Регистрация права собственности на основании договора инвестирования

Регистрация права собственности на основании договора инвестирования

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете

Автор: А. Евдокимов

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете

Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г.

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости. Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.

Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.

Определение инвестиционного договора

Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.

Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» .

Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.

Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора.

Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права , а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее) .

Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.

Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.

Судебная практика до Постановления № 54

Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.

К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.

Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов .

Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:

1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.

Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.

2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.

Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства , суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации .

При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.

3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.

Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства .

Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило. Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» .

Новеллы Постановления № 54

Квалификация инвестиционных договоров

ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.

В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи .

ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости. Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора .

Критерии квалификации инвестиционного договора

Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.

В чем особенности регистрации права собственности?

У правообладателей земельных участков под строительство коммерческой недвижимости (торговых комплексов, офисных зданий, баз отдыха, гостиниц и т.д.) чаще всего недостаточно собственных средств для реализации всего проекта, поэтому они привлекают инвесторов.

В последнее время в инвестиционных договорах указывают, что Заказчик, Заказчик-Застройщик сначала регистрирует право собственности на себя, а лишь потом по сделке передает Инвестору.

Но зачем тратить лишнее время и деньги, когда можно зарегистрировать право собственности на созданный объект сразу на Инвестора?! Для этого достаточно правильно составить инвестиционный договор и приложения к нему.

Для начала надо помнить о том, что для дальнейшей регистрации права собственности на основании инвестиционного договора, составляют его в количестве экземпляров, равном количеству сторон плюс один для регистрирующего органа.

По тексту договора до раздела о предмете лучше всего включить раздел «Термины и определения». В частности, написать, что представляет собой Инвестиционный объект, что будет Результатом инвестиционной деятельности, указать данные по земельному участку (кадастровый номер, площадь, адрес, номер договора аренды или реквизиты свидетельства).

В предмете договора, если реализация будет осуществляться поэтапно, необходимо указать количество этапов и сроки их реализации.

Поскольку отношения между юридическими лицами при такого рода строительстве попадают под действие Федерального закона N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Закона РСФСР N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» в части, не противоречащей 39-ФЗ, то существенными условиями являются указание полной инвестиционной стоимости, порядок и сроки финансирования.

Если финансирование будет осуществляться этапами, то лучше оформить график финансирования в качестве приложения к договору. В инвестиционном договоре также необходимо прописать, что результат инвестиционной деятельности передается Инвестору по акту приема-передачи после ввода его в эксплуатацию и получения разрешения на ввод.

Если право собственности на результат инвестиционной деятельности будет 100 %-но передаваться Инвестору, то достаточно будет только составить данный акт приема-передачи.

Если же Инвестору будет передана только часть, то составляется акт реализации, где описывается что переходит Инвестору, а что Заказчику с указанием площадей, литеровки, номеров помещений.

В данном случае в текст договора надо обязательно вставить положения о том, в каких долях или процентах будет распределен результат инвестиционной деятельности между сторонами. И акт приема-передачи, и акт реализации целесообразно составлять после получения кадастрового паспорта на здания.

В регистрационную службу для регистрации права собственности на основании инвестиционного договора помимо обязательного пакета для юридических лиц сдаются следующие документы: инвестиционный договор в трех экземплярах, акт приема-передачи или акт реализации, кадастровые паспорта, документы на земельный участок, разрешение на ввод в эксплуатацию, платежное поручение об уплате государственной пошлины, заявление об отсутствии финансовых претензий.

Причем, если результат инвестиционной деятельности 100 %-но передается Инвестору, то Инвестор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган. Только включите обязательно в текст договора обязательное предоставление второй стороной всех необходимых для регистрации права собственности документов.

Составляя и подписывая инвестиционные договоры помните о том, что в такого рода вопросах не бывает мелочей. А незнание некоторых особенностей может привести к лишним временным и финансовым затратам.

Договор инвестирования строительства

Договор инвестирования строительства — договор, который заключается между Инвестором (сторона, которая инвестирует финансовые средства в строительство объекта) и другой стороной, которая обеспечивает строительство объекта. Как правило, второй стороной договора является Застройщик, который на имеющимся у него земельном участке возводит объект.

Иногда инвестиционным договором называют договор между инвестором (который заключил Договор инвестирования строительства Заказчиком-Застройщиком) и соинвестором (который финансирует свою часть будущего объекта).

Комментарий

По инвестиционному договору Инвестор обязуется осуществить финансирование части возводимого объекта, а также оплатить стоимость работ по реализации проекта другой стороной. Другая сторона (как правило, Заказчик-застройщик) обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности (завершенный строительством объект).

Договор инвестирования широко распространены в строительстве. По таким договорам привлекаются средства инвесторов в финансирование строительство объекта. Экономический смысл договоров инвестирования в том, что инвесторы вкладывают средства в строительства объекта и получают в собственность часть здания, которое будет простроено в будущем.

Договор инвестирования строительства прямо не поименован в части второй Гражданского кодекса России (ГК РФ). В то же время, в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), такие договоры не противоречат ГК РФ.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывает судам правила квалификации договоров инвестирования. Основной смысл этих правил в том, что квалифицировать такие договоры нужно в зависимости от их условий, как «Куплю-продажу», «Подряд» или «Простое товарищество».

Дело в том, что ранее, ссылаясь на федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» многие специалисты считали, что договоры инвестирования строительства это особая форма договоров, предусмотренная этим законом. ВАС РФ разъяснил, что это не так и квалифицировать договоры нужно исходя из правил второй части ГК РФ:

«4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и5 настоящего Постановления.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления».

Нормативное регулирование

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 февраля 2014 г. N Ф06-2626/13 по делу N А72-11473/2012 (ключевые темы: застройщик — инвестор — сделки — общая долевая собственность — договор о совместной деятельности)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 февраля 2014 г. N Ф06-2626/13 по делу N А72-11473/2012

11 февраля 2014 г.

Дело N А72-11473/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хакимова И.А.,

судей Сабирова М.М., Гильмановой Э.Г.,

при участии представителей:

истца — Никифорова Ю.В. (доверенность от 07.12.2012),

ответчика (общества с ограниченной ответственностью «СтройАвто») — Ракова Д.С. (доверенность от 06.12.2012),

ответчика (индивидуального предпринимателя Юсуфовой З.З.) — Ракова Д.С. (доверенность от 06.12.2012),

третьих лиц — извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аурум», г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 02.08.2013 (судья Мозжухина И.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А72-11473/2012

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аурум», г. Ульяновск (ОГРН 1027301567446 ИНН7328005612) к обществу с ограниченной ответственностью «СтройАвто», г. Ульяновск (ОГРН 1057328090005 ИНН7328502276) к индивидуальному предпринимателю Юсуфовой Зилфере Зенгиевне, г. Ульяновск (ОГРНИП 304732836600206 ИНН732812774539) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права отсутствующим, с участием третьих лиц — общества с ограниченной ответственностью «Алко», общества с ограниченной ответственностью «СтройАвто — ММ», Комитета по управлению городским имуществом и земельным отношениям по Ульяновской области, Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области,

общество с ограниченной ответственностью «Аурум» (далее — Застройщик) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СтройАвто» (далее — Заказчик), к индивидуальному предпринимателю Юсуфовой З.З. (далее — Инвестор) о признании договора от 02.07.2007 N 5/и на осуществление инвестиционного проекта по долевому строительству торгово-бытового комплекса с объектом общепита недействительной (притворной) сделкой, применить последствия недействительности сделки, обязав Инвестора возвратить Застройщику построенное здание торгово-бытового комплекса, признать отсутствующим зарегистрированное за Инвестором право собственности на спорный объект недвижимости.

Исковое заявление мотивировано ничтожностью оспариваемого договора, поскольку фактически договор в оспариваемую дату не подписывался, заключён с целью прикрыть договор купли-продажи объекта недвижимости, имущество Инвестору передано безвозмездно, объект недвижимости возведён на земельном участке, предоставленном в арендное пользование Застройщику.

Заказчик в отзыве на исковое заявление просил отказать в удовлетворении требований, поскольку все договора между сторонами подписаны в указанный в них срок, у Застройщика отсутствовали средства для инвестирования строительства, к спорному договору подписаны дополнительные соглашения, Застройщик обращался в уполномоченный орган за переоформлением земельного участка на Инвестора, Застройщиков выдана инвестору справка об отсутствии претензий по оплате по договору инвестирования, здание передано по акту на основании спорного договора, у Застройщика не возникало право собственности на построенный объект, Застройщик не оплачивал и не осуществлял строительство, Застройщиком пропущен срок исковой давности, не представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о заключении договора под заблуждением, право собственности инвестора зарегистрировано в установленном порядке, задние находится в фактическом владении Инвестора.

Определением от 05.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Алко».

Определением от 12.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом и земельным отношениям по Ульяновской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.

Протокольным определением от 17.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «СтройАвто — ММ».

До вынесения решения по делу Застройщиком уточнены требования по исковому заявлению, в соответствии с которыми Застройщик просил признать недействительным договор от 02.07.2007 N 5/и на осуществление инвестиционного проекта в силу притворности и как заключённого под влиянием заблуждения, признать недействительным передаточный акт от 20.11.2009 о передаче инвестору спорного объекта как сделку, совершённую под влиянием заблуждения, применить последствия недействительности сделки, обязав Инвестора возвратить Застройщику спорное здание, признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Инвестора на спорный объект.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 02.08.2013 в удовлетворении требований Застройщика отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано следующими обстоятельствами: притворность договора не подтверждена, предметом договора является строительство объекта и передача его Инвестору, возникновение у сторон не предусмотренных договором обязательств не доказано, договор исполнялся и исполнен сторонами, возмездность договора предусмотрена возмещение затрат Застройщика, Застройщиком не указано какие конкретно элементы договора имели к него не верное представление, право собственности Инвестора зарегистрировано в установленном законом порядке, Застройщик не владеет спорным имуществом, Застройщиком пропущен срок исковой давности.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 решение суда первой инстанции от 02.08.2013 оставлено без изменения.

В обоснование принятого по делу судебного акта апелляционный суд подтвердил правомерность выводов суда первой инстанции.

Не согласившись с выводами судебных инстанций, Застройщик обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование поданной по делу кассационной жалобы Застройщик ссылается на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права, несоответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам. Судебными инстанциями не учтено следующее: права на земельный участок не оформлялись в общую долевую собственность, Инвестор не имела прав на земельный участок, право собственности Инвестора на недвижимость возникнуть не могло, Застройщик намеревался построить объект для себя, Инвестор не осуществляла финансирование строительства объекта, на момент передачи имущества Застройщик не обладал правом собственности на объект, Застройщиком подтверждена притворность сделок, спорный договор заключён с целью безвозмездного отчуждения имущества, Застройщик заключая договор заблуждался относительно финансирования строительства Инвестором, заблуждённость Застройщика установлена в ходе рассмотрения дела, срок исковой давности не пропущен, акты КС-2 и КС-3 являются недействительными, поскольку не предъявлялись Застройщику, недействительность договора влечёт применение реституции, документы 2009 года являются недействительными, поскольку подписаны не инвестором, а иным лицом.

Заказчик в отзыве на кассационную жалобу просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы, поскольку в оспариваемом договоре определены намерения всех участников, безвозмездность сделки материалами дела не доказана, отсутствие доказательств оплаты Инвестором Заказчику не нарушает права Застройщика, доводы о заключении сделки под заблуждением противоречат материалам дела, судами правомерно указано на пропуск срока исковой давности, одобрение сделки Инвестором лично нивелирует доводы Застройщика о подписании договора не Инвестором, а иным лицом, на спорный объект зарегистрировано право собственности Инвестора, Застройщиком в счёт доли в спорном объекте недвижимости получено иное здание, фактическая цель Застройщика — завладение зданием без затрат.

В судебном заседании в соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 11 час. 20 мин. 11.02.2014.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе с участием представителей Застройщика, Заказчика и Инвестора.

В соответствии с положениями статей 156 , 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель Застройщика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Обратил внимание судебной коллегии на ошибочность выводов судебных инстанций о законности возникновения права собственности Инвестора на имущество, отсутствие у Инвестора прав на земельный участок, оформление документов на ввод в эксплуатацию на Застройщика, отсутствие доказательств возникновения права собственности на имущество у первоначального собственника.

Представитель Заказчика и Инвестора в судебном заседании просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве Заказчика на кассационную жалобу. Обратил внимание на надлежащую оценку судебными инстанциями всех обстоятельств дела, невозможность применения реституции в случае установления притворности сделки, отсутствие у не владеющего имуществом лица права на требование о признании права собственности отсутствующим, Застройщиком получено всё, что причитается по сделке, права Застройщика не нарушены, со стороны Застройщика налицо злоупотребление правами.

Проверив законность обжалованных по делу судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы Застройщика, отзыва Заказчика на кассационную жалобу, заслушав представителей Застройщика, Заказчика и Инвестора, судебная коллегия кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы.

Судебными инстанциями установлено и материалами дела подтверждено следующее.

Застройщику на основании договора аренды земельного участка от 17.05.2007 N 02/24-124 Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области был передан в арендное пользование земельный участок площадью 2000 кв. м. для строительства торгово-бытового комплекса с объектом общепита по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, бульвар Киевский, 24 (далее — Комплекс).

01.06.2007 мэрией г. Ульяновска Застройщику выдано разрешение от 01.06.2007 N RU 73304000-77 на строительство Комплекса.

02.07.2007 между Застройщиком в качестве заказчика и Заказчиком в качестве генерального подрядчика подписан договор подряда N 41 на строительство Комплекса.

02.07.2007 между Застройщиком в качестве инвестора и Заказчиком в качестве генерального подрядчика подписан договор инвестиционного проекта по строительству Комплекса.

В материалы дела представлен подписанный Застройщиком, Заказчиком и Инвестором договор от 02.07.2007 N 5/и на осуществление инвестиционного проекта по долевому строительству торгово-бытового комплекса с объектом общепита по адресу: г. Ульяновск, бульвар Киевский, 24 (далее — Договор) с общей площадью объекта капитального строительства — 2365,43 кв. м, площадью земельного участка — 2000 кв. м, количеством этажей — 3, строительным объемом 10267,8 кв. м.

В связи с окончанием строительства мэрией г. Ульяновска Застройщику было выдано разрешение от 10.11.2009 N RU 73304000-224 на ввод Комплекса в эксплуатацию.

По передаточному акту от 20.11.2009 Комплекс передан Застройщиком Инвестору.

07.04.2010 Комплекс зарегистрирован на праве собственности за Инвестором.

Основанием для государственной регистрации права собственности Инвестора послужили: Договор с дополнительным соглашением к договору от 10.07.2007; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.11.2009 N RU73304000-224; передаточный акт от 20.11.2009 от Застройщика инвестору; справка Застройщика от 10.02.2010 об отсутствии претензий у Застройщика к инвестору по оплате по договору от 02.07.2007 N 5/и.

Недействительность Договора по признаку притворности, дарения и его заключения под заблуждением послужили основанием для обращения Застройщика в суд с требованиями по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении требований, судебные инстанции исходили из следующего.

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Анализируя представленный в материалы дела текст Договора, судебные инстанции указали следующее.

Как следует из пункта 1.1 Договора его предметом является строительство торгово — бытового комплекса с объектом общепита с общей площадью объекта капитального строительства — 2365,43 кв. м, площадью земельного участка — 2000 кв. м, количеством этажей — 3, строительным объемом 10267,8 кв. м расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, бульвар Киевский, 24, разрешение на строительство N RU73304000-77, договор аренды земельного участка от 17.05.2007 N 02/24-124.

Застройщик в рамках Договора осуществляет все действия по приобретению права на земельный участок и дальнейшему его использованию с оформлением землеустроительной документации для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с последующей государственной регистрацией права на земельный участок, оформляет проектную, разрешительную документацию на Объект, разрешение на строительство, на ввод Объекта в эксплуатацию.

Заказчик организует строительство Комплекса, совмещает функции генерального подрядчика.

Инвестор вносит денежные средства в размере 10 000 000 руб. путём перечисления на расчётный счёт, внесением в кассу Заказчика, а также необходимыми материально — техническими ресурсами в иной форме.

Выполненные работы оформляются актами по форме N 2 и согласовываются с Застройщиком и Инвестором.

По окончании строительства Застройщик передает Заказчику суммы понесенных затрат для включения в стоимость Объекта.

Инвестор оплачивает услуги Заказчика по завершении строительства Объекта и сдачи его в эксплуатацию в размере 1,5% от фактических затрат согласно пункту 2.8 Договора.

Согласно дополнительному соглашению от 10.07.2007 Инвестор оплачивает Застройщику 1,5% от фактических затрат определенных после окончания строительства.

В силу положений пункта 2.5 Договора готовый объект будет передан Инвестору после окончания строительства, сдачи в эксплуатацию и соответствующей государственной регистрации.

С учётом положений пунктов 4 , 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Договор правомерно квалифицирован судебными инстанциями в качестве договора простого товарищества.

В соответствии со статьями 1041 , 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

Указанный Договор, как указано выше, оспаривается Застройщиком по признаку притворности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Как обоснованно указано судебными инстанциями, притворная сделка — это результат волеизъявления сторон, направленный на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки.

При предъявлении иска о признании сделки недействительной по основанию её притворности истец должен доказать, что в результате совершения такой сделки фактически возникли обязательства, не предусмотренные её условиями. По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения указанной нормы недостаточно.

Установив направленность воли сторон при заключении Договора на совместное строительство объекта и его последующую передачу в собственность Инвестору в полном объеме, судебные инстанции обоснованно указали, что из условий договора и взаимоотношений сторон не усматривается намерение прикрыть Договором сделку купли-продажи. Застройщиком в ходе рассмотрения дела не представлены доказательства, указывающие на возникновение у сторон иных обязательств, не предусмотренных Договором.

Судами установлено, что стороны Договора при его исполнении понимали существенные условия, исполняя именно договор, заключённый в порядке статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные выводы судов, в частности подтверждаются следующим.

Застройщик обратился в Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с письмом, в котором просил переоформить договор аренды занимаемого Комплексом земельного участка в связи с окончанием строительства и вводом объекта в эксплуатацию на Инвестора, указав, что собственником Комплекса является Инвестор. В последующем, 22.05.2012 администрация города Ульяновска и Инвестор заключили договор аренды земельного участка 73:24:021004:147.

Об отсутствии признаков притворности договора свидетельствует так же следующее:

— Застройщик 10.02.2010 выдал Инвестору справку о том, что претензий по оплате по договору инвестирования от 02.07.2007 N 5/и не имеет;

— по передаточному акту от 20.11.2009 Застройщик передал Инвестору Комплекс;

— права на Комплекс зарегистрированы на основании договора инвестирования от 02.07.2007 N 5/и.

Судебные инстанции правомерно отклонили как необоснованный довод Застройщика о притворности договора в связи с его подписанием после введения объекта в эксплуатацию. При этом судебные инстанции обоснованно исходили из того, что дата заключения договора в 2007 году или в 2009 году не может повлиять на оценку договора как недействительного по признаку притворности.

Отклоняя довод Застройщика о ничтожности договора по признаку безвозмездности, судебные инстанции правомерно сослались на следующее.

В соответствии с дополнительным соглашением от 10.07.2007 к договору N 5/и усматривается, что Застройщику подлежат возмещению расходы в размере 1,5% от общих затрат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 572 Гражданского кодекса российской Федерации по договору дарения одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, при этом договор не может быть признан дарением при наличии встречного обязательства. Договора прямо предусматривает компенсацию Застройщику.

Кроме того, в силу положений пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Указанные положения материального права свидетельствуют о том, что безвозмездность должна быть прямо предусмотрена в тексте договора. Из Договора не усматривается его безвозмездность. Неисполнение обязательства по оплате также не может служить основанием для признания договора недействительным по признаку безвозмездности.

Также в качестве основания для признания сделки недействительной Застройщиком указано на заключение договора под влиянием заблуждения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Анализируя данное основание для признания сделки недействительной, судебные инстанции указали следующее.

Существенное значение для признания сделки недействительной имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки.

Под природой сделки следует понимать тип сделки, то есть совокупность признаков, позволяющих отличить один тип сделки от другого, под тождеством — полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны, совершавшей сделку.

Судебные инстанции исходили из того, что Застройщиком при оспаривании сделки по данному основанию не представлено надлежащих пояснений и доказательств о каком конкретно элементе оспариваемого договора Застройщик имел неверное представление, неправильно понимал природу либо тождество сделки.

При этом суды обоснованно исходили из исполнения сделки Застройщиком, соответствующего обращения в уполномоченный орган в целях переоформления права на земельный участок на Инвестора.

Кроме того, при оценке волеизъявления сторон Договора и намерения его исполнять, судебные инстанции обоснованно учли, что 01.12.2009 Застройщик, Заказчик и Инвестор подписали договор N 2, в соответствии с условиями которого стороны договорились, что предметом договора является строительство двухэтажного здания автомойки и магазина товаров первой необходимости, согласно проектной документации общей площадью капитального строительства 347 кв. м, количеством этажей — 2, на земельном участке площадью 570 кв. м, по адресу г. Ульяновск, ул. Дружбы Народов, 18. Инвестор в силу данного договора финансирует строительство объекта в уплату за приобретенное у Застройщика право собственности на 12/1000 долей, что соответствует 281 кв. м в здании Комплекса по Договору.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебные инстанции правомерно установили отсутствие законных оснований для признания Договора недействительной сделкой по заявленным Застройщиком основаниям.

Правомерно отклонены судебными инстанциями и доводы Застройщика о недействительности как сделки передаточного акта от 20.11.2009.

Как следует из данного передаточного акта, он подписан сторонами во исполнение пункта 2.9 Договора и свидетельствует об исполнении Застройщиком обязанности по передаче построенного и введённого в эксплуатацию Комплекса Инвестору.

Данный акт не является сделкой, являясь техническим документом, составленным в рамках исполнения Договора, в связи с чем, не может быть признан недействительной сделкой.

Отказывая в удовлетворении требований Застройщика о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Инвестора на Комплекс, судебные инстанции исходили из следующего.

В соответствии с нормами Закона РСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию, при этом в силу требований статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации распределение результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению между её участниками.

Согласно пункту 1 статьи 1043 Гражданского кодекса российской Федерации имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором, либо не вытекает из существа обязательства.

В силу положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, данными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 7 постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. Впоследствии такая сторона, исполняя договор простого товарищества, должна передать другому товарищу то, что ему причитается по договору.

Государственная регистрация права собственности на Комплекс за Застройщиком не производилась. При этом Застройщик, как указано выше, сам обратился в уполномоченный орган с заявлением о переоформлении прав на земельный участок на Инвестора в связи с завершением строительства Комплекса.

Также, отказывая в удовлетворении данного требования Застройщика, судебные инстанции обоснованно исходили из разъяснений, данных в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», в соответствии с которыми требование о признании права отсутствующим может быть заявлено только владеющим имуществом лицом, права которого зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии имущества во владении лица, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРП о принадлежности имущества.

Фактически доводы Застройщика, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судебных инстанций, направлены на иную оценку доказательств по делу, переоценку выводов судов, что не отнесено процессуальным законодательством к полномочиям суда кассационной инстанции.

При изложенных выше обстоятельствах судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных по делу требований,

Судебной коллегией кассационной инстанции правовые основания к отмене обжалованных судебных актов не установлены, выводы судебных инстанций соответствуют нормам права и материалам дела, судебными инстанциями дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационных жалоб судебная коллегия в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на заявителя кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110 , 286 , 287 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 02.08.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 по делу N А72-11473/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Смотрите еще:

  • Сколько статьей ук рф Уголовный кодекс Российской Федерации Материалы по уголовному праву Уголовный кодекс РФ (далее по тексту также УК РФ) для просмотра online, в том числе уголовный кодекс РФ, адаптированный […]
  • Коап исключение ответственности Коап исключение ответственности Как подчеркивается в Постановлении Конституционного Суда РФ от 27 апреля 2001 №7-П [1] , из ч.2 ст.54 Конституции РФ следует, что юридическая […]
  • Обратная сила закона курсовая работа Обратная сила закона курсовая работа Введение / Обратная сила уголовного закона Современное уголовное законодательство Российской Федерации основывается на общепризнанных международных […]
  • Законы и права полиции Закон «О полиции» 2018 Закон «О полиции» N 3-ФЗ принят 7 февраля 2011 года, вступил в силу спустя месяц, 7 марта того же года, и заменил закон РCФСР от 18 апреля 1991 года № 1026-I «О […]
  • Материнский капитал осинники Материнский капитал в г. Осинники Кемеровской области Процедуру получения сертификата на материнский капитал регламентирует Приказ Министерства здравоохранения и социального развития […]
  • Кто выдает лицензии на предпринимательскую деятельность Получить разрешения, лицензии Прежде всего ТЕБЕ нужно разобраться, что такое разрешение (лицензия) и для чего и когда их получают. Лицензия – это разрешение, которое выдается […]
  • Описание фильма развод надера и симин «Развод Надера и Симин»: За закрытыми дверями На тему развода родителей и его последствий для детей поставлена не одна сотня фильмов. Казалось, об этом уже все сказано-пересказано. Но […]
  • Приговоры по ч3 ст 160 ук рф Громкие приговоры по статье 160 Уголовного кодекса РФ в 2010-2013 годах 30 декабря 2010 года по Хамовнический суд Москвы признал экс-главу МФО "Менатеп" Платона Лебедева и бывшего […]
admin

Обсуждение закрыто.