История найм жилого помещения

История найм жилого помещения

uristinfo.net

ГЛАВА 5. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Основные положения. Договор найма жилого помещения — один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.
Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671—688 гл. 35 ГК РФ, ст. 51—100 ЖК РСФСР, а также в Законе РФ об основах федеральной жилищной политики и других федеральных законах.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным. Данное в ГК РФ определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом этого договора.
В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин и др.) либо уполномоченные им лица.
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Нанимателями жилых помещений могут быть не только российские, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства. В соответствии со ст. 62 (ч. 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
Законодательство различает две категории иностранных граждан и лиц без гражданства: пребывающие временно в Российской Федерации; постоянно проживающие в Российской Федерации.
Иностранные граждане, приехавшие в Российскую Федерацию на время (командированные, туристы и т. п.), удовлетворяют потребности в жилье обычно путем проживания в гостиницах.
Иностранные граждане, постоянно проживающие в Российской Федерации, имеют право на основаниях и в порядке, установленных для граждан Российской Федерации, получить жилое помещение в пользование в домах государственного или муниципального жилищных фондов и в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов для проживания в данном помещении. Они, являясь нанимателями, обязаны производить оплату занимаемых жилых помещений и коммунальных услуг, бережно относиться к жилому помещению, соблюдать установленные правила пользования жилым помещением и правила общежития. Иностранные граждане и лица без гражданства могут пользоваться жильем на основании договора коммерческого или социального найма либо на другом законном основании.
Иностранный гражданин или лицо без гражданства может в установленном порядке приобрести жилой дом или квартиру в собственность, получить жилое помещение по наследству, распорядиться этим помещением (продать, сдать внаем и т. д.).
Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, и поэтому он подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме.
Затем, с принятием общесоюзных Основ, жилищного законодательства и ЖК РСФСР, жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.
Впоследствии Законом РСФСР «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР» от 6 июля 1991 г. в ЖК РСФСР были внесены изменения, в соответствии с которыми пользование жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов могло иметь место «по договорам найма или аренды».
Новый ГК РФ внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.
Давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК одновременно выделяет (ст. 672) особую разновидность договора найма — договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения). В соответствии с Законом об основах жилищной политики жилищный фонд социального использования выделен для социально незащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды и др.).
Гражданский кодекс РФ не ставит задачу регулировать социальный наем: договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).
Определением договора найма жилого помещения, данным в ГК, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма получил в литературе и в законодательстве название «договор коммерческого найма» («коммерческий наем»). Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма — главным образом жилищным законодательством.
Отдельным категориям граждан (выпускникам детских домов, пенсионерам-одиночкам и т. п.) могут предоставляться жилые помещения по договору безвозмездного пользования (см. ст. 59 ЖК РСФСР; ст. 18 Закона об основах жилищной политики в городе Москве).
Согласно ГК РФ договор аренды жилого помещения является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицом. В ГК РФ предусматривается, что «юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан» (п. 2 ст. 671).
В ГК РФ содержится ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. В п. 3 ст. 672 ГК РФ в качестве таких общих положений называются: форма договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранение договора найма при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678), вселение временных жильцов (ст. 680), ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681), поднаем жилого помещения (п. 1—3 ст. 685).
Наряду с этими общими положениями ГК РФ установил, что «другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством». В этих случаях нормы гражданского законодательства подлежат применению субсидиарно (дополнительно) к нормам жилищного законодательства либо вовсе не подлежат применению, если данные жилищные отношения урегулированы жилищным законодательством с достаточной полнотой или иным образом, чем в гражданском праве. Это относится, например, к нормам ГК РФ об объекте договора найма (ст. 673), о составе лиц, имеющих право пользования жилым помещением (ст. 677, 679), о плате за жилое помещение (ст. 682) и др.

§ 1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СОЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Право граждан на получение жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов
Основания признания граждан нуждающимися в бесплатном получении жилых помещений
Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий
Порядок предоставления гражданам жилых помещений социального использования
Предоставление жилых помещений в первоочередном порядке
Случаи и основания предоставления жилых помещений вне очереди
Органы, предоставляющие жилые помещения
Требования, предъявляемые к жилым помещениям социального использования, предоставляемым гражданам
Норма жилой площади
Заселение освободившихся в квартире жилых помещений
Ордер на жилое помещение

§ 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ СОЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Порядок заключения договора социального найма
Права и обязанности членов семьи нанимателя
Право нанимателя на вселение других граждан
Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами
Бронирование жилого помещения
Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого
Право на жилое помещение при переоборудовании и перепланировке квартир и капитальном ремонте жилого дома

§ 3. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Изменение договора социального найма
Расторжение договора социального найма. Выселение из жилых помещений

Договор найма жилого помещения (7)

Главная > Курсовая >Остальные работы

1.Персональные компьютеры,как новый этап в развитии информационных технологий?

Если первый этап развития информационных технологий характеризовался, прежде всего, попыткой простой автоматизации действий человека, то, начиная где-то с середины 70-х годов, с помощью информационных технологий стало возможным решать уже более стратегические задачи. Появление новых типов ЭВМ и персональных компьютеров позволило перейти от крупных вычислительных центров к децентрализации управления и поддержки решений, принимаемых индивидуальным пользователем. Благодаря этому постепенно начинает уходить на второй план проблема первого этапа – плохое взаимодействие между пользователем и разработчиками, что обеспечивало низкую эффективность информационных систем. С помощью новых автоматизированных систем управления и программных комплексов стали решаться различные более сложные аналитические задачи.

Третий этап развития информационных технологий знаменует фактически начало новой компьютерной эры, в основе которой лежит персональный компьютер, имеющий широкий спектр программных средств для решения различных задач. Этому способствовал переход аппаратных средств на микропроцессорную базу. Если раньше еще иногда использовалась централизованная обработка данных, которая характерна для первого этапа развития информационных технологий, то с середины восьмидесятых – начала девяностых годов происходит окончательный процесс персонализации автоматизированных систем управления.

Теперь задача информационных систем заключается в поддержке принимаемых пользователем решений. За счет этого осуществляется аккумулирование знаний и опыта индивидуального пользователя с широкими возможностями персонального компьютера. Системы поддержки принятия решений стали включать в себя элементы анализа и интеллектуального управления, реализуемые на обычном персональном компьютере. Теперь автоматизированные системы управления стали служить не только для увеличения эффективности обработки данных, но и для принятия решений в разных областях человеческой деятельности.

С переходом делопроизводства на компьютеризованные технологии встает вопрос об упорядочении и организации хранения документов, созданных в электронной форме.

Документы в электронном виде могут создаваться сотрудниками организации на компьютерах, быть получены по электронной почте, переведены в электронную форму (путем сканирования) с традиционного бумажного вида. Созданный или полученный документ необходимо сохранить в памяти компьютера — записать в виде файла на жесткий диск. Документы могут хранится на жестком диске компьютера, либо на специально выделенном компьютере (файл — сервере), на сменных носителях.

Прежде всего, на жестком диске создаются папки (директории), в которые будут помещаться документы. Как бумажные документы раскладываются в дела, так и файлы раскладываются по папкам. Каждая папка может иметь вложенные в нее папки, которые в свою очередь могут иметь свои вложенные папки. Каждой папке присваивается «имя». Начинаться «имя» должно с вида документов (приказы, акты, отчеты и т.д.), зачем содержание документов уточняется сведениями об авторстве, вопросе, корреспонденте, периоде, за который группируются документы (файлы).

Хранение файлов текущего делопроизводства осуществляется на жестком диске компьютера. При работе в сети пользователю могут быть доступны диски или директории на других компьютерах. В этом случае они будут иметь порядковые буквенные номера и с ними можно работать как с устройствами, размещенными на собственном компьютере. Для этого на компьютере, содержащем необходимые ресурсы устанавливается разрешение на совместный доступ к тому или иному файлу. Доступ может быть ограничен либо использованием пароля для полного доступа и доступа только для чтения, либо ограничением доступа только для определенных пользователей. Для ограничения доступа к папке можно ввести пароль. В организациях с большим объемом совместно используемых документов применяются выделенные высоконадежные компьютеры — файл — серверы — рассчитанные на непрерывную работу и обеспечивающие одновременный доступ к данным от единиц до десятков, сотен и даже тысяч пользователей.

Все документы, поступившие в делопроизводственный оборот, должны хранится в общих папках, создаваемых в соответствии с номенклатурой дел подразделения (организации в целом) на основе стандартных классификаторов.

Один из основных вопросов, определяющих успешное использование компьютерных технологий в офисе — это надежность хранения документов в электронной форме. Сохранность документов складывается из:

профилактики и диагностики с использованием специальных утилит (вспомогательных программ).

Особенность электронного хранения состоит в направлении документов в электронный архив сразу по завершению работы с ними в делопроизводстве. Это позволяет обеспечить сохранность документов, их централизованное хранение, быстрый поиск и распределенный доступ к документам как с помощью локальной сети, так и с использованием удаленного доступа (по телефону и через Internet).

Глава 1. Договор найма жилого помещения: основные положения 4

1.1. Договор найма жилого помещения: понятие 4

1.2. Предмет, стороны, форма договора 6

1.3. Условия договора 14

Глава 2. Анализ приложений и сопутствующих документов к договору найма 17

2.1. Приложения к договору 17

2.2. Сопутствующие документы к договору 20

Список литературы 28

Одной из наиболее актуальных и интересных для изучения проблем современной науки и практики в области недвижимости является проблема договора найма жилого помещения. Вообще, одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема.

Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Конституция Российской Федерации (1.2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.

Развитие рынка жилья относится к важнейшим условиям перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения. Базисный принцип жилищной политики — осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на новый рыночный уровень, что подразумевает формирование однозначной правовой основы для активности организаций и граждан в сфере недвижимости. Учитывая вышесказанное, понятен интерес современных исследователей к проблеме договора найма жилого помещения – по этому направлению работают такие авторы, как П.В.Крашенинников, В.Н.Литовкин, В.П.Мозолин, Ю.П.Свит, М.Ю.Тихомиров, Е.С.Филиппова и др.

Цель данной работы – рассмотрение проблемы найма жилого помещения (с заключением договора) на современном этапе.

— рассмотреть понятие договора найма жилого помещения;

— охарактеризовать предмет, стороны, форму, условия сделки;

— выявить особенности приложений к договору;

— выявить особенности сопутствующих документов к договору;

Предмет исследования – договор найма жилого помещения.

Объект исследования – современные источники научной литературы, рассматривающие указанную проблему, соответствующие нормативно-правовые акты, законы и др.

Структура работы включила две главы, заключение, список литературы.

Глава 1. Договор найма жилого помещения: основные положения


1.1. Договор найма жилого помещения: понятие

Договор найма жилого помещения — договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. (п.1 ст.671 ГК РФ) (1.8). Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл.35 ГК РФ и актами ЖК РФ (1.3). Не претендуя на исчерпывающее регулирование социального и коммерческого найма жилых помещений, гл.35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймам.

Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма:

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Договор социального найма можно назвать «квазидоговором», поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами.

Договор коммерческого найма – это гражданско-правовой договор, в котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Большинство разделов дальнейшего описания, а именно: предмет договора найма жилого помещения, форма договора найма жилого помещения, стороны договора найма жилого помещения и др. относятся именно к коммерческому найму жилых помещений (3.1.12).

В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

1.2. Предмет, стороны, форма договора

Предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п.1 ст.673 ГК РФ). Таким образом, в наем могут сдаваться изолированные жилые помещения, состоящие из квартиры либо одной или нескольких комнат. В то же время не могут быть самостоятельным объектом договора найма жилья часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.).

Предоставляемое гражданам по договору найма жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодным для проживания. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется органами Государственной жилищной инспекции.

Пользование жилыми помещениями в многоквартирных домах имеет свои особенности. Наниматель вправе пользоваться не только предоставленным ему по договору найма жилым помещением, но и общими помещениями дома (коридоры, холлы, лестницы), а также механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры (лифтами, мусоропроводом и др.) (ст.290 ГК РФ).

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель (3.1.13).

В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Согласно п.1 ст.677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только дееспособный гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование — для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст.677 ГК РФ).

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Данное положение применяется не только к договору коммерческого, но и социального найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства.

Положение конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение — оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отражает сложившуюся практику.

Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо безосновательных претензий самоуправно занявших данное помещение лиц. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.

За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения, например, наняв для технического обслуживания многоквартирного дома персонал либо заключив подрядный договор со специализированными организациями.

Капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Эта норма вызывает очень много споров.

Структура платежей граждан кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, кроме оплаты за содержание и текущий ремонт жилищного фонда и коммунальных услуг включает и плату за капитальный ремонт. Положение спорное, тем не менее, нередко это активно реализуется.

Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы ГК РФ и носят общий характер для любой разновидности договора найма.

Жилое помещение предоставляется для проживания и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними проживающих лиц (членов семьи нанимателя — для социального найма).

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт, повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.

Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следует отметить, что если раньше наниматель оплачивал коммунальные услуги, как правило, через наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в новом ГК заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре.

По договору социального найма наниматель обязан выполнять правила пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории.

На практике часто встречается, что наниматель свои обязательства выполняет, а наймодатель — не в полной мере. Например, в доме протекает кровля, или не работает лифт, или отопление жилого дома не соответствует нормативному, и, следовательно, в квартире пониженная температура воздуха. В таких случаях наниматель имеет право потребовать от наймодателя произвести необходимый ремонт, либо предоставить качественную услугу, либо снизить оплату за некачественные услуги.

К отношениям, регулируемым Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», относятся отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (отношения между нанимателем и наймодателем, являющимся одновременно и исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставить, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма).

Правительством Российской Федерации было принято постановление от «О правилах предоставления коммунальных услуг и правилах по вывозу бытовых отходов», на основании которого практически во всех регионах и муниципальных образованиях были приняты соответствующие постановления, регламентирующие нормативы предоставление коммунальных услуг и условия снижения оплаты при снижении качества или отсутствия коммунальных услуг. Перерасчеты за неполный объем услуг или их низкое качество проводятся повсеместно, хотя еще 3-4 года назад это требование вызывало отрицательную реакцию у жилищных либо коммунальных предприятий.

На основании Закона РФ «О защите прав потребителей», Правил предоставления коммунальных услуг судами первой и других инстанций постоянно рассматриваются дела о некачественных жилищных и коммунальных услугах, а также о возмещении ущерба, понесенного нанимателями ввиду недобросовестного выполнения наймодаталем своих обязательств.

Как правило, основная трудность при рассмотрении таких дел заключается в правильном определении наймодателя, так как применявшееся в Жилищном кодексе РСФСР понятие «балансодержатель», в настоящее время не всегда является синонимом понятию «собственник». Как было сказано выше, наймодателем может быть собственник или управомоченное им лицо, а ранее под наймодателем понималась жилищно-эксплуатационная организация, которая в современных условиях выполняет в большинстве своем функции по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, являясь, по сути, подрядчиком. При рассмотрении дел в судах применялось жилищное законодательство, и ответчиком выступали не собственники жилищного фонда, а различные жилищные тресты, ремонтно-эксплуатационные управления и т.д., которым собственник не выделил достаточно средств на проведение текущего или капитального ремонта, или не создал условия для обеспечения качественными коммунальными услугами (не закупил топливо для котельных и ТЭЦ, газ, не построил водовод либо очистные сооружения, не заключил договоры с ведомственными поставщиками услуг и т.п.).

Поэтому, проводимая в настоящее время реформа системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, заключающаяся в разделении функций между собственником жилищного фонда, управляющими организациями и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, актуальна в первую очередь потому, что прежняя система управления не соответствует современному положению вещей, а также действующему гражданскому законодательству.

Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления единого документа, подписанного сторонами. Другой формы заключения договора найма ГК РФ и другие законы не предусматривают.

Письменная форма заключения договора найма жилого помещения между наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст.162 ГК РФ).

1.3. Условия договора

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФабз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относится (3.1.14):

Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).

Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Глава 2. Анализ приложений и сопутствующих документов к договору найма


2.1. Приложения к договору

Договор найма жилого помещения содержит приложения:

Перечень передаваемого имущества;

График арендных платежей;

Свидетельство о государственной регистрации права.

Перечень имущества — официальный документ, приложение к договору, являющееся его неотъемлемой частью. Перечень представляет из себя систематический список имущества, в котором описываются наименование и характеристики передаваемого имущества, единица измерения, цена, количество, стоимость и т.д. Перечень играет важную роль при возврате имущества, поскольку позволяет зафиксировать состояние, в котором оно было получено (3.1.12).

График арендных платежей, как видно из названия, используется в договорах аренды. В графике стороны определяют периоды оплаты, даты внесения арендной платы, размеры платы и т.д. График является неотъемлемой частью договора, которым должен руководствоваться арендатор при исполнении своих обязательств по договору. График применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; суммы платежей и условия их выплат определяются индивидуально в каждом конкретном случае.

Для совершения сделок с объектами недвижимости необходимо иметь ряд документов, без которых сделка будет считаться недействительной. К таким документам относится технический паспорт объекта недвижимости.

Кадастровый паспорт — результат технической инвентаризации и технического учета таких объектов недвижимости, как здания, сооружения, помещения, квартиры. Данный документ содержит описание технических характеристик объекта недвижимости (площадь, этажность, наличие коммуникаций, материалы несущих конструкций и перекрытий, данные о дате постройки, техническую стоимость объекта и т.д.). Неотъемлемыми приложениями кадастрового паспорта являются планировки внутренних помещений. Кадастровый паспорт — срочный документ. Для объектов нежилого фонда кадастровый паспорт действует пять лет, для квартир — один год. Так же как и кадастровый паспорт земельного участка, данный документ необходимо обновлять при намерении распорядиться недвижимостью, а также в случаях изменения внутренних планировок (перепланировка), коммуникаций (переустройство) или внешних границ объекта (реконструкция).

В России единственным подтверждением права на недвижимое имущество является свидетельство о государственной регистрации. Это свидетельство, удостоверяющее проведение государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельств устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Свидетельство о государственной регистрации прав — документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности содержит:

данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или кадастровой палатой;

вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

основание приобретенного права, т.е. указание на тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.);

ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи.

2.2. Сопутствующие документы к договору

Договор найма жилого помещения содержит сопутствующие документы:

Акт приема-передачи недвижимости;

Протокол согласования разногласий.

Акт приема-передачи недвижимости — официальный документ, имеющий юридическую силу и являющийся неотъемлемой частью договора (3.1.12). В акте приема-передачи недвижимости описываются условия перехода недвижимости от одной стороны к другой. Согласно ГК РФ, при любой передаче недвижимости стороны подписывают передаточный акт (акт приема-передачи), в котором описывается фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы. Например, в договорах аренды это поможет избежать разногласий с арендодателем и сбережет средства арендатора, так как устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использованию, осуществляется за счет арендодателя. Акт приема-передачи недвижимости с детальным описанием всех недостатков будет играть важную роль и при возврате арендованного имущества по истечении срока аренды, поскольку позволит зафиксировать состояние имущества, в котором оно было получено. В акте возможно описание:

— какое именно имущество находится в помещении;

— в каком оно состоянии;

— в каком количестве.

Также в акте может указываться перечень документов, передающихся вместе с недвижимостью.

Акт имеет определенную стандартную форму и применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; количество экземпляров акта и количество передаваемых объектов недвижимости и их характеристики определяются индивидуально в каждом конкретном случае.

Очень часто после заключения какого-либо договора, в момент его действия и исполнения возникают определенные обстоятельства, в соответствии с которыми отдельные пункты такого договора необходимо отменить, изменить или добавить новые условия договора. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением. Дополнительное соглашение к договору – это тот же самый договор, а соответственно, его подписание возможно и законно при обоюдном согласии обеих сторон по договору.

Дополнительное соглашение к договору, по своей сути, изменяет или расторгает основной договор. Все новые, установленные дополнительным соглашениям условия, отменяют и делают недействительными предыдущие условия, установленные в договоре. В связи с чем, дополнительное соглашение к договору, является частью основного договора, причем неотъемлемой частью. Являясь частью основного договора, дополнительное соглашение к договору должно соответствовать всем требованиям, предъявляемым к основному договору. При заключении дополнительного соглашения к договору, применяются правила используемые при заключении основного договора. В дополнительном соглашении к договору должны быть указаны место и время заключения, а также стороны дополнительного соглашения к договору. Следует отметить, что условия дополнительного соглашения вступают в силу с момента заключения дополнительного соглашения к договору (если иное не предусмотрено законом или договором). Еще, необходимо указывать частью какого договора является дополнительное соглашение, а также все те условия, по которым должны быть достигнуты соглашения.

При заключении дополнительного соглашения к договору, следует учитывать, что дополнительное соглашение совершается в той же форме, что и основной договор (ст.452 ГК РФ). Так как большинство сделок с недвижимостью требуют государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к договору также требует государственной регистрации.

Таким образом, дополнительное соглашение – это документ, изменяющий или расторгающий основной договор, который подписывается при обоюдном согласии обеих сторон.

Протокол разногласий – это документ, в котором стороны фиксируют свои разногласия по условиям заключаемого договора. Протокол разногласий можно составить:

— после заключения договора (тогда его условия принимаются в том же порядке, как и условия самого договора);

— на стадии разработки проекта договора.

Существование такого дополнения означает всего лишь существование некоторых разногласий в отдельных вопросах. Именно эти спорные вопросы и фиксируются протоколом разногласий. Обычно такой протокол составляется в форме таблицы, содержащей несогласованные сторонами пункты договора и редакции этих пунктов, предложенные как одной, так и другой стороной. Протокол разногласий является полноценной частью договора, а его условия имеют такую же силу, как и условия самого договора.

Протокол разногласий должен быть подписан, скреплен печатями и приложен к договору. В противном случае подписанный договор не может считаться действительным. В самом договоре о существовании протокола разногласий делается приписка: «Подписан с протоколом разногласий № … от . число…месяц…год».

Сторона, составившая протокол разногласий, предоставляет его вместе с подготовленным и подписанным договором для подписания другой стороне.

Если другая сторона принимает протокол разногласий, то протокол разногласий включается в договор как дополнительное условие. В случае несогласий первой стороны с протоколом разногласий, первая сторона вправе отказаться от подписания договора. Либо отказаться от протокола разногласий и принять условия договора к подписанию, либо составить протокол согласования разногласий.

В случае несогласий первой стороны с протоколом разногласий, первая сторона вправе составить протокол согласования разногласий. Помимо сведений, содержащихся в протоколе разногласий, данный документ определяет или новую, согласованную редакцию спорных пунктов договора, или указание на то, что спорные пункты договора приняты в редакции той или иной стороны. При этом в протоколе разногласий делается приписка: «Подписан с протоколом согласования разногласий № … от . число…месяц…год».

После подписания протокола согласования разногласий стороны могут также составить новую редакцию заключаемого договора, включив в него согласованные сторонами пункты, либо заключить дополнительное соглашение к договору. Подписанный протокол согласования разногласий может быть приравнен к дополнительному соглашению, изменяющему некоторые условия договора.

Заключение

Целью данной работы было рассмотрение проблемы найма жилого помещения (с заключением договора) на современном этапе. В ходе написания работы были решены следующие задачи: рассмотрение понятия договора найма жилого помещения; характеристика предмета, сторон, формы, условий сделки; выявление особенностей приложений к договору; выявление особенностей сопутствующих документов к договору. На основании проделанной работы можно сделать следующие выводы.

Жилищное законодательство контролирует осуществление гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, беспрепятственного осуществления жилищных прав граждан. К основным институтам жилищного законодательства, без преувеличения, относится договор найма жилого помещения.

Под договором найма жилого помещения понимается договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Как становится понятно из данного определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Права и обязанности участников данной сделки попадают под регулирование ГК РФ и актами ЖК РФ. Так, не претендуя на исчерпывающее регулирование социального и коммерческого найма жилых помещений, гл.35 ГК РФ направлена, тем не менее, на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом.

Предмет договора найма жилого помещения — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления единого документа, подписанного сторонами – наймодателем и нанимателем.

По степени важности условия договора найма жилого помещения можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Под дополнительными условиями договора понимаются условия, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Приложения к договору найма жилого помещения: перечень передаваемого имущества; график арендных платежей; кадастровый паспорт; свидетельство о государственной регистрации права.

Сопутствующие документы к договору: акт приема-передачи недвижимости; дополнительное соглашение; протокол разногласий; протокол согласования разногласий.

Список литературы

1. Нормативно-правовые материалы и другие официальные

1.Всеобщая Декларация прав человека от 10.12.1948г.

//Международное публичное право. Сборник документов. Т. 1.-

М.: БЕК, 1996. -910 с.

2.Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г.

//Российская газета, N 237, 25.12.1993.

3.Жилищный Кодекс РФ / Правовой портал «Кадис», 2010.

4.Уголовно-процессуальный кодекс РФ / Правовой

портал «Кадис», 2010.

5.Кодекс Российской Федерации об административных

правонарушениях / Правовой портал «Кадис», 2010.

6.Налоговый Кодекс РФ. Часть. 2. / Правовой портал

7.Уголовный кодекс РФ / Правовой портал «Кадис», 2010.

8.Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1, Ч.2 / Правовой портал

9. ФЗ РФ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в

Российской Федерации» / Правовой портал «Кадис», 2010.

10.ФЗ РФ «О государственной регистрации юридических лиц и

индивидуальных предпринимателей» / Правовой портал

11. Закон Санкт-Петербурга от 05.05.2006 г. № 221-32 «О

жилищной политики Санкт-Петербурга»//Санкт-Петербургские

ведомости, N 83, 12.05.2006.

12.Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной

жилищной политики»// Ведомости Съезда народных депутатов

Российской Федерации и Верховного Совета Российской

Федерации. 1993. N 3. Ст. 147; СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 99;

1997. N 17. Ст. 1913; 1999. N 7. Ст. 876.

2. Акты судебных органов

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума

ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных

с применением части первой Гражданского кодекса Российской

Федерации»// Бюллетень Верховного Суда РФ», 1997, N 5.

3.1. Учебники, монографии, брошюры

1.Баранов В. А., Гущин В. В., Курганова Л. С. Жилищное

право Российской Федерации. Учебник. – М.: Норма. 2006.

2.Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право

Договоры о передаче имущества. Книга вторая. –М.: «Статут».

3.Гражданское право. Том II. Полутом 1.//Под ред. Е.А.

Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2004. -640 с.

4.Гражданское право. Т. 2. 4-е изд. Перераб. и доп./Под ред.

А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –М.: ПБОЮЛ Л. В. Рожников.

5.Жилин Г.А. Комментарий судебной практики. N 5. -М.:

Юридическая литература, 1999. -210 с.

6.Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные

права, пользование и собственность. Комментарии и

разъяснения. -М.: Юристъ. 1997. -440с.

7.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации,

части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. -М.:

Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; Издательская группа

«ИНФРА-М-НОРМА», 2006. -940 с.

8.Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями.

Комментарий гражданского и жилищного законодательства и

практика его применения. 5-е изд. допол. и перераб. –М.:

Статут. 2005. -750 с.

9.Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины,

смена принципов, от прошлого к настоящему // Сб.: Проблемы

современного гражданского права. М., 2000.

10.Мозолин В. П. Гражданское право. Часть. 2. –М.: Юристъ.

11.Свит Ю. П. Жилищное право. –М.: Юристъ. 2005. -207 с.

12. Тихомиров М. Ю. Документы в жилищных правоотношениях.

– М.: Тихомиров М.Ю., 2010. – 111 с.

13. Тихомиров М.Ю. Договоры найма и аренды жилых

помещений: образцы документов с комментариями

— М.: Тихомиров М.Ю., 2010. – 110 с.

14. Филиппова Е.С. Жилищное право России — М.:

ЮРКОМПАНИ, 2009. – 325 с.

3.2. Диссертации и авторефераты диссертаций

1. Селиванова, Е. С. Договор коммерческого найма жилого

помещения :История : Проблемы : Перспективы : Автореф. Дис.

на соискание ученой степени канд. Юрид. наук.

-Саратов,2001. -25 с.

2. Климова О. В. Административно-правовое регулирование

обеспечения граждан социальным жильем. Автореф. Дис. на

соискание ученой степени канд. Юрид. наук. –Хабаровск.

3.3. Периодические издания

1.Гетман Е. С. Наем жилого помещения//Эж-Юрист. 2006. № 7.

2.Дроздов И. А. Понятие жилого помещения//Закон. 2006. № 8.

3.Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе

РФ //Хозяйство и право. 2005. N 6.

4.Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе

РФ //Хозяйство и право. 2005. N 6.

5.Маркова, И. В. Проблемы правового регулирования договоров

аренды и найма жилого помещения //Актуальные проблемы

частноправового регулирования. -Самара 2004.

6.Р.Г. Мельниченко, В.Н. Бойченко. Законные основания

использования адвокатом жилого помещения не по

назначению//Адвокат. 2006. № 2.

7.Л.М. Мокроусова. Договор коммерческого найма жилого

помещения//Нотариус. 2003. № 2.

8.В.Д. Рузанова. Правовое положение лиц, проживающих с

нанимателем по договорам социального и коммерческого

найма: сравнительный анализ//Семейное и жилищное право,

9.Сунява Р. Л. Как правильно сдать квартиру//Жилищное право.

10.Чечулина И. Коммерческий наем жилых

помещений//Российская юстиция. 1998 № 7.

11.Шешко Г. Ф. Договор жилищного найма: возникновение и

Смотрите еще:

  • Ч1 ст 779 гк рф Ч1 ст 779 гк рф Именем Российской Федерации Мировой судья Ленского судебного участка № 17 Республики Саха (Якутия) Тищенко Н.Ф., при секретаре Саморцевой Т.А., рассмотрев в открытом […]
  • Как выписать жену и детей после развода ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В КУРСКЕ Юрист Умеренков Олег Николаевич Выселить бывшую жену из квартиры, если в квартире проживает ребенок ВОПРОС: Жена и совместный несовершеннолетний ребенок […]
  • Можно ли выписать из дома человека Инструкция выписки человека из квартиры без его согласия Здравствуйте. Я приглашенный адвокат с юридического бюро «Бессонов и партнёры». Специализируюсь на выписке граждан по […]
  • Стоимость обучения на водительские права категории в Сколько денег и какие документы нужны, чтобы получить водительские права Эксперты рассказали, к чему надо быть готовым при поступлении в автошколу Чтобы получить водительские права, […]
  • Программа молодая семья в марий эл очередь Программа молодая семья в Йошкар Оле и Марий Эл в 2018 году Программа "Молодая семья" в Йошкар-Оле и Марий Эл работает с 2004 года. Первый этап программы осуществлялся в соответствии с […]
  • Ст 32 ук рф комментарий Статья 32. Понятие соучастия в преступлении СТ 32 УК РФ. Соучастием в преступлении признается умышленное совместное участие двух или более лиц в совершении умышленного […]
  • Дом под залог тюмень Дом под залог тюмень Наши клиенты приходят к нам снова и снова специально для наших для наших клиентов Оставьте заявку на сайте Наши специалисты могут подобрать для […]
  • Исковое заявление о возмещении морального вреда причиненного работодателем Какие сроки подачи заявления на возмещение морального вреда? дравствуйте, мне 2 года назад человек сломал челюсть, свою вину он признал, гражданский иск не был заявлен, могу ли я сейчас […]
admin

Обсуждение закрыто.