Лишение права проживания собственника

Лишение права проживания собственника

Владеть нужно уметь

При наличии альтернативных вариантов использования земли без установления сервитута суд должен отказать в удовлетворении иска

Как сообщал «ЗиБ», Высший специализированный суд по рассмотрению гражданских и уголовных дел провел обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о защите права собственности и других вещных прав. В этой части документа речь идет о решении судами вопросов, связанных с различением понятий добросовестного и недобросовестного приобретателя по договору, а также о рассмотрении дел относительно устранения препятствий в пользовании собственностью, в частности жилым помещением, путем выселения и снятия с государственной регистрации. Кроме того, эта часть обобщения содержит информацию о судебной практике, сложившейся в спорах относительно установления земельного сервитута.

Вещные способы защиты

Согласно ч.2 ст.386 ГК «собственник, который имеет основания предусмотреть возможность нарушения своего права собственности другим лицом, может обратиться в суд с требованием о запрещении совершения им действий, которые могут нарушить его право, или с требованием о совершении определенных действий для предотвращения такого нарушения».

Кроме вещных, существуют также обязательственные способы защиты права собственности. Они следуют из договоров и других видов обязательств и имеют конкретный характер.

К вещным способам защиты права собственности относятся иски об:

• истребовании имущества из чужого незаконного владения;

• защите права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения;

• признании права собственности.

Одним из основных способов защи­ты права собственности является вин­дикационный иск, то есть иск собственника о возвращении своего имущества из чужого незаконного владения. Это требование собственника, не владеющего имуществом, вернуть последнее в натуре.

Благодаря негаторному иску защищаются права собственника относительно пользования и распоряжения своим имуществом, не связанным с утратой собственником владения. Требование в соответствии с этим иском заключается в устранении препятствий, которые мешают собственнику или другому титульному владельцу осуществлять свои права пользования и распоряжения имуществом в полной мере и неоспоримо.

К условиям предъявления виндикационного иска относятся следующие:

• собственник или титульный владелец не должен иметь возможность осуществлять фактическое владение вещью;

• имущество, которое хочет вернуть бывший собственник или титульный владелец, сохранилось в натуре и находилось в фактическом владении другого лица;

• имущество, которое подлежит виндикации, должно быть индивидуально определенным;

• виндикационный иск имеет недого­ворный характер и направлен на защиту вещных прав.

Так, решением Михайловского районного суда Запорожской области от 2.03.2011 по гражданскому делу по иску Ш.А.Ю. к Б.С.В., Б.С.А. о признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскании денежной компенсации за имущество, которое невозможно истребовать, иск удовлетворен. За Ш.А.Ю. признано право собственности на сельхозтехнику, истребовано это имущество в его пользу и взыскана компенсация стоимости строительных материалов в сумме 35178 грн.

Решением Апелляционного суда Запорожской области от 4.05.2011 решение суда первой инстанции отменено. В решении апелляционного суда отмечено, что суд первой инстанции не обратил внимания на то, что, обосновывая свои требования, истец ссылался на совместную деятельность с ответчиками, что регулируется стст.1130, 1131 ГК. В соответствии с данными статьями, если стороны обязались совместно действовать для достижения определенной цели, то договор о такой деятельности дол­жен быть заключен в письменной форме. В нем должны быть определены условия совместной деятельности, в том числе координация совместных действий участников, их участие в результатах совместных дейст­вий и др., правовой статус выделенного для совместной деятельности имущества, покрытие расходов и убытков. В иске не указаны индивидуальные признаки сельскохозяйственной техники, несмотря на то, что она имеет производственный характер происхождения и на ней должны быть определенные номера производителя. То есть имущество, указанное истцом как предмет спора, имеет только родовые признаки, что при наличии у ответчиков имущества, имеющего такие же наименования, не дает суду возможности его индивидуализировать, как определено стст.184, 190 ГК.

Преждевременные требования

Рассматривая исковые требования об устранении препятствий в пользовании собственностью, а именно — жилым помещением, путем снятия с регистрации и возложения обязательства на отдел гражданства, иммиграции и регистрации физических лиц ДГУ УМВД провести снятие с регистрации лица по месту жительства суды часто удовлетворяют иск в полном объеме, не обращая внимания на то, что требования о возложении обязательства провести снятие с регистрации является преждевременным, поскольку согласно ст.7 закона «О свободе передвижения и свободном выборе места жительства в Украине» от 11.12.2003 №1382-IV снятие с регистрации места жительства осущест­-в­ляется в течение семи дней на основании заявления лица, запроса органа регистрации по новому месту жительства лица, окончательного решения суда.

Самой распространенной ошибкой в таких случаях является применение ст.391 ГК при отсутствии оснований для выселения, предусмотренных ч.1 ст.116 ЖК УССР, при решении споров об устранении препятствий в пользовании жильем путем выселения членов семьи собственника.

Так, в ноябре 2010 г. С.О.О. обратился в Баглейский районный суд г.Днеп­родзержинска с иском к С.И.С. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, ссылаясь на то, что квартира ему принадлежит на основании договора дарения, после расторжения брака с ответчицей он создал новую семью, с которой хочет проживать в своей квартире.

Решением Баглейского районного суда от 4.02.2011 иск удовлетворен.

28.03.2011 решение суда первой инстанции отменено Апелляционным судом Днепропетровской области на основании того, что ответчица была вселена в спор­ную квартиру как член семьи истца, а согласно требованиям ст.157 ЖК УССР члены семьи собственников жилого дома (квартиры) могут быть выселены в случаях, предусмотренных ч.1 ст.116 этого кодекса, выселение проводится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Бесспорные доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что ответчица нарушает правила ст.116 ЖК УССР, суду предоставлены не были.

Выселение — категория жилищного законодательства, поэтому при рассмот­рении гражданских дел по иску об устра­-нении препятствий в пользовании собственностью путем выселения предметом доказывания является утрата права на жилье либо вообще его отсутствие или другие предусмотренные ЖК УССР основания для лишения такого права.

Решением Ялтинского городского суда АРК от 31.03.2011 удовлетворен иск Д.Т.А. и других к А.А.А. об устранении препятствий в пользовании собственностью путем выселения, поскольку ответчица не имеет права собственности на квартиру. Однако из материалов дела следует, что ответчица была сожительницей умершего отца истцов и выяснению подлежало наличие или отсутствие у нее права пользования жильем.

Суды ошибочно применяют правила ст.391 ГК к правоотношениям, которые регулируются законом «О свободе передвижения и свободном выборе места жительства в Украине» от 11.12.2003 №1382-IV.

Примером этого является гражданское дело по иску К.В.В. и К.Н.И. к К.Г.С., третьему лицу без самостоятельных требований — ОГИРФЛ Ямпольского РО УМВД в Винницкой области, об устранении препятствий в осуществлении права пользования имуществом путем снятия с регистрации.

Истцы отмечали, что ответчица начала вести себя неэтично, заявляла свои права на их собственность, проявляла несдержанность в поведении и препятствовала им пользоваться их имуществом.

Решением Ямпольского районного суда Винницкой области от 19.04.2011 иск удовлетворен. К.Г.С. обязали устранить препятствия в пользовании жилым домом с хозяйственными сооружениями, принадлежащими К.В.В., путем снятия с регистрации.

Апелляционный суд Винницкой области решением от 24.05.2011 по апелляционной жалобе К.Г.С. отменил решение суда первой инстанции и принял новое, которым отказал в удовлетворении иска.

Основанием для принятия нового решения стало то, что данные спорные правоотношения урегулированы законом «О свободе передвижения и свободном выборе места жительства в Украине», из ст.7 которого следует, что решение вопроса о снятии с регистрации бывших членов семьи собственника дома зависит от решения вопроса об их праве проживать в этом доме (отсутствие такого права, утрата права пользования), которое регулируется нормами (стст.71, 72, 156 ЖК УССР и ст.405 ГК).

В соответствии с материалами дела ответчица постоянно проживает в жилом доме истцов, вселилась туда как член семьи на правах невестки, приобрела право пользования жилым помещением и зарегистрировала свое место жительства в установленном законом порядке.

Регистрация места жительства является производным правом от права пользования жильем, поэтому снять ответчицу К.Г.С. с регистрации можно, только если она утратила право пользования этим жильем или в связи с ее выселением (добровольно или в принудительном порядке).

Поскольку судом такие спорные вопросы между сторонами в деле не решались, то при наличии у ответчицы права проживать в этом доме основания для снятия ее с регистрации отсутствуют.

Регистрационные вопросы

При рассмотрении дел о признании лица утратившим право на пользование жилым помещением, судам необходимо различать правоотношения, возникающие между собственником и бывшим собственником жилья, и правоотношения, возникающие между собственником жилья и членами его семьи, бывшими членами его семьи, а также членами семьи бывшего собственника жилья. В первом случае собственник жилья имеет право требовать признания бывшего собственника утратившим право на пользование и снятия его с регистрации. При этом утрата права на пользование жилым помещением является следствием прекращения права собственности на жилое помещение у бывшего собственника жилья.

Некоторые суды, признавая лицо утратившим право на пользование жилым помещением, одновременно решают вопрос о снятии лица с регистрации.

Решением Ленинского районного суда г.Запорожья от 11.07.2011, с которым согласилась коллегия судей Апелляционного суда Запорожской области, иск удовлетворен. О.И.В. выселили из квартиры №… дома №… по ул. Б. в г.Запорожье и сняли с регистрационного учета в указанной квартире.

В постановлении ВС от 16.01.2012 говорится, что решение вопроса о снятии лица с регистрационного учета зависит, в частности, от решения вопроса о праве на пользование такого лица жилым помещением в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства (стст.71, 72, 116, 156 ЖК УССР; ст.405 ГК). Следовательно, в случае каких-либо ограничений в реализации права на пользование и распоряжения своим имуществом собственник имеет право требовать устранения соответствующих препятствий, в частности, путем снятия лица с регистрации места жительства, предъявив в то же время одно из следующих требований:

• о лишении права собственности на жилое помещение;

• о лишении права на пользование жилым помещением;

• о признании лица безвестно отсутствующим;

• об объявлении физического лица умершим.

Закон «О свободе передвижения и свободном выборе места жительства в Украине» является специальным нормативно-правовым актом, который регулирует правоотношения, связанные со снятием с регистрации места жительства. Положения ст.7 данного закона подлежат применению ко всем правоотношениям, возникновение, изменение или прекращение которых связано с юридическим фактом снятия с регистрации места жительства.

Частью 1 ст.182 ГК установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в ней устанавливаются законом (ч.4 ст.182 ГК, ст.4 закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 1.07.2004 №1952-VI). Данный акт действует в новой редакции, поэтому с 1 января 2013 г. госрегистрация прав проводится государственным регистратором прав на недвижимое имущество органа госрегистрации прав, нотариусом как специальным субъектом, на которого возложены функции госрегистратора.

Согласно п.6.1 Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 7.02.2002 №7/5 (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), оформление права собственности на объекты недвижимого имущества проводится с выдачей свидетельства о праве собственности местными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления.

Презумпция добросовестности

Судам при решении вопросов, свя­занных с различением добросовестного и недобросовестного приобретателя, следует учитывать положения ст.330 ГК, согласно которой на имущество, отчужденное лицом, не имевшим на это права, приобретает право собственности добросовестный приобретатель, если в соответствии со ст.388 ГК имущество не может быть истребовано у него.

В частности, согласно ст.388 ГК приобретатель признается добросовестным, если он не знал, что лицо, у которого он приобрел вещь, не имело права ее отчуждать. Следовательно, приобретатель является добросовестным, если он не знал и не мог знать о незаконности своего владения.

Приобретатель признается недобро­совестным, если он знал или мог знать, что лицо, у которого он приобрел вещь, не имело права ее отчуждать, то есть если знал или мог знать о неправомерности своего владения (ст.390 ГК). Таким образом, приобретатель является недобросовестным, если вещь приобретена им преступным путем.

Согласно содержанию ч.5 ст.12 ГК доб­росовестность приобретателя презюмируется, то есть незаконный приобретатель считается добросовестным, пока не будет доказано противоположное. Если судом будет установлено, что приобретатель знал или мог знать о наличии препятствий для совершения правочина, в том числе о том, что продавец не имел права отчуждать имущество, это может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя и быть основанием для удовлетворения иска об истребовании у него имущества. В случае удовлетворения виндикационного иска суд должен решить вопрос о возмещении доб­росовестному приобретателю его расходов на приобретение имущества. Эти расходы должны быть взысканы со стороны, получившей средства по недействительному правочину, или с лица, виновного в недействительности правочина.

Собственник имущества не может истребовать его из незаконного владения другого лица при совокупном наличии трех условий: приобретатель должен быть добросовестным приобретателем, то есть он не должен знать, что покупает имущество не у собственника; имущество следует приобрести за деньги, то есть именно купить; собственник должен утратить право на владение этим имуществом по своей воле, то есть имущество должно быть передано собственником по договору (хранения, имущественного найма) другому лицу, которое бы продало его добросовестному приобретателю.

Статьей 16 ГК не предусмотрен такой способ защиты, как признание добросовестным приобретателем, поэ­тому указанное требование не подлежит удовлетворению.

Решением Ленинского районного суда г.Запорожья от 29.04.2011 удовлетворен иск Ч.Х.Ш. Признан недействительным договор купли-продажи квартиры №. в доме №. на пр. М. в г.Запорожье, заключенный между М.М.Л., Б.Р.В. и П.Я.В., признано за Ч.Х.Ш. право собственности на спорную квартиру в порядке наследования по закону после смерти сына Ч.С.Х., который умер 6 ноября 2000 г. Признана недействительной и аннулирована регистрация права собственности на указанную квартиру, осуществленная АП ЗМБТИ, за Б.Р.В. и Б.Я.В. В удовлетворении встречного иска Б.Р.В. и Б.Я.В. отказано.

Решением коллегии судей Апелляционного суда Запорожской области от 18.05.2011 решение суда первой инстанции отменено и в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, кол­-легия судей отметила, что в соответствии с п.10 ч.3 постановления Пленума ВС «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании правочинов недействительными» от 6.11.2009 №9 и ч.5 ст.12 ГК добросовестность приобретателя презюмируется, а права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного стст.215, 216 ГК. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если есть основания, предусмотренные ст.388 ГК, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

Отличия в ответственности

Важным для практики является во­-прос разграничения понятий добросовестности и недобросовестности приобретателя.

Под словом «знал» следует понимать не только непосредственную осведомленность лица о том, что оно приобретает имущество у субъекта, не имеющего права отчуждать его, но и в то же время осознание того факта, что своими действиями он нарушает права другого лица.

Что касается применяемого законодателем словосочетания «мог знать», то оно характеризует недобросовестность того собственника (приобретателя), который хоть и не был непосредственно информирован об отсутствии у отчуждателя права на отчуждение имущества, но ввиду обстоятельств его приобретения мог и обязан был об этом знать (например, лицо приобретало имущество у незнакомого отчуждателя за пределами магазина или рынка в сомнительной обстановке).

В любом случае недобросовестными должны считаться лица, завладевшие имуществом или получившие его в результате совершения преступления, что установлено в порядке, предусмотренном законом. При этом данные лица всегда должны считаться такими, которые знали о незаконности своего владения.

Основные отличия между ответственностью добросовестного и недобросовестного приобретателя при расчетах после истребования имущества следующие:

1) недобросовестный собственник обязан вернуть или возместить собственнику все прибыли, которые он получил или мог получить за все время владения вещью. Добросовестный собственник дол­жен это сделать с того момента, когда он узнал о неправомерности своего владения, например, это может быть момент вручения повестки в суд и т.п. (чч.1, 2 ст.390 ГК);

2) добросовестный собственник может оставить за собой произведенные им улучшения имущества, если их можно отделить без нанесения ему ущерба.

Под улучшением понимают такие рас­-ходы на имущество, которые, с одной стороны, не обусловлены необходимостью его сохранения, а с другой, обоснованы, поскольку улучшают эксплуатационные свойства вещи.

Если отделить улучшения невозможно, добросовестный собственник имеет право требовать от собственника возмещения осуществленных расходов в сумме, на которую увеличилась стоимость вещи (ч.4 ст.390 ГК).

Недобросовестный собственник не имеет права оставить за собой произ­веденные им улучшения вещи.

Незаконный собственник имущества, как добросовестный, так и не­добросовестный, имеет право требовать от собственника компенсацию по­несенных им необходимых расходов на имущество с того момента, с которого собственнику принадлежит право на возвращение имущества или на передачу доходов (ч.3 ст.390 ГК).

Необходимыми расходами являются те, без которых состояние вещи существенно ухудшилось бы, в результате чего она не могла бы использоваться по прямому назначению.

Обременение сервитутом

ГК предусматривает право собственности и вещные права на чужое имущество.

Вещными правами на чужое имущество являются:

• право ограниченного пользования (сервитут);

• право застройки земельного участка (суперфиций);

• право пользования земельным участ­-ком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис).

При решении споров относительно установления сервитута судам следует выяснять, обращался ли истец с таким требованием непосредственно к собственникам имущества и решался ли этот вопрос между сторонами в добровольном порядке, не будут ли в результате установления сервитута нарушаться права собственников имущества или других его пользователей, может ли истец удовлетворить свою потребность в пользовании своим имуществом иначе как установлением такого сервитута. В решении суд должен указать, в какой именно части принадлежащего ответчику имущества установлен сервитут и в каком размере, четко опре­делить объем прав лица, обращающегося с вопросом относительно ограниченного пользования чужим имуществом.

Определение содержания, виды права земельного сервитута и порядок его установления указаны в стст.98, 99, 100 ЗК.

При рассмотрении споров об установлении земельного сервитута суд должен определить, возможно ли нормальное хозяйственное использование земельного участка, принадлежащего истцу, без обременения сервитутом. Это важно, поскольку при наличии альтернативных вариантов использования земли без установления сервитута суд должен отказать в удовлетворении иска.

При подаче искового заявления и в процессе рассмотрения спора существенное значение имеет доказанность обстоятельств необходимости установления сервитута, а также того, что единственно возможным способом удовлетворения потребностей истца в использовании своего земельного участка является именно установление сервитута. Практика свидетельствует, что в отдельных случаях доказательством может быть заключение эксперта.

При наличии нескольких вариантов сервитута в каждом случае суд должен выбрать наименее обременительный.

Собственник земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, имеет право на воз­мещение убытков, причиненных уста­новлением земельного сервитута (ч.4 ст.101 ЗК). Иными словами, установление сервитута на законных основаниях не освобождает лицо, в пользу которого такой сервитут установлен, от обязанности возместить убытки, причиненные этим установлением, независимо от того, является сервитут платным или бесплатным.

В указанной категории дел сложилась следующая судебная практика: суд обязывает ответчика заключить договор с истцом в том случае, если обе стороны в принципе не против установления сервитута, однако не смогли прийти к согласию относительно условий договора (по мнению хозяйственных судов, такие обстоятельства подтверждаются перепиской сторон о содержании проектов договоров, протоколами разногласий). Если же ответчик вообще отказывается от установления сервитута, то суд устанавливает его своим решением.

В соответствии с требованиями ч.3 ст.403 ГК «лицо, пользующееся сервитутом, обязано вносить плату за пользование имуществом, если иное не установлено договором, законом, завещанием или решением суда». Определение платы входит в компетенцию сторон. Бесплатное использование сервитута должно быть установлено в договоре, законе или решением суда.

Жить или не жить? — Лишение права проживания, или Как избавиться от соседа по квартире.

Как правило, граждане проживающие в жилом помещении делятся на две большие категории: имеющие право находится в пределах данного помещения и те, чье право вызывает сомнение первых. Как первым (на вполне законных основаниях) избавиться от вторых?

Лица, случайно оказавшиеся в Вашей квартире, такие как гости, соседи по дому, друзья, не близкие родственники, «люди с улицы» хотя и обладают известными правами, на этот раз останутся без нашего внимания. С такими лицами можно легко можем справиться собственными силами, или с помощью третьих лиц, естественно при наличии воли и, как правило, с применением разновидностей выражения типа — «прошу освободить помещение, пожалуйста».

Если же причина появления этих и других лиц в помещении служит благородным целям, таким как спасение жизни, имущества, обеспечение безопасности при чрезвычайных ситуациях, задержание лиц, подозреваемых в совершении преступлений избавиться от незваных гостей будет немного сложнее.

И совсем уж по иному обстоит дело с теми, чье право присутствовать в пределах Вашего, как Вы считаете жилья, поддерживает законодательство, прежде всего законодательство Жилищное и Семейное и отчасти также Гражданское, хотя и не специальное отраслевое, но безусловно основополагающее.

Право проживания дает человеку возможность находиться в пределах жилого помещения. В поддержку этого довода Жилищный кодекс говорит следующее – «граждане законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством».

Упомянутые категории граждан имеют не только дорогие каждому человеку права, но и несут порой непосильные обязанности, в их числе бремя содержания жилого помещения, содержание общего имущества, поддержание помещения в надлежащем состоянии, соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества.

Собственники и наниматели жилья, кроме того, заключают договоры на коммунальное обслуживание, тем самым, принимая на себя повышенные обязательства в отношении используемого имущества.

Лица же упомянутые в законе, как иные, имеющие право проживания, диспозитивно освобождены Жилищным кодексом от обязанности лично оплачивать какие-либо расходы, относящиеся к общему имуществу.

В связи с этим, а так же по ряду других причин, у совместно проживающих возникают споры относительно «количества» прав и обязанностей каждого и, как правило, при этом исследуется законные варианты избавления от личности оппонента, в случае не достижения соглашения.

1. На первом месте по числу внутриквартирных конфликтов стоит естественное нежелание людей находится в ограниченном пространстве с другими, такими же людьми на постоянной основе. Список причин такого нежелания нескончаем.

2. Другой частой причиной, является нежелание совместно проживающих за это проживание платить.

Нередки также случаи, когда граждане, прописанные в жилом помещении (состоящие на регистрационном учете), фактически не проживают в нем.

Из всех лиц, имеющих отношение к жилому помещению, наиболее полно осуществлять права владения, пользования и распоряжения могут собственники таких помещений. Согласно ст.30, Жилищного кодекса – «собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды».

Рассмотрим для начала самый простой вариант внутриквартирных отношений – жилое помещения при наличие собственника.

Если на то будет воля собственника, то из жилого помещения могут быть выписаны практически все проживающие. Исключение из этого правила составляют естественно несовершеннолетние дети и супруга (супруг). Закон также защищает права на проживание бывших участников супружеских отношений, за такими лицами может быть сохранено право пользования помещением на определенный срок, с учетом всех обстоятельств, заслуживающих внимание суда. Более того, собственник жилого помещения, в том случае, если он исполняет алиментные обязательства в отношении «выписываемого» по мнению законодателя должен, при положительном решении суда должен обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи по их требованию.

Прежде чем Вы попросите «очистить помещение» ненавистных бывших членов семьи, вспомните о том, что возможно Вами в прошлом подписывались договоры, контракты или соглашения регламентирующие пребывание указанных лиц в Вашем жилище, а так же порядок действий при наступлении подобных обстоятельств.

Рассмотрим теперь ситуацию с жильем, чей собственник не определен, то есть неприватизированное жилое помещение при отсутствии договора социального найма.

Специфика отношений жильцов проживающих в таком помещении, заключается в том, что прожив определенное время на постоянной основе жилец, не только не теряет права проживать, но и приобретает, в качестве члена семьи право участвовать на равных в приватизации жилья (естественно при соблюдении некоторых ограничений). Такого члена семьи невозможно выписать без его на то согласия. Кроме того, с такого члена семьи, в случае его нежелания участвовать в расходах на содержание жилья, невозможно взыскать потраченное не обратившись в суд, но суд при разрешении вопроса о размере взыскания не станет разрешать вопрос о праве проживания такого гражданина.

Одним из вариантов избавления от закоренелого неплательщика может быть следующий.

После обращения в суд с требованием лишить жильца права проживания Вам необходимо доказать, что обидчик не только не участвует в оплате коммунальных услуг, но самое главное – не проживает в помещении в течении длительного периода времени, не имеет в нем личных вещей, не участвует в ремонтах, ведет антиобщественный образ жизни, а также имеет возможность (фактически проживает) в ином жилом помещении.

При наличии всех перечисленных выше обстоятельств победа должна быть за Вами с вероятностью близкой к 100%.

Рассмотрим далее жилое помещение переданное по договору социального найма.

Эта форма отношений относительно нова и споры по повлду права проживания в подобных помещениях пока еще размещены в «красной книге» судебной практики.

Суть отношений такова – наймодатель передает, а наниматель принимает за плату и или в безвозмездное пользование помещение (не обязательно отвечающее признакам жилого) на неопределенный срок (не путать с бессрочным). В такой договор должны быть вписаны все члены семьи нанимателя. Обязанность по уплате сумм по договору лежит на том же нанимателе.

В случае конфликтной ситуации можно предложить алгоритм действий, описанный для неприватизированного жилья.

Есть также еще один возможный вариант избавления от надоевших членов семьи. А именно – заявить наймодателю (организации передавшей Вам помещение) об исключении из этих самых членов нежелательного лица. Тогда у исключенного появляется обязанность уплачивать самостоятельно долю приходящуюся на него в общих платежах. Далее, в случае исполнения им обязанностей по уплате, исключенный член семьи остается с Вами в одной квартире, а при неисполнении в течении более шести месяцем подлежит выселению через суд.

Существует и другие формы отношений, при которых граждане получают временное или постоянное право проживания в жилом помещении. Среди них выделяются своей спецификой найм специализированного жилого помещения (общежития, маневренный фонд) и коммерческий найм. О них мы расскажем позднее.

При отсутствии заключенного в письменной форме договора о владении и использовании ли помещения, или о порядке (режиме) его использования членами Вашей семьи, не стоит забывать о том, что абстрактный образ жильца не может говорить о конкретной личности, а нормы законодательства, регламентирующие право проживания, носят универсальный, наиболее общий характер.

Поэтому, при разрешении споров, касающихся лишения права проживания, судом могут быть учтены и материальное положение сторон, и наличие иного потенциального места для проживания, и состав «выезжающих» и остающихся лиц, и показания свидетелей (соседей), и даже личности спорщиков, а также множество других обстоятельств. Одни из таких обстоятельств принимаются судом в качестве доказательств, другие же составляют мнение суда о спорной ситуации, что в конечном итоге отразится на принятии решения «жить или не жить».

Автор: директор юридического агентства «Авторитет» Эдуард Викторович Ахромеев, специально для портала MoyDom24.ru

Прекращение права пользования жилым помещением и основания для выселения граждан — пользователей

Жизненные ситуации сталкивают людей на одной жилплощади и хорошо, если в такой ситуации сложатся нормальные добрососедские отношения, подкрепленные соглашением о разделении обязанностей по содержанию и улучшению жилого помещения. А что делать, если гражданин — пользователь не выполняет свои обязательства и всячески препятствует своему выселению после прекращения права на пользование помещением?

Выселение на основании прекращения права пользования жилым помещением.

Право пользования предоставляется гражданину на основании ЖК РФ, договора, завещательного отказа или решения суда. Прекращение права пользования жилым помещением обязывает гражданина его освободить. Собственник жилого помещения должен определить срок прекращения пользования его собственностью самостоятельно.

В случае отказа гражданина в установленный для него собственником жилого помещения срок выселения, освободить указанное помещение, его выселение будет производиться на основании решения суда. (п. 1 ст. 35 ЖК РФ)

Согласно ст. 35 ЖК РФ основаниями для выселения гражданина, который пользуется жилым помещением на основании решения суда или завещательного отказа, могут служить:

  1. бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее за собой его разрушение;
  2. использование помещения не по назначению;
  3. систематическое нарушение законных интересов соседей.

Несмотря на то, что в ст. 33 ЖК РФ, которая регулирует получение права пользования жилым помещением на основании завещательного отказа, в полной мере не прописаны обязанности отказополучателя по содержанию и обеспечению сохранности жилого помещения, в наличии у него таких обязанностей никто не сомневается. Исходя из этого, и требования по содержанию и обеспечению сохранности жилого помещения к данным лицам предъявляются те же, что и к собственникам и гражданам-пользователям, получившим право пользования жилым помещением на других основаниях.

Собственник помещения вправе требовать от гражданина-пользователя соблюдения всех обязанностей, вытекающих из пользования жилым помещением. Прямое право собственника в случае нарушений, проживающим гражданином своих обязанностей, предупредить гражданина-пользователя о необходимости устранить нарушения. Если же перечисленные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник может назначить гражданину-пользователю разумный срок для устранения последствий разрушения и проведения ремонта занимаемого им жилого помещения.

В случае отказа гражданина-пользователя от соблюдения своих обязанностей по отношению к жилому помещению собственника, последний имеет право затребовать в судебном порядке решение о выселении такого гражданина. Не проведенный без уважительных причин ремонт помещения, в течение установленного собственником срока, так же может служить основанием для выселения гражданина-пользователя. Выселение и лишение права пользования жилым помещением является крайней мерой, которая применяется только при условии допущения гражданином-пользователем тех же самых нарушений после предупреждения собственником (п. 2 ст. 35 ЖК РФ).

Правила выселения, описанные в п. 2 ст. 35 ЖК РФ гражданина-пользователя применяются к отношениям, возникшим в результате получения права пользования жилым помещением на основании:

  • завещательного отказа;
  • пожизненного содержания с иждивением;
  • решения суда относительно сохранения права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника.

Выселение по решению суда гражданина-пользователя производится судебными приставами-исполнителями в порядке исполнения судебных решений.

Решение проблем, возникающих с гражданами-пользователями лучше всего доверить адвокату по жилищным делам . Собственник, прежде чем добиваться выселения такого гражданина, должен соблюсти ряд правил, предшествующих принятию решения о выселении в судебном порядке. Кто, как не адвокат по жилищным делам сможет дать исчерпывающую консультацию, связанную с соблюдением юридических условий выселения и помочь правильно составить заявление в суд, подкрепленное необходимыми ссылками на законодательство. Помощь адвоката по жилищным делам – это возможность отстоять свои права и обезопасить себя от долгих разбирательств в суде.

Утрата права пользования жилым помещением

В наше время вопрос о выписке из жилой площади бывших членов семьи является актуальным. Если по добровольному согласию лишить регистрации супруга не получается, решение об утрате права пользования квартирой выносится постановлением суда.

Нередко в Российских семьях граждане не проживают по месту прописки или не пользуются собственным жильем. Однако, по документам владельцы имеют те же права, что и фактические жители квартиры, которые уплачивают коммунальные услуги и вкладывают в ремонт собственные деньги. Когда появляются дети, вопрос о прописке становится остро, так как из-за большого количества зарегистрированных собственников невозможно прописать собственного ребенка. По нормам законодательства, для каждого человека определен стандарт квадратных метров жилой площади. Соответственно, для малыша должны быть выделены 20 кв.м. Если посторонний житель по прописке отказывается от добровольного снятия с регистрационного учета, дело рассматривается в судебном порядке.

Утрата прав собственности — это основания, по которым бывший граждан по прописке лишается возможности владения жилым помещением по причине отсутствия вклада денежных средств в содержание квартиры.

Другими поводами для утраты прав собственности могут быть:

  • выписка бывшего супруга или супруги из жилого помещения на основании развода;
  • прекращение срока давности договора о временном владении имуществом;
  • завещание собственника, в котором правом на квартиру обладает другой человек;
  • постановление решения суда.

При рассмотрении дела в судебном порядке уполномоченные органы оценивают причины лишения прав на основании того, что ответчик не проживает в жилом помещении долгое время. Необходимо предъявить доказательства наличия другой квартиры, а также:

  • переезда в другую местность;
  • предоставления нового жилья работодателем;
  • регистрации брака и совместное проживание в другой квартире.

Утрачивают право на собственность стороны брачного договора или другого соглашения, на основании которого пользование жилым помещением строго ограничено временными рамками или жизненными обстоятельствами. Оспаривание подписанных документов производится исключительно в судебном порядке, на основании установленных правонарушений супруга/супруги.

Порядок действий

Для того чтобы продать квартиру, сдать в аренду или подарить, наследнику необходимо обладать полноправной собственностью жилого помещения. Однако, прописанные родственники могут претендовать как на имущество в целом, так и на долю в нем. Поэтому, бывших жильцов которые давно не интересовались жильем, однако являются совладельцами по документам, можно лишить права пользования.

Истец должен обратиться в суд по месту жительства с исковым заявлением. Основание для лишения гражданина права пользования квартирой — отсутствие проживания по прописанной регистрации. К доказательствам относятся:

  • регистрация брака и проживание в другой квартире;
  • неоплаченные коммунальные услуги;
  • письмо от соседей о том, что гражданин не проживает в спорной квартире;
  • отсутствие в помещении личных вещей ответчика;
  • справка об обслуживании в медицинском учреждении по новому месту жительства.

Суд учитывает длительность отсутствия жильца в квартире, а также причины, по которым гражданин покинул имущество. Права собственника не должны быть нарушены на основании угроз, препятствии проживания и других нарушений со стороны родственников.

Если лицо является собственником

Собственник квартиры утрачивает право пользования жилым помещением в следующих случаях:

  1. Пристройка или перепланировка квартиры без ведома сожителей.

Если ремонт производился, нарушая нормы эксплуатации помещения или ущемляя права граждан проживающих в квартире, а также в просьбе переделать работу собственник отказал. В этом случае квартира продается на публичных торгах, а вырученные деньги перечисляются на счет владельца.

2. Использование жилья не по назначению.

Неоднократное нарушение прав соседей, жлобы в письменном виде на владельца квартиры. При этом, судебный пристав должен предупредить об угрозе разрушения многоквартирного дома из-за неправильной эксплуатации жилья, его захламления. Выносится срок, в течение которого собственник должен произвести ремонт помещения и изолировать шум.

3. Юридическое нарушение договора о покупке недвижимости.

Если при покупке квартиры документы были фальсифицированы и прежний собственник не знал, что имуществом распоряжаются злоумышленники. В этом случае прекращается право пользования жилым помещением.

4. Ликвидация жилого помещения по указанию мэрии.

Подразумевается изъятие государством земельного участка, на котором находится жилая площадь или многоквартирный дом.

За неуплату коммунальных услуг

Если коммунальные услуги за квартиру не оплачиваются более 6 месяцев, по решению суда собственников могут выселить, так как это грубое нарушение эксплуатации жилого помещения. В случае, когда долг слишком велик, квартира выставляется на торги. Возмещается стоимость владельцу с учетом погашения коммунальных услуг и судебного разбирательства.

Однако, помещение не может изыматься из собственности если является единственной квартирой, пригодной для проживания. В случае, когда владельцы жилья нарушают права соседей или используют помещение под склад, офис или другой вид деятельности не по назначению, квартира изымается без предварительного предупреждения.

Утрата права пользования квартирой за коммунальные долги осуществляется строго в судебном порядке с последующим предоставлением жилья для семьи (например, общежития). Однако, это не освобождает владельца от погашения задолженности. Предъявляется срок, а также размер пени за несвоевременную оплату счетов. По истечении времени, если коммунальные услуги не будут оплачены, по отношению к правонарушителям используют более жесткие меры взыскания, а в некоторых случаях и уголовную ответственность.

Если не является собственником жилья

Лишить права пользования квартирой если гражданин не является собственником возможно на следующих основаниях:

  • в судебном порядке, если удовлетворен иск о выселении сожителей по прописке на основании требования собственника;
  • истечение права временного пользования жилым помещением;
  • продажа квартиры владельцем;
  • эксплуатация жилого помещения не по назначению;
  • прекращение действия договора об аренде;
  • при добровольном отказе сожителей от приватизации квартиры.

Владелец вправе требовать от сожителей соблюдения норм ведения хозяйства. При нарушении правил, собственник может добровольно или в принудительном порядке выселить родственников или членов семьи на основании владения недвижимостью.

Можно ли лишить права пользования жилым помещением несовершеннолетнего?

Несовершеннолетний или усыновленный ребенок сохраняет за собой право наследия квартиры, даже если опекуны лишены родительских прав. Для того чтобы выселить детей потребуется:

  • обоюдное согласие супругов;
  • разрешение из органов Опеки и Попечительства;
  • предоставление другого жилья ребенку, которое не уступает предыдущему по состоянию ремонта и квадратных метров.

Если ребенок является собственником, продажа квартиры осуществляется только по письменной расписке родителей d том, что приобретенные деньги поступят в распоряжение на банковский счет несовершеннолетнего. Лишить права пользования жилым помещением возможно на основании временной регистрации. В других случаях ребенок обязан проживать с родителями до достижения совершеннолетия.

Необходимые документы

Для того чтобы лишить права пользования квартирой, необходимо составить исковое заявление в суд в двух экземплярах. Приложением будут следующие документы:

  • удостоверение личности истца;
  • регистрация права собственности на квартиру;
  • справка из ЖЭКа о составе жильцов;
  • выписка из Кадастрового Реестра;
  • заявление от ассоциации кондоминиума о правонарушениях;
  • квитанция по задолженностям от представителей коммунальных услуг.

В качестве доказательств лишения прав на владение собственностью могут быть предоставлены:

  • регистрация о заключении брака и проживании в новой квартире;
  • договор о покупке жилья.

Исковое заявление

Исковое заявление на лишение прав пользования жилым помещением передается в суд по месту нахождения спорной квартиры или по последнему адресу ответчика. Государственная пошлина за рассмотрение дела составляет 200 рублей. Иск составляется в следующем порядке:

  • наименование судебной палаты, адрес, реквизиты;
  • Ф.И.О заявителя и ответчика;
  • требования истца;
  • приложение доказательств лишения права пользования;
  • список прилагаемых документов.

Смотрите еще:

  • Бесплатное получение земельного участка иркутск Бесплатное получение земельного участка иркутск Сегодня 23 октября 2018 года Новости Право и закон Бесплатное предоставление гражданам земельных участков в […]
  • Коап 1632 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 сентября 2016 г. по делу N 12-1632/2016 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 сентября 2016 г. по делу N […]
  • Коап исключение ответственности Коап исключение ответственности Как подчеркивается в Постановлении Конституционного Суда РФ от 27 апреля 2001 №7-П [1] , из ч.2 ст.54 Конституции РФ следует, что юридическая […]
  • Наказание родителей за неисполнение своих обязанностей Статья 5.35 КоАП РФ. Неисполнение родителями или иными законными представителями несовершеннолетних обязанностей по содержанию и воспитанию несовершеннолетних (действующая редакция) 1. […]
  • 1 статьи 1229 коап Статья 12.29. Нарушение Правил дорожного движения пешеходом или иным лицом, участвующим в процессе дорожного движения 1. Нарушение пешеходом или пассажиром транспортного средства Правил […]
  • Мировой суд дзержинского района г ярославля Мировой суд дзержинского района г ярославля ДЗЕРЖИНСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА ЯРОСЛАВЛЯ ул. Труфанова, д. 26, г. Ярославль, 150999 Электронная почта суда: [email protected] Телефон/факс: […]
  • Субъект 107 ук рф Статья 107 УК РФ. Убийство, совершенное в состоянии аффекта Текущая редакция ст. 107 УК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год 1. Убийство, совершенное в состоянии внезапно […]
  • Пособие по нетрудоспособности тк рф Статья 183. Гарантии работнику при временной нетрудоспособности Информация об изменениях: Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 90-ФЗ в статью 183 настоящего Кодекса внесены изменения, […]
admin

Обсуждение закрыто.