Заявление на расторжение договора купли-продажи жилого помещения

Заявление на расторжение договора купли-продажи жилого помещения

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Здравствуйте! Очень нужна консультация.Купили квартиру, продав свое жилье. Выстроилась цепочка из продавцов -покупателей. За наше жилье рассчитывались частями и с участием мат. капитала. В итоге вчера был последний день расчета(должны были отдать оставшуюся часть денег), но покупатель не рассчитался с нами, мотивируя это тем, что с ним не рассчитались его покупатели, а с теми соответственно тоже. И в итоге мы не можем отдать своим продавцам последнюю сумму. Подскажите, что делать. Как аннулировать сделку купли продажи жилья и можно ли вообще. В договоре пункта о расторжении нет.

Уточнение клиента

Спасибо большое за ответы! Вчера написали заявление. А сегодня всё разрешилось. Позвонили покупатели и привезли окончательный расчет. СПАСИБО!

07 Ноября 2012, 20:17

Ответы юристов (4)

Здравствуйте! В сложившейся ситуации, если договор купли-продажи в Росреестре не прошел государственную регистрацию при подтверждении сторонами выполнения обязательств по передаче денег и передачи квартиры, то соответственно данная сделка не считается пока действительной, так как таковая будет действительной с момента гос. регистрации. Т.е. можно в таком случае вернуть полученное по предварительному договору и больше обязательств по сделке не исполнять. Если же договор уже был зарегистрирован в Росреестре, то при фактическом неисполнении обязательств покупателем по передаче всей суммы по договору, продавец может обратиться в суд с иском с требованием взыскания неоплаченной суммы с неустойкой или же расторжением данного договора.

Есть вопрос к юристу?

Если в вашем договоре установлено условие об оплате товара в рассрочку, то есть в нем указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей, то правила следующие (ст. 489 ГК):

— когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поэтому право на отказ зависит от размера данного платежа.

— в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено договором, на просроченную сумму подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

— если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (то есть в случае неисполнения обязательства со стороны покупателя — на проданную квартиру можно обратить взыскание и из вырученных средств удовлетворить свои требования)

при оплате покупателем более 50 % стоимости товара, при отсутствии в договоре особых условий о расторжении договора первоначально вы вправе направить покупателю требование об окончательной оплате товара и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами за период неисполнения обязательства по уплате периодического платежа. В случае отсутствия реакции вы вправе предъявить это требование в судебном порядке. Также вы вправе потребовать взыскания убытков, которые вы понесете в силу неисполнения обязательств перед теми, у кого вы приобрели квартиру.

Расторжение договора возможно:

— по соглашению сторон

— при существенном нарушении договора другой стороной (это нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) — в вашем случае длительное неисполнение обязательства по оплате при неоднократном предъявлении требований с вашей стороны.

Однако, при данных обстоятельствах я не думаю, что расторжение договора возможно в силу существенного нарушения.

Добрый день, Олеся!

Скажите, а договор купли-продажи, а также переход права собственности уже зарегистрированы в Росреестре или нет?

Дело в том, что в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка.

При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) следует учитывать, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом и зарегистрировать его.

В случае, если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован, но не зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, то возможно заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения. В этом случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит госуд.регистрации, зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

В случае, если договор купли-продажи жилого помещения не зарегистрирован в Росреестре, то он считается незаключенным. В этом случае Вы можете поставить в известность продавца о том, что не намерены покупать у него квартиру и потребовать вернуть все деньги, полученные им за квартиру, а договор уничтожить в его присутствии. В противном случае, на его стороне возникает неосновательное обогащение (с учетом того, что ни сделка, ни переход права собственности еще не зарегистрированы).

С уважением, Марина.

Уточнения к ответу по последнему абзацу: если речь идет о договоре — в котором Вы — продавец, и котрый не зарегистрирован, то при намерии отказаться от продажи Вашей квартиры, Вам необходимо поставить об этом в известность покупателя и вернуть все полученное по сделке, если не был заключен предварительный договор, который может содержать условия об ответственности продавца за отказ от заключения договора купли-продажи.

Да, что касается расторжения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, то на деле это очень не просто.

С уважением, Марина.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании убытков, исключении из Единого государственного реестра

Октябрьский районный суд г. Кр-рска
Адрес: г. Кр-ярск, пр-т Ленина, д.2
Тел.: 41-92-81

Истец: Васильева Василиса Васильевна,
Адрес: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17,
Тел. 8 914 842 5168

Ответчик: Петров Петр Петрович,
Адрес: г. Кр-ск, ул. Ленина, д.15, кв.32,
Тел. 8 914 816 1792

Цена иска: 1 761 500,00
(Один миллион семьсот шестьдесят одна тысяча пятьсот рублей)

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании убытков, исключении из Единого государственного реестра

03.03.2018г между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17. Цена договора составила 1 750 000,00 рублей. Расчет по договору был произведен истцом в день подписания договора в полном размере.

15.04.2018г произведена государственная договора продажи недвижимости от 15.04.2018г и регистрация собственности истца на помещение, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации №.

В процессе эксплуатации жилого помещения стало очевидным, что ответчик ввел в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Согласно акту экспертизы № 113/2018, проведенной 10.11.2018г ООО «Эксперт» установлено следующее:

— пол санузла спорного помещения имеет трещины, образовавшиеся в результате просадки пола, деревянные конструкции перекрытия покрыты пятнами плесневелого вида, под несущие конструкции перекрытия выполнены временные подпорки в нарушение п. 11 и п. 12 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;

— в помещении санузла отсутствует стояк вытяжной канализации, чем нарушен п. 17.18 СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий»;

— при обследовании технического подполья жилого помещения выявлено, что система канализации не подключена к системе канализации дома, сток канализационных стоков осуществляется в техническое подполье, чем нарушен п. 1.4 СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий».

В результате исследования эксперт пришел к выводам о том, что перекрытие над техническим подпольем находится в неработоспособном состоянии, внутренняя канализация находится в неработоспособном состоянии, для обеспечении возможности безопасной эксплуатации жилого помещения необходимо выполнение проекта подключения канализации к общедомовой системе водоотведения с устройством вытяжных стояков и выполнение подключения, а также выполнение проекта перекрытия технического подполья и выполнение принятого проектного решения.

В связи с изложенными недостатками о расторжении оспариваемого договора истец обращался неоднократно с письменными предложениями к Петрову Петру Петровичу о расторжении договора купли-продажи квартиры от 03.03.2018г. Однако в добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть указанный договор.

В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ч. 2 ст. 556 ГК РФ).

Согласно правилам ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Правила ч. 1 ст. 476 ГК РФ регламентируют, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно положениям, закрепленным в абз. 6 ч. 1 ст. 17 федерального закона «О государственной регистрации » основанием для государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ч. 5 ст. 453 ГК РФ если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Истец понес убытки в связи с государственной регистрацией договора продажи недвижимости и перехода права собственности, в общей сложности в сумме 4 000,00 рублей, которые квитанциями от 15.03.2018 подтверждаются, поскольку в связи с расторжением договора регистрационная запись подлежит прекращению.

На основании вышеизложенного прошу:

1. Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от площадью … кв.м по адресу: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17, кадастровый или условный номер №, заключенный 03.03.2018г между Петровым Петром Петровичем и Васильевой Василисой Васильевной.

2. Прекратить реестровую записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Взыскать с Петрова Петра Петровича в пользу Васильевой Василисы Васильевны, уплаченные по договору купли-продажи от 03.03.2018г денежные средства в размере 1 750 000,00 рублей.

3. Взыскать с Петрова Петра Петровича в пользу Васильевой Василисы Васильевны убытки в связи с государственной регистрацией договора продажи недвижимости и перехода права собственности размере 4 000,00 рублей, расходы на экспертизу в размере 7 500,00 рублей.

4. Взыскать с Петрова Петра Петровича в пользу Васильевой Василисы Васильевны расходы на проведение экспертизы в размере 7 500,00 рублей.

1. Копия искового заявления со всеми копиями приложенных документов для ответчика.
2.Договор купли-продажи от 03.03.2018г жилого помещения по адресу: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17.
3. Передаточный акт от 03.03.2018г.
4.Свидетельство о государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилое помещение по адресу: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17.
5. Расписка о получении денежных средств от истца в сумме 1750000,00 рублей.
6. Отчет о проведенной экспертизе №113/2018 от 10.11.2018г, договором № от 01.11.2018г, квитанция к приходному кассовому ордеру № 51 от 01.11.2018г.
7. Квитанции от 14.03.2018г №№ 101, 102.

Возможно ли расторжение договора купли-продажи до гос регистрации?

мы покупатель. Квартиру покупаем в ипотеку. На данный момент документы находятся в госреестре,на стадии переоформления. После подачи документа на переоформления-продавец сообщила,что передумала продавать квартиру и написала заявление о запрете на перерегистрацию. На связь она не выходит.Какие шансы у продавца отменить сделку? Что нам делать в данном случае,уже стоит срок первого платежа по ипотеки?

Ответы юристов (3)

Мария, добрый день.

Продавец в одностороннем порядке не может прекратить госрегистрацию, т.к. необходимо присутствие и заявление всех сторон договора.

Кроме того, расторжение договора купли-продажи квартиры возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке.

Поэтому, если имеется подписанный, но не зарегистрированный договор, продавец не может его просто так расторгнуть​

Есть вопрос к юристу?

Мария, здравствуйте. В договоре купли-продажи указано, что квартира приобретается с использованием кредитных средств? Согласно п.4 ст.30 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости»

«Приостановление государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).​​»

​В соответствии с п.4 ст.31 указанного закона

«Прекращение государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца)».​

​​Не знаю, какое заявление подала продавец, но если это заявление о приостановлении или прекращении регистрации, то ей будет отказано в его удовлетворении.

пп.1-4 ст. 19 ФЗ О госрегистрации прав на… предусматривает возможность приостановления госрегистрации по основаниям
1. сомнения регистратора
2. заявление правообладателя о приостановлении госрегистрации с указанием причин и срока приостановления – не более 3 месяцев
3. заявление одной из сторон о прекращении госрегистрации в случае, если др. сторона не обращалась с таким заявлением — не более 1 месяца
4. решение, определение суда — на срок, определенный судом

а далее — договор подписан, деньги оплачены, наверняка и акт подписан, у продавца остается 3 месяца для суда, если успеет

расторжение договора возможно только по 2 основаниям (через суд)
1. При существенном нарушении договора другой стороной либо при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора — договор расторгается
2. Признание договора купли-продажи недействительным, что возможно в случае, когда собственник жилья не знал о совершении сделки, или сделка совершена ограниченно дееспособным гражданином — договор признается недействительным

за исключением случая обоюдного согласия.

Думаю, в вашем случае договор КП был заключен с соблюдением закона, и не может быть расторгнут в одностороннем порядке продавцом.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Вернуть квартиру продавцу

Здравствуйте. Купили квартиру в ипотеку и место в паркинге у юрлица (не застройщик). Дата звклбчения ипотеки 10.12.15. С наступлением холодов обнаружили, что дует из под плинтусов и стен в двух комнатах и кухне. Сорвали обои и увидели трещины. В одной из комнат трещина есть не только в углу стены, но и посередине стены. Трещина приличная. Из нее дует тоже прилично. Дом монолитный. На днях нам стало известно, что дом задерживали при сдаче в виду какой то трещины. Потом ее якобы заделали, дом сдали. Спустя год несколько квартир начали жаловаться в ук на появление трещин. Им их заделали. Эффекта хватило, как сказал нам жилец из соседнего подъезда, на год. Потом то же самое. В связи с этим всем вопрос: как нам отозвать сделку купли продажи. Знаем, что можно сослаться на 475 статью гк рф. Что делать поэтапно и каковы шансы вернуть деньги и в какие сроки?

Уточнение клиента

А как быть с банком-кредитором? На какой стадии его ставить в известность о желании расторгнуть договор?

03 Января 2016, 21:45

Ответы юристов (32)

Для начала Вам необходимо направить претензию продавцу в связи с тем, что товар (квартира) оказалась ненадлежащего качества.

В случае отказа в удовлетворении претензии следует обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств.

Уточнение клиента

Претензия продавцу — письмоМ с уведомлением? На каком этапе нужно делать экспертизу?

03 Января 2016, 21:32

Есть вопрос к юристу?

Пишите покупателю претензию с требованием о расторжении договора в связи с тем, что некачественный товар и ссылайтесь на статьи которые указаны мной ниже.

Письмо с уведомлением, обязательно.

Если не ответят или откажутся, то обращайтесь в суд с требованием о расторжении договора и возврата уплаченной Вами суммы.

Статья 450. ГК РФ Основания изменения и расторжения

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Статья 469. Качество товара

1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Также Закон о защите прав потребителей.

Уважаемый Алексей и Ольга,

В вашем случае можно сослаться на статью 18 Закона о защите прав потребителей, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Если все действительно так как вы описываете, то шансы вернуть деньги достаточно высокие. Но, доказывать свою правоту скорее всего придется в суде. Для этого не лишним будет запастись заключением специалиста о качестве товара.

Начинать следует с предъявления претензии продавцу.

В первую очередь необходимо получить экспертное заключение, подтверждающее наличие скрытых недостатков, которые не были заранее оговорены сторонами при подписании договора купли-продажи. После получения интересующего Вас заключения можно собирать документы для обращения в суд с требованием о расторжении договора (или возможно изменении цены, если этот вариант Вас заинтересует). Предварительно, послав претензию продавцу, с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги.В качестве обоснования будет фигурировать заключение — основное доказательство, а также текст договора, в котором данное обстоятельство не оговаривалось.

письмо с уведомлением о вручении с описью вложения. В описи укажите «претензия по договору № от… „

Экспертизу лучше сделать заранее, чтобы понимать дальнейшие перспективы дела.

Здравствуйте! Теоретически конечно можно применить ст.475 ГК РФ.

Согласно ст.557 ГК РФ

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст.475 ГК РФ

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
— отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

То есть, отказаться от договора Вы вправе только при наличии существенного недостатка к качеству квартиры.

Продавец обязан сам провести экспертизу на основании требования об отказе от договора и возврате денежной суммы.

Но поскольку существенность недостатка понятие правовое, то придется обращаться в суд.

Требование об отказе от договора направьте заказным письмом с уведомлением на юридический адрес продавца.

Да, письмом с уведомлением. Экспертизу делайте при подготовке иска в суд.

В вашем случае можно сослаться на статью 18 Закона о защите прав потребителей, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.
Коршунов Андрей

Сомневаюсь я, что здесь будет работать ЗПП, продавец все таки не застройщик.

Заявите ходатайство о назначении экспертизы в суде, если продавец не проведет ее.

Письмом с уведомлением.

Здравствуйте, как вы правильно отметили при передаче недвижимого имущества ненадлежащего качества, применяются положения ст. 475 ГК РФ

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Чтобы расторгнуть договор купли продажи недвижимого имущества, нужно чтобы нарушение условий договора было существенным, из вопроса явствуют признаки существенного нарушения договора, например неустранимая трещина, ее латают а она появляется вновь. Соответственно, сначала вы должны направить письменную претензию продавцу, с требованием расторгнуть договор купли продажи возврате денег, установить срок для исполнения требований, по окончании которого вам нужно обращаться в суд с исковым заявлением. Экспертизу качества можно инициировать в суде, соответствующим ходатайством.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков)покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

Направляйте заказное письмо с уведомлением о вручении с описью вложения, так будет надежнее.

Евгений, специально для Вас

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I«О защите прав потребителей»

Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Основные понятия, используемые в настоящем Законе:
потребитель — гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; продавец — организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи;

Квартира куплена у организации для личных нужд.

Здравствуйте, Алексей и Ольга!

Претензию можете отправить заказным письмом или ценным письмом с описью вложения. И с уведомлением. А можете вручить лично под расписку.

В суде Вы вправе ходатайствовать о назначении строительно-технической экспертизы.

Можно не терять время на претензию ( если только вы не уверены, что продавец на столько добропорядочен, что согласится на досудебный порядок), а сразу писать исковое заявление в суд на расторжение договора в соответствии со ст

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 557]
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Кредитный договор, расторжение договора купли-продажи не затрагивает. Квартира обремененная залогом передается продавцу. Деньгами полученными от продавца покупатель гасит кредит. Банк снимает обременение. В общих чертах схема такая. Более подробно — нужно смотреть кредитный договор.

Примеры практики — судебные решения по статье 557 ГК РФ:

Эти отношения продавца не касаются. Сначала обращаетесь в суд с иском об отказе от договора, а затем на основании решения суда расторгаете договор ипотеки и кредитный договор.

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании убытков, исключении из Единого государственного реестра

Октябрьский районный суд г. Кр-рска
Адрес: г. Кр-ярск, пр-т Ленина, д.2
Тел.: 41-92-81
Истец: Васильева Василиса Васильевна,
Адрес: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17,
Тел. 8 914 842 5168
Ответчик: Петров Петр Петрович,
Адрес: г. Кр-ск, ул. Ленина, д.15, кв.32,
Тел. 8 914 816 1792
Цена иска: 1 761 500,00
(Один миллион семьсот шестьдесят одна тысяча пятьсот рублей)
Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании убытков, исключении из Единого государственного реестра.
03.03.2012г между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17. Цена договора составила 1 750 000,00 рублей. Расчет по договору был произведен истцом в день подписания договора в полном размере.
15.04.2012г произведена государственная договора продажи недвижимости от 15.04.2012г и регистрация собственности истца на помещение, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации №.
В процессе эксплуатации жилого помещения стало очевидным, что ответчик ввел в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Согласно акту экспертизы № 113/2012, проведенной 10.11.2012г ООО «Эксперт» установлено следующее:
— пол санузла спорного помещения имеет трещины, образовавшиеся в результате просадки пола, деревянные конструкции перекрытия покрыты пятнами плесневелого вида, под несущие конструкции перекрытия выполнены временные подпорки в нарушение п. 11 и п. 12 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;
— в помещении санузла отсутствует стояк вытяжной канализации, чем нарушен п. 17.18 СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий»;
— при обследовании технического подполья жилого помещения выявлено, что система канализации не подключена к системе канализации дома, сток канализационных стоков осуществляется в техническое подполье, чем нарушен п. 1.4 СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий».
В результате исследования эксперт пришел к выводам о том, что перекрытие над техническим подпольем находится в неработоспособном состоянии, внутренняя канализация находится в неработоспособном состоянии, для обеспечении возможности безопасной эксплуатации жилого помещения необходимо выполнение проекта подключения канализации к общедомовой системе водоотведения с устройством вытяжных стояков и выполнение подключения, а также выполнение проекта перекрытия технического подполья и выполнение принятого проектного решения.
В связи с изложенными недостатками о расторжении оспариваемого договора истец обращался неоднократно с письменными предложениями к Петрову Петру Петровичу о расторжении договора купли-продажи квартиры от 03.03.2012г. Однако в добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть указанный договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ч. 2 ст. 556 ГК РФ).
Согласно правилам ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Правила ч. 1 ст. 476 ГК РФ регламентируют, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно положениям, закрепленным в абз. 6 ч. 1 ст. 17 федерального закона «О государственной регистрации » основанием для государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
В силу ч. 5 ст. 453 ГК РФ если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Истец понес убытки в связи с государственной регистрацией договора продажи недвижимости и перехода права собственности, в общей сложности в сумме 4 000,00 рублей, которые квитанциями от 15.03.2013 подтверждаются, поскольку в связи с расторжением договора регистрационная запись подлежит прекращению.
На основании вышеизложенного прошу:
1. Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от площадью… кв.м по адресу: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17, кадастровый или условный номер №, заключенный 03.03.2012г между Петровым Петром Петровичем и Васильевой Василисой Васильевной.
2. Прекратить реестровую записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. Взыскать с Петрова Петра Петровича в пользу Васильевой Василисы Васильевны, уплаченные по договору купли-продажи от 03.03.2013г денежные средства в размере 1 750 000,00 рублей.
3. Взыскать с Петрова Петра Петровича в пользу Васильевой Василисы Васильевны убытки в связи с государственной регистрацией договора продажи недвижимости и перехода права собственности размере 4 000,00 рублей, расходы на экспертизу в размере 7 500,00 рублей.
4. Взыскать с Петрова Петра Петровича в пользу Васильевой Василисы Васильевны расходы на проведение экспертизы в размере 7 500,00 рублей.
Приложение:
1. Копия искового заявления со всеми копиями приложенных документов для ответчика.
2.Договор купли-продажи от 03.03.2013г жилого помещения по адресу: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17.
3. Передаточный акт от 03.03.2013г.
4.Свидетельство о государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилое помещение по адресу: г. Кр-ск, ул. Пушкина, д.23, кв.17.
5. Расписка о получении денежных средств от истца в сумме 1750000,00 рублей.
6. Отчет о проведенной экспертизе №113/2012 от 10.11.2012г, договором № от 01.11.2012г, квитанция к приходному кассовому ордеру № 51 от 01.11.2012г.
7. Квитанции от 14.03.2012г №№ 101, 102.
Дата искового заявления
Васильева Василиса Васильевна

Вы остаетесь обязанными по ипотечному договору, даже если договор купли продажи квартиры будет расторгнут, кредит вам придется гасить в любом случае.

Здравствуйте. Необходимо понимать при этом, что в данной ситуации Вы состоите в правоотношениях с продавцом квартиры по сделке купли — продаж и банком в отношениях по кредитованию.

В связи с этим, необходимо признавать сделку недействительной или требовать расторжения договора купли продажи в связи с нарушением условий договора одной из сторон, в судебном порядке.

Статья 178 Гражданского кодекса РФ:

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Или расторжения договора, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. Утратил силу.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Потребовать с продавца возмещения причиненных Вам в связи с расторжением договора убытков, в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса РФ:

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

При наличии вышеуказанных оснований, для признания сделки недействительной или оснований для расторжения договора, которые будут являться существенными, Вы вправе, ссылаться в отношениях с банком на статью 451 Гражданского кодекса РФ и требовать расторжения кредитного договора:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

В суде будете ее просить назначить.

Можете привлечь банк третьим лицом в процесс, но вопрос о расторжении кредитного договора в любом случае надо ставить только после расторжения договора купли-продажи

Есть судебная практика по возвратам некачественных квартир, правда там плохо пахло, но суть та же.

www.online812.ru/2014/07/08/007/
– Жить в той квартире было невозможно, приходилось снимать жилье, – пояснил истец по имени Максим. – Странно, что мои соседи не подали аналогичный иск: решили, видимо, не связываться. Для меня вся эта судебная тянучка длилась больше двух лет. Очевидно, застройщик ждал, что запах все-таки выветрится и я передумаю и въеду-таки в новый дом.
Жилой массив в поселке Кальтино Всеволожского района был сдан в 2012 году. Это монолитные разноэтажные дома, стоимость квартир в них не превышала 53 тысяч за метр. Осматривая квартиру один раз, второй, Максим обратил внимание на запах нашатырного спирта и отказался подписывать акт приема-передачи. Он попросил предоставить ему другую квартиру аналогичного метража, где запах чувствовался бы не так сильно. Ему отказали: все квартиры были распроданы. Покупатель попросил вернуть деньги за некачественный, по его мнению, товар – 3,6 млн рублей. Потом суммы иска возросли. Заявление в суд поступило год спустя после переговоров, и теперь вместо 3,6 млн истец запросил в три раза больше. Дело в том, что деньги за некачественный товар положено возвращать в течение 20 дней, а иначе будет начислена неустойка. В суде подсчитали, что задержка составила 760 дней.
Еще полтора миллиона истец попросил в счет разницы между стоимостью квартиры в момент взноса денег (2011 год) и датой процесса, поскольку сейчас на 3,6 млн жилье аналогичного метража купить уже невозможно. Судья, правда, выяснила, что жилье за два года подорожало, но не более чем на 600 тысяч рублей. В заявление также были включены расходы на экспертизу.
Делало ее ООО ЦНПЭ «Петроэксперт» в феврале 2014 года. Там установили, что концентрация аммиака в квартире превышает допустимую норму в 12 раз, в связи с чем проживание в квартире невозможно. Но чтобы получить такой результат, адвокату и его клиенту пришлось отлавливать представителей застройщика на подходе к квартире: те пытались попасть туда заранее и устроить проветривание. При этом у сотрудников строительной компании имелись ключи от двери, а у самого покупателя не было: те, что ему выдали, не подошли.
«Мы думаем, это застройщик поменял замок, а потом приехал сюда, открыл окна на несколько дней. В феврале!» – говорит адвокат Антон Лебедев. В конце концов рамы не просто заклеили, но и опечатали. И только тогда эксперт смог приступить к работе. По правилам, забор проб воздуха (специальным насосом в колбу с солью) проводится несколько раз в течение суток. Потом пробы уезжают в лабораторию.
Кроме того, истец доказывал, что вынужден был снимать жилье. Получился многомиллионный иск, который в суде рассматривали год. Арендные платежи истцу компенсировать не стали: суд установил, что договор аренды квартиры был заключен еще до того, как дом должны были сдать по срокам, и вообще – в собственности у Максима есть квартира в Петербурге. В итоге получилось 3,6 млн за квартиру, 650 тысяч за разницу в цене, 1,5 миллиона за неустойку, 50 тысяч – моральный вред, 28 тысяч за оценку и пошлину. Расходы на адвоката и аренду квартиры суд оплачивать отказался. Зато с застройщика высчитали штраф – 500 тысяч. Обе стороны обжаловали решение.
Справка
История с запахом аммиака в квартирах стала известна в апреле 2011-го: запах присутствовал в домах разных застройщиков, в том числе очень крупных. Речь шла о сотнях квартир. Все застройщики пытались справиться с запахом. Но окончательную победу долго одержать не удавалось. С наступлением холодов запах становился слабее, с началом теплого сезона жалобы повторялись.
В 2011-м все обвиняли в случившемся производителя бетона, который использовал противоморозную добавку, но в итоге никаких исков в суд ни от одной пострадавшей компании-застройщика не последовало. То есть никто не смог точно установить, откуда аммиак взялся.
Таким образом, все расходы по урегулированию конфликтов с покупателями квартир легли на плечи застройщиков. Решились вопросы по-разному. Иногда покупателям квартир предлагали пожить год в другом месте – и компенсировали деньги за аренду. Иногда застройщики предлагали вернуть покупателю деньги с небольшой компенсацией. Иногда покупатели оставляли себе квартиру, но требовали компенсаций. Одна покупательница квартиры добилась через суд компенсации в размере 55% от стоимости жилья.

А по поводу ипотеки нужно смотреть договор. Мы тут можем разное гадать

После решения суда и + потребуете у продавца возмещения убытков в связи с расторжением договора в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса РФ:

Уточнение клиента

Квартиру перед подписанием акта приема передачи не осматривали. Подписали просто в банке. Нам сказали «да там за месяц ничего и не изменилось» мы и подписали. Так бы может и заметили дефекты.

03 Января 2016, 22:02

Писать претензию направлять заказным с уведомлением и описью ценного вложения — что бы доказать потом, что в конверте была претензия, а не просто лист бумаги.

Статья 450 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только — при существенном нарушении договора другой стороной;

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

.Статья 452. ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. —срок можете указать свой.

Статья 556. ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

Статья 557.ГК РФ Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 475. ГК РФ Последствия передачи товара ненадлежащего качества

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;…

Возможно получиться применить нормы закона о защите прав потребителей ведь сделка была между физ.лицом и юр.лицом — настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и продавцами при продаже товаров, продавец — организация независимо от ее организационно-правовой формы.

Тогда проще в претензии указываете ст.18 закона о защите прав потребителей — потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе — отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Проведении экспертизы сейчас на Ваше усмотрение, суд в любом случае будет назначать судебную экспертизу трещины — зафиксируйте на фото, видео.

В суде придется привлекать застройщика — возможно в качестве соответчика.

Чтоб все ускорить, можно попробовать получить экспертное заключение и до суда.

Смотрите еще:

  • Комментарий к ст 51 градостроительного кодекса рф Комментарий к СТ 51 ГрК РФ Статья 51 ГрК РФ. Выдача разрешений на строительство 1. Разрешение на строительство представляет собой допуск уполномоченным органом власти (самоуправления) к […]
  • Директор по аренде коммерческий директор Поволоцкий Дмитрий Владимирович Руководитель отдела аренды, коммерческий директор Полная занятость, неполная занятость, удаленная работа. Возраст: 58 лет Город: Киев Контактная […]
  • Ук статья 115 ч1 Ук статья 115 ч1 Благодаря грамотно продуманной стратегии защиты в уголовном деле по обвинению в умышленном убийстве - ч. 1 ст. 115 УК адвокат по уголовным делам в Одессе добился для […]
  • Когда нужно делать первый техосмотр на новой машине Когда проходить техосмотр на новом автомобиле? Технический осмотр автомобиля нужен для проверки его исправности и технического состояния. В зависимости от года выпуска и категории […]
  • Куда жаловаться на судебный произвол Судебный беспредел Вы недавно заявил что, наша страна за общепризнанные нормы международного права и справедливость. Однако, исходя из ниже изложенного, я в этом сильно сомневаюсь и этому […]
  • Рубрика юристов в газете Комментарии юриста компании для рубрики Юрликбез газеты "Сегодня" Автор: Андрей Бузинный Стандартные процедуры: Юридическая консультация Дата публикации: 05/12/12 Юрист нашей […]
  • Имущественный налоговый вычет за 2012 Имущественный вычет Долевая собственность Имущественный вычет при долевой собственности имеет ряд особенностей оформления, а также получения вычета за несовершеннолетнего ребенка. […]
  • Если автомобиль новый нужно ли проходить техосмотр Когда не нужно проходить техосмотр автомобиля? С 2012 года в правила прохождения техосмотра внесены серьезные изменения. Однако до сих пор многие автомобилисты не до конца разбираются в […]
admin

Обсуждение закрыто.