Как определить договор социального найма

Как определить договор социального найма

Договор социального найма жилого помещения (6)

Главная > Реферат >Государство и право

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ВОЛГО-ВЯТСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ФИЛИАЛ В ГОРОДЕ КИРОВЕ

КУРСОВАЯ РАБОТА ПО ДИСЦИПЛИНЕ ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

ТЕМА «ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦМПАЛЬНЫХ ФОНДАХ»

СТУДЕНТКА 3 КУРСА

ОЧНОЙ ФОРМЫ ОБУЧЕНИЯ

РАКИТИНА ЮЛИЯ ОЛЕГОВНА

КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК

ФОЛЬГЕРОВА ЮЛИЯ НИКОЛАЕВНА

СОДЕРЖАНИЕ

Глава 1. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 5

1.1. Понятие договора социального найма жилого помещения. 5

1.2 Основания для заключения договора социального найма. 7

1.3. Учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. 9

Глава 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 12

2.1 Предмет жилищного найма. 12

2.2. Субъекты договора социального найма жилого помещения. 13

2.3. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. 15

2.3.1. Права нанимателя и членов его семьи. 15

2.3.2. Временные жильцы 19

2.3.3. Другие права нанимателя, вытекающие их договора найма жилого помещения 21

2.3.4. Обязанности наймодателя жилого помещения 23

2.3.5. Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договору найма жилого помещения. 24

2.3.6. Обязанности нанимателя жилого помещения 26

2.3.7. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору найма 27

Глава 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 29

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. 38

Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема. Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.

Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Новый Жилищный кодекс привел в соответствие с Конституцией РФ и гражданским законодательством вопросы социального найма жилого помещения, однако в силу специфики вещных отношений они остались в области совместного регулирования жилищного и гражданского законодательства.

Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, называемого специалистами «Экономической Конституцией», и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношений в жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых, определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.

Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью.

Цель настоящей работы — анализ основных положений договора социального найма жилых помещений.

1. Дать понятие и определить особенности договора социального найма жилого помещения.

2. Рассмотреть элементы договора социального найма жилого помещения.

3. Определить порядок расторжения договора социального найма жилого помещения.

Объект исследования — гражданское и жилищное законодательство РФ.

Предмет исследования — нормативно — правовая основа заключения и регулирования договора социального найма жилого помещения.

Глава 1. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ


1.1. Понятие договора социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип, который имеет три разновидности – договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения) и договор найма специализированного жилого помещения.

Договор найма жилого помещения — договор, по которому «одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем» 1 .

Легальное определение договора социального найма жилого помещения содержится в статье 60 Жилищного кодекса РФ, пункт 1 которой устанавливает: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение.

В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законами и нормами. В Основном Законе России сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом.

1.2 Основания для заключения договора социального найма.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населённом пункте, по общему правилу в виде отдельной квартиры на семью.

Как уже было указано, определённые категории граждан, признающиеся законодательством нуждающимися в улучшении жилищных условий, перечислены в ЖК РФ (ст. 51), Правилах учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах Российской Федерации.

Нуждающимся в улучшении жилищных условий признаётся достаточно большой круг лиц:

1) граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом Российской Федерации.;

2) лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.);

3) лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, или в составе семьи имеются больные, страдающие тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно;

4) граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5) граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;

6) граждане, проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, либо коммерческого найма в жилых помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, и не имеющие другой жилой площади.

Вместе с тем граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.

Так можно указать на норму Закона Кировской области «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда Кировской области по договорам социального найма». В ней указано, что «жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан, проживающим на территории области и признанным нуждающимися в жилых помещениях:

1) участники боевых действий, члены семей погибших (умерших) и пропавших без вести участников боевых действий;

2) граждане, у которых единственное жилое помещение, располагавшееся в жилищном фонде области, признано непригодным для проживания и ремонту или реконструкции не подлежит;

3) инвалиды Великой Отечественной войны и инвалиды боевых действий;

Как определить договор социального найма

Однако нельзя недооценивать значимость договора социального найма жилого помещения, который сегодня используется как инструмент социальной политики государства. В соответствии с п.1 ст. 7 Конституции Российской Федерации наша страна — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека. Такой подход предполагает ответственность государства перед личностью и возлагает на него обязанность осуществлять заботу о малоимущих и иных наименее социально защищенных слоях общества, не имеющих возможность самостоятельно решить свою жилищную проблему.

Цель данного исследования. Проанализировать проблемы пользования по договору поднайма жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, и выявить особенности современной практики реализации таких договоров.

Актуальность проблемы. Актуальность темы исследования обусловлена той значительной ролью, которую договор социального найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время. Сегодня жилое помещение является ценным объектом гражданских прав. Права на жилище и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. В настоящее время значительное число российских семей по причине низкой платежеспособности не в состоянии улучшить свои жилищные условия с использованием рыночных механизмов. Развитие социального найма жилого помещения в условиях рыночных отношений требует эффективного правового механизма, обеспечивающего четкость и полноту его регулирования, вместе с тем, как показал анализ нормативно-правовых актов, а также судебной практики по исследуемой проблеме, в гражданском и жилищном законодательстве о социальном найме есть проблемы и противоречия, что усложняет его практическое применение. Так, большое количество вопросов вызывает определение правовой природы договора социального найма жилого помещения, его места в системе гражданских обязательств. Реализация договора социального найма жилого помещения затрагивает как частноправовые, так и публично-правовые интересы. Поэтому особую значимость приобретает проблема выявления осуществления права пользования жилым помещением по договору социального найма, что позволит наиболее эффективно защитить права и законные интересы нанимателя и членов его семьи, а также государства и муниципальных образований. Между тем договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан.

Материалы

Теоретическую основу исследования составили труды И.И.Андрианова, Ю.Г. Басина, Е.В. Богданова, И.Л. Брауде, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, С.М. Корнеева и др.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое имущество в пользование нанимателю [3].

Необходимо выделить следующие условия сдачи жилья в поднаем:

  • необходимо согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи;
  • после заключения договора поднайма общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего не должна составлять менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;
  • для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей;
  • передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при наличии которых проживание с ним в одном жилом помещении опасно для окружающих [1].

Так, статья 76 ЖК РФ содержит положение, в соответствии с которым договор поднайма может быть заключен при условии, если после этого общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Сохраняется прежнее положение жилищного законодательства о необходимости соблюдения в результате вселения нормы жилой площади на одного человека (12 кв.м.). Поэтому сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы [6].

Настоящее требование из числа ранее действовавших является единственным. Прежние условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускалась (запрет на вселение поднанимателя в помещение, где проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также без согласия проживающих в одной коммунальной квартире других нанимателей и совместно с ними живущих постоянных пользователей), не действует.

Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Поднаем жилого помещения находится в определенной зависимости от договора социального найма, являясь договором вторичного пользования. Отсюда следует, что прекращение или расторжение договора социального найма прекращает правоотношения поднайма. Кроме того, положения о правах и обязанностях поднанимателя должны содержаться в договоре поднайма жилого помещения, включая обязанность соблюдать правила пользования жильем и ответственность за их несоблюдение [7].

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Понятие «самостоятельное право», равно как и его антипод «несамостоятельное право» известны давно. Жилищное законодательство и практика его применения используют понятие «самостоятельное право», но не определяет его содержание. Представляется, что можно вести речь о «самостоятельном праве» лишь тогда, когда оно существует независимо от других прав и осуществляется самим его носителем в результате совершения определенных действий. Когда законодатель употребляет фразы: «поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением» или «временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением», то это, во-первых, не совсем корректно, а точнее, неудачное употребление терминов; во-вторых, если в жилищном праве отдельные субъекты не обладают «самостоятельными правами», следовательно, они обладают какими-то «несамостоятельными правами».

При этом поднаниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, соблюдать и законные интересы соседей. Жилые помещения предназначены для проживания, и поэтому в них нельзя размещать промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ) [5].

Результаты исследования и их обсуждение. Основные требования при осуществлении предпринимательской деятельности (помимо соблюдения интересов соседей):

  • соблюдение правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических и иных требований;
  • поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность, то есть бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением;
  • своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента заключения договора поднайма.

Указанное пользование является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма. Учитывая необходимость законодательного закрепления гарантии защиты имущественных прав нанимателя путем компенсации ему расходов на жилищно-коммунальные услуги, возникающие в связи с пользованием поднанимателем жилым помещением по договору поднайма, доказывается целесообразность закрепления в ЖК РФ положения о возложении на поднанимателя бремени оплаты коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения по договору поднайма. В этой связи предлагается внести изменения в ч. 2 ст. 78 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, платы за коммунальные услуги и платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма жилого помещения». Рассмотрим пример из практики:

В соответствии с принимаемым решением № 2-6574-2013 от 12 июля 2013 года Оренбургского районного суда об удовлетворении исковых требований Устиновой В.В. к администрации МО Первомайский поссовет Оренбургского района о признании права на получение денежной компенсации расходов на оплату жилого помещения и взыскании задолженности по выплате денежной компенсации расходов на оплату жилого помещения, суд исходил из того, что истец является педагогическим работником, работающим и проживающим в сельской местности. На основании договора поднайма Устинова В.В. проживает в двухкомнатной квартире, общей площадью 34 кв.м. За пользование указанным жилым помещением истец ежемесячно производит оплату. Суд при этом приходит к следующему выводу. Постановлением Правительства Оренбургской области от 14.02.2008 г. № 55-п утверждено положение о порядке возмещения местным бюджетам фактически произведенных расходов, связанных с предоставлением педагогическим работникам, работающим и проживающим в сельской местности Оренбургской области, бесплатного жилья с отоплением и освещением. Согласно п.2 данного Положения, возмещение расходов, связанных с предоставлением бесплатного жилья с отоплением и освещением педагогическим работникам, работающим и проживающим в сельской местности Оренбургской области, производится бюджетами муниципальных районов и городских округов в форме субсидий из областного бюджета. Пунктом 2 ст. 78 ЖК РФ определено, что порядок, условия, сроки внесения, размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения. Таким образом, суд приходит к выводу — признать право Устиновой В.В. на получение денежной компенсации расходов на оплату жилого помещения, взыскать с администрации муниципального образования в пользу Устиновой В.В. денежную компенсацию за счет средств бюджета [2].

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

По закону поднаниматель отвечает за граждан, которые вселены совместно с поднанимателем в снимаемое им жилое помещение. Такие граждане должны быть указаны в договоре поднайма (ч. 2 ст. 77 ЖК РФ).

Вселение в жилое помещение других граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей. Согласия этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.

При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может быть заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или выбытия нанимателя, его место занимает один из сопользователей с согласия всех других сопользователей [4].

Выводы. Таким образом, по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое имущество в пользование поднанимателю. Положение о правах и обязанностях поднанимателя должны содержаться в договоре поднайма жилого помещения, включая обязанность соблюдать правила пользования жильем и ответственность за их несоблюдение. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Поднаниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, соблюдать права и законные интересы соседей, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность, бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, то есть для удовлетворения своих жилищных потребностей, своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги. Прекращение или расторжение договора социального найма жилого помещения прекращает правоотношения поднайма.

Рецензенты:

Каргапольцев С.М., д.п.н., профессор, профессор кафедры теории и методологии образования Оренбургского государственного университета, ФГБОУ ВПО «Оренбургский государственный университет», г. Оренбург;

Кострюков А.В., д.п.н., профессор кафедры начертательной геометрии, инженерной и компьютерной графики Оренбургского государственного университета, ФГБОУ ВПО «Оренбургский государственный университет», г. Оренбург.

Департамент жилищной политики

Подведомственные организации

Вопросы и ответы

Постановка в очередь на получение жилья, улучшение жилищных условий ветеранов Великой Отечественной, программы по обеспечению жильем, реализуемые на территории города — на самые актуальные вопросы омичей отвечают специалисты департамента.

Договор социального найма

На какие жилые помещения может быть заключен договор социального найма?

Договор социального найма можно заключить в отношении:

  • жилых помещений в общежитии, исключенных из специализированного жилищного фонда,
  • жилых помещений муниципального жилищного фонда, исключенных из специализированного жилищного фонда (бывшего служебного жилья),
  • жилых помещений муниципального жилищного фонда социального использования, ранее предоставленных на основании ордера на жилое помещение и до настоящего времени не приватизированных гражданами.

Требования, предоставляемые к предмету договора социального найма:

  • помещение должно быть жилым,
  • помещение должно быть изолированным в виде жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры.
  • помещение должно быть свободным как физически (не занятым другим нанимателем, временными жильцами и иными лицами), так и юридически (никому не должно принадлежать право пользования этим жилым помещением).

Нежилые помещения, неизолированные, помещения вспомогательного характера (коридоры, кладовые, ванны и проч.), общее имущество в многоквартирном доме самостоятельным предметом договора социального найма быть не могут.

Возможно заключение только одного договора социального найма на одно жилое помещение. Действующий Жилищный кодекс РФ не предусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора, чтобы предотвратить образование жилья коммунального заселения.

Договор социального найма жилого помещения

Понятие и виды договора найма жилого помещения

До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название договора коммерческого найма.

Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.

Стороны договора

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объект найма

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Срок найма

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма

Плата по договору социального найма включает:

  • плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
  • плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;
  • плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:

  • передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
  • принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
  • обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

  • использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения;
  • поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
  • проводить текущий ремонт жилого помещения;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

  • вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
  • сдавать жилое помещение в поднаем;
  • разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
  • осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
  • требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.

Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).

Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

Смотрите еще:

  • Коап 1632 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 сентября 2016 г. по делу N 12-1632/2016 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 сентября 2016 г. по делу N […]
  • Козлова еи кутафин ое конституционное право россии м 2010 Козлова Е.И., Кутафин О.Е. Конституционное право России Скачивание файла Введите число с картинки: Поделись с друзьями! 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юристъ,2003. — 585 с. В учебнике […]
  • Русская рыбалка 3 покупка дома Русская рыбалка 3 прикормки Monster Fish после попадания в воду сразу же начинает чуть-чуть растворяться, он привлекает рыбу в радиусе 400 метров с помощью запаха образующих компонентов – […]
  • Новая статья по 228 2018 УДО по 228 статье в 2018 году Вернуться назад на УДО 2018 Когда осужденные по статьям 228 и 228.1 имеют право на условно-досрочное освобождение от отбывания наказания: 1. Ч. 2 ст. 228 и […]
  • Отчет по практике на предприятии в рб юрист Отчет по практике В качестве юриста на предприятии из каталога готовых работ. Введение 3 1. Характеристика деятельности ЗАО 5 2. Нормативно-правовая база деятельности ЗАО 8 3. […]
  • Внесение изменений в ч 2 гк Статья 744. Внесение изменений в техническую документацию Гражданский кодекс (ГК РФ) проверено сегодня кодекс от 01.09.2018 вступила в силу 01.03.1996 Ст. 744 ГК РФ ч. 2 в […]
  • Как написать генеральную доверенность от руки Возможно ли написать генеральную доверенность самостоятельно, а потом заверить у нотариуса? Добрый день !Подскажите возможно ли написать генеральную доверенность самостоятельно , а потом […]
  • Статья ук рф подготовка к преступлению Статья ук рф подготовка к преступлению Статья 30. Приготовление к преступлению и покушение на преступление 1. Приготовлением к преступлению признаются приискание, изготовление или […]
admin

Обсуждение закрыто.