Продать квартиру менее 3 лет в собственности и покупка новой

Продать квартиру менее 3 лет в собственности и покупка новой

Содержание статьи:

Изменение налогообложения при продаже квартиры менее 3 и 5 лет в собственности

Продажа недвижимости, в частности, квартир является не только предметом сделок, но и поводом для постоянных спекуляций на вторичном рынке. Поэтому планируется увеличение минимального срока проживания (владения имуществом) с 3 до 5 лет, и только тогда можно не платить налоги при продаже.

Помимо внесения таких изменений более подробно прописываются налоговые нормы при расчёте НДФЛ. Поэтому тем, кто планирует продажу квартиры в ближайшее время важно знать как действующие нормы, так и планируемые.

Новый закон о налогах при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Чтобы уменьшить количество спекуляций на вторичном рынке и частично пресекать утаивание налогов при продаже, с 2016 года вступят в силу изменения Налогового Кодекса. Они коснутся НДФЛ в размере 13%, которые приходилось оплачивать при продаже, если владеть имуществом (квартирой) пришлось менее 3 лет. С 1 января указанного года срок увеличится на 2 года. То есть будет составлять 5 лет.

Старый трёхлетний срок сохранится только для 3 случаев:

  • Продажа квартиры, полученной по дарственной от родственников – близких (первая степень родства плюс бабушки/дедушки, внуки) или по наследству;
  • Приватизированной квартиры (имущество оказалось в собственности благодаря приватизации);
  • Получение собственности плательщиком ренты (для договоров пожизненного содержания включая иждивение).

Каковы условия продажи квартиры (менее 3-х лет в собственности) до вступления в силу нового закона?

Для того чтобы понять нужно ли подавать налоговую декларацию после продажи и платить 13% налога, необходимо знать правильные условия расчёта трёхлетнего владения.

  1. Если квартира приобреталась по сделке купли-продажи, то отсчёт времени начинается с момента регистрации в УФРС или ином регистрирующем органе (не с момента подписания договора).
    То же касается приватизации, мены, ренты или получения недвижимости взамен снесённой аварийно, и налогов по договору дарения квартиры.
  2. Если имела место процедура наследования, то трёхлетний срок отсчитывается со дня открытия самого наследства. А не со дня вступления в него, что зачастую облегчает возможность продажи. Ведь время вступления в наследство идёт в счёт указанных 3 лет.
  3. Когда дело касается новостроек, то 3 года стартуют с момента получения свидетельства собственности. Но не с момента сдачи дома в эксплуатацию или начала выплат для вступления во владение.

Налоговый вычет при продаже и покупке новой квартиры

Есть несколько способов, чтобы значительно сократить сумму выплачиваемого налога. Это налоговый вычет или оплата не с дохода на продажу квартиры, а с разницы между доходом от самой продажи и расходами на покупку.

Последний способ требует строго документированных подтверждений. То есть, к дополнительным расходам на приобретение могут быть отнесены:

  • разработки проектно-сметной документации;
  • расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
  • подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
  • отделка и другие ремонтные работы.

Чтобы эти условия можно было использовать, как в договоре купли-продажи, так и в многочисленных подтверждающих документах должны быть реальные факты и суммы. Для ознакомления с перечнем документов для продажи загляните сюда.Например, для компенсации по отделке в договоре должно было быть указано, что квартира продаётся без неё. То же касается подключения к инженерным сетям.

Налоговый вычет – как он рассчитывается

Для уменьшения размера НДФЛ при продаже квартиры менее 3-х лет в собственности применяют вычет в размере 1 млн. р. Он вычитается из общей суммы стоимости недвижимости. А налог платится с остатка. Например, при стоимости объекта в 2 млн. р. НДФЛ будет рассчитан от суммы в 1 млн. р.

Если покупка и продажа квартиры (менее 3-х лет в собственности) была проведена в одном налоговом периоде, то вы можете воспользоваться двумя вычетами:

  • Первый — для продавцов квартиры, то есть тот самый миллион.
  • Второй предоставляется покупателям и его сумма не превышает 2 миллионов руб.

Путём несложных арифметических вычислений, вы сможете подсчитать налогооблагаемый доход с продажи квартиры после использования двух вычетов.

Для нежилых помещений налоговый вычет меньше – всего 250 тысяч р.

Продажа приватизированной или подаренной квартиры

Для этих случаев возможно использование налогового вычета либо подтверждения расходов на приобретение. Но нужно помнить, что налоговый вычет касается недвижимости только дороже 1 млн. р.

Если стоимость меньше, то использовать его нельзя. Здесь придётся предъявить подтверждение расходов, чтобы заплатить налог с разницы дохода от продажи и расходов на приведение в порядок квартиры. В эти расходы может быть включена и приватизация, если она не была бесплатной, и потребовала значительных изменений в документации или даже в проекте (пришлось демонтировать незаконные перегородки).

Что принесут нововведения 2016

Как указывалось выше, будет возможность продажи без уплаты налога после истечения трёхлетнего срока для ряда случаев (наследование/дарение, рента, приватизация). Условия налогового вычета и уменьшения размера налогообложения за счёт документированных расходов на приобретение остаются в силе и без внесения изменений.

Еще нововведения коснутся расчётов налога и ужесточения в отношении занижения суммы сделки.

Поправка подчеркивает, что налог будет взиматься с кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент (0,7). В тех случаях, когда доход от сделки заявляется ниже «кадастра на 0,7» будут выдвигаться более настойчивые требования по указанию реальной стоимости квартиры. Налоговые органы начнут более активные проверки всех новых реестров.

Для многих такие новые реалии могут стать решающими в продаже недвижимости в 2015 году. Изменения в НК, по мнению разработчиков поправок, должны сократить уровень спекуляций на вторичном рынке. Ведь большое количество недвижимости перепродаётся по заявленным «бросовым» ценам, когда реальная стоимость достаточно велика.

Возможно, новый закон в начале 2016 незначительно снизит спрос на вторичную недвижимость. И планируется повышение интереса к новостройкам. Но это будет временным явлением.

Для арендодателей квартир планируется повышение спроса, ведь из-за повышения сроков необходимого владения многие либо откажутся, либо отложат планы на приобретение временного недорогого жилья.

Если вопрос продажи жилья для вас актуален, то пошаговая инструкция: как продать квартиру без посредников поможет правильно провести сделку самостоятельно.
Иногда собственники недвижимости, продавая своё жильё, поручают представление своих интересов третьим лицам. О возможных рисках при продаже квартиры по доверенности подробнее тут. Предупредить возможные проблемы легче, чем позже заниматься их решением.

Переуступка прав – каковы налоги?

Использование переуступки прав касается квартир в новостройках. Оплата пресловутых 13% может касаться только недвижимости, на которую существует и зарегистрировано свидетельство о собственности. Когда же его нет, а договор переуступки не предполагает дохода (продавец отдаёт квартиру по абсолютно той же стоимости, что заплатил застройщику), то есть вероятность избежать налога. Ведь НДФЛ предполагает прибыль и наличие собственности, а в этом случае их как бы и еще не существует.

В изменениях НК 2016 года этот момент не был урегулирован дополнительно, что даёт возможность совершить налоговый манёвр без нарушения законодательства.

Переуступку прав требования можно произвести только до момента регистрации прав на собственность. Уже после получения свидетельства такая сделка невозможна.

К переуступкам обычно прибегают в 2 случаях:

  • при нежелании жить в квартире, которая выкупалась у застройщика;
  • при инвестиционном вложении для сокращения расходов.

Банки обычно не кредитуют такие договора.

В случае, когда квартира приобреталась благодаря долевому строительству, необходимо разрешение застройщика на переуступку и регистрация договора в Росреестре.

Если квартира из ЖСК, то нужно внимательно прочесть договор. Есть ли там пункт о переуступке прав.

Возможно, совершить переуступку с переводом долга или же штрафа, но без учёта субсидий. Это касается материнского капитала и других льгот, которые были использованы при вступлении в ЖСК или долевое строительство. Переуступка тогда может трактоваться как обналичивание материнского капитала.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности и покупка новой квартиры

Продавая недвижимость, владельцы сталкиваются с вопросом налогообложения. Какая сумма налога начисляется продавцу квартиры, если он стал владельцем меньше, чем 3 года назад? Юридические термины трудно понять простому человеку, а проблему налога решить надо самым выгодным для себя образом. Разберитесь, как можно минимизировать свои расходы, за счет налога и вычета.

Налог на проданную недвижимость

Если вы владеете квартирой не больше 3 лет и к моменту продажи 183 дня проживали в России (резиденты), то попадаете под налоговое бремя. Вам нужно будет заплатить 13% от цены, которую записали в договоре купли-продажи.

Собственники, если они более 183 дней живут в другой стране (нерезиденты), платят 30%.

Чтобы избежать махинаций со стороны участников рынка недвижимости, законом определено, что в договоре купли-продажи нельзя указывать сумму меньше, чем 70% от кадастровой стоимости. Уточните данные на сайте Росреестра https://rusreester.ru. Если у налоговиков возникнут сомнения по вашей декларации, то будет назначена камеральная проверка. В ходе такого аудита все ваши банковские карты, движение средств, имущество, доходы и пути их получения будут проверяться и сверяться с декларацией, суммами налогов, которые вы уплачивали. Ст. 198 УК РФ, грозит наказанием в виде штрафов, принудительных работ и тюремного заключения.

Что делать, если кадастровая стоимость выше, чем цена квартиры?

Если ваша квартира на рынке недвижимости действительно оценивается ниже кадастровой, то обращайтесь в суд. Из 1000 обратившихся, дело проиграли только 70 человек.

Расчет НДФЛ при продаже квартиры

Рассчитать сумму подоходного налога можно двумя способами. Из них вы выбираете самый выгодный – обычные 13% или «доходы минус расходы». Второй вариант выгоден, когда вы покупаете квартиру дороже, чем продаете. Но во всех случаях вам нужно заполнить форму 3-НДФЛ за тот период, когда покупали и продали недвижимость. Но если вы в свое время просрочили сдачу декларации, то вам начислят штраф 20% и пени за каждый месяц просрочки.

1 января 2018 год прошло 2 года после внесения серьезных изменений в НК РФ. Если вы не хотите платить налог с продажи своего дома и попадаете под категорию освобожденных от налога – подождите еще 1 год. По закону, не платят подоходный налог с продаж граждане РФ, владеющие недвижимостью более 3 лет и:

  • прошедшие приватизацию;
  • получившие недвижимость в дар от очень близких родственников, в наследство;
  • заключившие соглашение пожизненного содержания с иждивением (не путайте с рентой!).

Пример расчета 13%:

  • Вы в 2016 году стали собственником жилья. Сдали декларацию. Заплатили налоги, согласно действующему на тот момент законодательству.
  • В 2018 году продаете эту недвижимость за 4 млн. руб.
  • Заполняете 3-НДФЛ и вносите налог 13%.
  • Это составит 520 тыс. руб.
  • 4000000 – 520000 = 3999480 руб. – ваша прибыль.

Как получить вычет

В отличие от ипотечного вычета, который возвращается только однажды, налоговый вычет при покупке машины и недвижимости можно каждый год. Деньги вам будут возвращать, если вы до этого платили в казну.

То есть, если каждый год продаете и покупаете недвижимость, автотранспорт, при этом сдаете декларацию, то возвращаете часть денег обратно. Но если вы занимаетесь таким бизнесом дольше 3 лет без основательных причин, то вам придется создавать ИП. В этом случае условия налогообложения уже будут другие.

Для физических лиц налоговый вычет рассчитывается в размере 13% от стоимости купленной квартиры или дома.

  • Зимой 2018 года вы продали квартиру стоимостью 4 млн. руб., рассчитали подоходный налог – 520 тыс. руб., а в марте купили домик с участком земли в деревне за 3 млн. руб.
  • Вам вернут 390 тыс. руб.
  • Получается, что вы купили дом за 2610000 руб.
  • Следовательно, у вас в процессе продажи и покупки жилья, после вычета подоходного налога (13%) и возврата по налоговому вычету (13%) осталось денег в размере 1389480 руб.

«Доходы минус расходы». Этим методом тоже можно считать, если у вас есть документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости. Тогда вы заплатите налог с разницы в цене.

Стандартный вычет, сейчас это – 1 млн. руб., применяется к тем собственникам, которые через 3 года владения попадут в категорию льготников, но хотят продать до этого времени.

Важно знать, что вы сами должны выбрать способ исчисления налога и вычета. В ФНС не имеют право решать за вас. Если вы не заявите свою волю, то налоговики выберут самый высокий налог.

Внимание! Обязательно уточняйте порядок начисления, расчета и уплаты налогов при продаже недвижимости в вашем городе, регионе. По закону, каждый региональный орган имеет право вносить небольшие изменения и свои коэффициенты, при расчете кадастровой стоимости.

Если вам не нужно очень срочно продать свою квартиру, то дождитесь, когда пройдет 3 года, и вы сможете воспользоваться правами льготной категории. Если вы не относитесь к ним, то право не платить налог с продажи недвижимого имущества наступит через 5 лет владения.

Оформляйте документы правильно, заранее посчитайте, какой вид налога вам выгоднее всего выбрать. Сдавайте декларацию вовремя, чтобы не платить штрафы и пени.

Можно ли не платить налог при продаже квартиры если одновременно купить другую

Необходимо ли платить налог с продажи квартиры если сразу купить другую? Кто и каких случаях освобождается от уплаты?

К сожалению, полностью избежать налога нельзя, но можно воспользоваться имущественным вычетом. Ознакомьтесь с этой статьей, в ней вы найдете ответы на практически все свои вопросы, а если вопросы останутся, то вы можете задать их нашему юристу.

Как известно подоходный налог на доходы физических лиц в РФ составляет 13%. Это правило распространяется в том числе и на доходы с продажи недвижимости. Но в силу оно вступает не во всех случаях. Так в каких случаях налог платить следует и в каких не следует?

При продаже квартиры учитываются два фактора: срок в течении которого квартира находилась в собственности и ее продажная стоимость.

Согласно 217 статье НК РФ (п. 17.1) не облагаются налогом доходы с продажи квартир, находящиеся в собственности 3 года и более. Продавец в таком случае освобождается от уплаты налога, независимо от продажной стоимости квартиры. Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом.

Подоходный налог в размере 13% с продажи так же не уплачивается, если продажная стоимость квартиры меньше либо равна 1.000.000. руб. При этом так же не имеет значения срок, в течении которого квартира находилась в собственности. Это объясняется тем, что налоговый вычет для продавцов составляет максимальную сумму в размере 1000000. руб.

Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).

Можно ли не платить налог с продажи, если продавец сразу купит другую квартиру?

Существенным подспорьем для налогоплательщика в таких случаях является получение имущественного налогового вычета при покупке жилья. Т.е. наш налог с продажи квартиры может быть уменьшен путем получения вычета с покупки другой. Максимальная сумма с которой предоставляется вычет составляет 2.000.000 руб.

Для ответа на данный вопрос приведем несколько примеров. При этом приведем несколько примеров, в каждом их которых укажем цифры с применением вычета с покупки, а так же без такового.

Пример 1 Гражданин К. продал квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет за 5000000 руб. и сразу приобрел другую квартиру за 3.000.000 рублей возникает вопрос, с какой суммы гражданин К. обязан платить налог?

Как уже было сказано, что доход с продажи недвижимости находящаяся в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость которой составляет более 1 млн. рублей облагается налогом.
Так как налоговый вычет при продаже квартиры составляет 1 млн. рублей, то гражданин К. будет обязан уплатить налог исходя из следующей формулы: 5000000.рублей (доход с продажи квартиры) — 1 млн.рублей (вычет при продаже) = 4000000. рублей. Т.е. 13% подоходного налога нужно будет уплатить с суммы 4.000.000 рублей, а это составляет 520 тыс. рублей. Данное правило прямо предусмотрено 220 статьей Налогового кодекса РФ, а именно пп.1 п. 1, и пп.1 п. 2.

По данному примеру мы имеем следующий итог:

5000000 — 1000000 = 4000000 (от данной суммы мы и обязаны заплатить 13% государству)
При покупке новой квартиры, права на вычет у нас нет, поэтому мы платим 520 тыс. рублей полностью. Цена покупаемой нами квартиры не имеет никакого значения при расчете налога.

Теперь этот же самый вариант, но уже при наличии неиспользованного права на имущественный налоговый вычет при покупке (напомним, этим правом человек может воспользоваться один раз в жизни):

5000000 — 1000000 = 4000000
4000000 х 13% = 520000
Далее, используем положенный нам налоговый вычет с покупки в размере 2000000×13%=260000 руб.
Имеем: 520000 (налог с продажи) -260000 (вычет с покупки)= 260000 руб.(налог который мы обязаны уплатить государству)

Пример 2 Гражданин К. продал квартиру находящуюся в собственности 2 года за 10.000.000. рублей и тут же приобрел другое жилье стоимостью 9.000.000 рублей.

Расчет происходит по той же самой формуле, что и в первом примере:

10.000.000 рублей (доход с продажи) — 1.000.000 (вычет при продаже) = 9.000.000 рублей.
9.000.000 х 13% = 1.170.000 руб (налог с продажи который следует заплатить)

Опять же, мы платим в казну государства данную сумму полностью, т.к. права на имущественный налоговый вычет при покупке мы ранее использовали.

Теперь рассмотрим эту же ситуацию, но с применением права на имущественный налоговый вычет при покупке:

10.000.000.(продали) -1.000.000 (вычет с продажи) — 2.000.000 (налоговый вычет с покупки) = 7.000.000 руб.
7.000.000 х 13% = 910.000 тыс. руб. (наш конечный налог)

С использованием налогового вычета при покупке, налогоплательщик экономит до 260 тыс. руб.

При этом важно знать, что продавец вправе уменьшить доход с продажи квартиры на сумму расходов при ее покупке, подтвержденных документально. Это наиболее целесообразно в тех случаях, когда расходы на ее покупку превышают 1.000.000 рублей, то есть сумму вычета. В число документов могут входить кассовые чеки, квитанции по приходным ордерам, банковские выписки о движении средств от покупателя к продавцу и прочее.

Важно заметить, что во всех случаях (если ранее не использовал) гражданин К. имеет право на имущественный налоговый вычет предоставляемый при покупке жилья. Данное право предоставляется гражданам только единожды в жизни. Проще говоря, в тех случаях когда речь идет о продаже одной квартиры и покупки другой, граждане, сохранившие за собой право на налоговый вычет с покупки квартиры, используют два налоговых вычета: вычет с продажи (с суммы 1.000.000 руб.) и вычет при покупке (с суммы 2.000.000 руб.)

Рассмотрим еще один пример.

К примеру гражданин К. продает квартиру стоимостью 3.000.000 руб. и в этом же году покупает другую квартиру стоимостью 5.000.000 руб. При учете того, что ранее он не заявлял на получение имущественного налогового вычета при покупке первоначальной квартиры, тем самым сохранив за собой данное право.

В таком случае расчет будет производиться двумя способами:

а) ((3000000 — 1000000) х 13%) = 260000 руб.
3000000 — продажная стоимость квартиры;
1000000 — положенный вычет с продажи;
13% от 2000000 = 260000 руб. (конечный налог с продажи квартиры)

Как отмечалось выше, гражданин К. ранее не использовал своего права на налоговый вычет при покупке жилья.

Учитывая, что максимальный лимит вычета при покупке составляет 2.000.000, а цена приобретаемой квартиры составляет 5.000.000, то у нас получится следующий расчет:

5.000.000 — цена купленной квартиры;
2.000.000 — имущественный вычет используемый нами в полном объеме, т.к. цена квартиры превышает допустимый максимум вычета.

13% от 2000000=260000 руб. (средства получаемые покупателем в качестве вычета при покупке)

То есть и выходит так, что мы должны заплатить 260 тыс. рублей в качестве налога с продажи, и нам должны выплатить такую же сумму в качестве вычета с покупки. При таком раскладе налогоплательщик указывает обе операции в итоговой декларации, тем самым освобождая себя от процедуры уплаты налога, а затем возврата данной суммы. Все вполне логично.

Естественно, что суммы налога с продажи и вычета с покупки могут разниться. К примеру если налог составляет 150000 руб. а вычет 220000 руб. то мы можем рассчитывать на получение 70000 руб. и наоборот если налог с продажи составляет 200000 руб. а положенный нам вычет составляет 180000 руб. то после взаиморасчета двух вычетов, мы по итогам года должны будем заплатить налог с продажи квартиры в размере 20000 руб. Остальное мы гасим положенным нам вычетом.

Взаиморасчеты двух вычетов возможен если сделки покупка/продажа осуществлены в одном календарном году и указаны в одной декларации. Иначе если к примеру квартира продавалась в декабре 2013 г. а покупка новой квартиры состоялась в январе 2014 г. следовательно необходимо подавать две разные декларации по двух разных годах (в 2014 г. и в 2015 г.) и платить налог с продажи квартиры мы будем в 2014 г. а получать положенный нам вычет с покупки будем начиная с 2015 г. ( через работодателя) либо начиная в 2016 год в налоговом органе по итогу 2015 год.

НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2016-2018 г. ИЗМЕНЕНИЯ. РАСЧЕТ

Глазырина Зоя Евгеньевна, руководитель юридического департамента «Санкт-Петербургской Ипотечной Компании» — эксперт в области защиты от рисков купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, занимается сопровождением сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Опыт работы в недвижимости с 2005 года.

Бесплатная консультация по сопровождению сделок и оптимизации налогообложения В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ (только по городу Санкт-Петербург):

+7 (931) 369-00-60

Изменения в налогообложении от продажи недвижимости вступили в силу с 01.01.2016 и действуют до настоящего времени (2018 год)

Напомним, что до 2016 года продавцы платили налог 13% с суммы, полученной от продажи недвижимости, которая находилась у них в собственности менее 3 лет. Сократить сумму, с которой рассчитывается налог, можно было или на 1 000 000 рублей (воспользоваться налоговым вычетом), или на сумму, ранее потраченную на приобретение продаваемой недвижимости. Сумма налога никак не привязывалась к кадастровой стоимости, поэтому граждане занижали стоимость недвижимости в договоре купли-продажи до размера налогового вычета (до 1 000 000 рублей или до ранее потраченной суммы на приобретение недвижимости)

С 01.01.2016 года (действует на: сентябрь 2018) изменилось налоговое законодательство, которое действует и в 2018 году

Многих покупателей и продавцов волнует вопрос налогообложения доходов с продажи недвижимого имущества в 2018 году, налог с продажи квартиры, налог с продажи комнаты. Речь в данной статье пойдет не о налоге на квартиру, а именно о налоге с продажи жилого недвижимого имущества, о налоге с продажи имущества менее 3 лет в собственности, а также налог с продажи имущества, которое находится в собственности продавца менее 5 лет.

В настоящей статье в максимально адаптивной форме Вы можете узнать подробнее о налоге с продажи квартиры в 2018 году.

Сразу оговоримся, что в данной статье речь идет только о тех физических лицах — граждан РФ, которые продают следующее, НЕ используемое в предпринимательской деятельности, имущество: жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки или доли (долей) в указанном имуществе.

Изменение минимального срока владения имуществом для освобождения от уплаты налога

C 01.01.2016 года изменился срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Эти изменения продолжают действовать и в 2018 году.

Однако подчеркиваем, что эти изменения касаются только имущества, которое приобретено в собственность после 01.01.2016 года. Т.е. если Вы владеете имуществом более 3 лет, но менее 5 лет и при этом в собственность это имущество получили до даты 01.01.2016 года, налог на доходы от реализации этого имущества платить Вы не будете.

Основание: Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», статья 4

Для имущества, оформленного в собственность ДО 01.01.2016 года

срок владения, после которого платить налог НЕ нужно,

остается равным 3 годам!

Обращаем внимание, что речь идет именно о собственности. Если Договор долевого участия (договор паевого взноса или иной аналогичный договор) Вы оформили в 2015 году, а собственность (или справку о полной выплате пая) получили в 2016 году, применяется статья 217.1 Налогового Кодекса в редакции, вступающей в силу с 01.01.2016 года. Чтобы не платить налог, продажа должна быть осуществлена не ранее 2021 года через 5 лет после оформления имущества в собственность.

ВНИМАНИЕ.
Для имущества, право собственности на которое получено:

  • по наследству или дарению от ближайших членов семьи (супруги, родители, дети, внуки, бабушка, дедушка, братья, сестры)
  • в результате приватизации
  • в результате передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением

срок владения имуществом, после которого лицо, отчуждающее имущество не должен платить налог на доход от реализации этого имущества, по-прежнему составляет 3 года.

Основание: статья 217.1, пункт 3 Налогового кодекса РФ

приватизация, наследство или дарение от ближайших родственников —

срок владения, после которого платить налог не нужно, по-прежнему будет равен 3 годам!

Отметим еще частный случай, когда наследство открыто до 01.01.2016 года, а право собственности получено после 01.01.2016 года.

В этом случае, принятое наследство имущество признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (что соответствует дню смерти гражданина согласно ст 1114 ГК РФ) независимо от времени фактического принятия наследства и не зависит от даты государственной регистрации права наследника на данное имущество. Соответственно, срок 3 года отсчитывается со дня смерти наследодателя.

Основание: Письмо Минфина России от 16.05.2017 N 03-04-05/29495

В каких случаях применяется срок 5 лет для освобождения от уплаты налога

Минимальный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет в следующих случаях:

Если имущество одновременно отвечает следующим условиям:

  • приобретено по договору купли-продажи, дарению или наследству от иных лиц (не ближайших членов семьи), по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства, паевого инвестирования или по другому договору, связанному с долевым строительством);
  • оформлено продавцом-налогоплательщиком в свою собственность после 01.01.2016 года;
  • отчуждается после 01.01.2016 года (после того, как закон вступил в силу)

Если такое имущество находится в собственности продавца менее 5 лет, продавец-налогоплательщик должен уплатить налог на доходы физического лица, полученного от реализации этого имущества. Налоговая ставка остается 13% для резидентов.

Купили квартиру ПОСЛЕ 01.01.2016 года?

Чтобы не платить налоги нужно ждать 5 лет!

Налогооблагаемая база. С какой суммы уплачивается налог?

Если продается имущество, которое приобретено до 01.01.2016 года и находится в собственности продавца менее 3 лет, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

  • Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1000000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;
  • Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по-умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут

Налог на доходы от реализации имущества, приобретенного до 01.01.2016 года, не зависит от размера кадастровой стоимости этого имущества.

Основание: Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», статья 4

Снизить налог до нуля можно, если

продажная цена равна документально подтвержденным расходам

на приобретение этой недвижимости ДО 01.01.2016 года!

Если Вы продаете имущество, которое приобретено до 01.01.2016 года и находится в Вашей собственности более 3 лет (не важно, более или менее 5 лет), то Вы освобождаетесь от уплаты налога.

Если продается имущество, которое приобретено после 01.01.2016 года и по договору отчуждения продажная стоимость имущества указана более 70% кадастровой стоимости, определенной на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

  • Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;
  • Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по-умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут.

Снизить налог до нуля можно, если

продажная цена равна документально подтвержденным расходам на приобретение ПОСЛЕ 01.01.2016 года,

и эта цена больше или равна 70% кадастровой стоимости этой недвижимости!

Например, сейчас 2019 год. Вы продаете квартиру за 6 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 6 000 000 больше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре более 70% кадастровой стоимости.

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

  • 1 вариант: так как Вы указываете (продаете) цену 6 000 000 рублей по договору купли-продажи и такая цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (6 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 5 000 000 рублей = 650 000 рублей
  • 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 6 000 000 рублей и 4 000 000 рублей. Налог составит 13% с 2 000 000 рублей = 260 000 рублей.

Например, сейчас 2019 год. Вы продаете квартиру за 4 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за те же 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 4 000 000 больше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре более 70% кадастровой стоимости.

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

  • 1 вариант: так как Вы указываете (продаете) цену 4 000 000 рублей по договору купли-продажи и такая цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (4 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 3 000 000 рублей = 390 000 рублей
  • 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 4 000 000 рублей (цена продажи) и 4 000 000 рублей (стоимость приобретения этого имущества). Налог не возникает.

Если продается имущество, которое приобретено после 01.01.2016 года и по договору отчуждения продажная стоимость имущества указана менее 70% кадастровой стоимости, определенной на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

  • 70% кадастровой стоимости минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;
  • 70% кадастровой стоимости минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по-умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут;

Например, сейчас 2020 год. Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а купили ее 4 года назад в 2016 году за 2 000 000 рублей (когда-то «занизили»). Кадастровая стоимость квартиры на 2020 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости.

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

  • 1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
  • 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 2 000 000 рублей, налог 13% с 1 150 000 рублей = 149 500 рублей

Например, сейчас 2018 год. Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а приобрели квартиру по наследству от ближайшего родственника в 2016 году. Так как Вы получили квартиру по наследству от ближайшего родственника, минимальный срок владения для освобождения от налогов – 3 года. Кадастровая стоимость квартиры на 2018 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости.

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

  • 1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
  • 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 0 рублей, налог 13% с 3 150 000 рублей = 409 500 рублей

Например, сейчас 2020 год. Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а приобрели квартиру по наследству от ближайшего родственника в 2016 году. Так как Вы получили квартиру по наследству от ближайшего родственника, минимальный срок владения для освобождения от налогов – 3 года. Вы владеете продаваемым имуществом более 3 лет, Вы освобождаетесь от уплаты налога

Составление Договора купли-продажи всего за 3 000 рублей!

Если продается имущество, которое приобретено после 01.01.2016 года, а кадастровая стоимость на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, не определена, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

  • Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;
  • Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по-умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут;

Если реализуются права требования (переуступка), то налог рассчитывается со следующей величины:

  • Цена переуступки минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена по договору долевого участия, договору паевого взноса и др);

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества

Сразу оговоримся, что имущественный налоговый вычет не применяется для имущества, которое используется в предпринимательской деятельности.

Для имущества, отчуждаемого налогоплательщиком, применяются следующие имущественные налоговые вычеты:

  • 1 000 000 рублей от продажи имущества;

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности (отчуждается по одному договору) имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, но продает имущество сособственник по отдельному гражданско-правовому договору (с учетом права приоритетной покупки), имущественный налоговый вычет может быть использован полностью при условии, что доля выделена как отдельный объект права.
(Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П)

Продаете имущество в долевой собственности?

Налоговый вычет распределяется пропорционально доле!

Если речь идет об 1 000 000 налогового вычета, то он делится НА ВСЕХ!

При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется по договоренности между сособственниками.

Если собственник продает имущество и в этом же налоговом периоде (году) покупает другое жилье, то он может зачесть налоговый вычет на покупку жилья, но не более 260 000 рублей (13% с цены приобретаемого жилья, но с суммы не более 2 000 000 рублей). Налоговый вычет на покупку жилья предоставляется один раз в жизни. Размер официально подтвержденной зарплаты в этом случае не имеет значения.

Дополнительно снизить налог можно зачетом полагающегося налогового вычета с покупки жилья:

В сумме не более 260 000 рублей

Предоставляется 1 раз в жизни

Продажа и приобретение должны быть в одном налоговом периоде

Мы надеемся, что Вы нашли ответы на следующие основные вопросы:

  • Как изменился налог на доходы с продажи недвижимости в 2017-2018 году?
  • Как рассчитать налог, если недвижимость куплена до 2016 года, в продаем в 2018 году?
  • Сколько должна быть квартира в собственности для освобождения от налога: 3 или 5 лет?
  • Как влияет кадастровая стоимость на расчет налога?

Индивидуально рассчитать налог с продажи недвижимости и снизить его, возможно, до нуля, помогут наши специалисты при комплексном юридическом сопровождении.

С тем, что именно включено в услугу комплексного юридического сопровождения и со стоимостью этой услуги Вы можете ознакомиться здесь>>

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ. ООО 2СПИК» не несет какой-либо ответственности за возможную упущенную выгоду или убытки в любой форме, возникшие в результате расхождения позиции правоприменительных органов с позицией, изложенной в данной статье.

Смотрите еще:

  • Коап 1632 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 сентября 2016 г. по делу N 12-1632/2016 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 сентября 2016 г. по делу N […]
  • Областной военный комиссариат владимирская область Военный Комиссариат Владимирской Области, ФГКУ Военный Комиссариат Владимирской Области, ФГКУ зарегистрирована по адресу г.Владимир, ул.Стрелецкая, д.55-А, 600021. ВОЕННЫЙ КОМИССАР […]
  • Имущественный вычет сумма 2014 Примеры расчета вычета В данном разделе мы приведем примеры расчета имущественного налогового вычета в разных ситуациях. ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: налоговый вычет – это сумма, на которую […]
  • Соглашение о расторжении срочного трудового договора до истечения срока Порядок расторжения срочного трудового договора Обновление: 26 сентября 2016 г. Принимая решение о найме сотрудника в компанию на определенный срок, нужно учитывать, что расторжение […]
  • Аванс как платить штрафы Аванс 40% — отличный повод для штрафа Статьи по теме Многие компании платят фиксированный аванс — 40% оклада. Такие компании рискуют получить пени и штраф по НДФЛ, как один незадачливый […]
  • 3 ндфл при покупке и продажи квартиры Примеры заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры В данном разделе мы приведем примеры заполнения декларации 3-НДФЛ за 2016 год для различных ситуаций при продаже недвижимости. Все образцы […]
  • Отчет по практике на предприятии в рб юрист Отчет по практике В качестве юриста на предприятии из каталога готовых работ. Введение 3 1. Характеристика деятельности ЗАО 5 2. Нормативно-правовая база деятельности ЗАО 8 3. […]
  • П 2 статьи 245 коап рф Статья 24.5. Обстоятельства, исключающие производство по делу об административном правонарушении Статья 24.5. Обстоятельства, исключающие производство по делу об административном […]
admin

Обсуждение закрыто.