Гк ввод объекта в эксплуатацию

Гк ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ документом, свидетельствующим о возникновении нового объекта недвижимости, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, представляющее собой «документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации». Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан представить документы, в числе которых указан акт приемки объекта капитального строительства (пп. 4 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса). Однако такой акт требуется лишь в случае осуществления строительства или реконструкции на основании договора и свидетельствует лишь о том, что отношения между заказчиком (застройщиком) и подрядчиком урегулированы.

Таким образом, в настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вторая часть вопроса — определение момента, до которого объект должен считаться вновь созданным. Законодательство также не содержит прямого ответа на данный вопрос, однако анализ положений закона позволяет достаточно легко определить момент, когда объект перестает быть в юридическом понимании вновь созданным. Этим моментом является возникновение права на объект у первичного правообладателя. Понятие создаваемого объекта недвижимости (ст. 219 ГК РФ, ст. 25 Закона о регистрации) и более общее понятие «новой вещи» (п. 1 ст. 218 ГК РФ) используются в законодательстве лишь применительно к вопросу о возникновении права на такие объекты. Исходя из этого, после того как право на объект возникло, он не может считаться вновь созданным, а приобретает статус «имущества, которое имеет собственника», приобретение прав на которое регулируется иными нормами (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Итак, объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 г.) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.

Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан именно с возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, как уже отмечалось, возникновение права на новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных позднее 1994 г. *(303) Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В соответствии со ст. 2 закона эта регистрация может быть признана недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.

на принимаемом объекте. Ввод в эксплуатацию как новых, так и реконструированных объектов производственного. назначения не должен допускаться без разрешения на то органов, осуществляющих.

ГАСК. выдает разрешение на строительство в соответствии с перспективным генеральным планом застройки населенного места
вложений, выполнением плана капитального строительства и ввода в эксплуатацию строящихся объектов, снижением себестоимости.

Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

В случаях когда заданием на проектирование предусматривается ввод объектов в эксплуатацию отдельными пусковыми
мощностей, предусмотренных планом экономического и социального развития СССР, должно производиться по разрешени

Споры, связанные с введением в эксплуатацию новостроек

Елена Степанова, ведущий специалист-эксперт департамента управления интеллектуальной собственности ЗАО «Военаудит»

Законодатель не определил в нормативно-правовых актах сам термин «новостройка». На практике под новостройкой понимается строящееся здание, которое не введено в эксплуатацию. До вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации процесс ввода объекта в эксплуатацию регулировался различными нормативными документами в зависимости от того, какой именно объект принимался в эксплуатацию. С 1 января 1988 г. были введены в действие Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 № 84, которые действуют и в настоящее время. В соответствии с указанными правилами законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок. В настоящий момент согласно положениям ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Именно данный документ подтверждал момент создания нового объекта недвижимости с показателями, соответствующими требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также устанавливал возможность его эксплуатации (использования) в соответствии с целевым назначением.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Государственный орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Правительство Российской Федерации 1 марта 2013 г. приняло постановление № 175, которым установило, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Нормативный правовой акт официально опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации № 9 , ст. 968. Принятие настоящего постановления вызвало противоречивые мнения. Но все разрешил Верховный Суд Российской Федерации в определении от 25 февраля 2014 года № АПЛ14-13.

Гражданин Б. обратился в суд с требованием о признании вышеуказанного постановления недействующим, поскольку посчитал, что оспариваемый нормативный правовой акт противоречит части 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой предоставление документов, не перечисленных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, возможно лишь в отдельных случаях. Постановление закрепляет общую норму о представлении технического плана во всех случаях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что нарушает право заявителя на предоставление лишь тех документов, необходимых для получения разрешения, которые определены частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Верховный Суд Российской Федерации указал на следующее. Согласно части 1 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Постановление закрепляет общую норму о представлении технического плана во всех случаях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с частью 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных частью 3 данной статьи иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

Реализуя делегированные частью 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации полномочия, Правительство Российской Федерации приняло оспариваемое постановление, в котором установило требование о необходимости предоставления для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию технического плана. Таким образом, при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предоставление технического плана обязательно.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является закрытый перечень оснований, а именно:

1) отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

Можно ли оспорить само разрешение на ввод объекта в эксплуатацию?

Разрешение на ввод эксплуатацию — это документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, и выдается органами государственной власти и местного самоуправления застройщику. Поэтому по своей правовой природе он является ненормативным актом, который может быть оспорен в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

В силу ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, зачастую при заявлении об оспаривании разрешения на ввод эксплуатацию заявитель злоупотребляет правом, поскольку без данного документа право собственности на помещение в новостройке не подлежит регистрации.

Кроме того, важно знать, что при обращении с требованием о рассмотрении законности выдачи разрешения или признания его недействительным не разрешается сам спор о праве собственности на объект.

В пункте 56 постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержится прямое указание на то, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Многие граждане при строительстве индивидуального жилищного объекта полагают, что ввод помещения в эксплуатацию необязателен. Данная позиция представляется ошибочной. Каковы последствия несоблюдения введения объекта в эксплуатацию?

В соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию влечет наложение административного штрафа. Таким образом, в случае выявления факта эксплуатации индивидуальных жилых домов без разрешения на ввод их в эксплуатацию либо незарегистрированных в Росреестре, такие граждане могут быть привлечены к административной ответственности в установленном порядке. Кроме того, для выявления незарегистрированных и не сданных в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства, а также установления факта их эксплуатации администрацией населенного пункта могут проводиться систематические проверки. Важно понимать, что граждане, проживающие в доме, не введенном в эксплуатацию, не могут рассчитывать на меры социальной поддержки со стороны государства. Например, не смогут оформить субсидии на оплату коммунальных услуг, не имеют права прописаться в доме. В случае стихийных бедствий собственнику не будет выдана компенсация в связи с утратой имущества.

При вводе объекта в эксплуатацию при строительстве дома на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» важным аспектом является качество передаваемого объекта. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям СНиП.

В соответствии со статьей 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок составляет пять лет и может быть увеличен соглашением сторон. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Исходя из системного толкования указанных норм материального права следует, что в связи с характером спорных правоотношений, возникающих между дольщиком и застройщиком в области долевого строительства многоквартирного дома, законодателем предъявляются повышенные требования к качеству объекта долевого строительства, которые в том числе проявляются в установлении продолжительного гарантийного срока, обусловленного как видом строения (жилой дом), так и целями его использования. При этом законодатель, формируя период гарантийного срока, учитывал, что недостатки объекта долевого строительства, с учетом наличия широкого спектра градостроительных особенностей многоквартирного дома, могут проявиться в течение длительного периода, начиная с момента передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости.

На основании пункта 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (пункт 2 статьей 755 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ (постановление от 8 мая 2013 года № А33-18054/2011 Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа).

Следовательно, мнение о том, что факт возникновения недостатков до передачи результата работ или по причинам, возникшим до этого момента, должен доказать участник долевого строительство, является неправомерным.

Ввод в эксплуатацию. Ввод объекта строительства в эксплуатацию

Вопрос принятия (введения) в эксплуатацию объекта недвижимости всегда вызывало и будет вызывать много забот всех без исключения участников рынка недвижимости. Конечно, больше всего этот вопрос будет волновать заказчиков строительства. Ввод в эксплуатацию построенного объекта является важным этапом, который неразрывно связывает завершение строительства и эксплуатацию объекта, которому предшествует регистрация права собственности на этот объект. Без должного приема в эксплуатацию заказчик не сможет приобрести право собственности на застройку. Такое утверждение основывается, inter alia, на положениях п. 2 ст. 331 ГК Украины, согласно которому, если законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, то право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию, а если право собственности подлежит и государственной регистрации — то с момента такой государственной регистрации. Кроме этого согласно п. 1.6 приказа Министерства юстиции Украины № 7 / 5 от 7 февраля 2002 г. «Об утверждении Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество» регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке. Итак, складывается неразрывная цепочка: окончание строительства объекта — ввод объекта строительства в эксплуатацию — регистрация права собственности — использование объекта.
Новые правила

Довольно длительное время процедура принятия в эксплуатацию объекта строительства была вполне понятной и особых теоретических затруднений не вызвала. Основным документом, который давал ответ на большинство вопросов по принятию (введение) в эксплуатацию, было постановление КМУ № 1243 от 22 сентября 2004 г. «О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов», набравшая силу 29 декабря 2004 г. ( далее — Постановление № 1243). Итак, с декабря 2004 г. до начала 2009 г. каждое заинтересованное лицо имело возможность прочитать в Постановлении, что и как надо делать для завершения эпопеи со строительством и получения долгожданной возможности использования здания. 1 января 2009 вступило в силу постановление КМУ № 923 от 8 октября 2008 г. (далее — Постановление № 923 или Постановление) с названием, идентичным названию предыдущего Постановления.

Итак, основным нормативным актом, регулирующим вопросы ввода объектов строительства в эксплуатацию и связанные вопросы, сегодня является именно Постановление № 923.

На первый взгляд, Постановление не меняет кардинальным образом сложившуюся процедуру ввода недвижимости в эксплуатацию. В то же время некоторые его положения требуют дополнительного внимания и детального анализа во избежание практических проблем с вводом построенных объектов в эксплуатацию. Прежде всего необходимо отметить, что порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, установленный Постановлением, применяется к таким объектам (без исключений): объекты нового строительства (реконструкции, реставрации, капитального ремонта); коммуникации и сооружения инженерной и транспортной инфраструктуры (их инженерно-техническое оснащение и обеспечение); пусковые комплексы; очереди строительства.

Процедура принятия в эксплуатацию начинается с информирования заказчиком органов — членов приемной комиссии. Согласно Постановлению заказчик должен сделать это не позднее 3 рабочих дня до начала работы комиссии, причем Постановление не детализирует, каким именно образом должно происходить информирование. Согласно Постановлению принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов будет осуществляться приемной комиссией (ранее — «рабочей комиссией» и «государственной приемочной комиссией» согласно Постановлению № 1243), которая образуется инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля (далее — инспекция ГАСК) на основании письменного заявления заказчика. К заявлению прилагаются документы, указанные в пункте 3 Постановления. Инспекция ГАСК рассматривает представленные заказчиком документы в течение трех рабочих дней и при их соответствии нормам Постановления создает приемную комиссию. В состав приемной комиссии обязательно входят представители заказчика, генерального проектировщика, генерального подрядчика, инспекции ГАСК, страховой компании. Кроме того, с их согласия в приемную комиссию включают представителей соответствующего комитета доступности и органа исполнительной власти / органа местного самоуправления и эксплуатационных организаций. Трудно представить, что органы не дадут своего согласия на участие в приемной комиссии. Количество представителей от каждого указанного органа в Постановлении не названы.

Интересное уточнение в Постановлении: председателем приемной комиссии назначается представитель страховой компании. Очевидно, такое уточнение является реверансом в сторону мощного лобби альянса страховых компаний, представители которого теперь будут играть первые роли в принятии положительного или отрицательного решения по вводу объектов в эксплуатацию. В соответствии с Постановлением именно председатель комиссии по согласованию с генеральным подрядчиком определяет порядок работы комиссии. Проверка комиссией готовности объекта к эксплуатации ограничивается 10 рабочими днями со дня его образования. По нашему мнению, такой срок является достаточно коротким для качественной работы комиссии, поэтому не исключаем возникновения практических трудностей при соблюдении указанного срока. Результаты работы приемной комиссии оформляются актом готовности объекта к эксплуатации, который готовится заказчиком и подписывается председателем и всеми представителями комиссии. Постановление предоставляет представителю приемной комиссии право отказаться подписывать акт и обязывает его предоставить в таком случае письменное обоснование такого отказа. После этого руководитель представителя — неподписанты акта имеет 3 дня на урегулирование этого вопроса, причем сам руководитель имеет право подписать акт вместо представителя, участвовавшего в работе комиссии. Если в определенный законодательством срок акт не подписан членом комиссии или его руководителем и не представлены письменные обоснования такого отказа, такой акт считается подписанным представителем этого органа без замечаний.

Если объект имеет недостатки, то вместо акта готовности составляется акт с выводами и обоснованиями. Заказчик будет иметь устранить все указанные недостатки и только после этого повторно инициировать образование приемной комиссии для введения объекта в эксплуатацию. Если объект не содержит недостатков, то согласно Постановлению оформляется указанный акт готовности объекта к эксплуатации, на основании которого инспекция ГАСК в течение двух рабочих дней с даты подписания акта готовности должен предоставить заказчику / уполномоченному лицу свидетельство о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям госстандартов, строительных норм и правил (далее — свидетельство о соответствии или свидетельство). Мы понимаем, что инспекция должна выдавать только зарегистрированное свидетельство, хотя Постановление прямо не указывает этого. Дата выдачи свидетельства является датой принятия объекта в эксплуатацию. Кроме этого, свидетельство является основанием для заключения договоров о поставке на объекты строительства необходимых для их функционирования ресурсов, включение данных о таких объектах в государственную статистическую отчетность. Но самое важное для будущего владельца, что свидетельство является основанием для оформления права собственности на такой объект.
Правовые коллизии

По нашему мнению, новая процедура ввода объектов в эксплуатацию согласно Постановлению № 923 является упрощенной по сравнению с предыдущей. Вместе с тем новая процедура содержит определенные неточности, требующие дополнительных пояснений со стороны компетентных органов. Необходимо заметить, что 14 октября 2008 г. вступил в силу ЗУ № 509-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» (далее — Закон № 509-VI или Закон). Как следует из названия Закона, им предусматриваются изменения в целый ряд нормативных актов Украины, в частности, к основным документам, которые регламентируют отношения на земельном рынке и рынке недвижимости. Согласно Закону № 509-VI существенно изменен текст ст. 30-1 ЗУ № 1699-III «О планировании и застройке территории» от 20 апреля 2000 p., которая называется «Принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов». Отметим, что новая редакция статьи будет действовать (согласно Закону № 509-VI) с 15 октября 2009

И все бы ничего, но между процедурами ввода в эксплуатацию, урегулированным Постановлением № 923 и Законом № 509-VI, существуют некоторые разногласия.

Основные разногласия, о которых должен знать заказчик строительства:

1. Принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов осуществляется в соответствии с: сертификата соответствия — согласно Закону; свидетельства о соответствии построенного объекта — согласно Постановлению. То есть в указанных нормативных актах отсутствует единая терминология.

2. К заявлению заказчика для получения сертификата соответствия / свидетельства о соответствии прилагаются (сокращенно): проектная документация и акт готовности объекта к эксплуатации — в соответствии с Законом; проектная документация, перечень видов строительно-монтажных работ; информация об инженерно-технических работников; документы о соответствие использованных материалов, конструкций, изделий и оборудования установленным нормативам результаты исследований качества питьевой воды, почвы, атмосферного воздуха; акт о закладке проектной документации в страховой фонд (если нужно); положительное заключение должностного лица инспекции ГАСК о возможности принятия объекта в эксплуатацию ; отчет о научно-техническое сопровождение (если необходимо) — согласно Постановлению. Таким образом, перечни документов, прилагаемых заказчиком к заявлению, указанные в Постановлении и Законе, не являются тождественными. Можем прогнозировать, что начиная с октября 2009 г. инспекции ГАСК, принимая построенные объекты в эксплуатацию, требовать и те документы, указанные в Законе, и те, которые указаны в Постановлении. Кроме того, отдельные вопросы возникают относительно форм заключения должностного лица инспекции ГАСК и отчета о научно-техническом сопровождении: какой именно вид должны иметь эти документы, какие требования к ним, кто их подписывает подобное. Надеемся на дополнительные разъяснения компетентных органов.

3. Закон предусматривает основания для отказа в выдаче сертификата, но не предусматривает оснований для отказа в подписании акта готовности объекта. В отличие от Закона, Постановление предусматривает возможность неподписания акта готовности, результатом чего является акт с выводами и обоснованиями. Таким образом, согласно Закону заказчик узнает о недостатках построенного объекта лишь на этапе отказа в выдаче сертификата, а согласно Постановлению — еще на этапе (не) подписания акта готовности, то есть в разный промежуток времени.

4. Согласно Закону процедура выдачи сертификата соответствия (а именно: рассмотрение заявления, принятие решения о выдаче и непосредственная регистрация) должно происходить в течение 10 рабочих дней. А Постановление предусматривает всего 15 рабочих дней на всю процедуру выдачи свидетельства о соответствии (3 рабочих дня — на рассмотрение заявления и прилагаемых документов; 10 рабочих дней — непосредственная проверка объекта и 2 рабочих дня — подписание и регистрация свидетельства инспекцией ГАСК.) Таким образом , общие предельные сроки выдачи основного документа, датой выдачи которого является дата принятия в эксплуатацию, в Законе и Постановлении не совпадают.

5. Закон четко указывает, что формы документов по вводу объектов в эксплуатацию (заявление заказчика, акт готовности, отказ в выдаче сертификата, порядок выдачи сертификатов, порядок ведения их реестров, размер и порядок внесения платы за их выдачу) должны утверждаться КМУ. Но в Постановлении правительство делегировал полномочия по утверждению некоторых документов Минрегионстроя Украины, на основании чего формы заявления заказчика, акта готовности и свидетельства о соответствии были утверждены приказом № 575 Минрегионстроя от 10 декабря 2008

Отдельно следует отметить, что согласно Постановлению споры, связанные с выдачей свидетельства, решаются в установленном законодательством порядке. По закону такие споры будут решаться именно судом. Конечно, до октября 2009 г. остается еще достаточно много времени, и украинский законодатель еще имеет возможности для исправления этих разногласий. Но нельзя исключить такой ситуации: наступит октябрь 2009 и мы будем иметь 2 отдельных документы, процедура ввода в эксплуатацию объектов недвижимости по которым несколько отличаться. Следствием, конечно, может стать затягивание ввода в эксплуатацию и фактического использования здания, а также необходимость дополнительных денежных и временных затрат заказчиков. Избежать неприятных ситуаций всегда помогут опытные юридические консультанты.

Письмо Министерства экономического развития от 14 мая 2014 г. N Д23и-1644 «По вопросу подготовки технического плана объекта капитального строительства на основании декларации объекта недвижимости»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение некоммерческого партнерства в пределах своей компетенции и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

В соответствии с частью 8 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости. Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого объекта недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого объекта недвижимости. Сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Диспозиция приведенной нормы Закона о кадастре не освобождает кадастрового инженера от необходимости использовать для подготовки технического плана предусмотренные градостроительным законодательством для соответствующих объектов капитального строительства документы.

Согласно части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Согласно части 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 191-ФЗ) до 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта; согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень случаев, в которых для осуществления строительства, реконструкции объектов не требуется выдача разрешения на строительство. (Соответственно, в иных не указанных в Градостроительном кодексе Российской Федерации случаях выдача таких документов требуется.)

Законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть определены случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется (пункт 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (Закон N 191-ФЗ).

При этом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными (часть 3 статьи 8 Закона N 191-ФЗ).

Таким образом, оформленные в соответствии с действующими до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации требованиями документы (например, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) при условии, что такие документы должны были изготавливаться на тот момент, являются основаниями для подготовки технического плана.

Таким образом, если действующим законодательством не предусмотрены выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подготовка проектной документации, отсутствует технический паспорт, изготовленный до 1 января 2013 г., то технический план может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости.

Вместе с тем, учитывая часть 8 статьи 41 Закона о кадастре, если выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрена действующим законодательством, то использование такого разрешения при подготовке технического плана является обязательным.

Кроме того, следует отметить следующее.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Согласно пункту 6 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. N 921 (действовавшего до 1 января 2013 г.), по заявлениям заинтересованных лиц осуществлялись техническая инвентаризация и государственный технический учет объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 2 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Порядок учета, Постановление N 1301), действующего в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации, государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Постановление Совмина СССР от 23 января 1981 г. N 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» и ранее действовавшие аналогичные акты предусматривали принятие и утверждение акта о приемке. Указанные документы (в том числе архивная копия) также могут использоваться при подготовке технического плана, если объект не был учтен или сведения о нем не были переданы органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.

В соответствии с частью 1 статьи 45 Закона о кадастре объекты недвижимости государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 Закона о кадастре особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре (далее — ранее учтенные объекты недвижимости).

Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости с учетом предусмотренного статьей 7 Закона о кадастре состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, установленные приказом Минэкономразвития России от 11 января 2011 г. N 1 (далее — Приказ N 1). В срок до 1 января 2013 г. органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, осуществившие до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 Закона о кадастре особенностей государственный технический учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, передают в органы кадастрового учета по месту расположения соответствующих объектов недвижимости в порядке, установленном Приказом N 1, заверенные уполномоченными должностными лицами органов и организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации копии технических паспортов соответствующих зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (часть 3 статьи 45 Закона о кадастре).

Таким образом, сведения о ранее учтенных объектах недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.

В случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о раннее учтенном объекте недвижимости внесение таких сведений осуществляется в порядке, установленном частью 7 статьи 45 Закона о кадастре, изготовление технических планов в отношении ранее ученных объектов недвижимости данным порядком не предусмотрено.

В соответствии с частью 4 статьи 16 Закона о кадастре, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости. При этом, по мнению Департамента недвижимости, реконструкция объекта капитального строительства, повлекшая необходимость учета изменений сведений государственного кадастра недвижимости о таком объекте, должна соответствовать требованиям градостроительного законодательства.

Необходимо отметить также, что приказы Минэкономразвития России: N 805 от 31 декабря 2013 г., N 85 от 25 февраля 2014 г., N 86 от 25 февраля 2014 г., N 87 от 25 февраля 2014 г., N 88 от 25 февраля 2014 г. — были подготовлены в соответствии с требованиями пункта 4.1 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, пункта 6 Правил проведения антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 февраля 2010 г., Правилами раскрытия федеральными органами исполнительной власти информации о подготовке проектов нормативных правовых актов и результатах их общественного обсуждения, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2012 г. N 851, и были размещены на Едином портале раскрытия информации о подготовке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатах их общественного обсуждения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.regulation.gov.ru в целях проведения их независимой антикоррупционной экспертизы и обсуждения с установлением даты окончания срока приема заключений независимых экспертов.

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер постановления от 26 февраля 2010 г. следует читать как «96»

В установленные сроки заключения независимых экспертов в отношении проектов указанных приказов не поступили.

Обзор документа

Рассмотрен вопрос о формировании технического плана объекта капстроительства на основании декларации недвижимости.

В частности, указано, что для подготовки документа кадастровый инженер должен использовать предусмотренные градостроительным законодательством документы для соответствующих объектов.

В силу ГК РФ не обязательно готовить проектную документацию при строительстве, реконструкции, капремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих домов с количеством этажей не более чем 3 для проживания 1 семьи).

До 1 марта 2015 г. не требуется разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также его представление для технического учета (инвентаризации), в т. ч. для оформления и выдачи техпаспорта. Нужно разрешение на строительство в определенных Кодексом случаях. Причем законодательством регионов могут быть определены условия, при которых оно не требуется.

Положения ГК РФ о выдаче разрешения на строительство применяются также в отношении объектов, которые были возведены, реконструированы или изменены до введения в действие Кодекса. При этом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные до этого момента, признаются действительными.

Таким образом, оформленные до введения в действие ГК РФ документы (если они на тот момент должны были изготавливаться) являются основаниями для подготовки технического плана.

Соответственно, если действующим законодательством не предусмотрены выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подготовка проектной документации, отсутствует технический паспорт, оформленный до 1 января 2013 г., то технический план может быть составлен на основании декларации об объекте недвижимости.

Дополнительно рассмотрен вопрос об учете самовольной постройки.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Смотрите еще:

  • Можно ли уйти на пенсию в 50 лет если трое детей Могу ли я в 48 лет уйти на пенсию, если есть стаж 20 лет на Крайнем Севере? Я родила троих детей у меня есть стаж 20 лет проработав в Крайнем севере. Могу ли я уйти на пенсию в 48 […]
  • Ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома Как ввести в эксплуатацию объект индивидуального жилищного строительства? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо […]
  • Понятия источники принципы уголовного права Принципы уголовного права Принципы уголовного права Принципы уголовного права — это вытекающие из социально-экономической природы российского общества, его интересов и особенностей […]
  • Должен три миллиона банку БСБ Банк уже выплатил 52 миллиона рублей и еще 3 миллиона остался должен 30 июня 2017 11:59 Если не успели забрать свои деньги из БСБ Банка, не волнуйтесь - их можно вернуть через Банк […]
  • Займ от частного лица в краснодаре Займы в Краснодаре от частных лиц под расписку Оформляем кредит через один,свой банк. Работаем с любой кредитной историей. Работаем с испорченной кредитной историей, просрочками, стоп […]
  • Представление интересов граждан в суде прокурором Прокуратура Московской области Наиболее действенным способом защиты нарушенного права для граждан остается обращение в суд с соответствующим заявлением. Однако, зачастую в силу возраста, […]
  • Областной военный комиссариат владимирская область Военный Комиссариат Владимирской Области, ФГКУ Военный Комиссариат Владимирской Области, ФГКУ зарегистрирована по адресу г.Владимир, ул.Стрелецкая, д.55-А, 600021. ВОЕННЫЙ КОМИССАР […]
  • Ст 22 гк рф 2018 Статья 22 ГК РФ. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина Новая редакция Ст. 22 ГК РФ 1. Никто не может быть ограничен в правоспособности и […]
admin

Обсуждение закрыто.

Proudly powered by WordPress | Theme: Stacy by SpiceThemes