Ипотека с заменой залога

Ипотека с заменой залога

Замена залогового обьекта

ID: 6771127

очень важный вопрос для нашей семьи, пжл, поделитесь Вашими советами и опытом!

В августе 2017 мы купили в ипотеку Сбербанка с маткапиталом дом с участком в коттеджном посёлке за 5 млн. За год проживания вложили туда 0.5 млн капитальных вложений.

Сейчас из-за обстоятельств мы его продаём за 5.5млн, остаток основного долга 3.9 млн. (первоначальный взнос 1 млн.плюс за год 100 тыс.руб.основной долг).

Находится человек,который готов обменять на наш дом свою 1-к квартиру в Химках ценой 4.4млн.руб. Скажите пжл,как провести данную сделку и как это сделать в плане минимизации наших убытков, чтобы не потерять при продаже дома все те платежи, которые мы внесли?

далее хотели бы продавать эту квартиру , считаем , что это лучше, чем морочиться с дачей, и деньги нужны на покупку квартиры для мамы в том месте, где подойдёт (Химки далековато).

кредит получали в Мытищах

Если банк откажет Вам в замене об’екта ипотеки, то порядок действий может быть таким:
1. Получаете от банка разрешение на продажу дачи.
2. В это время плупатель вашей дачи пусть ищет покупателя себе на квартиру в Химках. Зачем брать его квартиру, если Вы её сразу собираетесь продавать? Это не разумно- попадаете на налоги.
3. Далее ваш покупатель продаёт свои Химки и покупает вашу дачу. Сделка должна проходить строго в ипотечном банке. Деньги на две ячейки: Вам и банку (долг).
4. И вот потом, на свободные средства вы покупаете ту квартиру, которую хотите.
Я бы на вашем месте сделала бы так.

Спасибо большое за ответ! Вопрос был как раз не о маткапиталп . с ним все более или менее понятно (в ПФР и мфц (Росреестр)) сказали наделить детей долями в приобретаемой квартире и реально ее выделить , вопросы у ПФР если что все будут к нам и нашей квартире, а не к дому). Для подтверждения нужно будет написать нотариальное обязательство об этом , аналогично тому, что было выдано ранее. Главное чтобы в конце концов дети свои доли получили , этот вопрос мне разъяснили и в ПФР и в МФЦ. Тут вопрос к покупателю , насколько он адекватен или по-советски подозрителен. Вопрос действительно больше о замене объекта ! Спасибо большое за совет! Обращусь в банк с вопросом . возможно там и подскажут !

Только на налоги мы не попадаем, так как квартиру продаём по той же цене что покупали, мы не в прибыль ее продаём , а просто цель продать ее;(

Только на налоги мы не попадаем, так как квартиру продаём по той же цене что покупали, мы не в прибыль ее продаём , а разница в цене дома 0.5 млн покрывается процентами по ипотеке (60 тыс в месяц:(

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Интересная ситуация. А что банк говорит? Разрешение банка взяли?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
С точки зрения закона у Вас не может быть никакой замены залогового объекта, потому что вы использовали средства МК и обязаны выделить доли детям в доме.
Соотвественно Вы должны выделить доли детям, а сделать Вы этом можете только после погашения ипотеки, и дальнейшие все действия с долями детей должны проходить через опеку.
Поэтому ничего вы сделать не сможете.
Если обойти закон и выдел долей детям в доме, то я вижу следующую ситуацию:
1. Покупатель получает кредитное решение в Сбере, при этом у него типо должен быть 30% ПВ на руках.
2. Продаёте из-под залога сбера дом покупателю с ипотекой.
О последствиях такой сделки сложно говорить..
Второй вариант:
Покупатель продаёт свои Химки и покупает вас, насколько я понимаю тоже с ипотекой, если у него нет доплаты.

И ещё Вы должны знать и понимать, что , в вашем случае, «Скажите пжл,как провести данную сделку и как это сделать в плане минимизации наших убытков, чтобы не потерять при продаже дома все те платежи, которые мы внесли?» невозможно.

Вопрос с маткапиталом смотрите ниже, обсуждён и разъяснен со специалистами, объекты с маткапиталом ПРОДАЮТСЯ , вопрос в адекватности или неадекватности покупателя .
Наш вопрос о замене обьекта ипотеки!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Тогда коротко- В Вашем случае невозможно заменить залоговый объект.

Изменение предмета залога в ренте

Доброго времени суток!

Появился интересный вопрос, поискал, похожего не нашел

Есть объект, находится под рентой, есть необходимость этот объект обменять на другой(аналогичный). Обе стороны (ренто получатель и датель) согласны

Нашел инфо что при ипотеке практикуется, но банки просят полный пакет документов повторно на другой объект.

Возможно ли исполнить такое действие? Заранее Благодарствую)

Т.е., если я правильно понимаю — рентополучатель становится собственником другой квартиры, на которую в дальнейшем будет оформлен новый договор ренты, так?

Да Владимир именно так, при этом главное условие непрерывности сделки, чтобы не получился пробел без ренты (смутила формулировка : в дальнейшем , подразумевает пробел имхо)

Сделайте новацией, п.1 ст.414 ГК

Надо уточнить: рента какая? Постоянная или пожизненная?

Владимир, можно вопрос, а какая по сути разница постоянная или пожизненная рента в данном случае?

Пожизненная — на срок жизни, может быть с иждивением. Постоянная — это выплата ренты бессрочно.
Уточнение для того, чтобы правильно сформулировать ответ.

Владимир. термины подучил, разницу уловил, но не могу уловить каким образом эта разница имеет значение в случае замены объекта залога

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Главное чтоб еще приобретатель такого имущества был согласен, а так не запрещается отчуждать иущество. В зависимости от ренты, может дополнительно требоваться согласие получателя ренты, но оно у Вас есть

наверное не полностью выразил мысль,
имеющийся объект — квартира под рентой(А)
приобретатель (покупатель) хочет получить чистую квартиру (А) (без обременений) которая сейчас под рентой.

Вопрос в том возможно ли изменить сам объект, при этом рентополучатель и рентодатель чтобы остались на тех же условиях как и было, проще говоря все отношения теже самые только обьект залога НЕ квартира(А), а квартира(Б)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если я правильно понял вопрос, то тут основная задача — замена залога. Порядок замены залога должен быть четко описан в банковском договоре залога. В принципе такая процедура практикуется. И, да, потребуются все документы на новый предмет залога (иначе как банк поймет, что залог равнозначный).

— в банковском договоре залога

Какой банк, вопрос о ренте.

Почему нельзя, можно конечно. Важно продумать и воплотить точную схему сделки.

Ипотека с заменой залога

В августе 2014 года оформила ипотечный кредит в банке ВТБ 24. Так случилось, что в феврале 2015 года мне позвонил застройщик и объяснил, что строительство дома временно приостановлено, и предложил заменить мою квартиру на квартиру в соседнем доме, строительство которого будет закончено в срок.

Я обратилась в офис банка, где оформляла ипотечный кредит. Меня направили к руководителю ипотечного кредитования Б-ной Анне. Выслушав меня первое, что она мне предложила вообще отказаться от кредита, наверное для нее это было самое простое решение моего вопроса, и уж наверное она не совсем переживала о том, что я уже почти год оплачиваю проценты и страховку. После моего отказа от столь заманчивого предложения, она предупредила, что процедура замены залога платная. При этом не могла определиться сколько это в итоге стоит, назвав примерную сумму 10 тысяч рублей, не сумев мне объяснить от чего будет зависеть точная сумма. Всю процедуру замены залога она мне так и не описала.

После того как я получила кадастровый номер ото застройщика, я опять обратилась в банк, где узнала, что теперь необходимо за свой счет сделать оценку объекта недвижимости. Хотя юристы ВТБ подтвердили, что он аккредитован, и при первичном оформлении ипотеки я такую оценку не делала.

Спустя неделю я предоставила в банк отчет об оценке квартиры, за который пришлось отдать 3500 рублей. Отчет об оценке я отдала Анне, т.к. он в единственном экземпляре, я сама предложила ей написать заявление с просьбой изменить предмет залога, и приложить к нему список предоставляемых документов, на что получила ответ: «Если хотите, садитесь пишите. Мы такое не практикуем». На мой вопрос:»Если вы вдруг потеряете мои документы?» — Анна сказала: «Не хотите, не оставляйте!».

Далее меня отправили оплачивать, стоимость озвучили 9000 рублей. Операционист спросила меня: «Сколько хотите оплатить?» Я очень удивилась, никто не смог показать мне тарифы, где указана эта стоимость, и собственно никто не знал о такой услуге. Операционист 20 минут узнавала как принять у меня оплату, в итоге денежные средства приняли, но тарифы так никто и не показал.

Уже после того как я внесла оплату, спустя неделю Анна мне сообщила, что внесение денежных средств не гарантирует мне замену залога, и банк вправе мне отказать без объяснения причин.

Прошло уже три недели, но решения банка так и нет.

Вот такая забота о клиенте. И, кстати, Анна у них одна из лучших сотрудниц, ее фото висит на доске почета. Что тогда говорить об остальных? Сразу Анна даже оговорилась, что эта услуга может быть и бесплатной, в случае если замена залога происходит не по инициативе заемщика, а по объективным причинам это вынужденная мера, но впоследствии выяснилось, что даже платная услуга не гарантирует замену залога. Вот такой лучший сотрудник не может предоставить клиенту достоверные данные, вводя его постоянно в заблуждение, и говоря правду только после внесения денежных средств в кассу.

Также еще раз подтвержу, что тарифы мне так до сих пор никто и не предоставил, и вообще звонить мне видимо не торопятся! А зачем? Ведь проценты по кредиту я плачу исправно.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и как это сделать

За период погашения ипотечного кредита в жизни заемщика могут возникнуть непреодолимые обстоятельства, требующие обмена приобретенной с помощью заемных средств квартиры. Подробнее о том, как поменять квартиру в ипотеке на другую – читайте далее.

Возможен ли обмен ипотечной квартиры: нюансы и законодательство

В соответствии с российским законодательством и подписанным кредитным договором банк является залогодержателем недвижимости и заинтересованным лицом. Поэтому любые действия с обремененной недвижимостью должны производиться только с согласия кредитора.

К таким действиям относятся продажа, обмен, любые улучшения жилплощади, а в некоторых случаях даже сдача в аренду. В частности, по 102-ФЗ установлено, что с согласия банка-залогодержателя квартиру можно подарить, обменять, продать, внести ее в качестве вклада в имущество хозтоварищества и т.д.

Законодательным актом, регулирующим процесс замены залога, помимо 102-ФЗ является Гражданский кодекс РФ (ст. 345). Именно эти документы устанавливают нормы, правила и возможность обмена недвижимости, находящейся в залоге по ипотечному договору.

При процедуре непосредственного обмена заложенной по кредиту квартиры имеются следующие нюансы:

  1. Обмен предполагает замену существующего залога, то есть переоформление ипотеки на другой объект недвижимости.
  2. Банк может дать свое согласие на замену залогового имущества, но делать это он не обязан.
  3. Процесс замены регулируется не столько кредитным договором, заключенным с конкретным заемщиком, а больше внутренними положениями, инструкциями и регламентами банка (одни кредиторы могут разрешить обмен только после погашения задолженности более половины срока кредитования, другие – не имеют жесткой привязки к дате заключения сделки).
  4. Обмен одной квартиры на другую возможен только при наличии положительной кредитной истории у клиента (отсутствие длительных просрочек).
  5. Приобретаемая недвижимость должна покрывать остаток задолженности (учетом начисленных процентов) с дисконтом минимум в 20-30%.

Важно! Перед поиском нового жилья и подписанием любых документов заемщику следует получить предварительное разрешение от своего банка. Если этого не сделать, можно потратить силы и время впустую и получить при этом отказ.

Какие варианты обмена могут быть: их плюсы и минусы

Поменять квартиру в ипотеке можно с помощью нескольких вариантов, каждый из которых имеет своих особенности, плюсы и минусы. Рассмотрим каждый в деталях.

Снятие обременения банком с залоговой недвижимости и ее продажа с покупкой новой

Данный вариант обмена ипотечного жилья будет предпочтительнее для тех заемщиков, которые планируют купить новую квартиру большей площади и, соответственно, с более высокой стоимостью.

В этом случае, сделка будет осуществляться путем погашения остатка задолженности с помощью собственных средств или привлечения обычного потребительского займа. Для того, чтобы продать имеющуюся в залоге банка квартиру, следует получить его разрешение на такую процедуру и дополнительно на снятие обременения с нее.

Как показывает практика, банки неохотно идут на такие операции из-за повышенных рисков. Выгода здесь имеется только для клиента, улучшающего свои жилищные условия.

Процесс снятия обременения с залоговой недвижимости и ее продажа с одновременным приобретением новой включает в себя следующие шаги:

  1. Получение разрешения от банка-кредитора на продажу обремененной недвижимости и одновременная подача заявки на получение новой ипотеки.
  2. Погашение остаточной задолженности по действующему договору и последующее снятие обременения с недвижимости.
  3. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора купли-продажи.
  4. Поиск новой квартиры (аналогично заключается договор купли-продажи).
  5. Заключение нового кредитного договора.
  6. Обременение нового залога в регистрирующем органе.

Для покупателя старой квартиры никаких минусов не будет, так как приобретает он недвижимость уже без какого-либо обременения.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать читайте далее.

Замена залога по согласованию банка на другой

Альтернативным вариантом обмена квартиры в ипотеке на другую является простая смена залога посредством заключения договора мены. Заключение такого договора будет актуально только при условии практически идентичной стоимости двух объектов. Установление такого факта производится заинтересованным банком-кредитором.

Процесс замены залога в этом случае будет производиться в следующем порядке:

  1. Получение согласия банка.
  2. Предоставление полного пакета документов на новую жилплощадь.
  3. Оценка новой жилплощади и уточнение условий ипотеки по предстоящей сделке.
  4. Подписание договора мены.
  5. Передача новой квартиры в залог банку.
  6. Снятие обременения со старой недвижимости.

Такая сделка имеет ряд сложностей в своей реализации, так как среди собственников недвижимости найдется мало людей, готовых согласиться на обмен квартиры, находящейся в залоге банка.

Продажа и покупка квартиры в одном банке по ипотеке

Данный способ обмена ипотечной недвижимости является наиболее предпочтительным для банка, так как имеет минимальные риски. Простыми словами, заемщик продает имеющуюся недвижимость с разрешения банка и покупает новую также с привлечением заемных средств (с доплатой через ипотеку).

Процедура состоит из нижеприведенных шагов:

  1. Получение официального согласия банка и подача заявки на новую ипотеку.
  2. Выставление старой квартиры на продажу и заключение договора купли-продажи с покупателем.
  3. Поиск приобретаемой квартиры (также заключается договор покупки).
  4. Оформление сделки по новому ипотечному кредиту.
  5. Снятие старого обременения и передача в залог новой квартиры.

То есть здесь происходит одновременный процесс продажи старой квартиры и покупка новой. Для уменьшения возможных рисков можно использовать банковские ячейки для расчетов.

Организационно такую сделку можно оформить в один день.

Отдельно следует сказать, что обмен ипотечной квартиры на более дешевую будет крайне затруднителен. Получить разрешение от банка в этом случае будет практически невозможно, так как ни один банк не согласиться сознательно снижать ликвидность залога.

Выйти из этой ситуации можно с помощью двойного договора купли-продажи на оба объекта недвижимости, когда первая квартира в ипотеке продается после снятия обременения. Об этом рассказывалось выше.

Порядок замены залога в Сбербанке

Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.

Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:

  • обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
  • заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
  • предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
  • банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
  • если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
  • происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.

Вывод: К процедуре замены ипотечного жилья Сбербанк подходит с высокой степенью ответственности, минимизируя свои риски и действуя только в своих интересах.

Какие документы понадобятся

Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:

  • паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
  • документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
  • документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
  • документы на приобретаемую квартиру.

Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.

Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:

  • правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
  • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
  • кадастровый паспорт жилплощади;
  • справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
  • отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.

Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.

Важно! Собирать согласованный с банком пакет бумаг следует начать как можно раньше, так как этот процесс может затянуться, что устроит далеко не каждого покупателя и продавца недвижимости.

Законодательство РФ не запрещает обмен жилья, обремененного ипотекой, на другое. Поэтому ответ на вопрос «Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?» будет положительным. Главным условием такой сделки является обязательное получение официального разрешения кредитора. Получив согласие банка, заемщик может выбрать один из вариантов замены ипотечной квартиры: с помощью договора мены, двойного договора купли-продажи или путем первичного снятия обременения с залогового жилья и его последующей продажи.

Напоминаем, что на сайте ведется запись на бесплатную консультацию по сложным вопросам юридического характера и по кредитованию. Просто запишитесь через форму в углу экрана.

Ждем ваших вопросов и будем признательны за оценку поста и репост.

Ипотека с заменой залога

Замена и восстановление предмета залога: Новый залог. Кредит тот же, квартира — другая

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту [email protected] (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

В ипотеке возможна смена предмета залога?

Согласно Гражданскому кодексу, а именно статье 345, замена объекта залога по ипотеке может быть осуществлена только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или условиями ипотечного договора. Таким образом, правовых ограничений для замены залога по ипотеке нет.
Знаю, что есть ситуации, когда залог переносят на уже существующую квартиру, находящуюся в собственности заемщика (изначально не ипотечную), например, когда свалилось наследство и т.п.
Но интересует ДРУГАЯ ситуация: перенос залога на квартиру (или долевку), которая пока не является собственностью заемщика, но он собирается ее приобрести с одновременным переносом залога на нее, т.е. свидетельство получит сразу с обременением, а прежнюю квартиру продать и снять с нее обременение?
Пример: у заемщика в ипотеке однушка, но он нашел другую квартиру (на вторичке либо долевке), которая стоит примерно столько же, но по каким-то свойствам больше устраивает заемщика (расположение, тип дома, планировка, кол-во комнат и т.п.). Однушку он хочет продать, а купить другую с одновременным переносом залога.
Такое бывает? Банки такие схемы разрешают?
Вариант просто продать однушку из-под залога, погасить действующую ипотеку, а потом заново взять ипотеку на новую квартиру «с нуля» не подходит.

[Сообщение изменено пользователем 11.03.2013 23:21]

Смотрите еще:

  • Юридическая консультация бесплатная ульяновск Юридическая консультация бесплатная ульяновск Начальник ОГКУ «Государственное юридическое бюро Ульяновской области»: Ильина Светлана Николаевна Юр. адрес: 432017, г. Ульяновск, ул. […]
  • Областной военный комиссариат владимирская область Военный Комиссариат Владимирской Области, ФГКУ Военный Комиссариат Владимирской Области, ФГКУ зарегистрирована по адресу г.Владимир, ул.Стрелецкая, д.55-А, 600021. ВОЕННЫЙ КОМИССАР […]
  • Купить дом в московской области на материнский капитал Купить дом в Подмосковье Всего 18 545 объявлений Всего 18 545 объявлений Продам дом, 100 м², 5 соток, 80 км за МКАД. 10 октября 230 Риелтор Пожаловаться Заметка Старт […]
  • При увольнении работнику выплачивается денежная компенсация за Расторжение трудового договора по инициативе работодателя Завершением темы, начатой в «Вестнике» № 38, 39, 44, является рассмотрение вопроса проведения расчетов с работниками в случае их […]
  • Социальные права граждан рф 2018 Образовательный портал - все для студента юриста. V-3.Социальные права и свободы. Социальные права и свободы - это права и свободы, призванные обеспечивать социальные […]
  • Продам земельный участок во владикавказе Купить земельный участок во Владикавказе 13.10.2018 00:02 | Купить участок большой площади во Владикавказе Продаётся 2 участка вместе в садоводчестве Магнит.Все коммуникации […]
  • Саженцы для развода Саженцы для развода Похожие записи и статьи: Комментарии (39) для Выращивание зелёных саженцев винограда из черенков в домашних условиях Добрый вечер, Игорь. У меня именно так и […]
  • Выплаты при рождении 3 ребенка в омске Пособия на ребенка в Омске С 2009 года в Омске происходит естественный прирост населения. Коэффициент рождаемости в 2016 году по области выше на 5,5%, чем средний по России. По указу […]
admin

Обсуждение закрыто.

Proudly powered by WordPress | Theme: Stacy by SpiceThemes