Ипотека статья гк

Ипотека статья гк

Закон Украины «Об ипотеке»

Закон об ипотеке в Украине регламентирует отношения ипотекодателя и ипотекодержателя, а также все сопутствующие вопросы. Законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины и состоит из Гражданского кодекса Украины, Хозяйственного кодекса Украины, Земельного кодекса Украины, настоящего Закона и иных нормативно-правовых актов, а также международных договоров Украины.

Содержание Закона Украины об ипотеке по разделам и статьям:

Раздел I. Общие положения

  • Статья 1. Определение терминов
  • Статья 2. Законодательство об ипотеке
  • Статья 3. Возникновение, применение и приоритет ипотеки
  • Статья 4. Государственная регистрация ипотеки
  • Статья 5. Предмет ипотеки
  • Статья 6. Условия передачи недвижимого имущества в ипотеку
  • Статья 7. Требования, которые обеспечиваются ипотекой
  • Статья 8. Страхование предмета ипотеки
  • Статья 9. Владение, пользование и распоряжение предметом ипотеки
  • Статья 10. Сохранности предмета ипотеки
  • Статья 11. Имущественный поручитель
  • Статья 12. Правовые последствия нарушения обязанностей ипотекодателя
  • Статья 13. Следующая ипотека
  • Статья 14. Особенности ипотеки объектов права государственной или коммунальной собственности
  • Статья 15. Особенности ипотеки земельных участков
  • Статья 16. Особенности ипотеки объектов незавершенного строительства
  • Статья 17. Основания прекращения ипотеки

Раздел II. Оформление ипотеки

  • Статья 18. Ипотечный договор
  • Статья 19. Внесение изменений и дополнений в ипотечный договор
  • Статья 20. Закладная
  • Статья 21. Форма и содержание закладной
  • Статья 22. Условия реализации прав и выполнения обязанностей, вытекающие из закладной

Раздел III. Переход прав по ипотечному договору и закладных

  • Статья 23. Последствия перехода права собственности на предмет ипотеки к третьему лицу
  • Статья 24. Уступка прав по ипотечному договору
  • Статья 25. Передача закладной
  • Статья 26. Правовые последствия передачи закладной
  • Статья 27. Возобновление прав по закладной

Раздел IV. Использование закладной для рефинансирования

  • Статья 28. Субъекты и способы рефинансирования
  • Статья 29. Продажа закладной с обязательством обратного выкупа
  • Статья 30. Залог закладной
  • Статья 31. Ипотечные ценные бумаги
  • Статья 32. Порядок рефинансирования

Раздел V. Удовлетворение требований ипотекодержателя за счет предмета ипотеки

  • Статья 33. Основания для обращения взыскания на предмет ипотеки
  • Статья 34. Передача предмета ипотеки в управление
  • Статья 35. Сообщение о нарушении основного обязательства и/или ипотечного договора
  • Статья 36. Внесудебное урегулирование
  • Статья 37. Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки
  • Статья 38. Право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки
  • Статья 39. Реализация предмета ипотеки по решению суда
  • Статья 40. Выселение жильцов
  • Статья 41. Реализация предмета ипотеки на публичных торгах
  • Статья 42. Последствия исполнения основного обязательства до момента реализации предмета ипотеки
  • Статья 43. Подготовка к проведению публичных торгов
  • Статья 44. Участие в открытых торгах
  • Статья 45. Порядок проведения публичных торгов
  • Статья 46. Порядок проведения расчетов за имущество, приобретенное на публичных торгах
  • Статья 47. Оформление результатов публичных торгов и распределение средств от реализации предмета ипотеки
  • Статья 48. Обжалование результатов открытых торгов
  • Статья 49. Права и обязанности ипотекодержателя в случае признания открытых торгов не состоявшимися
  • Статья 50. Прекращение прав и требований на предмет ипотеки после его реализации
  • Статья 51. Последствия изъятия (выкупа) предмета ипотеки для государственных или общественных нужд

Раздел VI. Заключительные положения

Полную версию ЗУ об ипотеке можно почитать здесь.

Комментарии юристов к закону по таким тематикам:

Ипотека статья гк

Статья 340. Имущество, на которое распространяются права залогодержателя

1. Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором.

На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором.

2. При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

4. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом.

5. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

6. Договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.

Комментарий к статье 340

1. Если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности. Залоговое право распространяется на любые плоды, а также на продукцию и доходы только в случаях, предусмотренных договором.

Иначе решен этот вопрос для такой специфической категории, как права требования и исключительные права, приобретенные в период ипотеки предприятия. Пункт 2. ст. 340 ГК устанавливает, что на такие плоды распространяется право залога, если только иное не предусмотрено договором (или законом).

2. Пункт 2 ст. 340 ГК противоречит нормам, включенным в гл. 6 ГК и посвященным общим положениям о видах объектов гражданских прав, в первую очередь ст. 132 ГК («Предприятие»). Названный пункт исходит из того, что могут существовать договоры ипотеки, объектом которых являются не только предприятия, но и иные имущественные комплексы. Однако в гл. 6 ГК не предусмотрено существование каких-либо «имущественных комплексов», кроме предприятия. Статья 132 ГК устанавливает: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности» (п. 1). «Имущественный комплекс» как таковой не является объектом гражданских прав и потому не может быть объектом договора ипотеки. Правда, разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающие использование их по общему назначению, признаются объектом прав и, следовательно, могут быть предметом договора залога. Но ГК рассматривает их как одну вещь, а именно сложную вещь (ст. 134 ГК), но не как «имущественный комплекс».

Ст. 69 Закона об ипотеке предусматривает, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Названная статья устраняет противоречие, указанное выше.

3. Пункт 3 ст. 340 ГК определяет, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, его соответствующей части. Данное правило нашло отражение в ст. 69 Закона об ипотеке с одним исключением, в соответствии с которым на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится сооружение, право залога не распространяется. И соответственно иное решение вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество, которое предусматривает, что лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

4. Пункт 4 комментируемой статьи установил, что при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное. В случае отсутствия такого условия предусмотрено сохранение права залогодателя на земельный участок в виде сервитута. Условия о сервитуте определяются соглашением сторон или судом. Данное правило нашло закрепление в п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке.

5. Пунктом 5 ст. 340 ГК установлен правовой режим земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, принадлежащие третьим лицам, в соответствии с которым при обращении взыскания и продажи с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

6. В пункте 6 ст. 340 ГК определяется исключительно важное положение для осуществления самых различных залоговых операций, прежде всего в рамках проектного финансирования. В этих случаях банк открывает кредит для осуществления нового строительства здания или сооружения, а в договоре залога предусматривается, что по мере их возведения части здания или сооружения становятся объектом залога, обеспечивающего возвращение кредита. Кроме того, это правило открывает возможность для производителей сельскохозяйственной продукции получить кредиты под будущий урожай.

Верховный Суд запретил банкам перерегистрировать на себя ипотеку

В войне с заемщиками банки используют один из эффективных способов — перерегистрация права собственности на предмет ипотеки с последующим контролем над таким имуществом, передает Mak-mel.

К сожалению, не все знают, что банки имеют право такое делать на основании положений договоров ипотеки, и очень сильно удивляются, когда заемщики или имущественные поручители получают исковое заявление об обращении взыскания на предмет ипотеки путем признания права собственности за ипотекодержателем.

Такие действия направлены на эффективное возвращение задолженности, возникшей с просрочкой оплаты кредита.

Рассмотрим один из способов обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотренный статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке», а именно: признание за кредитором права собственности на ипотечное имущество, ведь судебная практика по данному вопросу в последние годы была довольно противоречивой.

Итак, необходимо разобраться с методами, которые банк может использовать для обращения взыскания на предмет ипотеки. Так, статья 33 Закона Украины «Об ипотеке» указывает, что обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительного листа нотариуса или по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

При этом использование внесудебных способов регламентировано статьей 36 Закона Украины «Об ипотеке» (далее — Закон), а именно — они могут быть реализованы путем:

— предоставления права ипотекодержателю зарегистрировать на себя право собственности на предмет ипотеки в порядке, предусмотренном статьей 37 Закона;
— предоставления права ипотекодержателю продать предмет ипотеки от своего имени любому третьему лицу на основании договора купли-продажи в порядке, предусмотренном статьей 38 Закона.

Что же касается судебных способов, то они предусмотрены статьей 39 и 41 Закона, где указано, что реализация предмета ипотеки осуществляется путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, предусмотренной статьей 38 Закона, то есть предоставление ипотекодержателю права от своего имени продать предмет ипотеки любому третьему лицу.

То есть статья 38 Закона является комбинированной и может касаться как судебного, так и внесудебного способа обращения взыскания на предмет ипотеки. При этом обращение взыскания на предмет ипотеки на основании решения суда в порядке, указанном статьей 37 Закона (путем признания права собственности за ипотекодержателем), действующим Законом не предусмотрено.

Суть проблемы, связанной с данной статьей, заключается в том, что банки и другие финансовые учреждения массово подавали и подают исковые заявления об обращении взыскания на предмет ипотеки с требованиями о регистрации права собственности за ними, хотя такой способ и не предусмотрен законом. Судебная практика при этом оставалась очень неоднозначной. Более того, ситуация была ухудшена Верховным Судом Украины, который в своем постановлении №6-1219цс16 от 14 сентября 2016-го пришел к следующему выводу: «В соответствии с частью третьей статьи 33 Закона Украины «Об ипотеке» обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной записи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя».

Порядок реализации предмета ипотеки по решению суда урегулирован статьей 39 настоящего Закона, в которой предусмотрено, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечается, в частности, способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 этого Закона.

Возможность возникновения права собственности по решению суда ГК Украины предусматривает только в статьях 335 и 376 ГК Украины. Во всех остальных случаях право собственности приобретается по другим не запрещенным законом основаниям, в частности со сделок (часть первая статьи 328 ГК Украины).

Анализируя положения статей 33, 36, 37, 39 Закона Украины «Об ипотеке», 328, 335, 376, 392 ГК Украины, следует сделать вывод, что законодатель определил три способа защиты на удовлетворение требований кредитора, обеспеченные ипотекой путем обращения взыскания на предмет ипотеки: судебный (на основании решения суда) и два внесудебных способа защиты (на основании исполнительного листа нотариуса и согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя).

В свою очередь внесудебный способ защиты по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя или с соответствующей оговоркой в ?? ипотечном договоре реализуется путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки или предоставление права ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

При этом договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, предусматривающем передачу ипотекодержателю права собственности, является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество (часть первая статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке»).

В деле, которое пересматривается, судами установлено, что условия договора ответчица не выполняла, кредит не погашала, в связи с чем образовалась задолженность, а положениями ипотечного договора предусмотрено право ипотекодержателя удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки.

Хотя в рассматриваемом деле суд, принимая судебные решения об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на обремененное ипотекой имущество в счет исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, неправильно применил нормы статей 33, 36, 37, 39 Закона Украины «Об ипотеке», однако, установив вышеупомянутые фактические обстоятельства, суд правильно решил спор по существу, защитив нарушенные права кредитодателя по выполнению заемщиком денежных обязательств, обеспеченных ипотекой».

В дальнейшем Верховный Суд Украины неоднократно поддерживал вышеуказанную позицию, то есть указывал, что судами действительно были нарушены нормы материального права, ведь Законом не предусмотренного такого способа судебной защиты, однако в связи с тем, что права кредитора нарушены, то суды низших инстанций правильно делают, удовлетворяя исковые заявления, ведь нарушенное право подлежит защите.

В результате судебная практика по этому вопросу зашла в тупик. Руководствуясь указанным выводом, некоторые судьи отказывали в удовлетворении исковых требований на том основании, что законом не предусмотрена реализация статьи 37 Закона на основании решения суда, другие писали, что такой способ не указан, однако права нарушены и исковые требования нужно удовлетворять. И вот, вновь Верховный Суд в составе Большой Палаты поставил точку в данном вопросе. В своем постановлении от 21.03.2018 года по делу №760/14438/15-ц суд сделал следующие выводы: «Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в соответствии со статьями 36, 37 Закона Украины «Об ипотеке» является способом внесудебного урегулирования, который осуществляется по соглашению сторон без обращения в суд».

Оговорки в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя путем признания права собственности на предмет ипотеки — это исключительно внесудебный способ урегулирования спора, стороны устанавливают самостоятельно в договоре.

С учетом требований статей 328, 335, 392 ГК Украины в контексте статей 36, 37 Закона Украины «Об ипотеке» суды не наделены полномочиями обращать взыскание на предмет ипотеки путем признания права собственности на него за ипотекодержателем».

То есть Верховный Суд указал на невозможность судебного использования статьи 37 Закона и отметил, что такой способ может быть реализован финансовым учреждением только во внесудебном порядке на основании соответствующего предостережения об удовлетворении требований ипотекодержателя.

То есть, чтобы реализовать статью 37 Закона, ипотекодержателю необходимо в порядке, предусмотренном статьей 35 Закона, направить ипотекодателю требование об устранении нарушений основного обязательства (ипотечное сообщение), которое должно быть выполнено в течение 30 (тридцати) дней (по потребительским кредитам — 60 ( шестьдесят) дней) с момента получения. Затем с данным сообщением и соответствующей оговоркой в ?? договоре ипотеки кредитор может обратиться к нотариусу для перерегистрации права собственности. Только при наличии двух вышеупомянутых элементов нотариус может осуществить регистрацию права собственности по ипотекодержателем.

В итоге мы имеем ситуацию, когда у финансовых учреждений забрали один из эффективных способов обращения взыскания на предмет ипотеки, ведь реализация статьи 37 Закона во внесудебном порядке довольно сложный процесс на пути которого может встретиться большое количество преград: должник или имущественный поручитель не получили ипотечного сообщения; в реестре прав отсутствует запись о праве собственности; у ипотекодержателя отсутствуют оригиналы правоустанавливающих документов; на предмет ипотеки наложен арест не в интересах ипотекодержателя. Но с другой стороны правовое заключение Верховного Суда устранит огромную дыру в судебной практике, унифицирует ее и сделает следующие решения судов низших инстанций более предсказуемыми.

Взыскание ипотеки путем признания за банком права собственности на недвижимое имущество от Верховного Суда

Виктория Никитина,

Верховный Суд Украины пришел к выводу, что суды не должны рассматривать снятие обременения на спорное имущество в качестве основания для прекращения ипотеки и отождествлять эти понятия, поскольку обременение влечет за собой лишь ограничение права распоряжения имуществом.

Об этом идет речь в Постановлении Судебной палаты в гражданских делах ВСУ от 21 сентября 2016 года 6-1685цс16.

Так, по смыслу ст. 11 Закона «Об ипотеке» ипотекодатель (имущественный поручитель) несет ответственность перед ипотекодержателем за невыполнение должником основного обязательства в пределах стоимости предмета ипотеки.

Переход права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу регулируется ст. 23 Закона «Об ипотеке», которой предусмотрено, что в случае перехода права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в т.ч. в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества даже в том случае, если до его сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя, имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.

Основания прекращения ипотеки предусмотрены ст. 17 Закона «Об ипотеке», к которым, в частности, относятся: прекращение основного обязательства или окончание срока действия ипотечного договора; реализация предмета ипотеки; приобретение ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки; признание ипотечного договора недействительным; уничтожение (утрата переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил его.

В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 23 Закона «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» (в редакции, которая действовала на время спорных правоотношений), со дня принятия хозяйственным судом постановления о признании должника банкротом и открытия ликвидационной комиссии отменяется арест, наложенный на имущество должника, признанного банкротом, или другие обременения по распоряжению имуществом такого должника.

Соотношение указанных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что Закон «Об ипотеке» является специальным законом по урегулированию правоотношений по поводу ипотечного имущества, а положения ст. 17 Закона «Об ипотеке» содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки, аналогичный с закрепленным в ст. 593 ГК Украины.

Поэтому суды не должны рассматривать снятие обременения на спорное имущество в качестве основания для прекращения ипотеки и отождествлять эти понятия, поскольку обременение влечет за собой лишь ограничение права распоряжения имуществом.

Согласно ч. 1 ст. 37 Закона «Об ипотеке», основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям и предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности.

Порядок реализации предмета ипотеки по решению суда урегулирован ст. 39 настоящего Закона, которой предусмотрено, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечается, в частности, способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной ст. 38 этого Закона.

Возможность возникновения права собственности по решению суда ГК предусматривает только в статьях 335 и 376 ГК Украины. Во всех остальных случаях право собственности приобретается из других не запрещенных законом оснований, в частности, из сделок (ч. 1 ст. 328 ГК Украины).

Ст. 392 ГК Украины, в которой говорится о признании права собственности, не порождает, а подтверждает имеющееся у истца право собственности, приобретенное ранее на законных основаниях, в том случае, если ответчик не признает, отрицает или оспаривает имеющееся у истца право собственности, а также в случае потери истцом документа, удостоверяющего право собственности.

При этом договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности, является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 37 Закона «Об ипотеке»).

С полным текстом судебного решения можно ознакомиться по ссылке.

ВСУ против ВСУ: дело об ипотеке

12 октября 2016 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины при рассмотрении дела №6-504цс16 и решении вопроса об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции статей 23, 36-39 Закона Украины «Об ипотеке», отступила от собственных позиций, изложенных в постановлениях от 24 декабря 2014 года в деле №6-201цс14 и от 30 марта 2016 года в деле №6-1851цс15. Станет ли это решение окончательным?

Ранее Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины выносила по данному делу следующие постановления:

— №6-201цс14 (24.12.2014): «Поскольку на момент перехода права собственности на здания и сооружения на основании решения суда договор ипотеки был признан недействительным, а соответствующая запись была удалена из Реестра сведений об обременении имущества ипотекой, то статья 23 Закона Украины «Об ипотеке» к спорным правоотношениям не применяется».

— №6-1851цс15 (30.03.2016): «Судам следует установить наличие или отсутствие согласия ипотекодателя на внесудебный способ урегулирования вопроса об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а также осуществления исполнительной надписи нотариусом, в качестве правового основания для регистрации права собственности ипотекодержателя, если такие условия предусмотрены условиями договора ипотеки».

Однако 12 октября 2016 года ВСУ повторил свои правовые позиции, высказанные по делам № 6-2026цс16 и № 6-1219цс16, а именно:

1. Согласно статьи 23 Закона «Об ипотеке», в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.

То есть, ВСУ использовал механизм защиты прав ипотекодержателя путем переноса всех прав и обязанностей ипотекодателя на лицо, к которому перешло право собственности на имущество.

2. Согласно ч.3 статьи 33 Закона «Об ипотеке», обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или договора об удовлетворении требований ипотекодержателя. Порядок реализации предмета ипотеки по решению суда регулирует статья 39 Закона «Об ипотеке», которая предусматривает, что при удовлетворении судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечается способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 этого Закона.

Правовые основы ипотеки

В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об ипотеке», ипотекой считается вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя. При этом ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника, в порядке, установленном настоящим Законом. Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда.

Ч.5 статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке» оговаривает, что ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения этого обязательства или до окончания срока действия договора ипотеки. Окончание срока действия кредитного договора не освобождает стороны от исполнения обязательств (ч.4 статьи 631 ГК Украины).

Статьей 17 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрены основания прекращения ипотеки, в частности, в случае прекращения основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора или признания договора ипотеки недействительным.

Таким образом, если договор ипотеки не прекращен по определенным законом основаниям, то все права и обязанности, приобретенные сторонами по этой сделке, должны осуществляться беспрепятственно, и являются действующими до его полного выполнения. Положения статей 33, 36, 37, 39 Закона «Об ипотеке» и 328, 335, 376, 392 ГК законодательно определяют следующие 3 способа защиты удовлетворения требований кредитора, обеспеченных ипотекой путем обращение взыскания на предмет ипотеки:

1. Судебный — на основании решения суда:

а) путем проведения публичных торгов;

б) через процедуру продажи согласно ст. 38 ЗУ «Об ипотеке» (право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю).

а) на основании исполнительной надписи нотариуса;

б) по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

3. «Смешанный» — в рамках правовой позиции ВСУкраины от 14 сентября 2016 по делу №6-1219цс16.

В свою очередь, внесудебный способ защиты по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорке в ипотечном договоре реализуется путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки или предоставления права ипотекодержателю от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

ВАЖНО: договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности, является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество (часть первая статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке»).

Комментарий «Касьяненко и Партнеры»

«В данном деле ВСУ не только неоднократно менял свою позицию, но и неправильно применил нормы статей 36, 37, 38, 39 Закона Украины «Об ипотеке», принимая судебное решения об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на обремененное ипотекой имущество в счет исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (смешанный способ взимания), — комментирует управляющий партнер ЮК «Касьяненко и Партнеры» Дмитрий Касьяненко. — Таким образом, Верховный суд Украины оспорил сам себя и вынес решение, противоречащее буква закона, что может служить основанием для дальнейших споров и апелляций».

12 октября 2016 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины при рассмотрении дела №6-504цс16 и решении вопроса об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции статей 23, 36-39 Закона Украины «Об ипотеке», отступила от собственных позиций, изложенных в постановлениях от 24 декабря 2014 года в деле №6-201цс14 и от 30 марта 2016 года в деле №6-1851цс15. Станет ли это решение окончательным?

Ранее Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины выносила по данному делу следующие постановления:

— №6-201цс14 (24.12.2014): «Поскольку на момент перехода права собственности на здания и сооружения на основании решения суда договор ипотеки был признан недействительным, а соответствующая запись была удалена из Реестра сведений об обременении имущества ипотекой, то статья 23 Закона Украины «Об ипотеке» к спорным правоотношениям не применяется».

— №6-1851цс15 (30.03.2016): «Судам следует установить наличие или отсутствие согласия ипотекодателя на внесудебный способ урегулирования вопроса об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а также осуществления исполнительной надписи нотариусом, в качестве правового основания для регистрации права собственности ипотекодержателя, если такие условия предусмотрены условиями договора ипотеки».

Однако 12 октября 2016 года ВСУ повторил свои правовые позиции, высказанные по делам № 6-2026цс16 и № 6-1219цс16, а именно:

1. Согласно статьи 23 Закона «Об ипотеке», в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.

Таким образом, если залоговое имущество выбывает из собственности ипотекодателя, законодательством установлен механизм защиты прав ипотекодержателя путем переноса всех прав и обязанностей ипотекодателя на лицо, к которому перешло право собственности на имущество.

2. Согласно ч.3 статьи 33 Закона «Об ипотеке», обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Порядок реализации предмета ипотеки по решению суда регулирует статья 39 Закона «Об ипотеке», которая предусматривает, что при удовлетворении судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечается способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 этого Закона.

Возможность возникновения права собственности по решению суда ГК предусматривает только в статьях 335 и 376 ГК. Во всех остальных случаях право собственности приобретается из других не запрещенных законом оснований, в частности из сделок (часть первая статьи 328 ГК).

Правовые основы ипотеки

В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об ипотеке», ипотекой считается вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя. При этом ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника, в порядке, установленном настоящим Законом. Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда.

Ч.5 статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке» оговаривает, что ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения этого обязательства или до окончания срока действия договора ипотеки. Окончание срока действия кредитного договора не освобождает стороны от исполнения обязательств (ч.4 статьи 631 ГК Украины).

Статьей 17 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрены основания прекращения ипотеки, в частности, в случае прекращения основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора или признания договора ипотеки недействительным.

Таким образом, если договор ипотеки не прекращен по определенным законом основаниям, то все права и обязанности, приобретенные сторонами по этой сделке, должны осуществляться беспрепятственно, и являются действующими до его полного выполнения. Положения статей 33, 36, 37, 39 Закона «Об ипотеке» и 328, 335, 376, 392 ГК законодательно определяют следующие 3 способа защиты удовлетворения требований кредитора, обеспеченных ипотекой путем обращение взыскания на предмет ипотеки:

1. Судебный — на основании решения суда:

а) путем проведения публичных торгов;
б) через процедуру продажи согласно ст. 38 ЗУ «Об ипотеке» (право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю).

а) на основании исполнительной надписи нотариуса;
б) по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

3. «Смешанный» — в рамках правовой позиции ВСУкраины от 14 сентября 2016 по делу №6-1219цс16.

В свою очередь, внесудебный способ защиты по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорке в ипотечном договоре реализуется путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки или предоставления права ипотекодержателю от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

ВАЖНО: договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности, является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество (часть первая статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке»).

Спорное дело

В рассматриваемом деле суды установили, что основное обязательство должник не выполнил, а наличие и размер задолженности были подтверждены предоставленным расчетом задолженности. Кроме того, договор ипотеки не признавался недействительным, срок его действия не истек и договор был действительным на момент исключения из государственного реестра отягощений сведений об ипотеке, и является действующим на момент рассмотрения дела. Таким образом, основное обязательство по кредитному договору не прекратилось, а потому отсутствуют основания считать ипотеку прекращенной.

Согласно ч.1 статьи 4 Закона «Об ипотеке», обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством. Правовые, экономические и организационные основы проведения государственной регистрации и других прав, которые подлежат регистрации по настоящему Закону, и их обременений определены Законом Украины от 1 июля 2004 года №1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

В соответствии с ч.3 статьи 3 Закона № 1952-IV, права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. Аналогичные положения содержатся и в ч.2 статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки в соответствии с законом.

Кроме того, государственная регистрация ипотек регулировалась Временным порядком государственной регистрации ипотек, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 31 марта 2004 года №410 (утратил силу 1 января 2013) и Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украина от 17 октября 2013 №68 (утратил силу 1 января 2016).

В соответствии с чч. 1,2 статьи 26 Закона №1952-IV записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество вносятся на основании принятого решения о государственной регистрации прав и их обременений. В случае отмены на основании решения суда, в Государственный реестр прав вносится соответствующая запись. Пунктами 74, 75 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений предусмотрено, что решение суда об обременения прав на недвижимое имущество, которое вступило в законную силу, является документом, подтверждающим возникновение, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество. ВАЖНО: Если судебный акт отменен, то он не порождает никаких правовых последствий с момента его принятия.

При таких условиях, в случае отмены незаконного судебного решения, на основании которого из Государственного реестра ипотек исключена запись об обременении, запись подлежит восстановлению с момента ее первоначального совершения, то есть является действительной с момента совершения первичной записи в Государственном реестре ипотек.

Статьей 23 Закона Украины «Об ипотеке» определено, что в случае перехода права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя, а также все его права и обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.

По замыслу этой нормы, на лицо, к которому перешло право собственности на имущество, обремененное ипотекой, даже в случаях, когда до его сведения не была доведена информация об обременении имущества ипотекой, переходят все права и обязанности ипотекодателя.

Таким образом, в случае выбытия залогового имущества из собственности ипотекодателя, законодательством установлен механизм защиты прав ипотекодержателя путем переноса всех прав и обязанностей ипотекодателя на лицо, к которому перешло право собственности.
Аналогичная правовая позиция содержится в постановлениях ВСУ от 3.02.2016 г. по делу №6-2026цс16 и от 05.10.2016 г. по делу №6-1582цс16.

В ч.1 статьи 36 Закона «Об ипотеке» указано, что стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование осуществляется в соответствии с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, которая содержится в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен одновременно с ипотечным договором или в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Согласно положениям ч.3 указанной статьи, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям, может предусматривать:

— передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке»;
— право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 настоящего Закона.

Порядок реализации предмета ипотеки по решению суда урегулирован статьей 39 настоящего Закона, которой предусмотрено, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечается, в частности, способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 этого Закона.

Комментарий «Касьяненко и Партнеры»

«В рассматриваемом деле ВСУ неоднократно менял свою позицию, — комментирует управляющий партнер ЮК «Касьяненко и Партнеры» Дмитрий Касьяненко. — Принимая судебные решения об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на обремененное ипотекой имущество в счет исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (смешанный способ взимания), суд неправильно применил нормы статей 36, 37, 38, 39 Закона Украины «Об ипотеке». Таким образом, ».

Смотрите еще:

  • Статья 25 закона украины об отпусках Закон Украины "Об отпусках" Закон об отпусках устанавливает государственные гарантии права на отпуска, определяет условия, продолжительность и порядок предоставления их работникам для […]
  • План гражданский процесс с8 Готовые планы C8 по обществознанию Новый номер - 35. Общество 1) Роль семьи в жизни человека и общества2) Общественные отношения и их виды3) Общество как целостная система4) Формы […]
  • Фз о вв мвд рф ст 24 Федеральный закон от 6 февраля 1997 г. N 27-ФЗ "О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) (утратил силу) Федеральный закон от 6 […]
  • Мировой суд промышленного района г самары официальный сайт Мировой суд промышленного района г самары официальный сайт Промышленный районный суд г. Самары 1. Судебный участок №37 Самарской области 2. Судебный участок №38 Самарской […]
  • Понятие виды и система органов государственной власти рф СИСТЕМА ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ В РФ План: 1. Понятие государственных органов, их виды 2. Государственные органы в РФ (принципы, система, характеристика) - презентация Презентация […]
  • Купить дом в московской области на материнский капитал Купить дом в Подмосковье Всего 18 545 объявлений Всего 18 545 объявлений Продам дом, 100 м², 5 соток, 80 км за МКАД. 10 октября 230 Риелтор Пожаловаться Заметка Старт […]
  • Ленинский мировой суд в тюмени Ленинский мировой суд в тюмени БРАНТ Елена Яковлевна Помощник мирового судьи ИВАНОВА Лилия Николаевна Телефон: 8 (3452) 28-66-63 Секретарь судебного заседания КАРИМОВА Динара […]
  • Фз 2300-1 от 05052014 о защите прав потребителей Закон "О защите прав потребителей" Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I"О защите прав потребителей" С изменениями и дополнениями от: 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., […]
admin

Обсуждение закрыто.