Признание права в общедолевой собственности

Признание права в общедолевой собственности

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 ноября 2013 г. N 8557/13 Суд оставил без изменения ранее принятые судебные акты по иску в части признания права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения, поскольку невозможно признать право общей долевой собственности на общее имущество здания лишь за частью собственников помещений в доме

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Абсалямова А.В., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Борисовой Е.Е., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Першутова А.Г., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление обществ с ограниченной ответственностью «СМН», «КОНСАЛТИНГ», «ГЛЮТЕН», «Пологруд», «КАФЕ «АРТИСТИЧЕСКОЕ», «СВЛА», «КТЛС-4», «МАЛН», «НМСА», «СИГМА», «Диетка на Пушкинской», «ОМЕГА», «КАСКАД», «ЭСТА» о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.04.2013 по делу № А40-111453/11-11-961 Арбитражного суда города Москвы.

В заседании приняли участие представители:

от заявителей — обществ с ограниченной ответственностью «СМН», «КОНСАЛТИНГ», «ГЛЮТЕН», «Пологруд», «КАФЕ «АРТИСТИЧЕСКОЕ», «СВЛА», «КТЛС-4», «МАЛН», «НМСА», «СИГМА», «Диетка на Пушкинской», «ОМЕГА», «КАСКАД», «ЭСТА» — Цветков Ю.Ю., Шемяткова А.Г.;

от Департамента имущества города Москвы и Правительства Москвы — Токорев С.А.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве — Филиппова Е.С.

Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ФШЩ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения (лестничные площадки) общей площадью 100,2 кв. метра (помещения «А» на 1, 2, 3, 4 этажах; далее — спорные нежилые помещения), расположенные в строении 3 дома № 5/6 по улице Большая Дмитровка, а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности города Москвы на эти нежилые помещения.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Государственный центральный музей музыкальной культуры имени М.И. Глинки, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы.

До принятия судом решения обществом с ограниченной ответственностью «ФШЩ» был заявлен отказ от иска в части признания недействительным зарегистрированного права собственности города Москвы на спорные нежилые помещения.

Определением суда первой инстанции от 03.04.2012 к участию в деле в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве соистцов привлечены общества с ограниченной ответственностью «СМН», «21-НЩ», «ГЛЮТЕН», «Пологруд», «КАФЕ «АРТИСТИЧЕСКОЕ», «СВЛА», «КТЛС-4», «МАЛН», «НМСА», «МСФ», «Диетка на Пушкинской», «ОМЕГА», «КАСКАД», «ЭСТА» (далее — истцы), заявившие аналогичное требование о признании права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2012 иск в части признания за истцами права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения удовлетворен; производство по делу в части требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности города Москвы на эти нежилые помещения прекращено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2012 произведена замена истцов — обществ с ограниченной ответственностью «ФШЩ», «21-НЩ» и «МСФ» их правопреемниками — обществами с ограниченной ответственностью «КОНСАЛТИНГ» и «СИГМА»; решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 11.04.2013 отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в части удовлетворения иска о признании права общей долевой собственности и в его удовлетворении отказал; в остальной части судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции истцы просят его отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, регулирующих отношения участников общей долевой собственности, и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, истцы являются собственниками нежилых помещений, находящихся в здании, расположенном по адресу: Москва, ул. Б. Дмитровка, д. 5/6, стр. 3, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности, оформленными в период с 2007 по 2011 год.

Спорные нежилые помещения общей площадью 100,2 кв. метра, расположенные на 1, 2, 3, 4 этажах и являющиеся лестничными площадками одной подъездной лестницы, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.02.2006 серии АВ 77 № 942427 принадлежат на праве собственности городу Москве в числе иных помещений общей площадью 1353,3 кв. метра в этом же здании.

Истцы лишены возможности пользоваться спорными помещениями ввиду того, что на первом этаже расположен круглосуточный пост охраны Государственного центрального музея музыкальной культуры имени М.И. Глинки, препятствующий свободному доступу.

Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что лестницы в силу своих технических характеристик относятся к местам общего пользования и образуют общее имущество всех собственников помещений в здании. Согласившись с этими правовыми выводами, суд кассационной инстанции отказал в иске, сославшись на ненадлежащий выбор способа защиты, указав, что признание права только за истцами, которым принадлежат не все помещения в здании, лишит права общей долевой собственности иных собственников помещений в этом здании.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — постановление № 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 постановления № 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

Спорные нежилые помещения этому критерию не отвечают.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 04.07.1996 № 559 в целях выполнения к 850-летию Москвы работ по созданию и подготовке к открытию Государственного мемориального музея С.С. Прокофьева по ходатайству Министерства культуры Российской Федерации, деятелей культуры и искусства Государственному центральному музею музыкальной культуры имени М.И. Глинки (в состав которого входит музей С.С. Прокофьева) переданы в долгосрочную аренду квартира № 34 дома № 6/5, строение 3, по Камергерскому переулку общей площадью 225 кв. метров, лестницы и лестничные площадки парадного и черного входов (от входа в строение до выхода на кровлю). Ремонтно-реставрационные работы в соответствии с концепцией Государственного мемориального музея С.С. Прокофьева Москва обязалась выполнить за свой счет.

Как следует из акта реализации инвестиционного проекта, подписанного 02.11.2005 между Правительством Москвы и обществом с ограниченной ответственностью «Политерн» (инвестором), согласно инвестиционному контракту от 01.07.1993 № 8-1/р-2 и дополнительным соглашениям к нему от 08.01.1997 № 8-1/р-2-919УП, от 17.08.1998 № 8-1/р-2-1284, от 15.08.2000 № 8-1/р-2-1609 была проведена реконструкция административного здания по адресу: Москва, ул. Большая Дмитровка, д. 5/6, стр. 3, 4.

По результатам специально выполненных в процессе реконструкции здания работ лестница с расположенными на ней спорными нежилыми помещениями (лестничными площадками), предназначенная исключительно для музея С.С. Прокофьева, стала частью помещения самого музея.

Объект принят в эксплуатацию приемочной комиссией по акту от 27.02.2004, утвержденному распоряжением префекта Центрального административного округа г. Москвы от 12.03.2004 № 1529-р. Спорные нежилые помещения, необходимые для целей организации музея С.С. Прокофьева, на основании акта о реализации инвестиционного проекта от 02.11.2005 переданы городу Москве и зарегистрированы ею 20.02.2006 на праве собственности.

Сведений об оспаривании названного акта, в том числе лицами, получившими долю в праве на общее имущество реконструированного здания, материалы дела не содержат, и истцы на наличие каких-либо разногласий по упомянутому акту (в том числе со стороны своих правопредшественников) не ссылались.

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент реализации инвестиционного проекта) под реконструкцией понималось изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Следовательно, при проведении в установленном порядке реконструкции здания не исключается изменение состава и назначения помещений, относившихся ранее к общему имуществу этого здания.

Лестница с лестничными площадками (спорными нежилыми помещениями) после завершения реконструкции стали частью музея С.С. Прокофьева, имеющего отдельный вход с улицы и расположенного на 3 и 4 этажах четырехэтажного здания по адресу: Камергерский переулок, дом 6.

Для иных собственников помещений в реконструированном здании выходы из принадлежащих им помещений на лестницу музея не проектировались, их вход с улицы был предусмотрен через другие подъезды и лестницы.

Музей С.С. Прокофьева работает и входит в состав федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Всероссийское музейное объединение музыкальной культуры имени М.И. Глинки», который Указом Президента Российской Федерации от 24.01.1995 № 64 включен в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации.

Принадлежащая музею С.С. Прокофьева лестница (включая спорные нежилые помещения — лестничные площадки) не отвечает правовому критерию обслуживания более одного помещения в здании и не может быть отнесена к общему имуществу здания, на которое распространяется режим общей долевой собственности собственников всех помещений в здании.

Иные собственники помещений в здании с момента окончания его реконструкции в 2005 году не могли осуществлять ни владение, ни пользование спорными нежилыми помещениями, их интерес в проходе к собственным помещениям согласно инвестиционному проекту удовлетворен в ином порядке.

Введение режима общей долевой собственности на внутреннюю лестницу одного помещения в здании, необходимую для обслуживания только этого помещения, имеющего своего собственника, законодательством не предусмотрено.

Суд первой инстанции отклонил как не относящиеся к делу доводы о несанкционированном оборудовании обществом с ограниченной ответственностью «ФШЩ» для своего помещения второго и не предусмотренного при реконструкции здания выхода на лестницу музея на лестничной площадке второго этажа, что и послужило одним из поводов для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Между тем данное обстоятельство не влияет и не может повлиять на правовой режим спорных нежилых помещений как не относящихся к общему имуществу здания.

Вывод суда кассационной инстанции о невозможности признать право общей долевой собственности на общее имущество здания лишь за частью собственников помещений в доме, как это сделано судами первой и апелляционной инстанций, является правильным.

Пунктами 3-5 постановления № 64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За отдельными изъятиями доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Принимая во внимание, что судом кассационной инстанции, неверно определившим правовую природу спорных нежилых помещений, тем не менее правильно отказано в иске с приведением надлежащих правовых мотивов, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.04.2013 по делу № А40-111453/11-11-961 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения.

Заявление обществ с ограниченной ответственностью «СМН», «КОНСАЛТИНГ», «ГЛЮТЕН», «Пологруд», «КАФЕ «АРТИСТИЧЕСКОЕ», «СВЛА», «КТЛС-4», «МАЛН», «НМСА», «СИГМА», «Диетка на Пушкинской», «ОМЕГА», «КАСКАД», «ЭСТА» оставить без удовлетворения.

Обзор документа

Истцы просили признать право общей долевой собственности на нежилые помещения — лестничные площадки одной подъездной лестницы в здании. Президиум ВАС РФ оставил в силе постановление кассационной инстанции, которая отказала в иске. При этом он отметил следующее.

Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме. Спорные нежилые помещения этому критерию не соответствуют.

Как следует из материалов дела, в целях организации музея в здании проведена реконструкция. После ее завершения лестница и спорные площадки стали частью музея, имеющего отдельный вход с улицы. Для иных собственников помещений в реконструированном здании выходы на лестницу музея не проектировались. Их вход с улицы был предусмотрен через другие подъезды и лестницы.

Принадлежащая музею лестница (включая спорные лестничные площадки) не отвечает критерию обслуживания более одного помещения в здании. Она не может быть отнесена к общему имуществу здания, на которое распространяется режим общей долевой собственности собственников всех помещений в здании.

Иные собственники помещений в здании с момента окончания реконструкции не могли ни владеть, ни пользоваться спорными нежилыми помещениями. Их интерес в проходе к своим помещениям удовлетворен в ином порядке.

Законодательством не предусмотрено введение режима общей долевой собственности на внутреннюю лестницу одного помещения в здании, необходимую для обслуживания только этого помещения, имеющего своего собственника.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Право общей долевой собственности и инвестиционный договор: тест на совместимость

Судя по последним тенденциям правоотношений между субъектами рынка недвижимости, увеличилось количество споров относительно наличия или отсутствия режима общей долевой собственности на части в объекте недвижимости, сооруженном на основании инвестиционного договора.

Уяснение правовой природы правоотношений, регулируемых институтом общей долевой собственности, позволит определить его существенные отличия от правовых отношений, возникающих между несколькими субъектами в результате заключения инвестиционного договора о строительстве объекта недвижимости.

Рассмотрим детальнее правовую природу института права общей долевой собственности, выделяя следующие аспекты.

1. Общая долевая собственности как правовой феномен возникает на основании договора, завещания или других основаниях, не противоречащих закону. В любом случае, будущие совладельцы тем или иным способом выказывают свое волеизъявление на установление режима общей долевой собственности.

В связи с этим, если иное прямо не указано в законе или ином правовом акте, при отсутствии прямого указания в ком-либо договоре, в том числе, в инвестиционном договоре, представляется неприемлемым презюмировать установление общей долевой собственности на имущество.

Если такой договор прямо предусматривает признание права собственности на указанные объекты материального мира отдельно для каждой из сторон договора, в таком случае отсутствуют юридические основания для утверждения о намерениях сторон на установление какого-либо иного режима собственности.

2. Особенность права общей долевой собственности состоит в том, что каждый из сособственников имеет долю в праве собственности на всю вещь, а не право собственности на конкретно определенную ее часть.

При этом не следует путать и отождествлять долю в праве собственности и право собственности на часть конкретного имущества.

На практике проблема возникает в том случае, когда БТИ в отношении права собственности на недвижимое имущество указывает на некое процентное соотношение. Такое процентное соотношение потенциально может касаться установления доли в праве общей долевой собственности, но, как правило, относится не к доле в праве, а к части в имуществе. В этом случае часть в размере определенных процентов вычисляется из общей площади объекта недвижимости, установленного БТИ на основании проведенных измерений.

Что же касается права общей долевой собственности, то оно не распространяется на конкретную часть вещи, поскольку предполагает установление доли в праве на весь объект в целом.

Кроме того, признание конкретной части в имуществе за конкретным лицом влечет за собой необходимость признания его индивидуальным собственником такой части, а не субъектом права общей долевой собственности.

Неприемлемой следует считать конструкцию общей долевой собственности в смысле представления ее как суммы долей права собственности, которыми наделены отдельные субъекты права, поскольку право собственности, как юридическая возможность действовать определенным образом для удовлетворения своих интересов, является неделимым

3. Право общей долевой собственности предполагает, что все сособственники действуют как один. Это означает осуществление права собственности по принципу единогласного согласия. Этот принцип предполагает наличие договоренности между сторонами касательно порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

При этом стороны могут совместно владеть и пользоваться как всем имуществом в целом (например, если оно является неделимым), либо закрепить за каждым из сособственников отдельную часть как составную такого объекта. При этом такое закрепление частей объекта за конкретным лицом не предполагает выражения такого объекта в квадратных метрах или других единицах измерения, поскольку понятие реальной доли противоречит самой природе общей долевой собственности («доля в праве не тождественна праву на долю»).

В случае закрепления права владения или пользования некой составной частью объекта за конкретным сособственником это не исключает возможности обмена такого объекта на иную составную в этом же общем объекте права собственности по согласию иного сособственника. Таким образом, сособственники могут свободно определять долю в объекте, которой может воспользоваться каждый из сособственников.

В данном случае не требуется заключения каких-либо других договоров, их нотариального заверения и государственной регистрации, поскольку, разрешая такого рода вопросы, сособственники выполняют свою правомочность по владению имуществом.

Если же в инвестиционном договоре установлено положение о том, что по окончанию строительства, объект будет принадлежать нескольким субъектам на праве частной собственности, установление другого режима, в том числе режима общей долевой собственности, презюмировать нельзя.
Исходя из той аксиомы, что право общей долевой собственности не может существовать там, где установлено четкое распределение индивидуально определенных объектов за конкретными субъектами, следует сделать вывод, что стороны в договоре сами установили режим «раздельной» (а не общей) собственности путем индивидуализации объекта, который в последующем будет принадлежать конкретному субъекту.

4.Для определения типа правоотношений, которые сложились между сторонами в рассматриваемой ситуации необходимо обратить внимание на мотивы воли сторон при заключении инвестиционного договора. Как известно, инвестиционный договор не определен как таковой в Гражданском и Хозяйственном кодексах Украины. В связи с этим, закон не устанавливает существенных условий такого договора, как таких, которые являются характерными для установления отличий такого договора от других сделок. Поэтому, существенные условия инвестиционного договора вытекают из его правовой природы, насколько она сложилась в практическом обороте.

Как известно из практики, особенность инвестиционного договора, в отличие от иных договоров, которые регулируют отношения при совместном строительстве, в том числе, договоров о совместной деятельности, заключается в том, что он не предусматривает установления общей долевой собственности. Так, если по отношению к договорам о совместной деятельности закон (ст. 1134 ГКУ) устанавливает презумпцию права общей долевой собственности, то по отношению к инвестиционным договорам такой презумпции не установлено. Из этого вытекает, что с целью установления режима общей долевой собственности на объект, построенный на основании инвестиционного договора, необходимо, чтоб такой режим был непосредственно установлен сторонами. И это должно быть не просто указание на общую долевую собственность, а установление взаимных прав и обязанностей, связанных с таким режимом права собственности.

Необходимость урегулирования взаимных прав и обязанностей как сособственников связна с тем, что общая долевая собственность предполагает установление не абсолютных, а относительных правоотношений между сособственниками. Да, никто не отрицает, что абсолютность права общей долевой собственности, как и любого другого права собственности, существует, но она касается любых третьих лиц. Сами же сособственники, в то же время, связанны между собой относительными правоотношениями.

Потому, в случае установления общей долевой собственности, ее признаком является урегулирование относительных правоотношений между сособственниками. В том числе, это касается общих обязанностей по участию в расходах на управление, содержание, сохранение общего имущества, по оплате налогов и других обязательных платежей, исходя из стоимости общего имущества, также устанавливает общую ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим имуществом.
Возвращаясь к вопросам мотивов волеизъявления сторон, следует отметить, что для их установления необходимо истолковать содержание договора. Для этого применяется не только содержание частей договора и все его содержание, но и установленная практика, цель сделки и последующее поведение сторон (ст. 213 ГКУ). Для установления истинной природы правоотношений между сторонами, необходимо принимать во внимание те цели, которые преследовали стороны во время заключения договора.

На практике распространенными являются случаи, когда по каким либо причинам в связи с появлением интереса в ином толковании правоотношений, одна из сторон позволяет себе искаженное толкование договора, как такого, который устанавливает режим общей долевой собственности. В этом случае, имеет место злоупотребление правом толкования договора. В связи с этим во внимание необходимо брать лишь мотивы и цели, которыми руководствовались стороны именно на момент заключения договора.

5.Рассмотрим детальнее, какими отличительными признаками должна обладать часть в объекте недвижимости (отдельные его помещения) для признания его отдельным объектом права собственности. То есть, следует определить потенциальную возможность установления режима «раздельной» собственности на отельные части объекта недвижимости, который построен на основании инвестиционного договора. Исходя из положений общей теории права, помещения могут признаваться отдельными объектами права собственности, отвечая в совокупности таким характеристикам:
1) помещение является индивидуально определенной вещью, то есть характеризуется индивидуальными признаками, которые отличают его от иных помещений в этом же объекте недвижимости. Такими индивидуальными признаками следует считать место расположения, площадь, обособленность от иных помещений в этом объекте недвижимости, самостоятельное подсоединение к сетям инженерного обеспечения. Признание объекта индивидуально определенным имеет практическое значение с той точки зрения, что если бы два и более субъекта совместными усилиями создали некоторую совокупность родовых вещей, то права собственности каждого из них не могло бы быть реализовано в «раздельном» режиме (а лишь в режиме общей долевой собственности) до момента индивидуализации таких вещей (то есть до их отделения от остальных вещей, наделенных такими же родовыми признаками).

2) Помещение является составной вещью. Признание отдельных помещений составными объекта недвижимости связано с признанием объекта недвижимости делимой вещью. Практическое значение рассматриваемого деления состоит в том, что вещи, неделимые по своей сути и по закону, во всех юридических отношениях могут быть присвоены только одному субъекту, если не установлен режим общей долевой собственности.

К примеру, законодательство Франции допускает деление зданий и сооружений вдоль и поперек стеной, и по этажам (# 664 Гражданского кодекса Франции).
Делимость объекта недвижимости на самостоятельные и обособленные составные части (помещения) связанно, в первую очередь, с наличием многочисленных служб инженерного обеспечения, которые дают возможность использовать помещение независимо от факта использования иных помещений объекта недвижимости.

3) Наконец, сами субъекты нормотворчества допускают возможность признания помещений объекта недвижимости отдельными объектами права собственности. Так, согласно Положению о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества, утвержденного Распоряжением КГГА от 31.08.2001г. объектами недвижимого имущества, на которые оформляется право собственности с выдачей Свидетельства, в том числе, части (составные) нежилых зданий, зданий производственного, хозяйственного и иного предназначения. В подтверждение индивидуальной предназначенности помещений подаются материалы технической инвентаризации БТИ.

6.Что касается регистрации права собственности, то в данном случае без дробей и процентных соотношений не обойтись. Однако, указанные элементы будут касаться разных показателей.

При регистрации права общей долевой собственности, действительно указываются доли сособственников в дробовом или процентном соотношении. Между тем, эти доли отображают не реальное закрепление конкретной части в имуществе, а идеальное выражение доли в праве. Несмотря на то, что при регистрации права общей долевой собственности каждому из сособственников может быть оформлено отдельное Свидетельство на право собственности, однако оно не устанавливает за каждым из сособственников конкретной реальной индивидуально определенной части в имуществе, а лишь указывает на размер доли в праве собственности на имущество, которое в настоящем случае является общим.

Кроме того, как вытекает из самой правовой природы права общей долевой собственности, оно возникает у сособственников одновременно. Так, если это установлено в договоре, такой режим собственности возникает с момента заключения или нотариального удостоверения такого договора. Если юридическим фактом выступает общее действие каких-либо субъектов (например, приобретение вещи за общие средства), такой режим собственности возникает с момента перехода права собственности к покупателям.

В случае, если несколько субъектов заключили договор о совместном сооружении объекта недвижимости с последующей регистрацией права собственности на его отдельные обособленные части за отдельными субъектами (без установления режима общей долевой собственности), дробовая часть, указываемая в Свидетельстве, будет касаться не доли в праве, а части в общей площади объекта недвижимости, которую составляют помещения, принадлежащие конкретному субъекту.

Как следует из вышесказанного, установление реальной доли (с выражением в квадратных метрах или иных единицах измерения) является недопустимым для института общей долевой собственности, учитывая его правовую природу.

Вернуться к списку

9.24. Признание права собственности на часть домовладения

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности и может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

При рассмотрении дел о признании права собственности на дом доказыванию подлежат: договоренность о создании общей собственности, степень участия каждой из сторон трудом и средствами в возведении строения. Следует иметь в виду, что сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома.

В (наименование суда)

Истец: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

Ответчик(-и): (фамилия, имя, отчество),

проживающий(-е): (почтовый индекс и адрес полностью)

Исковое заявление о признании права собственности на часть домовладения

Мое участие в строительстве дома заключалось в следующем: (перечислить, в чем конкретно заключалось участие истца: приобретение стройматериалов; вкладывание личных средств; наем рабочей силы и т.д.).

Вышеизложенное подтверждается следующими доказательствами: (перечислить доказательства: счета (чеки) об оплате стройматериалов; договора со строительными рабочими; иные документы).

Подтвердить мое участие в строительстве дома могут следующие свидетели: (фамилия, имя, отчество; адрес полностью).

Решить добровольно вопрос с ответчиком о выделении моей доли в построенном доме не удалось.

На основании изложенного в соответствии со ст. 244 ГК РФ

1. Признать за мной право собственности на _____________________ долю жилого дома, расположенного по адресу: ___________________.

2. В порядке досудебной подготовки назначить строительно-техническую экспертизу для установления стоимости дома.

1. Правоустанавливающие документы на жилой дом (решение о предоставлении земельного участка под застройку и т.п.).

2. Документальные доказательства (если они есть), участия истца в строительстве дома.

3. Копии искового заявления.

4. Банковская квитанция об уплате государственной пошлины.

Признание права в общедолевой собственности

Именем Российской Федерации

15 июня 2009 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2009 года. Решение в полном объеме изготовлено 15 июня 2009 года.
Арбитражный суд Омской области в составе:
судьи Лебедевой Н. А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевой А.Н.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Товарищества собственников жилья «Ленинградская 2-А»
к ответчикам:
3) Администрации города Омска;
4) департаменту имущественных отношений Администрации города Омска;
5) Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области,
6) Муниципального предприятия «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» о признании права собственности,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца — председателя правления ТСЖ Фѐдоровой Н.В., Кириченова Н.А. по доверенности от 21.12.2007;
от ответчиков:
7) Бруевой Е.А по доверенности от 16.03.2009 № 02-24/1582;
8) Антощенко Н.И. по доверенности от 08.04.2009 № 04/13120;

9) Нигороженко Н.Ю. по доверенности от 31.12.2008 № 261; после перерыва -Шадриной Е.В. по доверенности от 31.12.2008 № 257;
10) Смолина И.В. по доверенности от 08.12.2008;

Товарищество собственников жилья «Ленинградская 2-А» обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Омска, Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области о признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации муниципального права собственности на нежилые помещения площадью 91,1 кв.м., находящиеся в полуподвале жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, Ленинградская площадь, 2-А; записи о регистрации муниципального права собственности на нежилые помещения площадью 71,60 кв.м., находящиеся в полуподвале жилого дома, расположенного по указанному адресу; записи о регистрации муниципального права собственности на нежилые помещения площадью 133,4 кв.м., находящиеся в полуподвале жилого дома, расположенного по указанному адресу. Просил признать право общей долевой собственности на полуподвальное помещение дома № 2-А на Ленинградской площади города Омска площадью 477,2 кв.м. по наружному обмеру за собственниками помещений указанного многоквартирного жилого дома.

Исковые требования мотивированы тем, что государственная регистрация права собственности муниципального образования город Омск на спорные объекты недвижимого имущества произведена с нарушением действующего законодательства.

Решением от 18.07.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 05.11.2008 решение суда первой инстанции отменено, принят отказ истца от части исковых требований о признании права общей долевой собственности на полуподвальное помещение дома № 2-А на Ленинградской площади города Омска площадью 477,2 кв.м. по наружному обмеру за собственниками помещений указанного многоквартирного жилого дома, производство по делу в этой части прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда кассационной инстанции от 16.02.2009 решение Арбитражного суда Омской области от 18.07.2008 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008 по делу № А46-4607/2008 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и ответчиков по делу, пояснив, что требования заявлены к Администрации города Омска, Управлению Федеральной регистрационной службы, департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, муниципальному предприятию «Центр недвижимости, дизайна и рекламы», просил:

признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 55-55-01/032/2008-401 о регистрации муниципального права собственности на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № ЗП: 1-10, общей площадью 91,10 кв.м.; № 55-55-01/032/2008-376 на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № 2П: 1-13, общей площадью 133,40 кв.м.; № 55-55-01/032/2008-327 на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № 1П: 1-7, общей площадью 71,60 кв.м., находящиеся в полуподвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, Ленинградская площадь, д. 2А;

признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права хозяйственного ведения за муниципальным предприятием «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № ЗП: 1-10, общей площадью 91,10 кв.м.; на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № 2П: 1-13, общей площадью 133,40 кв.м.; на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № 1П: 1-7, общей площадью 71,60 кв.м., находящиеся в полуподвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, Ленинградская площадь, д. 2А.;

признать право общей долевой собственности на полуподвальное помещение дома 2А на Ленинградской площади г. Омска площадью 477,2 кв.м. по наружному обмеру за собственниками помещений в многоквартирном доме № 2-А на Ленинградской площади г. Омска.

Судом приняты к рассмотрению уточненные исковые требования, поскольку, уточняя исковые требования, истец дополнил предмет иска, не изменяя его основания.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования.

Представители департамента имущественных отношений Администрации города Омска и Муниципального предприятия «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» исковые требования не признали, в удовлетворении иска просили отказать. В письменном отзыве на иск департамент имущественных отношений Администрации города Омска указал, что спорное имущество включено в состав муниципальной казны г. Омска на основании решения малого Совета Омского городского Совета народных депутатов от 24.12.1992 № 245 «О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска» (далее — решение малого Совета Омского городского Совета народных депутатов от 24.12.1992 № 245). Основание регистрации истцом не оспорено. Технический паспорт на жилой дом по ул. Масленникова, д. 2-А от 05.12.1998 не является надлежащим доказательством того, что полуподвальное помещение площадью 477,2 кв.м. относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Кроме этого, истец не представил доказательств того, что в этом помещении находятся коммуникации, предназначенные для технического обслуживания более одной квартиры.

Представитель Администрации города Омска в представленном в письменном отзыве на иск просил в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на то, что оспорить зарегистрированное право муниципальной собственности можно только путем оспаривания основания регистрации.

Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области в судебном заседании представил письменный отзыв на иск, в котором, ссылаясь на незаконность заявленных исковых требований, просил отказать в их удовлетворении.

В порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по запросу суда от регистрирующего органа поступила информация о наличии зарегистрированных прав на жилые помещения дома 2-А на Ленинградской площади г. Омска на момент регистрации права муниципальной собственности.

На вопрос суда о возможности проведения такой регистрации с учетом положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации при наличии зарегистрированных прав на жилые помещения 2-А на Ленинградской площади г. Омска на момент регистрации права муниципальной собственности, представитель регистрирующего органа пояснил, что была проведена регистрация ранее возникших прав.

В судебном заседании представители истца пояснили, что спорные помещения – это полуподвал с окнами, в нем находятся офисы. В настоящее время эти помещения сданы в аренду трем разным фирмам. Все коммуникации жилого дома находятся в полуподвале.

Всего в подвал имеется два входа, которые закрыты арендаторами металлическими дверями. В связи с чем в течение последних 15 лет эксплуатировать эти помещения невозможно, а при аварии (прорыв трубы) необходим доступ в помещения арендаторов, чтобы перекрыть воду. Тепловой узел и водоразборная рамка также находятся в полуподвале. Ранее в полуподвале находились слесарные, электрощитовая и помещения – кладовые жильцов дома для хранения овощей и использования в других целях. Другого подвала у ТСЖ не имеется. Спорные помещения, о которых идет речь, составляют площадь всего подвала. Существуют два дома с почтовыми адресами – ул. Ленинградская, 2 и ул. Ленинградская, 2А. Кроме этого, истец указывает на отсутствие необходимости оспаривания основания регистрации, поскольку в решении малого Совета Омского городского Совета народных депутатов от 24.12.1992 № 245 спорные помещения не указаны. Ответчик не представил доказательств того, что переданы в муниципальную собственность в составе имущества какого-либо предприятия. Считает, что технический паспорт на жилой дом является надлежащим доказательством отсутствия правоустанавливающих документов у ответчиков при совершении регистрационных действий. Указывает, что в акте обследования жилого дома указано, что в подвальном помещении расположены входящая разводка водоснабжения дома, входящая разводка отопления, канализация, электрощитовая, узел управления и водомерная рамка. Из приложенных к акту схем следует, что разводка системы отопления дома расположена по периметру подвального помещения, водопровод и канализация разведены в имеющихся лотках под полом всего подвального помещения. Как указывает истец, доказательств, опровергающих данное обстоятельство ответчики не представили.

В судебном заседании от 03 июня 2009 года объявлялся перерыв до 10 июня 2009 года, после окончания которого, судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Истец обратился в арбитражный суд с иском о защите интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, согласно Уставу ТСЖ «Ленинградская-2А», утвержденному протоколом от 16.09.2007 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Омск, ул. Ленинградская площадь, 2-А, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения имуществом в многоквартирном доме создана данная некоммерческая организация.

В Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись, что подтверждается свидетельством серии 55 № 002966807 от 12.11.2007.

Пунктом 2.2.10 Устава ТСЖ «Ленинградская-2А» к целям деятельности товарищества отнесено представление общих интересов членов товарищества собственников жилья в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами. В пункте 3.2.7 Устава указано, что к обязанностям товарищества относится представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, принятие мер для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, нарушающих права собственников многоквартирного дома. 20.12.2007 внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, Ленинградская площадь, № 2 А, принято решение об обращении в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного лома, что подтверждается протоколом № 3 от 20.12.2007.

В соответствии с пунктом 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. В силу пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии с пунктами 7, 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, истец как законный представитель собственников помещений в жилом доме вправе предъявлять требования, связанные с оспариванием прав на общее имущество собственников квартир в многоквартирном жилом доме.

Согласно выписке из реестра муниципального имущества города Омска от 14.04.2008 нежилые помещения литера А (1П), номера на поэтажном плане: полуподвал № 1-7, общей площадью 71, 6 кв.м.; нежилые помещения литера А (2П), номера на поэтажном плане: полуподвал № 1-13, общей площадью 133, 4 кв.м.; нежилые помещения литера А (3П), номера на поэтажном плане: полуподвал № 1-10, общей площадью 91,1 кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, Ленинградская площадь, д. 2- А, включены в состав муниципальной казны города Омска на основании решения малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 № 245.

На объекты зарегистрировано право муниципальной собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 55 АВ № 652020, серии 55 АВ № 652019, серии 55 АВ № 652018 от 24.03.2008.

Решением малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 № 245 были переданы в муниципальную собственность г. Омска государственные предприятия, организации и учреждения, расположенные на его территории согласно приложению № 1.

В Приложении № 1 «Перечень предприятий, имущества, передаваемых в муниципальную собственность г. Омска» по адресу: ул. Масленникова, 2, указан магазин № 6.

Согласно ответу ГУ Омской области «Государственный архив Омской области» (ГУ ГАОО) от 09.06.2008 № 01-40/706 объект недвижимости по адресу: г. Омск, ул. Ленинградская пл., 2А или ул. Масленникова, 2А, в решении малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 № 245 не значится.

Согласно справке от 29.12.2005 № 04-09/224, выданной Управлением коммунального хозяйства Администрации Центрального административного округа г. Омска, жилой дом, ранее расположенный по адресу: ул. Масленникова, 2А, в настоящее время имеет почтовый адрес: г. Омск, пл. Ленинградская, 2-А.

Согласно акту обследования нежилых помещений от 05.05.2008, составленному совместно истцом с ООО «УК «Жилищник», проведенного с целью установления нахождения общих коммуникаций, обслуживающих более одной квартиры, в полуподвале жилого дома № 2А на пл. Ленинградской расположены входящая разводка холодного водоснабжения квартир, всего 8 узлов, соответствующих 8 квартирам первого и последующих этажей жилого дома; 8 стояков (выпускных труб) канализации, соответствующие 8 квартирам первого и последующих этажей жилого дома; узел управления, водомерная рамка; электрощитовая (узел управления электроснабжением дома); соединения между стояками выполнены в лотках под устроенным половым покрытием и под потолком (схема приложения № 1); электрические кабели уложены в лотки; разводка теплоснабжения квартир первого и последующих этажей, всего 13 стояков, соединения стояков выполнены в лотках под устроенным половым покрытием.

В материалы дела имеются регистрационные удостоверения от 09.05.1992 № 1-709, от 06.07.1992 № 1-1310, от 28.12.1992 № 1-5518, от 30.12.1992 № 1-5572, от 05.02.1993 № 1-1398, от 11.02.1993 № 1-1661, от 11.02.1993 № 1-1663, от 03.03.1993 № 1-3066, от 20.04.1993 № 1-5428, от 17.05.1994 № 1-799, от 19.06.1995 № 1-591, от 27.02.1996 № 1-171, выданные Омским городским бюро технической инвентаризации, а также свидетельства о государственной регистрации от 23.07.1999 серии АА № 076415, от 17.02.2004 серии 55 АА № 616243, от 10.05.2006 серии 55 АВ № 292030, от 03.05.2006 серии 55АВ № 274661, от 21.05.2004 серии 55 АА № 646045, от 08.07.2004 серии 55 АА № 664135, от 08.08.2005 серии 55 АВ № 190926, от 07.11.2005 серии 55 АВ № 159063, от 07.11.2005 серии 55 АВ № 159066, от 07.11.2005 серии 55 АВ № 159065, от 23.01.2006 серии 55 АВ № 224916, от 10.05.2006 серии 55 АВ № 292031, от 31.10.2006 серии 55 АВ № 349906, от 28.11.2006 серии 55 АВ № 366325, от 05.02.2007 серии 55 АВ № 389319, от 23.03.2007 серии 55 АВ № 439549, свидетельствующие о том, что квартиры № 29, 30, 8, 11, 46, 47, 19, 42, 28, 20, 14, 23, 9, 45, 33, 21, 35, 39, 7, 34, 41, 15, 31, 38 по ул. Масленникова, 2А, (в настоящее время — пл. Ленинградская, 2-А) находятся в собственности у граждан – собственников жилых помещений. Согласно списку собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: пл. Ленинградская, 2-А, по состоянию на 01.09.2007 общее количество квартир, находящихся в собственности, составляет 40.

Исходя из интересов собственников жилых помещений дома № 2-А на Ленинградской площади города Омска, полагая, что спорные полуподвальные помещения, относятся к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме, истец обратился в суд с настоящим иском.

Установив из содержания иска, что требование о признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности и хозяйственного ведения связано с оспариванием зарегистрированного права муниципальной собственности и права хозяйственного ведения, суд рассматривает спор с привлечением правообладателей и регистрирующего органа в качестве ответчиков.

Статьей 8 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего до 01.03.2005, было определено, что общим имуществом кондоминиума являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума. Домовладельцы в целях согласования порядка реализации своих прав на владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также в целях осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимого имущества кондоминиума, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению расходов на осуществление соответствующей деятельности, обеспечения соответствия состояния общего имущества кондоминиума санитарным и техническим требованиям могут образовать товарищество собственников жилья в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.01.1995, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, к общему имуществу жилого дома относится подвал, в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, иначе именуемый техническим подвалом.

В подпункте «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества в многоквартирном доме включены помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно пунктам 1, 6 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307, инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для предоставления коммунальных услуг, а именно: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, и расположенные в помещениях многоквартирного дома или в жилом доме составляют внутридомовые инженерные сети.

Как следует из материалов дела, в период с мая 1992 года по июль 2005 года наниматели 40 квартир жилого дома № 2А по Ленинградской площади города Омска, в котором расположено полуподвальное помещение, приобрели на жилые помещения право собственности в соответствии с Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Представленный истцом в материалы дела технический паспорт от 05.12.1998 свидетельствует о наличии в жилом доме по ул. Масленникова (пл. Ленинградская), д. 2А, полуподвального помещения площадью 477, 2 кв.м. и содержит технические характеристики этого помещения до государственной регистрации нежилых помещений площадью 91,10 кв.м, 133,40 кв.м, 71,60 кв.м.

Из технических паспортов, составленных по состоянию на 05.12.1995, 05.12.1998 вышеуказанного жилого дома усматривается, что данный дом является пятиэтажным с числом квартир — 40, построен в 1960 году, в доме имеется полуподвал площадью 477,2 кв.м., в котором расположены электрощитовая, 2 слесарные, и эксплутационной организацией дома является ПЖРЭУ № 6 ЦАО.

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие в жилом доме полуподвального помещения, которое по своим признакам (имеет инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование) относится к категории технического подвала, следовательно, входит в состав общего имущества собственников жилых помещений д. 2А на Ленинградской площади города Омска.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из приведенной нормы следует, что государственная регистрация, являясь юридическим актом признания и подтверждения государством существования права, не подменяет оснований его возникновения.

Ссылка ответчиков на отсутствие оснований для признания права общей долевой собственности на спорные помещения полуподвала в связи с наличием неоспоренного права собственности города Омска и права хозяйственного ведения является несостоятельной, поскольку предъявление заинтересованным лицом требования о признании права собственности может расцениваться как оспаривание зарегистрированного права в порядке статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в рамках рассмотрения данного требования суд и разрешает вопрос о наличии оснований для отнесения спорного имущества к собственности соответствующего субъекта права. При установлении неправомерности оснований государственной регистрации такая регистрация не может быть сохранена.

Поскольку спорные нежилые помещения являются частью общего имущества жилого дома, они в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме и поэтому не могут находиться в собственности отдельных лиц -муниципального образования, а также передаваться муниципалитетом на праве хозяйственного ведения.

Проанализировав основание регистрации права муниципальной собственности, суд пришел к выводу, что из содержания решения малого Совета Омского городского Совета народных депутатов от 24.12.1992 № 245 и приложения № 1 дом № 2А по ул. Масленникова (ныне Ленинградская площадь) не был передан в муниципальную собственность. В приложении № 1 имеется указание о передаче дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Масленникова, 2, где располагался передаваемый в муниципальную собственность магазин № 6.

Данное обстоятельство подтверждается и письменным ответом ГУ Омской области «Государственный архив Омской области» (ГУ ГАОО) от 09.06.2008 № 01-40/706, из которого следует, что объект недвижимости по адресу: г. Омск, ул. Ленинградская пл., 2А или ул. Масленникова, 2А, в решении малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 № 245 не значится.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что дом № 2 и 2А по ул. Масленникова (ныне Ленинградская площадь) один тот же объект недвижимости, дом № 2-А по ул. Масленникова (ныне Ленинградская площадь) города Омска не мог быть внесен в реестр муниципальной собственности со ссылкой на решение малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 № 245. Тем более, что на момент вынесения данного решения часть квартир в указанном жилом доме была приватизирована его жильцами.

Основанием оспариваемой государственной регистрации указано только решение малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 № 245.

Поскольку дом № 2А по ул. Ленинградская пл. не был передан в муниципальную собственность вышеназванным решением, не могло быть зарегистрировано право муниципальной собственности на этом основании и на спорные нежилые помещения, находящиеся в полуподвале дома № 2-А по Ленинградской площади города Омска. В связи с указанным не было оснований для регистрации права хозяйственного ведения на спорные полуподвальные помещения.

Доводы ответчиков о том, что помещение по ул. Масленникова, 2-А передано в муниципальную собственность в составе имущества ПЖРЭУ № 1, отклоняются судом, исходя из следующего.

Из представленных в материалы дела выписок из реестра муниципального имущества г. Омска от 21.12.2007 следует, что спорные нежилые помещения площадью 71,6 кв.м., 133,4 кв.м., 91,1 кв.м. до их передачи в муниципальную собственность, основанной на решении малого Совета Омского областного Совета народных депутатов № 245 от 24.12.1992, числились за ПЖРЭУ № 1, расположенным по ул. Рабкоровская, 1.

Текст решения малого Совета Омского областного Совета народных депутатов № 245 от 24.12.1992 не содержит каких-либо сведений о составе имущества ПЖРЭУ № 1, передаваемого совместно с предприятием в муниципальную собственность.

Доказательств, подтверждающих в соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы относительно принадлежности спорного имущества ПЖРЭУ № 1, ответчиками в материалы настоящего дела не представлено.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с указанием арбитражного суда кассационной инстанции суд, руководствуясь положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, распределяет судебные расходы по делу.

В соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Исковые требования Товарищества собственников жилья «Ленинградская 2-А» удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 55-55-01/032/2008-401 о регистрации муниципального права собственности на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № ЗП: 1-10, общей площадью 91,10 кв.м.; № 55-55-01/032/2008-376 на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № 2П: 1-13, общей площадью 133,40 кв.м.; № 55-55-01/032/2008-327 на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № 1П: 1-7, общей площадью 71,60 кв.м., находящиеся в полуподвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, Ленинградская площадь, д. 2-А.

Признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права хозяйственного ведения за Муниципальным предприятием «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № ЗП: 1-10, общей площадью 91,10 кв.м.; на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № 2П: 1-13, общей площадью 133,40 кв.м.; на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № 1П: 1-7, общей площадью 71,60 кв.м., находящиеся в полуподвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, Ленинградская площадь, д. 2-А.

Признать право общей долевой собственности на полуподвальное помещение дома 2-А на Ленинградской площади г. Омска площадью 477,2 кв.м. по наружному обмеру за собственниками помещений в многоквартирном доме № 2-А на Ленинградской площади г. Омска.

Возвратить Товариществу собственников жилья «Ленинградская 2-А» (ИНН 5504130142) из федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по квитанции СБ РФ 8634239 от 25.03.2008.

Взыскать с Муниципального предприятия «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» (ИНН 5505002030) в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в течение этого срока путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Вернуться в обобщение: Судебная (арбитражная) практика: технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников помещений. Вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения.

Смотрите еще:

  • Учетная норма общей площади жилья Статья 9. Учетная норма площади жилого помещения Решение Московского городского суда от 12 октября 2010 г., оставленным без изменения Определением СК по гражданским делам Верховного Суда […]
  • Условные обозначения в табеле учета рабочего времени в 2014 году Заполняем табель учёта рабочего времени правильно Трудовое законодательство обязывает работодателей вести учёт отработанного сотрудниками времени. Учитывать отработанные часы должны […]
  • 1 гражданский кодекс российской федерации в редакции 1 гражданский кодекс российской федерации в редакции ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (с изменениями на 29 июля 2018 года) (редакция, действующая с 1 сентября 2018 […]
  • Доп соглашение на изменение места работы Дополнительное соглашение к трудовому договору об изменении места работы (образец заполнения) ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ о внесении изменений в трудовой договор от 18 марта 2011 г. N 12 ООО […]
  • Фз 2300-1 от 05052014 о защите прав потребителей Закон "О защите прав потребителей" Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I"О защите прав потребителей" С изменениями и дополнениями от: 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., […]
  • Если лишили водительских прав что делать Что делать,если меня лишили водительских прав без моего ведома? Я,только вчера узнал что,меня в апреле 2013 году лишили на 4-е месяца,что интересно :номер прав мойх с ошибкой и регион […]
  • Федеральный закон о противодействии коррупции принят Федеральный закон от 25 декабря 2008 г. N 273-ФЗ "О противодействии коррупции" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 25 декабря 2008 г. N 273-ФЗ"О противодействии […]
  • Ук рб 209 ч 4 Какие виды мошенничества наиболее распространены в Беларуси Практически любое имущественное преступление, например, кража - это не только материальный, но и моральный ущерб. Но, пожалуй, […]
admin

Обсуждение закрыто.