Как правильно продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок

Как правильно продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок

Содержание статьи:

Как продать квартиру в которой прописан ребенок?

Для того чтобы продать Вашу квартиру необходимо, прежде всего, найти квартиру взамен и остановить ее продажу, путем подписания договора задатка или предварительного договора. Причем если ребенок является совладельцем Вашей квартиры, то при покупке жилья взамен, на ребенка должно быть оформленно больше метров, чем в предыдущем жилье.

Независимо от того, является ли Ваша дочь совладельцем квартиры или просто прописана в ней, Вам придется подавать заявление в местный орган Опеки и попечительства (далее Опекунский совет). Причем заявление должны подать оба родителя.

Необходимо помнить, что когда в сделке купли-продажи недвижимости участвует лицо, находящееся под опекой или попечительством (несовершеннолетние, недееспособные или частично недееспособные лица), требуется разрешение Органа опеки и попечительства. Всегда! Без исключения!

Опекунский Совет дает разрешение на продажу квартиры, где совладельцем является ребенок, при условии предварительного приобретения на его ребенка определенной части квартиры по определенному адресу. Указывается конкретный адрес новой квартиры, документы на которую должны быть представлены в Опекунский совет.

Т.е. приобретать для несовершеннолетнего можно только эту квартиру, а не другую, даже большую по площади. Бывает, что по разным причинам «срывается» покупка квартиры уже после получения разрешения Опекунского совета. В таком случае придется искать другую квартиру и снова подавать документы на Опекунский совет.

Документы необходимые при продаже квартиры принадлежащей ребенку:

  • Свидетельство о праве собственности на жилье продаваемой и приобретаемой квартиры + ксерокопии.
  • Техпаспорта продаваемой и приобретаемой квартиры + ксерокопии.
  • Форма 3 из ЖЭКа (продаваемой и приобретаемой квартиры) + ксерокопии.
  • Справки-характеристики из БТИ на продаваемую и покупаемую квартиру.
  • Свидетельство о браке + ксерокопия.
  • Свидетельство о рождении ребенка + ксерокопия.
  • Справка со школы или детского сада
  • Паспорта родителей
  • Идентификационные коды всех собственников продаваемой квартиры.
  • Заявления (пишет собственноручно каждый член семьи старше 10 лет).
  • Копия договора задатка.

Некоторые Опекунские Советы требуют и другие документы, например, справку с места работы.

С 1 января 2006 года требуется решение опекунского совета и на выписку ребенка, не являющегося собственником продаваемой квартиры.

Документы необходимые при выписке ребенка:

  • Заявления родителей ребенка.
  • Заявления ребенка, достигшего 14-летнего возраста.
  • Копия и оригинал Свидетельства о рождении.
  • Копия и оригинал Свидетельства о браке/расторжении брака или справка, что мать является одиночкой.
  • Форма №3 из ЖЭКа, где зарегистрирован ребенок.
  • Форма №3 из ЖЭКа, куда будет прописываться ребенок.
  • Копия и оригинал правоустанавливающего документа на квартиру, в которую собираются прописать ребенка.
  • Копия Формы №15 на квартиру, в которой будет прописан ребенок.
  • Паспорта и копии родителей/законных представителей

Поданные документы рассматривает специальная комиссия на очередном заседании Опекунского совета и выносит свое распоряжение, которое остается в архиве администрации. Спустя 5-10 дней собственники получают на руки извлечение из распоряжения, с которым могут оформлять сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса. Сделки с участием несовершеннолетнего (при продаже одной и покупке другой квартиры) как правило совершаются у одного и того же нотариуса одновременно

Источник: Meget Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним

Продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок – задача выполнимая, но сложная. Она потребует не только затрат времени, но и нервов. Сразу следует отметить, что подобная сделка возможна не всегда, но в некоторых случаях она проходит довольно быстро и без особых проблем.

Требования к помещению

Ребенок, зарегистрированный в квартире, выставленной на продажу – существенное обременение. Каждый покупатель желает получить свободное во всех отношениях помещение, без каких-либо прописанных лиц, долгов по коммунальным платежам и аналогичным обязательствам, оставшимся после предыдущего владельца. Поэтому многих интересует вопрос, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок.

Для того чтобы продать квартиру, ребенка придется выписать на другую территорию, отвечающую всем требованиям. Выписать несовершеннолетнего и не регистрировать его нигде, недопустимо. Площадь, на которую перерегистрируется ребенок, должна быть не меньше, чем та, где он был прописан ранее.

Органы опеки и попечительства

Органы опеки и попечительства призваны защищать детей от любого нарушения их прав. Если ими будет установлено, что продажа квартиры повлечет за собой существенное ухудшение условий ребенка, то получить согласие на сделку вряд ли удастся. Но, если ранее их разрешение было необходимым, то сейчас порядок упрощен. В большинстве случаев, родителям позволено самостоятельно определять имущественное положение детей, и продать квартиру с прописанным ребенком не сложно.

Последствия нарушения требований

Ни в коем случае нельзя ущемлять права ребенка. Даже если не потребовалось получение согласия органа опеки и попечительства, следует объективно оценить, не ухудшатся ли жилищные и имущественные условия несовершеннолетнего.

Если будут выявлены нарушения прав ребенка, стороны заключенного договора понесут соответствующую ответственность. До достижения совершеннолетнего возраста, ответственность за детей возложена на их родителей и иных законных представителей. Именно они несут ответственность за допущение нарушения прав ребенка.

Зарегистрированный ребенок

Если в квартире прописан ребенок, но он не является ее собственником, то получать разрешение органов опеки и попечительства не придется. Тем не менее, нотариус не заверит сделку, если не будет сведений о выписке несовершеннолетнего с продаваемой площади и его регистрации по другому адресу.

Следовательно, сначала нужно обратиться в паспортный стол или ЖКС с заявлением о снятии с регистрации. Далее, ребенка нужно зарегистрировать в другом жилом помещении и получить справку о регистрации (Ф-9). По предыдущему месту регистрации также получается справка, уже «чистая», то есть, в которой указывается, что в квартире никто не прописан. Это касается не только детей, но и всех других лиц, ранее прописанных в продаваемом помещении.

Несовершеннолетние регистрируются по адресу одного из родителей (или опекунов).

Состояние приватизации

Приватизация создает определенные трудности. Продажа жилья, находящегося в состоянии приватизации, займет больше времени. Потребуется представление большего количества документов.

Являющиеся участниками приватизации дети, имеют права наравне со взрослыми. Пока приватизация не окончена, продать квартиру не получится, поскольку до завершения процесса нельзя выписать несовершеннолетних.

Далее, ребенок станет собственником доли квартиры, и начнутся проблемы с его выпиской, поскольку законом установлены особые требования к площади, на которую он перерегистрируется. Если несовершеннолетнему принадлежит доля площадью в 20 кв.м., то зарегистрировать его в жилом помещении, где на человека будет приходиться 10 кв.м., да еще и лишить единственной собственности, будет явным нарушением прав.

Доля несовершеннолетнего в квартире

Если родители (или опекуны) планируют продавать приватизированную квартиру, доля которой принадлежит ребенку, в обязательном порядке необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Для того чтобы сделка не сорвалась, согласие нужно оформить заранее. Если налицо явное нарушение прав несовершеннолетнего, надеяться на положительное решение органов опеки не стоит. Одним из важнейших моментов, на который обратят внимание сотрудники, будет наличие другой жилплощади, куда планируется перерегистрировать ребенка. Подтвердить его наличие нужно в письменном виде.

Для того чтобы увеличить вероятность получения разрешения, некоторые родители отрывают счет на имя ребенка, переводя туда денежные средства, равные стоимости его доли квартиры. Подобный вариант возможен, если семья не планирует покупать другое, улучшающее условия проживания, жилье.

Подготовка документов

Существует стандартный перечень документов, необходимых для оформления продажи квартиры. Он может изменяться, в зависимости от обстоятельств, требований регистрирующего органа и изменений законодательства. В настоящее время для проведения сделки необходимы следующие документы:

  1. Документы, удостоверению личность (паспорта, свидетельство о рождении) и их копии;
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (как правило, достаточно свидетельства о праве собственности);
  3. Письменное согласие органов опеки и попечительства;
  4. Договор купли-продажи квартиры (составляется в трех экземплярах);
  5. Акт приема-передачи;
  6. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Также следует подготовить «чистую» справку о регистрации, и справку о регистрации ребенка и других лиц по другому адресу, справку из управляющей компании об отсутствии долга по уплате коммунальных платежей. Эти документы может потребовать покупатель, в подтверждение об отсутствии обременений.

Действия по сбору документов

Как только принимается решение о продаже квартиры, необходимо подготовить все документы, какие могут потребоваться для регистрации сделки. Лучше сделать это заранее, еще до того, как появится покупатель, поскольку далеко не все готовы ожидать сбора документов, и могут отказаться от приобретения. Более того, даже при собранном пакете документов, многие покупатели опасаются связываться с квартирами, где были прописаны несовершеннолетние.

Начинается сбор документов с выписки все зарегистрированных лиц из квартиры, выставляемой на продажу. Чтобы выписать несовершеннолетнего, которому принадлежит доля, нужно представить документы о приобретении новой жилплощади, либо об открытии банковского счета на имя ребенка. Следовательно, представляется копия договора купли-продажи нового жилья (или соглашение), либо банковская выписка по счету.

С полученными документами следует обратиться в отдел опеки и попечительства, где подать обращение с просьбой о разрешении продажи квартиры. К заявлению прилагаются следующие документы:

  1. Удостоверения личности собственников квартиры;
  2. Документы, подтверждающие право собственности каждого из них;
  3. Согласие на продажу от каждого собственника;
  4. Документы на квартиру: кадастровый паспорт, план, технический паспорт;
  5. Выписка из домовой книги с указанием состава семьи, зарегистрированных лиц;
  6. Справка об отсутствии задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги;
  7. Справка о состоянии лицевого счета.

Представление всех вышеперечисленных документов не гарантирует получения положительного решения по заявлению. Тем не менее, непредставление полного списка (его лучше уточнить в органах опеки и попечительства, поскольку требования периодически меняются) может послужить отказом в принятии для рассмотрения. Необходимо предоставить оригиналы и копии. Для принятия решения могут потребовать дополнительные справки и выписки, тогда орган опеки продлевает срок рассмотрения, предоставляя время на их получение и подачу, но не более месяца.

Таким образом, продать квартиру с прописанными детьми, не достигшим совершеннолетия, и не являющимися собственниками, относительно несложно. В то же время, сделка с недвижимостью, часть которой принадлежит ребенку, затруднительна, требует большего времени.

В квартире прописаны дети — жди проблем с куплей-продажей?

18 сентября 2008

Если вы хотите продать или обменять квартиру, где прописаны несовершеннолетние дети, вам придется столкнуться с рядом дополнительных трудностей. С какими именно и как их избежать, рассказывает глава законодательной группы «Коллегиум» Валерий КАРПУНЦОВ.

В соответствии с частью третьей статьи 17 Закона Украины «Об охране детства» родители или опекуны не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры у нотариуса. А также совершать такие сделки:

  • заключать договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры относительно деления или обмена жилого дома, квартиры;
  • выдавать письменные обязательства от имени ребенка;
  • отказываться от имущественных прав ребенка;
  • заключать договоры относительно другого ценного имущества.

Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, где зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо обращаться все к тем же органам опеки и попечительства.

ПРОБЛЕМА 1: Одобрение органов опеки

Если ребенок — собственник жилплощади, то согласование с органом опеки и попечительства (ООП) при продаже квартиры необходимо. При этом он может быть зарегистрирован здесь же либо в другом месте. По закону согласие ООП на сделку требуется и в случаях, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, которые признаны оставшимися без родительского попечения и официально находятся под наблюдением органов опеки. Речь идет как о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав.

Чтобы получить разрешение, нужно убедить ООП, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры.

Например: если вы продаете двухкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях, и хотите приобрести однокомнатное жилье меньшей стоимости в этом же городе и в равноценном районе в такую же долевую собственность, то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут — доли-то неравноценны. Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитает равноценной заменой доли в продаваемой двушке.

— Конкретного перечня документов, которые нужно предъявить в ООП для разрешения на сделку, в законе нет, — поясняет Валерий Карпунцов. — Но по сложившейся практике обычно требуются:

  • свидетельство о рождении ребенка;
  • заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан без вести пропавшим);
  • правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен;
  • документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней;
  • любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего.

ПРОБЛЕМА 2: Согласие второго родителя

В Гражданском кодексе сказано: для распоряжения имуществом

есовершеннолетнего нужно согласие второго из родителей. Причем неважно, является ли родитель собственником или жильцом продаваемой квартиры либо давно развелся, ушел в другую семью, уехал за тридевять земель и т.п. В последнем случае «блудного» отца или мать придется разыскивать.

Обратите внимание: органы опеки, согласие которых необходимо для заключения сделок, как правило, требуют личной явки обоих родителей. Однако если отец и мать объективно не в состоянии добраться до ООП — из-за тяжелой болезни, при проживании за границей, то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (при проживании за рубежом).

Не требуются заявления от родителей, которые лишены родительских прав или признаны судом без вести пропавшими.

В случае, если второй из родителей из вредности или корыстных соображений умышленно отказывается являться в ООП и давать согласие на сделку, то стоит честно рассказать об этом в органе опеки и, по возможности, подтвердить свои жалобы — например, взяв свидетелей. Каждый случай рассматривается индивидуально, и если комиссия решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на куплю-продажу или обмен.

Заключить сделку за ребенка может один родитель, если:

  • отец ребенка записан со слов матери,
  • в случае смерти второго из родителей,
  • второй родитель признан судом без вести пропавшим или умершим.

Молодая семья С. получила наследство недалеко от Киева: бабушка жены завещала свою квартиру пополам внучке и правнуку (маленькому сыну С.). Супруги рассудили, что это жилье лучше продать и купить квартиру в другом областном городе: оба в нем давно работают, ребенок привык к садику, многие родственники живут неподалеку. Отправляясь за разрешением на продажу в ООП, переживали: унаследованная квартира ближе к столице, стоит дороже — вдруг ее «отчуждение» признают ухудшением положения ребенка? Но органы опеки пошли навстречу, приняв во внимание не только финансовую сторону, но и другие важные «жизненно-бытовые» факторы: место работы родителей, проживания родни, обучения ребенка в детсаде и т. п.

СОВЕТ: обращаясь за разрешением на сделку в органы опеки, ищите максимум аргументов самого разного характера — экологическая обстановка в районе, куда планируете переехать после продажи квартиры, преимущества инфраструктуры, климата, близость к родственникам и т. д.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником или прописанным ребёнком

Как юридически грамотно поступить, продавая недвижимость, право на которую имеет несовершеннолетний ребёнок?

Одинаковы ли (с точки зрения документального оформления сделки купли-продажи) случаи, когда ребёнок — хозяин части квартиры, или когда он просто там зарегистрирован?

Давайте познакомимся с основными шагами, которые должны быть сделаны для соблюдения буквы закона.

Возможна ли вообще продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Не достигшими совершеннолетия признают детей возрастом до 18 лет (Гражданский кодекс РФ ст. 26, 28 и 37 и Семейный кодекс РФ ст.60).

Малолетние (не достигшие 14 лет) дети, кроме этого, признаются ещё и недееспособными. В их интересах действуют родители, опекуны или попечители.

То есть, выходит, что продажа недвижимости с несовершеннолетними детьми принципиально не запрещается. Просто ситуация должна отвечать ряду ограничивающих условий, и сделке будет сопутствовать несколько дополнительных юридических действий.

С позиции осуществления операций с недвижимостью, ребёнок может:

  1. являться собственником продаваемой недвижимости,
  2. быть прописанным (зарегистрированным) — т. е., иметь право пользования жилплощадью.

Этим и определяются различия в порядке проведения сделки и в требованиях к документам.

Вариант 1: Несовершеннолетний собственник

Любая операция с недвижимым имуществом, имеющая своей сутью отчуждение права собственности на неё (или передачу права пользования ею, даже временное):

  • продажа,
  • обмен,
  • передача в ипотеку при получении кредита,
  • деление на доли (при приватизации),
  • сдача недвижимости (или её части) в аренду,

в обязательном порядке требует разрешения Органов опеки и попечительства (ООП). И при этом абсолютно не важно, лучше или хуже станут условия проживания несовершеннолетнего после сделки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком-собственником

Если один из хозяев не достиг совершеннолетия, очевидно, что продать жилплощадь просто так нельзя (уже потому, что сразу возникает вопрос, чью подпись со стороны ребёнка ставить в договоре), а дети до 14 лет вообще существенно ограничены в дееспособности. Однако это не означает, что сделка в принципе невозможна.

Непосредственно сделка купли-продажи проходит по стандартной схеме, выполняются все стандартные требования к письменному, нотариальному оформлению, регистрации в государственных органах факта перехода права собственности, и прочее.

Главное отличие — обязательное наличие разрешения на продажу жилья, полученное от ООП.

Органы опеки призваны проследить, чтобы в процессе продажи квартиры или дома, где проживают несовершеннолетние, их права не были нарушены, а также и предупредить возможность возникновения ситуации, когда дети останутся без крова над головой.

Сбор пакета документов для продажи

Для принятия решения, Комиссии ООП нужно предоставить определённый перечень документов (прошение подают по месту проживания):

  • Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен).
  • Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет.
  • Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости.
  • Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией).
  • Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.).
  • Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры.
  • Справка бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища.
  • Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами).

Если кто-то из родителей почему-то не может подписать заявление лично, нужно дополнительно предоставить:

  • свидетельство о смерти второго родителя;
  • его разрешение на продажу жилья (заверенное у нотариуса);
  • документ о признании одного из родителей без вести пропавшим, др.

Будет дополнительным преимуществом предоставление документов на новое жильё для подтверждения новых жилищных условий (если таковые пока отсутствуют — подойдёт договор о намерениях, предварительное соглашение на куплю-продажу).

Будьте внимательны, приведённый выше список — минимальный. На своё усмотрение органы опеки могут попросить справки об отсутствии долгов за квартиру, документы по приобретаемому взамен жилью, прочие бумаги и справки.

Особенно высока такая вероятность, если у членов комиссии будут причины подозревать родителей в чистосердечии (или вменяемости).

Принятие решения ООП, его оформление

После подачи собранных документов, Комиссия внимательно их изучает, может запросить дополнительную информацию.

В вашем регионе за такие процессы могут отвечать различные государственные органы, единый ответственный орган местного самоуправления отсутствует (потому лучше получить консультацию местного юриста перед тем, как начать действовать).

Обычно нужно дополнительно получить подпись главы администрации муниципального образования, который участвует в выдаче разрешительного постановления.

Занимает весь процесс две недели и более. Сроки зависят от полноты поданного пакета документов, сложности случая и необходимости в дополнительных запросах.

Полученное разрешение подтверждает законность сделки купли-продажи квартиры. Оно является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без этого документа регистрация перехода права собственности на жильё к новому владельцу не произойдёт.

Договор купли-продажи квартиры: подписание собственником, не достигшем совершеннолетия

Когда продаваемая недвижимость находится в долевой собственности, все дольщики должны подписать Договор купли-продажи. Но как быть, если один или несколько собственников недееспособны по причине несовершеннолетия?

  • Дети до 14 лет недееспособны и не могут ставить свои подписи, под какими угодно документами. От их имени действуют родители (опекуны, попечители).
  • В возрасте с 14 до 18 лет подростки могут лично участвовать в сделке (нужен будет паспорт или свидетельство о рождении).

ГК РФ устанавливает ещё одно ограничение на сделки с недвижимостью при участии детей, о котором не стоит забывать: опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Исключения из правил

Не всегда комиссия ООП требует подтверждение наличия нового жилья взамен продаваемой квартиры. Главное, чтобы комиссией было установлено отсутствие факта ущемления прав ребёнка.

Вот примеры таких исключений:

  • Семья эмигрирует. Постоянное место жительство в другой стране предполагает, что в России квартира может быть продана без покупки ей замены.
  • Переезд семьи в другой населённый пункт. В этом случае на имя несовершеннолетнего нужно открыть счёт в банке, на котором размещается денежная сумма, не меньшая денежного эквивалента причитающейся доли в квартире.
  • Покупка в новостройке. Дом может быть не достроен (но иметь высокую степень готовности). Дополнительно нужны объяснения (подтверждённые документами), где будет жить ребёнок, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

При выполнении одного из условий, органы опеки могут одобрить продажу недвижимости, частично принадлежащей ребёнку, без одновременной покупки аналогичного или лучшего жилья.

Вариант 2: Ребёнок прописан (не собственник) на жилплощади, которую нужно продать

Как можно продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком?

Хотя здесь без разрешения Органов опеки и попечительства можно обойтись, сложность будет несколько иной: на момент сделки купли-продажи на продаваемой жилплощади не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети. Говоря другими словами, их нужно выписать.

Зарегистрировать (прописать) несовершеннолетнего ребёнка можно несколькими способами, в зависимости от возраста:

  1. До 10 лет: по месту жительства родителей, в паспортном столе на основании поданного родителями заявления (ст.20 ГК РФ). Другие родственники для этой цели не подходят.
  2. От 10 до 14 лет: могут проживать не с родителями, а с другими близкими (бабушки, дедушки, совершеннолетние братья или сёстры).
  3. От 14 до 18 лет: кроме двух первых вариантов, им доступно проживание по другому адресу (паспортные столы обязаны регистрировать их по месту фактического жительства).

Стоит учесть, что если малолетний ребёнок под опекой и непосредственно не воспитывается у близких родных (т.е., относится к «группе риска» с позиции возможного нарушения его прав и интересов), то привлечь ООП всё же требуется.

Хотя продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не запрещена, оформление сделки оказывается ощутимо сложнее. Причем, это справедливо как для случая детей-собственников, так и для прописанных детей.

Доставляемые неудобства, тем не менее, оправданы заботой государства о защите прав на достойное проживание своих маленьких граждан.

И речь идёт не только о безответственных родителях, нечистых на руку опекунах или о неблагополучных семьях — угроза может быть скрыта и в мошенничестве «покупателей» во время совершения операций купли-продажи жилья.

На этом фоне вмешательство Органов опеки в имущественные дела семей кажется довольно оправданной и справедливой мерой.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Если вы решили продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети или ребёнок является совладельцем/владельцем данной жилплощади, то осуществить такую сделку Вы сможете, только получив разрешение органов опеки и попечительства (в народе «опекунского совета»). Именно опекунский совет решает, насколько полно соблюдаются права несовершеннолетних детей, в т.ч. и их жилищные права.

Законы и статьи, которыми руководствуемся в данном вопросе:

Стаття 17. Право дитини на майно

Кожна дитина, в тому числі й усиновлена, має право на одержання в установленому законом порядку в спадщину майна і грошових коштів батьків чи одного з них у разі їх смерті або визнання їх за рішенням суду померлими незалежно від місця проживання.

Дитина, батьки якої позбавлені батьківських прав, не втрачає права на успадкування їх майна. У разі визнання батьків або одного з них рішенням суду безвісно відсутніми дитина має право на утримання за рахунок їх коштів і майна.

Батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла , зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання.

Суд у разі позбавлення батьків батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав одночасно накладає заборону на відчуження майна та житла дітей, про що повідомляє нотаріуса за місцем знаходження майна та житла.

Інші майнові права дитини та порядок їх захисту встановлюються законами України.

Статті 29-39 -про місце проживання неповнолітніх та цивільну дієздатність — див. ЦКУ Розділ ІІ, глава 4 «Загальні положення про фізичну особу».

Стаття 224. Правові наслідки вчинення правочину без дозволу органу опіки та піклування

  1. Правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування (стаття 71 цього Кодексу), є нікчемним .
  2. На вимогу заінтересованої особи такий правочин може бути визнаний судом дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідає інтересам фізичної особи, над якою встановлено опіку або піклування.

Стаття 177. Управління майном дитини

  1. Батьки управляють майном, належним малолітній дитині, без спеціального на те повноваження. Батьки зобов’язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Якщо малолітня дитина може самостійно визначити свої потреби та інтереси, батьки здійснюють управління її майном, враховуючи такі потреби та інтереси. ( Частина перша статті 177 в редакції Закону N 2620-IV ( 2620-15 ) від 02.06.2005 )
  2. Батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав: укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири ; видавати письмові зобов’язання від імені дитини; відмовлятися від майнових прав дитини . ( Статтю 177 доповнено частиною згідно із Законом N 2620-IV ( 2620-15 ) від 02.06.2005 )
  3. Батьки мають право дати згоду на вчинення неповнолітньою дитиною правочинів, передбачених частиною другою цієї статті,лише з дозволу органу опіки та піклування. ( Статтю 177 доповнено частиною згідно із Законом N 2620-IV ( 2620-15 ) від 02.06.2005 )
  4. Дозвілоргану опіки та піклування на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитининадається в разі гарантування збереження її права на житло.
  5. При вчиненні одним із батьків правочинів щодо майна малолітньої дитини вважається, що він діє за згодою другого з батьків. Другий з батьків має право звернутися до суду з вимогою про визнання правочину недійсним як укладеного без його згоди , якщо цей правочин виходить за межі дрібного побутового. На вчинення одним із батьків правочинів щодо транспортних засобів та нерухомого майна малолітньої дитини повинна бути письмова нотаріально засвідчена згода другого з батьків.< Частину п'яту статті 177 доповнено абзацом другим згідно із Законом N 524-V ( 524-16 ) від 22.12.2006 >Якщо той з батьків, хто проживає окремо від дитини протягом не менш як шість місяців, не бере участі у вихованні та утриманні дитини або якщо місце його проживання невідоме, правочини, зазначені в абзаці другому цієї частини, можуть бути вчинені без його згоди.
  6. Батьки вирішують питання про управління майном дитини спільно, якщо інше не передбачено договором між ними. Спори, які виникають між батьками щодо управління майном дитини, можуть вирішуватися органом опіки та піклування або судом.
  7. Після припинення управління батьки зобов’язані повернути дитині майно, яким вони управляли, а також доходи від нього.
  8. Неналежне виконання батьками своїх обов’язків щодо управління майном дитини є підставою для покладення на них обов’язку відшкодувати завдану їй матеріальну шкоду та повернути доходи, одержані від управління її майном. ( Частина статті 177 із змінами, внесеними згідно із Законом N 2620-IV ( 2620-15 ) від 02.06.2005 )

Розділ 6. Право органів опіки і піклування щодо захисту житлових прав

6.1. Органи опіки та піклування вирішують питання щодо збереження за неповнолітніми житла , а також щодо забезпечення житлом дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, які закінчили навчально-виховні заклади і не мають житла.

6.5. Органи опіки та піклування приймають рішення, зазначені в пп.6.1, 6.2, 6.3, 6.4 цих Правил, протягом місяця з дня, коли їм стало відомо або мало бути відомо про потребу прийняття такого рішення (надходження заяв, повідомлень тощо).

По Законодательству Украины, лица, осуществляющие сделку должны иметь необходимый объём гражданской дееспособности.

Цивільний кодекс України , ст.203, п.2: Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Цивільна дієздатність фізичної особи ( Цивільний кодекс України , ст. 30) — це її здатність своїми діями набувати для себе цивільних прав і самостійно їх здійснювати, а також здатність своїми діями створювати для себе цивільні обов’язки, самостійно їх виконувати та нести відповідальність у разі їх невиконання.

Давайте разберёмся, кто какой дееспособностью обладает.

ЯКА БУВАЄ ЦИВІЛЬНА ДІЄЗДАТНІСТЬ?

ЧАСТКОВА

дієздатність

НЕПОВНА

дієздатність

ПОВНА

дієздатність

ОБМЕЖЕНА

дієздатність

НЕДІЄЗДАТНА

До 14 років

МАЛОЛІТНЯ

особа

14-18 років НЕПОВНОЛІТНЯ

особа

> 18 років

ПОВНОЛІТНЯ

особа

особа з

ОБМЕЖЕНОЮ ДІЄЗДАТНІСТЮ

НЕДІЄЗДАТНА

особа

не несе відповідальності за завдану нею шкоду.

.
місце проживання її батьків /усиновлювачів або одного з них, з ким вона проживає.

особисто несе відповідальність за порушення договору або завдану шкоду

.
вільно обирає собі місце проживання

.
на вчинення правочину щодо нерухомого майна повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування

усвідомлює значення своїх дій та може керувати ними.

.
особисто несе повну відповідальність за порушення договору або завдану шкоду

.
самостійно вчиненює правочини щодо нерухомого майна

тільки за рішенням суду: особа, яка страждає на психічний розлад або
особа, що зловживає спиртним, наркотиками тощо і тим ставить себе і свою сім’ю у скрутне матеріальне становище.

.
Над такою особою встановлюється піклування.

.
самостійно несе відповідальність за порушення нею договору, та завдану шкоду

тільки за рішенням суду: особа з хронічним, стійким психічним розладом не здатна усвідомлювати значення своїх дій та (або) керувати ними.

.
Над такою особою встановлюється опіка

.
Місце проживан-ня її опікуна або місцезнаходження відповідної організації, яка виконує щодо неї функції опікуна.

… до 18

Рассмотрим два случая:

Как осуществить сделку продажи недвижимости, когда владельцем квартиры является несовершеннолетний ребёнок (либо ему принадлежит часть жилой площади) ?

СОБСТВЕННИКИ, которым не исполнилось 18 лет, могут распоряжаться своей недвижимостью, либо её частью, только с согласия ОБОИХ родителей (либо усыновителей или попечителей), а также соответствующих районных органов опеки . (ЦКУ, ст.32)

Итак, разберём некоторые ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ:

Первое.

Разрешение органов опеки и попечительства

(опекунского совета).

Ребенок является таким же Собственником, как и его Родители. Даже более «Важным», поскольку о нем особо (!) заботится Государство в лице Органа опеки и попечительства, который должен дать соответствующее Разрешение.

Согласно статье 224 Гражданского кодекса Украины сделка купли – продажи квартиры без разрешения опекунского совета, является ничтожной. Причём что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может предъявить любое заинтересованное лицо (ЦКУ ст. 216, п. 5).

Так что запомните: ВСЕГДА, когда в сделке участвует лицо, находящееся под опекой или попечительством, требуется разрешение Органа опеки и попечительства. ВСЕГДА! БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ!

Законодательство не регламентирует, в каких случаях Опекунский Совет обязан (!) дать разрешение, а в каких может не давать (!). Опекунский Совет руководствуется только одним обязательством — ИНТЕРЕСОМ ПОДОПЕЧНОГО. Разрешение на совершение сделок относительно недвижимого имущества ребёнка орган опеки и попечительства предоставляет в случае, если у ребёнка гарантированно сохраняется его право на жильё (ст. 177 Семейного Кодекса Украины).

Чтобы получить разрешение на продажу квартиры, родители должны подать в районный Орган опеки и попечительства (на риэлторском сленге «Опекунский совет») соответствующее заявление, а также документы, которые мы рассмотрим ниже.

Опекунский Совет может дать РАЗРЕШЕНИЕ на продажу квартиры, в которой зарегистрирован или является собственником несовершеннолетний ребёнок «при условии» и «без условия«:

«ПРИ УСЛОВИИ» предварительного приобретения для несовершеннолетнего (на его имя) другой недвижимости (либо её части), которая по площади будет превышать площадь продаваемого жилья.

  • Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, необходимо их убедить, что в результате продажи одной квартиры и покупки взамен другой — стоимость недвижимости, принадлежащая ребёнку, НЕ УМЕНЬШИТСЯ.
  • Родителям необходимо подтвердить органам опеки, что дитё получит в собственность иную квартиру (или часть квартиры), и эта сделка будет для несовершеннолетнего равноценной. Поэтому, в заявлении нужно указать такое соотношение частей квартиры, что покупается, которое НЕ ухудшит жилищных условий и имущественных прав ребёнка.
  • К примеру, у Вас есть 2-х комнатная квартира, половиной которой владеете Вы, а половина записана на ребёнка. Чтобы эту квартиру продать, а взамен неё купить квартиру в Киеве меньшей стоимости, скажем,1-комнатную, то в Договоре-купли продажи Вам нужно будет указать ребёнка единственным покупателем, а значит, и собственником всей 1-комнатной квартиры. В противном случае органы опеки и попечительства сочтут сделку неравноценной, и согласия на продажу квартиры скорее всего не дадут.
  • В разрешении опекунского совета, как правило, присутствует фраза, что продажа квартиры разрешается … « при предварительном приобретении » для несовершеннолетнего (на его имя) «такой-то» части квартиры по «такому-то» адресу. То есть покупку квартиры для несовершеннолетнего ребёнка нужно осуществить ДО продажи старой квартиры. Подобная фраза указывается для тех родителей, которые могут случайно «забыть» приобрести квартиру для ребёнка, который не умеет постоять за себя самостоятельно. И хотя, продажа одной и покупка другой квартиры, как правило, происходят одновременно у одного и того же нотариуса, но (для неукоснительного выполнения решения опекунского совета) просите сделать в «нотариальной книге» запись по покупке квартиры раньше записи по продаже, как-будто Вы купили раньше, чем продали.
  • Опекунский совет даёт разрешение на продажу квартиры при условии предварительного приобретения для ребёнка не просто какого-то другого равнозначного жилья, а указывается КОНКРЕТНАЯ КВАРТИРА . То есть приобрести для ребёнка разрешается можно ИМЕННО ЭТУ квартиру а не какую-то другую, пусть даже большей площади. Так что ДО продажи Вашей недвижимости квартира для покупки должна быть уже найдена. А в случае «срыва» покупки квартиры уже после получения разрешения (такое, увы, тоже бывает), придётся искать другую квартиру и… снова подавать документы в органы опеки и попечительства.
  • Некоторые трудности могут возникнуть при получении разрешения опекунского совета, когда взамен продаваемого жилья планируется купить квартиру в новостройке или с помощью ипотеки.

«БЕЗ УСЛОВИЯ» — это когда в разрешении органов опеки и попечительства не прописаны никакие условия, от которых бы зависела продажа Вашей квартиры, т.е. » разрешена продажа квартиры по такому-то адресу в связи с … «.

  • К примеру, в связи с выездом семьи в другую страну или другой город.
  • Если семья разъезжается или выезжает за пределы Киева – обычно в заявлении подробно указываются причины и обстоятельства.

Покупатели, будьте внимательны:

Когда семья выезжает в другую страну – то всё понятно. Есть соответствующие документы и разрешение УВИРа, отметки в паспортах, люди выписываются, т.е. их действия «прозрачны».

А вот если семья переезжает … в другой город, посёлок или село в Украине? Проверить, будут ли соблюдены имущественные права ребёнка — невозможно, вернее очень сложно. Ведь данная ситуация вполне может быть обычным обманом. Родители написали заявление в органы опеки и попечительства, что семья переезжает в другой город или село, и там они купят квартиру или дом большей площади (в том числе и на ребёнка), и что имущественное положение несовершеннолетнего только улучшится, но для всего этого необходимо продать квартиру. В большинстве случаев — это правда. Но бдительный покупатель всегда (!) должен учитывать возможность мошенничества и перестраховать себя. Поэтому старайтесь внимательно рассматривать подобные ситуации и просите доказательства того, что несовершеннолетний ребёнок будет временно хотя бы где-то «прописан» (например, у родственников). Можно связаться с тем городом или селом, которые указывают продавцы, и выяснить, — действительно ли существуют » эта улица и этот дом» и живут ли в нём родственники несовершеннолетнего и могут ли (хотят ли) прописать у себя ребёнка, пока его родители за вырученные деньги не купят новое жильё.

Второе.

Согласие Родителей.

Не важно – состоят ли в браке родители на данный момент или нет, проживают они вместе или нет, и являются ли родители собственниками или жильцами продаваемой квартиры или нет, но для продажи квартиры (либо её части) несовершеннолетними собственниками необходимо согласие ОБОИХ родителей .

Не требуется согласия от тех родителей, которые лишены родительских прав или признаны судом без вести пропавшими.

Опекунский совет, чтоб дать согласие на сделку, как правило, при подаче заявления требует личного присутствия обоих родителей. Однако если мать или отец по уважительным причинам (тяжёлая болезнь, проживание за границей и т.п.) не в состоянии добраться до опекунского совета –то допускаются исключения: в данном случае отсутствующий родитель должен прислать заявление-согласие по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (при проживании за рубежом).

Осуществить продажу квартиры за ребенка может один родитель, если:

  • отец ребенка записан со слов матери,
  • в случае смерти второго из родителей (есть “Свидетельство о смерти”),
  • второй родитель признан судом без вести пропавшим или умершим.

Порой бывают некоторые проблемы с отцами, которые вроде бы и есть, но … неизвестно где: например, давным-давно развёлся, ушёл в другую семью, уехал за тридевять земель и т.п. В любом случае, чтобы продать квартиру, «блудного» отца или мать придётся разыскивать.

Если второй родитель из вредности отказывается являться в органы опеки и попечительства и давать согласие на продажу квартиры, то нужно честно об этом рассказать в органе опеки и подтвердить свои жалобы — скажем, взяв свидетелей. Каждый отдельный случай рассматривается индивидуально, и если Опекунский совет решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а имущественное положение ребёнка от продажи объекта только улучшится, то органы опеки могут дать своё согласие на куплю-продажу или обмен. В данном случае Опекунский Совет принимет специальное решение о принятии заявления только (!) от одного из родителей.

Покупатели (!) Будьте бдительны: проверьте, где отец несовершеннолетнего ребёнка, подписал ли он заявление. Имейте ввиду: если разрешение получено в обход правил — значит есть повод для начала судебного разбирательства о признании Договора купли-продажи недействительным. Причем уже после его подписания, т.е. после получения Продавцом всей суммы.

Как продать квартиру в Киеве, если в ней прописаны несовершеннолетние дети?

ДОКУМЕНТЫ

для опекунского совета

Чтобы получить разрешение на продажу квартиры Органов опеки и попечительства, по сложившейся практике обычно нужны такие Д О К У М Е Н Т Ы:

  • Свидетельство о рождении ребёнка/детей (оригинал + ксерокопия).
  • Паспорта родителей либо законных представителей (оригиналы + ксерокопии).
  • Идентификационные коды всех собственников продаваемой квартиры (оригиналы + ксерокопии).
  • Свидетельство о браке/расторжении брака либо справка, что мать является одиночкой (+ ксерокопия).
  • Заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав, умер либо признан без вести пропавшим);
  • Заявление ребёнка (пишется собственноручно каждым членом семьи, старше 10 лет).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продаётся и на ту, которая приобретается взамен (+ ксерокопия).
  • Документация БТИ на обе квартиры( оригиналы + ксерокопии), :
    • технический паспорт продаваемой и приобретаемой квартиры,
    • оценка стоимости обеих квартир,
    • вытяг(извлечение) БТИ продаваемой и приобретаемой квартиры,
  • Форма 3 из ЖЭКа продаваемой и приобретаемой квартиры (+ ксерокопия).

Также у Вас могут потребовать дополнительные справки, бумаги и иные документы, подтверждающие необходимость и выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего. Например:

  • Справка-характеристика на ребёнка из детского учреждения (школы или детского сада),
  • В случае выезда на ПМЖ в другую страну – потребуется справка из отдела (управления) по делам гражданства, иммиграции и регистрации физлиц о выезде на постоянное место проживания за границу, а также другие документы, которые подтверждают выезд семьи за территорию Украины.
  • В случае переезда за пределы Киева, ухудшения условий проживания ребёнка, может портебоваться справка с места работы родителей.

Смотрите еще:

admin

Обсуждение закрыто.