Предварительный договор переуступки прав аренды

Предварительный договор переуступки прав аренды

Содержание статьи:

Особенности переуступки прав на аренду земельного участка, форма договора и правила заполнения

При заключении договора аренды гражданин получает земельный участок во временное владение с правом его использования по целевому назначению. Распоряжение землей путем ее отчуждения третьим лицам запрещено, однако у арендатора существует возможность уступить свои права по договору.

В представленном материале можно узнать, что такое уступка и переуступка права аренды земельного участка.

Правовой статус арендованного участка

В аренду передаются земельные наделы, состоящие в государственном и муниципальном жилищном фонде. В этом случае арендодателем будут выступать соответствующие государственные и муниципальные органы, с которыми арендатору предстоит решать все вопросы.

В содержании договора указываются элементы, имеющие отношение к возможности последующей переуступки прав и обязанностей арендатора:

  • срок действия соглашения;
  • условия использования участка земли;
  • запрет на передачу по договору третьим лицам.

Несмотря на то, что ст. 22 Земельного кодекса РФ допускает возможность переуступки прав на арендованный участок, на практике это будет невозможно, если в исходном договоре аренды установлен запрет на уступку.

Допустимость уступки прав по договору аренды земли необходимо определять, исходя из требований ст. 22 ЗК РФ, так как таким правом обладает не каждый арендатор. В состав лиц, которым доступна уступка аренды государственной/муниципальной земли, будут входить арендаторы, реализующие одну из возможных целей уступки, перечисленных в ст. 22 ЗК РФ. К таким лицам будут относиться субъекты предпринимательской деятельности.

Процедура переуступки (передачи) права аренды

Договор может быть заключен при использовании указанного объекта для следующих целей:

  • для передачи арендных прав в качестве обеспечения денежного обязательства, т.е. для залога;
  • при внесении арендных прав в уставной капитал коммерческой организации либо в паевой фонд производственного кооператива;
  • при внесении арендных прав и обязанностей для строительства и эксплуатации домов коммерческого и социального использования.

Законом установлены возможные варианты заключения договора субаренды земли, которые имеют различие в правовом статусе передаваемых прав и обязанностей.

Пошаговая инструкция включает в себя следующие действия:

  1. определение направлений деятельности, по которым планируется передача прав третьим лицам;
  2. согласование всех условий сделки, после чего оформляется предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка;
  3. направление документов на регистрацию сделки в органы Росреестра;
  4. направление арендодателю уведомления о совершенной сделке.

Закон допускает уведомить арендодателя уже после оформления всех документов, для этого должно применяться правило о разумном сроке. Если такое уведомление не будет направлено, арендодатель получит право требовать убытки, которые могут возникнуть при отсутствии надлежащего уведомления.

Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка является обязательным условием подобных сделок. Исходя из этого правила, устанавливается минимально возможный срок договора – не менее одного года. Нарушение требования о государственной регистрации в органах Росреестра влечет недействительность сделки для третьих лиц.

Особенности передачи арендных прав третьим лицам

Порядок оформления договора переуступки должен предусматривать обязательное соблюдение требований земельного и гражданского законодательства. К числу наиболее важных условий, которые нужно соблюсти сторонам по сделке, относятся:

  • срок уступки арендных прав и обязанностей не может превышать срок действия основного договора аренды;
  • должны соблюдаться требования о целевом назначении и видах разрешенного пользования землей;
  • порядок внесения арендных платежей – одновременно с передачей прав на участок, передается и обязанность по своевременному и полному перечислению арендных платежей.

Если планируется заключить договор переуступки прав аренды участка, бланк документа можно скачать на нашем сайте.

При согласовании условий сделки нужно учитывать запреты, при которых переуступка будет невозможна:

  • арест арендованного участка или наличие судебного спора о правах на него;
  • систематическое нарушение сроков и порядка внесения арендных платежей первоначальным арендатором;
  • наличие на участке самовольно возведенных объектов недвижимости, либо с отступлением от требований разрешения на строительство.

При установлении этих фактов сделка будет признана недействительной по требованию арендодателя в судебном порядке.

Последствия заключения договора перенайма

С момента государственной регистрации договора переуступки арендных прав и обязанностей все полномочия арендатора будет выполнять новое лицо.

Эксплуатация земельного участка после официальной регистрации сделки должна осуществляться в соответствии с условиями первоначального договора аренды. Стороны не имеют права произвольно менять целевые и качественные характеристики земли.

Если в ходе действия договора переуступки возникают основания для расторжения договора (например, несоблюдение целевого назначения земли или ухудшение ее качественных свойств), арендодатель может предъявить требование одновременно к первоначальному и производному арендатору. При рассмотрении спора в суде в качестве надлежащих ответчиков будут привлечены оба арендатора.

Квартира по переуступке: как правильно переуступить жилье?

Переуступка — передача третьему лицу прав по отношению ко второму лицу со стороны обладателя этих прав (первого лица).

Как правило, украинские застройщики без права собственности продают квартиры инвесторам. Инвесторы ищут покупателей и реализуют недвижимость по переуступке.
Переуступка возможна после полной выплаты по договору долевого участия или в момент перевода задолженности на нового хозяина. Застройщик — обязательная сторона при оформлении переуступки по договору долевого участия.

После подписания договора, покупатель обязан хранить:

  • основной договор;
  • договор переуступки;
  • документальное подтверждение взаиморасчетов;
  • согласие застройщика и, при необходимости, банка;
  • акт приема/передачи документов;

С чего начинается продажа по переуступке?

Договор переуступки должен учитывать переходящие документы и быть максимально подробным и однозначным. Новый владелец получает все права прежнего владельца.

Оцените ситуацию, убедитесь, что:

  • строительная фирма разрешает переуступку третьей стороне;
  • у застройщика есть разрешительные документы;
  • в суде нет иска на застройщика;
  • график стройки не сорван, инвестора не осаждают пикетами;
  • договор переуступки составлен правильно (при необходимости обратитесь к юристу);
  • договор заверил нотариус;
  • в договоре есть пункт о штрафных санкциях за переуступку, если договор с застройщиком предусматривает штраф.

Сотрудничество через целевые облигации — нежелательный рискованный вариант.

Постарайтесь найти застройщика, который работает через фонд финансирования строительства — процесс дополнительно контролирует государство.

Договор долевого участия

Претендент может получить квартиру по переуступке с помощью договора долевого участия. Стороны проводят расчеты, заверяют права и обязательства в письменном виде в договоре. Неучтенные расходы покрывает новый владелец. Переуступка нуждается в государственной регистрации. Возможна до подписания акта приема-передачи недвижимости. Преимущества работы по договору долевого участия: претендент защищен украинским законодательством. Недостатки: в случае расторжения договора, претендент потеряет часть потраченных средств.

Предварительный договор

Претендент может получить квартиру по переуступке с помощью предварительного договора о продаже. Сторона получает право требовать заключения основного договора купли-продажи. Предварительный договор относится не к процессу купли-продажи, а к возможности договориться о приобретении жилья в будущем. Покупатель передает деньги только в процессе работы с основным договором. Предварительный договор не нуждается в государственной регистрации. Переуступка возможна до подписания основного договора. Обратите внимание: договор уступки — свидетельство приобретения права требования, а не самой квартиры.

Переуступка в новострое

Распространенный сценарий — покупка квартиры по переуступке в новостройке для дальнейшей перепродажи. После подписания и регистрации договора долевого участия, владелец может переуступить право собственности третьему лицу. Владелец ограничен во времени — до момента подписания акта приема-передачи недвижимости.

Будьте внимательны! Предприимчивые владельцы используют схему для обогащения при продаже некачественного жилья. После проведения переуступки, новый владелец не имеет законной возможности предъявить претензию по качеству жилья прежнему владельцу.

Переуступка в новостройках возможна, если:

  • договор долевого участия включает согласие застройщика на переуступку;
  • первый хозяин выплатил цену договора и получил подтверждение застройщика;
  • недвижимость купили по ипотеке и банк дал согласие на переуступку.

Переуступка нуждается в государственной регистрации.
В случае нарушения законного порядка сделки, юридическая и материальная ответственность лежит на прежнем владельце.

Сделка задним числом

Закон обязывает проводить переуступку в промежуток между заключением договора и подписанием акта приема-передачи. Из-за большого промежутка между стадиями, владельцы ищут возможность быстрее получить деньги за квартиру.

Для обхода государственной регистрации, стороны договариваются с застройщиком о смене даты акта приема-передачи.
При работе через договор купли/продажи, стороны договариваются о смене даты основного договора до момента госрегистрации.

Мошенничество при переуступке

Если планируете получить недвижимость по переуступке, будьте внимательны и осторожны — есть действующие мошеннические схемы.
Распространенный вариант — владелец подписывает договор купли/продажи (без гос. регистрации) и продает недвижимость несколько раз. После получения оплаты претендентов, мошенник пропадает.
Переуступка по договору долевого участия — защита от подобного сценария.

Чиновники могут признать переуступку подозрительной, если стороны сделки занижают цену и прежний владелец подал дело о банкротстве.
Прежде чем заключать договор переуступки, соберите максимум информации о застройщике и проанализируйте доступные документы.

В чем плюсы переуступки?

  1. Претендент быстрее получит жилье.
  2. Иногда есть возможность купить недвижимость дешевле, чем у застройщика.
  3. Как правило, квартиры переуступают в домах близких к сдаче в эксплуатацию.

Риск переуступки — получить право на квартиру, которую никогда не достроят

В данном случае лучшая рекомендация звучит так: максимально тщательно и внимательно изучайте конкретное предложение, если выгода ощутима, а риски незначительны — работайте по переуступке.

Предварительный договор уступки прав аренды земельного участка

г. Москва «___» июля 2011 года

Общество с ограниченной ответственностью , Заменить на «Е-МНП» , ИНН//, зарегистрированное 28.10.1999 года, Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №46 по г. Москве, г. Москва, проезд Огородный, д. 5, (30.05.1954 года рождения, паспорт серияномер выданный паспортным столом №1 УВД ЦАО г. Москвы 13.08.2001 года, зарегистрированный по адресу: , кв.10), именуемое в дальнейшем «Сторона-1», и

Закрытое акционерное общество «Подмосковье-Профиль», , ИНН//, зарегистрированное 29.05.2001 года Управлением Московской областной регистрационной палаты в Одинцовском районе, по адресу: Московская область, Одинцовский район, п. дск «Ранис», -Вэй», стр. 210г, (27.08.1978 года рождения, паспорт серия 4501 номер выдан ОВД «Дмитровский» города Москвы 27.09.2001 года, зарегистрированный по адресу: , кв.200), действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Сторона-2» с другой стороны,

при совместном упоминании, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Предварительный договор уступки прав аренды земельного участка (далее по тексту — «Договор») о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего Договора является заключение в будущем Сторонами Договора уступки прав аренды по Договору аренды земельного участка № 000 от 01.01.01 года (далее по тексту — «Основной договор»).

1.2. Права аренды уступаются на земельный участок с кадастровым номером, общей площадью 4675 (четыре тысячи шестьсот семьдесят пять) кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, имеющего адресные ориентиры: Московская область, Красногорский район, д. Грибаново (далее по тексту «Земельный участок»), с установленным видом разрешенного использования, предполагающим строительство и последующую эксплуатацию на его территории автозаправочного комплекса (существующий вид разрешенного использования на дату подписания настоящего Договора: под размещение многофункционального комплекса по обслуживанию автомобилей).

1.3. Земельный участок принадлежит Стороне-2 на праве аренды, что подтверждается заключенным с Администрацией Красногорского муниципального района Договором аренды земельного участка № 000 от 01.01.01 г., который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Московской области 22 декабря 2008 года за номером /064/.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

2.1. Стороны определили окончательную и не подлежащую изменению стоимость приобретаемого по Основному договору Земельного участка в размере 21 двадцать один миллион) рублей (далее по тексту «Цена Договора»), без НДС. НДС не платится из-за применения Стороной-2 упрощенной системы налогообложения.

2.2. Стороны договорились, что денежные средства в размере 2 Два миллиона) рублей, Сторона-1 обязуется перечислить Стороне 2 в качестве задатка, в счет стоимости уступки прав аренды Земельного участка по Основному договору, в течение 10 (десяти) банковских дней с момента заключения Сторонами настоящего Договора.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Сторона-2 обязуется:

3.1.1. В целях подписания Основного договора по уступке прав аренды земельного участка выполнить следующие действия:

3.1.1.1. Изменить вид разрешенного использования земельного участка с существующего «под размещение многофункционального комплекса по обслуживанию автомобилей», на вид разрешенного использования предполагающий строительство на его территории автозаправочного комплекса. Данное действие считается выполненным при получении Стороной-2 кадастрового паспорта земельного участка с прописанным необходимым видом разрешенного использования. Наше предложение после внесения изменений в договор аренды з/участка

3.1.1.2. Получить ходатайство (официальное обращение) Главы Администрации Красногорского муниципального района в Топливно-энергетический комитет Московской области о размещении на территории Земельного участка автозаправочного комплекса. Данное действие считается выполненным Стороной-2 при получении данного ходатайства. Обязательство считается исполненным, после получения положительного заключения ТЭК МО о внесении данного участка в программу строительства АЗС в МО

3.1.1.3. Выполнить мероприятия, позволяющие вынести существующий газопровод с Земельного участка. Данное действие считается выполненным при заключении договора между Стороной-2 и Мособлгазом (или иной аффилированной организацией), на осуществление выноса данного газопровода.

3.1.2. После выполнения п.3.1.1, подписать Основной договор в течении 15 (пятнадцати) календарных дней.

3.2.3. После полной оплаты Стороной-1 Стороне-2 по Основному Договору, подать необходимый пакет документов на государственную регистрацию перехода прав аренды на Земельный участок от Сторон-2 к Стороне-1 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, или в иной орган, уполномоченный на тот момент осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок, не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней, с момента оплаты денежных средств по Основному договору. Оплата 50% до регистрации и 50% после регистрации

3.1.4. Исполнить все от них зависящее и предпринять все возможные, и предусмотренные действующим законодательством, действия, направленные на исполнение обязательств по настоящему Договору, с целью заключения Основного договора.

3.1.5. Не передавать права на Земельный участок третьим лицам, включая передачу его в аренду, залог (ипотеку), доверительное управление, а также под любое иное обременение, в том числе и сервитут на время действия настоящего договора.

3.1.6. В случае невозможности выполнения условий по п.3.1.1., из-за решений органов и служб государственной власти, Сторона-2 обязуется вернуть переданный по п.2.2. задаток без каких-либо штрафных санкций.

3.2. Сторона-1 обязуется:

3.2.1. Оплатить Стороне-2 задаток в соответствии с п.2.2.

3.2.2. После выполнения Стороной-2 п.3.1.1, в течение 15-ти календарных дней подписать Основной договор и оплатить по нему всю сумму, в соответствии с п.2.1.

3.2.3. После полной оплаты по Основному Договору, подать необходимый пакет документов на государственную регистрацию перехода прав аренды на Земельный участок от Стороны-2 к Стороне-1 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, или в иной орган, уполномоченный на тот момент осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок, не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней, с момента оплаты денежных средств по Основному договору.

3.2.4. Исполнить все от них зависящее и предпринять все возможные, и предусмотренные действующим законодательством, действия, направленные на исполнение обязательств по настоящему Договору, с целью заключения Основного договора.

3.2.5. В случае, если Сторона-1 уклоняется от оплат и действий по п.3.2.2.,3.2.3, в течении указанных в данных пунктах сроков, Сторона-2 имеет право расторгнуть настоящий договор и задаток переданный по настоящему договору остается у Стороны-2.

3.2.6. Сторона-1 вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке в любое время, но задаток, переданный по настоящему договору, остается у Стороны-2.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по Договору при выполнении его условий, несет ответственность в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т. е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.

4.2. Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом всеми возможными способами другую Сторону не позднее 5-ти календарных дней со дня наступления таких обстоятельств.

5. СРОКИ ДОГОВОРА И РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

5.1. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами и действует до выполнения всех обязательств Сторон по настоящему договору. Фактом подтверждения выполнения всех обязательств сторон является подписание Основного договора.

5.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора или от государственной регистрации перехода прав аренды на Земельный участок, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении.

6. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Стороны договорились принимать все меры к разрешению разногласий между ними путем переговоров.

6.2. В случае если положения Основного договора будут противоречить условиям настоящего Договора, Стороны будут руководствоваться положениями Основного договора.

6.4. В случае если Стороны не достигли взаимного согласия, споры рассматриваются в соответствии с действующим законодательством РФ.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Сторона-1 удовлетворена качественным состоянием Земельного участка, установленным путем его осмотра на месте перед заключением настоящего договора, удовлетворена его местоположением и прилегающими участками, не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы Продавец.

7.2. Сторона-2 гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Земельный участок является свободным от капитальных и некапитальных зданий, строений, а также свободным от прав со стороны третьих лиц, в том числе не находящимся в залоге, в субаренде, в доверительном управлении, под арестом.

7.4. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных положениями настоящего Договора и нормами действующего законодательства РФ.

7.3. Любые изменения в Договор допускаются только в письменной форме, за подписью уполномоченных для этого надлежащим образом представителей Стороны 1 и Стороны 2.

7.4. Договор составлен на русском языке и подписан в количестве 2 (двух) экземпляров, один экземпляр Стороной 1 и один Стороне 2. Все экземпляры Договора имеют одинаковую юридическую силу.

Договор переуступки права аренды земли

В силу некоторых обстоятельств иногда физическое лицо или организация вынуждены передать права на заключенный договор аренды в отношении земельного участка другим лицам.

В этом случае важно понимать, чем отличается этот вид договора от субаренды, в чем заключаются его особенности, как производятся расчеты и как оформляется сделка.

Особенности

Сутью переуступки является передача прав бывшим арендатором другому лицу с сохранением объема прав и полномочий по основному договору с собственником земли.

При этом лицо, передающее права и обязанности, лишается их в полном объеме, поскольку наделенным ими теперь считается третье лицо, вступившее в отношения.

Обычно в связи с этим текст договора об аренде практически не меняется, также как условия о внесении арендной оплаты.

Заключение соглашения о переуступки допускается в случаях:

  • строительства на земле строения или частного дома арендодателем, если он не желает передавать участок в пользование другим лицам;
  • если у нанимателя нет необходимости в аренде участка, а срок действия основного договора еще не закончился, а у третьего лица возникла острая необходимость в использовании этого надела;
  • у арендатора отсутствует право на досрочное расторжение договора или в этом случае он терпит существенные санкции и обязан оплатить штраф, пени, либо теряет другие выгодные условия взаимодействия с хозяином земли.

Безвозмездно

Земельные участки могут передавать в пользование без взимания платы, к примеру, юридическими лицами, в уставе которых прописаны некоммерческие виды деятельности, не связанные с получением прибыли. Это может быть ведение религиозной, благотворительной деятельности.

Между юридическими лицами

Договор о переуступке прав на аренду объекта недвижимости заключается между организациями в обычном порядке. Если срок действия договора составляет более 1 года, то также требуется предоставление заявления и документов в регистрирующий орган.

Помимо этого в госслужбу передается пакет уставных документов, подтверждающих законность деятельности организации.

Основные условия

На основании договора переуступки у сторон сделки возникают определенные права и обязанности.

В частности арендодатель вправе:

  • пользоваться наделом в течение периода, установленного основным договором аренды;
  • извлекать полезные ископаемые при наличии разрешения на ведение работ такого типа, вести разведовательные работы;
  • получить право преимущественной аренды на земельный участок при истечение срока действия старого.

Вместе с тем у него возникают обязанности:

  • по оплате арендных платежей в срок;
  • использования участка согласно его целевого назначения;
  • возведения объектов недвижимости при наличии разрешения в отношении определенного надела;
  • сохранять участок в первоначальном виде, осуществлять уход за ним.

Арендодателю запрещено:

  • возводить на участке строения без разрешения собственника;
  • передавать в субаренду, в рамках договора о переуступке без согласия участников договорных отношений;
  • загрязнять и наносить ущерб объекту недвижимости любым способом, в том числе при организации предприятий перерабатывающей промышленности, комплексов и заводов без разрешенного использования.

При нарушении требований закона следует досрочное расторжение договора с уведомлением от имени хозяина или арендодателя по соглашению об уступке права требования.

Оформление покупки квартиры по переуступке рассматривается на этой странице.

Как оформить и его образец

Переуступка не представляет отдельного договора. Она заключается в виде одного документа, в котором выражена воля на достижение определенных договоренностей сторонами сделки.

В числе обязательных реквизитов необходимо выделить:

  • наименование или ФИО сторон договора, паспортные данные гражданина, адреса их фактической регистрации;
  • содержание прав и обязанностей сторон;
  • срок действия соглашения;
  • размер арендных платежей, порядок внесения;
  • подписи сторон и дата заключения соглашения.

Заключение соглашения производится в следующем порядке:

  1. Арендатор осуществляет поиск лица, желающего получить в пользование объект недвижимости.
  2. После осмотра документации и по факту земельного участка наниматель по отношениям о переуступки выражает согласие на подписание договора или озвучивает отказ.
  3. Если срок действия основного договора аренды составляет более 5 лет или об этом напрямую указано в соглашении, запрашивается письменное согласие собственника земли на переуступку права. По желанию арендодателя или арендатора в текст основного договора аренды при совершении переуступки могут вноситься изменения. В частности они касаются увеличения размера арендных платежей.
  4. Если договор заключается на срок более 1 года или основное соглашение об аренде зарегистрировано в Росреестре, требуется обращение в регистрирующие органы для подписания акта о переуступке. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора, поскольку переуступка должна совершаться в том же виде, что и основной договор аренды.

Образец договора можно скачать здесь.

Необходимые документы

При подписании договора и регистрации переуступки в Росреестре требуется предоставление следующих бумаг:

  • заявление по форме – предоставляется государственным регистратором в учреждении, достаточно его только подписать сторонами договора;
  • договор аренды в заверенной нотариально копии между собственником земли и арендодателем;
  • кадастровый паспорт в оригинале и копии;

Предварительный договор уступки прав и перевода долга к договору на аренду недвижимого имущества

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

уступки прав и перевода долга к договору на аренду недвижимого имущества (с указанием суммы, которая будет перечислена за уступку по основному договору, с условием о задатке, оплата в рублях)

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Сторона-1», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Сторона-2», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора уступки прав и перевода долга (далее — основной договор) к договору № от « » 2014 г. на аренду недвижимого имущества, заключенному между Стороной-1 и . По основному договору Сторона-1 будет именоваться Цедент, а Сторона-2 – Цессионарий.

1.2. За уступаемое право по договору аренды Сторона-2 обязуется выплатить Стороне-1 денежные средства в размере долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа.

1.3. Оплата денежных средств по условиям п.1.2. договора будет производиться Стороной-2 путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет Стороны-1 в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договорами.

1.4. Права и обязанности Стороны-1 по договору аренды будут переданы Стороне-2 в том объеме и на тех условиях, которые будут существовать на момент подписания основного договора.

1.5. Сторона-1 гарантирует действительность права требования, которое будет уступлено по основному договору, а также возможность передачи в порядке уступки Стороне-2 прав по указанному в п.1.1. договору аренды недвижимого имущества.

1.6. Сторона-1 гарантирует, что к моменту подписания основного договора все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п.1.1., в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, будут выполнены ею в полном объеме и своевременно.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Сторона-1 обязуется в течение действия настоящего договора не заключать аналогичных договоров, а также не совершать иных сделок с третьими лицами в отношении указанного в п.1.1 недвижимого имущества.

2.2. Сторона-1 обязуется получить согласие собственника арендованного имущества на заключение основного договора.

2.3. Сторона-2 обязуется в течение с момента подписания настоящего договора перечислить на расчетный счет Стороны-1 денежную сумму, эквивалентную долларов США, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты в соответствии с п.5.2. настоящего договора.

3. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

3.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора уступки прав и перевода долга по договору аренды недвижимого имущества (основного договора), который будет заключен в последующем.

3.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее « » 2014 года.

3.3. В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в Арбитражный суд г. с требованием о понуждении заключить договор.

3.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

4. ФОРС-МАЖОР

4.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, таких как наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, разрушение коммуникаций и энергоснабжения, взрывы, возникшие во время действия настоящего договора, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

4.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.4.1, сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному договору.

4.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п.4.2, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.

4.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п.4.1, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

4.5. Если, наступившие обстоятельства, перечисленные в п.4.1 и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.

5. СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ

5.1. Обеспечением исполнения Стороной-2 своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный ст. 380, 381 ГК РФ.

5.2. Задатком признается денежная сумма, эквивалентная долларов США и передаваемая Стороной-2 единовременно в доказательство заключения настоящего Договора и в обеспечение его исполнения.

5.3. Оплата задатка производиться в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

5.4. При заключении сторонами основного договора внесенный Стороной-2 в соответствии с настоящим договором задаток засчитывается в счет оплаты за уступаемое право. Оставшаяся часть предусмотренной в п.1.2. договора суммы денежных средств перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

5.5. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-2, задаток останется у Стороны-1.

5.6. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-1, она должна будет вернуть Стороне-2 внесенный задаток в двойном размере в течение с момента истечения срока, указанного в п.3.2. настоящего договора.

5.7. В случае расторжения настоящего договора по соглашению сторон Сторона-1 возвращает Стороне-2 задаток в момент подписания соглашения о расторжении договора. Задаток возвращается в рублях в сумме, эквивалентной долларов США по курсу ЦБ РФ на день возврата.

6. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

6.1. Основной договор должен быть заключен в письменной форме и вступит в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

6.2. Расходы по государственной регистрации основного договора несет .

6.3. Сторона-1 обязуется совершить все необходимые действия для получения предварительного согласия собственника недвижимого имущества – Арендодателя на заключение основного договора.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до полного исполнения обязательств по нему.

7.2. Договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

7.3. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка

Раньше для того, чтобы передать участок земли во временное пользование кому-либо, отсутствовала необходимость составления документов. Сейчас такое действие считается юридическим нарушением и наказывается в соответствии с действующим законодательством. В 2018 году такая сделка подлежит обязательному оформлению с помощью договора аренды земельного участка.

Документ регламентирует основные действия обеих сторон, причем как по отношению друг к другу, так и к самому земельному участку. В его положениях прописан ряд допустимых и недопустимых манипуляций с арендуемой землей.

В определенных случаях у арендатора или арендодателя может возникнуть необходимость передачи прав на пользование землей третьим лицам в момент действия договора. Эта проблема решается путем заключения предварительного договора переуступки прав аренды земельного участка.

Данная манипуляция отличается от обычной субаренды. Поэтому необходимо подробно рассмотреть все особенности и условия заключаемой сделки.

Общие детали подготовки

Главные особенности и условия

Суть переуступки земельного участка заключается в передаче прав на его использование другому лицу во временное использование. Договор, заключенный с арендодателем, лишает его всех прав на пользование участком, за единственным исключением, что арендуемая земля продолжает принадлежать собственнику.

Описываемый договор о переуступке земли может быть заключен в следующих случаях:

  • на период строительства какого-либо строения или жилого дома собственником, в том случае, если он не хочет передавать участок земли в использования кому-либо;
  • если у арендатора нет потребности в аренде участка, а договор еще действует, а какое-либо третье лицо нуждается в использовании участка земли;
  • если арендатор не обладает правом досрочного расторжения договора, в силу прописанных в нем штрафов и санкций.

Договор подразумевает выполнение обеими сторонами основных условий и требований.

Арендатор может:

  • использовать надел в течение срока действия договора;
  • вести на участке работы по извлечение полезных ископаемых (при наличии разрешения на ведения подобного рода деятельности);
  • воспользоваться правом преимущества перед следующим выкупом участка или же при повторной аренде при истечении срока действия договора о старой.

Арендатору запрещается возводить какие-либо строения без разрешения собственника участка земли или передавать участок в использовании третьих лиц без согласия всех сторон, фигурирующих в договоре. В случае нарушения какого-либо пункта арендодатель вправе в досрочном порядке расторгнуть договор.

Образец предварительного договора аренды:

Читайте здесь, как приобрести в собственность бесхозный земельный участок.

Необходимые документы

Оформить переуступку участка можно лишь при наличии необходимого пакета документов.

Для возможности регистрации договора в Росреестре он должен содержать:

  • заявления по специальной форме – оно предоставляем государственным регистратором, соответственно обеим сторонам достаточно всего лишь подписать его;
  • непосредственно сам договором аренда и его нотариально заверенные копии;
  • оригинал и копию кадастрового паспорта земельного участка;
  • выписку об оплате госпошлины – ее размер составляет две и двадцать две тысячи рублей для физических и юридических лиц соответственно.

Нюансы содержания

Одной из главных особенностей договора является его предмет и объект (участок земли). Он содержит в себе стандартные формулировки, определяющие кадастровые параметры и характеристики земельного участка.

Он состоит из четырех пунктов:

  • адрес месторасположения участка;
  • его категория и определение целевого назначения;
  • форма собственности с указанием типа документа, подтверждающего данный факт;
  • площадь и информация о присутствии насаждений и построек.

Описываемый договор обладает отдельным пунктом, в котором прописываются сроки его действия. Этот пункт очень важен, так как основной характеристикой заключаемой сделки является возвратность земельного участка по истечении определенного количества времени.

Срок, на который заключается будущая сделка, согласуется между обеими сторонами. Если земля арендуется без каких-либо ограничений по сроку ее использования, то он устанавливается бессрочно.

По окончании срока действия договора, который предусматривает прекращение пользования земельным участком, арендодатель обязан предупредить арендатора о завершении условий контракта. Если же этого не произошло, то договор может быть продлен на тот срок, на который заключался изначально.

Примерная форма предварительного договора аренды земельного участка

Образец предварительного договора аренды земельного участка достаточно легко найти в Интернете.

Его примерная форма должна содержать следующие пункты:

Прочие формальности подготовки

Порядок оформления

Принцип оформления документов для заключения сделки о переуступке зависит от статуса объектов, фигурирующих в договоре. В случае, если обе стороны представлены физическими или юридическими лицами, то они могут встретиться по своему усмотрению. Также возможно обращение к риелтору или в юридическое агентство.

Далее арендодатель должен подтвердить свое право собственности на землю. Для этого ему необходимо представить любой документ, подтверждающий возникновение права использования участка, а также кадастровую документацию на него и свидетельство о нахождении его в собственности. Обе стороны сделки должны обменяться реквизитами (данные паспорта, место регистрации, контактные телефоны).

Важно: в случае, если договор об аренде участка земли заключается с административным органом, то он не обязан предоставлять подтверждающий пакет документов, так как контроль над сделкой и так находится в его ведении.

Претендент на аренду участка обязан приложить к заявлению нотариально заверенную копию своего паспорта. Если он обладает возможностью воспользоваться какими-либо льготами, то он также должен представить документы, подтверждающие этот факт. Помимо этого, также вместе с перечисленными документами должна предоставляться квитанция об уплате государственной пошлины.

Как уже было сказано, размер государственной пошлины составляет две тысячи рублей для физических и двадцать две для юридических лиц. Соответственно, один экземпляр договора обойдется каждой стороне в половину суммы пошлины.

Уведомление и расторжение

Непосредственно перед передачей участка земли во временное пользование третьим лицам, обеим сторонам в обязательно порядке нужно осудить процедуру переуступку с собственником. Если таковым является административный орган, то уведомление происходит путем направления запроса в Министерство по земельным отношениям. Это нужно делать из-за того, что права пользования подобного рода передаются в результате аукционов.

После того, как от собственника было получено согласие в письменном виде, можно приступать непосредственно к заключению самого контракта. Если же это сделать не возможно, то запасным вариантом является заключения сделки о субаренде.

Естественно, что в такой ситуации согласие от собственника все равно требуется, но как показывает практика владельцы участков более охотно заключает сделки именно о субаренде земельных участков, а не о переуступке прав.

Расторжение договора переуступке земельного участка может быть осуществлено согласно основаниям действующего законодательства или же положения, прописанные в самом документе.

В число первых входят:

  • прекращение отношений между обеими сторонами сделки, достигнутое обоюдным согласием;
  • в случае нарушения двух сроков оплаты временного использования земли подряд;
  • нарушение условий договора арендодателем (содержание имущества в ненадлежащем состоянии, нецелевое использование земли и т.д.).
  • в случае уничтожения участка или же доведения его состояния, не позволяющего пользоваться землей по назначению.

Уклонения и споры вокруг сделки

В большинстве случаев заключаемые договоры об аренде земельных участков предварительного типа носят безвозмездный характер. Чаще всего в них предусмотрено единоразовая оплата в пользу арендодателя определенной денежной суммы. Однако назвать его авансом нельзя, так как предметов предварительно заключенного договора является основной контракт, который будет заключен в дальнейшем.

Важно заметить, что главным предметов предварительного соглашения является заключение полноценного договора в будущем. Следовательно, уклонение от сделки считается юридическим нарушением. В случае если какая-либо из сторон отказалась заключать контракт, то другая имеет полное право обратиться с иском в суд.

Арбитражная практика

Относительно недавно в арбитражной практике не существовало однообразного подхода для решения спорных моментов. На примере конкретного дела можно рассмотреть, что единый принцип решений должен существовать.

Судебной орган первой инстанции решил, что никаких оснований для перечисления денежных средств не было, и собственник обязан вернуть их. Однако суд второй инстанции отменил это решение на основании того, что необоснованного обогащения владельца не было, так как платеж был совершен в момент действия предварительного договора. Итоговое решение было окончательным, и организация лишилась крупной денежной суммы без каких-либо последствий для собственника.

Если бы существовал единый метод разрешения похожих споров, то отличий между двумя судами не возникло бы и проблема была решена гораздо быстрее. Таким образом, можно понять, что заключение предварительного договора о переуступке земли – это достаточно сложный процесс.

Во избежание возникновения проблем настоятельно рекомендуется на время совершения сделки заручиться помощью профессионального юриста. Это поможет значительно ускорить весь процесс и не нарваться на ситуации, похожие на описанный выше пример.

Что такое договор аренды земельного участка на неопределенный срок — узнайте из нашей статьи.

Как происходит перераспределение земельных участков с разным разрешенным использованием — читайте далее.

Смотрите еще:

  • Бесплатное получение земельного участка иркутск Бесплатное получение земельного участка иркутск Сегодня 23 октября 2018 года Новости Право и закон Бесплатное предоставление гражданам земельных участков в […]
  • Работа для студентов юристов екатеринбург Вакансии h Юристы, коллекторы, приставы в Екатеринбурге и соседних городах без опыта Екатеринбург Помощник юриста/младший юрист договорная Требования: высшее юридическое образование или […]
  • Судебный пристав нижний новгород вакансии Работа судебного пристава в Нижнем Новгороде По запросу работа судебным приставом в Нижнем Новгороде на сайте HotWork.ru собрано 2 вакансий. За эту неделю добавлено 24 свежих вакансий. […]
  • Купить земельный участок г топки Земельные участки в Топках Всего 28 объявлений Всего 28 объявлений Продаю землю с/х назначения, 5 соток. 21 октября 51 Собственник Пожаловаться Заметка Продажа земли под […]
  • Где получить в петрозаводске инн Как получить ИНН в Петрозаводске Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) - цифровой код, упорядочивающий учет налогоплательщиков в Российской Федерации. Как и где получить ИНН в […]
  • Документы необходимые для государственной регистрации сделки 051. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Полное наименование услуги: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Орган, […]
  • Квота на получения гражданства Нужна ли квота на получения гражданство РФ для тех кто могут получить гражданство РФ в упрошенном видер Здравствуйте подскажите пожалуйста нужно ли ждать квоту на получения гражданство РФ […]
  • Как уплачивается ндс продажа Когда уплачивается НДС при продаже по ДДУ? Я подрядчик, получил от заказчика (он же застройщик) в счет выполненных работ квартирные метры. В строящемся доме ДДУ. В договоре и счет фактуре […]
admin

Обсуждение закрыто.