Заключается договор долевого участия

Заключается договор долевого участия

Содержание статьи:

Закажите обратный звонок

Вопросы и ответы

Договор участия в долевом строительстве (уступка прав требований по этому договору) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, еще не построенная конкретная квартира закрепляется за будущим собственником и ее перепродажа (как это происходило на практике ранее) становится невозможной. Для того чтобы осуществлять такую регистрацию, в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дополнительно введена статья 25.1 «Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве», в которой, как следует из ее названия, определен порядок регистрации и перечень документов, необходимых для ее осуществления.

На основании п. 1, 2 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, п. 8, 9 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста России от 9 июня. N 82), п. 8 Приказа Минюста России N 184 для проведения государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве представляются:

1) заявление о государственной регистрации;

2) документ об уплате государственной пошлины (ее размер установлен ст. 333.33 НК РФ);

3) документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица, действовать от имени юридического лица;

4) документы, устанавливающие наличие права;

5) документ, удостоверяющий личность, представляемый физическим лицом, в том числе представителем юридического лица;

6) учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица, предъявляемые представителем юридического лица;

7) документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства;

8) разрешение на строительство;

9) проектная декларация;

10) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;

11) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Для государственной регистрации последующих договоров необходимо представить документы, перечисленные в семи вышеуказанных пунктах.

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве также представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, государственная регистрация договора защитит интересы участников долевого строительства и представляющих их интересы банков от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства. Следует иметь в виду, что требование о государственной регистрации распространяется только на договоры, заключенные после 1 апреля. (даты вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве).

Как заключить договор долевого участия и не остаться в дураках

Заключение договора долевого участия в строительстве

КАК ПОДГОТОВИТЬСЯ К ПОДПИСАНИЮ

Договор долевого участия: что это

Вопрос об оценке надежности застройщика был рассмотрен ранее. Теперь поговорим о договоре долевого участия в строительстве.

Договор участия в долевом строительстве — это договор между застройщиком и клиентом, по которому застройщик за счет клиента строит и передает ему квартиру.

“Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует вопросы долевого строительства

Договор заключается письменно, т.е. представляет собой письменный документ, подписанный застройщиком и клиентом.

Подписанный договор регистрируется в Росреестре. Это защитная мера — так одну и ту же квартиру застройщик не продаст дважды.

Клиент становится соинвестором строительства дома при покупке квартиры в новостройке. Это значит, что он (наравне с другими «дольщиками» и застройщиком) передает строительной компании деньги, чтобы профинансировать строительство квартиры.

ДДУ — на что обратить внимание

Перед подписанием договора участия в долевом строительстве тщательно изучите его условия. Для этого ознакомьтесь с проектом договора.

Проект договора предоставляет застройщик: в офисе в бумажном виде или на сайте в электронном.

Договор должен содержать следующие условия:

1. Описание квартиры

Включает в себя:

  • месторасположение (адрес, этаж, корпус, секция, номер, расположение на этаже, расположение на поэтажном плане и тд),
  • общую площадь,
  • количество комнат;
  • наличие лоджии,
  • планировку.

2. Срок передачи квартиры

Дата, не позднее которой дольщик получает ключи от квартиры. Срок определяется конкретной датой (число, месяц, год), либо временным интервалом от срока сдачи дома («не позднее 6 месяцев с даты сдачи дома в эксплуатацию», «в течение 30 календарных дней» и тд).

ВАЖНО: СРОК СДАЧИ ДОМА И СРОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ – ЭТО НЕ ОДНО И ТОЖЕ!

3. Стоимость квартиры

Цена указывается в договоре или приложении к нему. Договор определяет порядок внесения денег (в зависимости от формы оплаты), а также срок их внесения.

4. Гарантия на квартиру

Гарантийный срок на квартиру составляет не менее 5-ти лет, гарантия на отопительное оборудование, вентиляцию и трубопровод– не менее 3-х лет.

Обратите внимание, в договоре, помимо вышесказанного, указываются

  • информация о строительном адресе дома,
  • кадастровом номере земельного участка дома,
  • страховании застройщика,
  • данные клиента и
  • реквизиты строительной компании.

Если условия договора не ясны или смущают, обратитесь к застройщику за разъяснениями. А получив разъяснения еще раз изучите договор с независимым юристом. Подписывать договор нужно только после решения спорных моментов.

Подписание договора

Процесс подписания договора – простая процедура. Однако, важно то, кто подписывает договор от лица застройщика.

Договор подписывается генеральным директором строительной компании. Делает он это на основании Устава, другие документы ему не нужны.

Или договор подписывает другое лицо, которому директор выдал доверенность. В договоре это выглядит так:

Перед подписанием ознакомьтесь с содержанием доверенности. В ней прописывается право лица на подписание договоров участия в долевом строительстве от имени строительной компании. Ознакомьтесь с оригиналом доверенности и попросите для себя ее копию.

Нотариально заверять доверенность не нужно, для ее действительности достаточно подписи директора и печати компании. Копию доверенности также следует заверить подписью директора и печатью компании.

Дополнительные документы

Подготовьте пакет документов для заключения договора участия в долевом строительстве. Эти документы понадобятся при подписании договора, а также для его регистрации.

1. Покупка квартиры в новостройке для себя

Этот вариант для тех, кто не состоит в браке, тех, кто в разводе и оформляет квартиру только на себя и без кредита – понадобится только паспорт.

Если вы состоите в браке, но оформляете квартиру только на себя, кроме паспорта, вам понадобится нотариальное согласие супруга. Супруг оформляет его в нотариальной палате, предоставив паспорт и свидетельство о браке. Ваше присутствие не обязательно.

Если супруги заключили брачный договор, по которому согласие супруга не требуется, для заключения договора участия в долевом строительстве возьмите паспорт и брачный договор.

2. Покупка квартиры супругами

Этот вариант предполагает оформление квартиры в совместную собственность супругов. Для подписания договора понадобятся:

  • Паспорта супругов
  • Свидетельство о браке.

Если один из супругов не может присутствовать при подписании договора, оформите нотариальную доверенность на другого супруга. Копию доверенности оставьте застройщику.

Покупка квартиры в кредит с залогом потребует подготовки большего количества документов. Точный перечень документов зависит от банка, с которым заключается договор кредитования.

Список документов, которые точно понадобятся вам для покупки новостройки в ипотеку:

  • Анкета на выдачу кредита
  • Копии паспортов
  • Копия свидетельства о рождении (если есть дети)
  • Копия свидетельства о браке,
  • Копия трудовых книжек (заверяется работодателем)
  • Справка о доходах по форме 2-НДФЛ (бухгалтерия по месту работы)

ПЕРЕД ВИЗИТОМ К ЗАСТРОЙЩИКУ ПОЗВОНИТЕ ЕМУ И СВЕРЬТЕ, ВСЕ ЛИ ДОКУМЕНТЫ ВЫ ПОДГОТОВИЛИ!

Что такое договор долевого участия – разбираемся вместе

В последнее время рынок первичного жилья или новостроек переживает бурный рост. Многие фирмы, инвестиционные фонды, риэлтерские фирмы предлагают вложить деньги в жилье в строящемся доме. Приобретать жилье таким образов выходит заметно дешевле. Кроме того, есть и другие преимущества от покупки нового жилья.

Перспективы вырисовываются радужные, но вот она – ложка дегтя: такого рода инвестиции очень рискованны. Многие помнят выпуски новостей, касающиеся темы новостроек, где строительные фирмы банкротятся, строительство переходит в разряд долгостроев, двойная продажа квартир, мошенничество и т.д.

Для урегулирования рынка первичного жилья был принят федеративный закон ФЗ № 214, который защищает интересы вкладчиков (дольщиков), путем заключения договора долевого участия. Этот закон призван защищать дольщиков (физические и юридические лица, ИП, которые приобретают собственность для частных нужд), их права, имущество, вклады и интересы. Поэтому застройщики пытаются обойти этот закон, выдавая за ДДУ очень похожие виды договоров. Что такое договор долевого участия более подробно. Договор долевого участия (ДДУ) заключаются между двумя сторонами: застройщиком и дольщиком. Основная цель их заключения – привлечения заемных средств на осуществление строительства многоквартирного дома. Застройщик может заключать ДДУ если:

  • имеется разрешение на строительство (выдается комитетом архитектуры и строительства, подписанный председателем);
  • произошла публикация в соответствующих печатных органах или на официальном сайте;
  • государственная регистрация права собственности земельного участка, или его аренда, на котором будет проводиться стройка;
  • вышеперечисленные документы находятся в свободном доступе и предъявляются по требованию дольщика.

На основании этих документов застройщик заключает договоры, а со стороны дольщика из документов необходим только паспорт.

Договор долевого участия в строительстве заключается, как правило, в бумажном, в электронном (значительно реже) виде. Содержание договора у каждого застройщика содержание договоров разнятся (так как они довольно сильно разнятся условия и характеристики жилья) и не имеет четкой формы – пишется в вольном порядке. Но некоторые общие пункты должны быть прописаны в ДДУ.

1. Четкое определение, описание объекта.

Подлежащим объектом может выступать как общее, таки жилое, так и нежилое помещение, или общее имущество. Объект должен быть описан максимально подробно, согласно проектной документации: размеры, этаж, расположение и т.д. (описание лучше сделать максимально подробным во избежание недоразумений в дальнейшем), параметры которые будут после сдачи объекта в эксплуатацию.

2. Сроки завершения строительства и сдачи объекта.

В этом пункте нужно указывать конкретные сроки сдачи дольщику указанного объекта после сдачи в эксплуатацию. Например, объект должен быть сдан не позднее 20 апреля 2014 г. Так будет проще, если возникнет задержка в строительстве или другие спорные вопросы по срокам.

В договоре должна быть прописана стоимость объекта, порядок и срок погашения.

4. Гарантийные обязательства.

Этот пункт выступает гарантией того, что объект будет сдан в надлежащем виде, дальнейшие гарантийные обязательства во время его эксплуатации, а так же брак при строительстве. Стандартный срок для строительства составляет от пяти лет, а для инженерных сооружений – от трех лет. Меньшие сроки являются незаконными.

5. Ссылки на документацию.

6. Ответственность сторон.

После подписания, договор долевого участия подлежит регистрации в государственных органах (они проверяют документы застройщика и законность заключаемой сделки). Договор считается заключенным со дня его регистрации. Только после государственной регистрации начинают осуществляться денежные выплаты за строящееся жилье.

Для дольщика регистрация на право собственности объекта проходит после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию (при выполнении всех условий заключенного договора). Основание: ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи объекта долевого участия, или другой документ, свидетельствующий о передачи объекта.

Пространство для маневра

Некоторые не очень добросовестные застройщики могут под видом ДДУ заключать предварительные договоры долевого участия. Они отличаются тем, что не подлежат государственной регистрации и не попадают под действие закона. Иногда их заключают и порядочные застройщики, которые еще не успели собрать все необходимые документы или еще не дополучили разрешения. Так же в договоре могут быть прописаны другие обязательства, вместо обязательства передать в собственность по завершении строительства жилья, инвестиционные, финансирования деятельности оп строительству многоквартирного дома, уступки права требования и т.п., или не прописаны обязательные пункты. Такого типа договоры не попадают под юрисдикцию деятельности закона № 214 ФЗ и могут в судебном порядке признаться недействительными.

Оплата, переуступка и расторжение

Оплата по ДДУ осуществляется после его госрегистрации. В качестве гарантии финансовой состоятельности дольщика можно открыть аккредитованный счет, куда дольщик перечислит необходимую сумму после подписания ДДУ, а после его регистрации с аккредитованного счета перечисляют средства на счет застройщика. Для оплаты можно использовать наличные, кредитные (ипотека) средства, материнский капитал (в таком случае в качестве дольщиков выступают все члены семьи). Переуступка договора долевого участия возникает:

  • в случае невозможности осуществления дальнейших выплат дольщика;
  • при заключении ДДУ риэлтерской компанией и последующей ее перепродажей;
  • при дарении и т.д.

Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве?

Долевое участие в строительстве – весьма популярный и выгодный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья, надежно регулируемый законодательством. Однако при долевом участии в строительстве, как и в любой инвестиционной деятельности, есть свои риски, которые, впрочем, можно минимизировать, если грамотно и ответственно подойти к составлению договора между застройщиком и покупателем.

О долевом строительстве жилья

Безусловно, у долевого участия в строительстве есть ряд преимуществ для обеих сторон: застройщику не приходится брать кредиты и платить свои средства за их обслуживание, а покупатель имеет возможность по выгодной цене выбрать из множества имеющихся предложений долевого участия в строительстве наиболее оптимальный для себя вариант. Кроме того, если еще совсем недавно дольщики-граждане были практически бесправны при нарушении застройщиком договорных условий, то сегодня их защищает закон № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который, в частности, устанавливает требования к договору долевого участия (ст.4).

Риски долевого строительства многоквартирных домов и страхование от них

Неблагоприятное развитие событий при долевом участии в строительстве для покупателя все же имеется, причем не всегда виноват в этом застройщик. Существует несколько типичных ситуаций, с которыми может столкнуться дольщик:

  • умышленное неисполнение своих обязательств застройщиком: сбор денег под «псевдостроительство», продажа одного и того же «виртуального» объекта сразу нескольким участникам;
  • внешние факторы: негативные экономические и политические изменения в стране;
  • существенное отличие реальных размеров и качества готовой квартиры от обещанных.

Ограждая дольщиков от таких неприятных моментов, законодатель обязывает застройщиков страховать свою ответственность за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств (ст. 23.1 федерального закона «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ).

Кроме того, многих из этих ситуаций можно избежать, заключив с застройщиком составленный по всем правилам договор о долевом участии в строительстве жилья.

Зачем заключать именно договор долевого участия в строительстве и проводить его регистрацию?

Для этого есть несколько причин:

  • до передачи квартиры дольщику строящееся жилье находится у него в залоге, поэтому распорядиться им по своему усмотрению застройщик не сможет (п.1 ст.13 214-ФЗ);
  • с 01.01.2014г., в связи с вступлением в силу закона N 294-ФЗ от 30.12. 2012 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вводится дополнительная мера, защищающая покупателя – обязательное страхование ответственности застройщика или поручительство банка.
  • минимизирован риск продажи одной и той же квартиры нескольким лицам;
  • в случае нарушения договорных сроков передачи готового жилья покупатель вправе требовать от застройщика выплату неустойки – 1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости, указанной в договоре, за каждый день просрочки;
  • покупатель получает гарантию на приобретенное жилье — не менее 5-ти лет с даты его передачи;
  • дольщик в случае, если он передумал покупать квартиру, вправе уступить права требования по такому договору новому участнику.

Согласно п. 3 ст. 4 214-ФЗ, процедура регистрации договора участия в долевом строительстве обязательна, без ее проведения договор не может вступить в силу.

Документы, которые нужно изучить перед заключением сделки (разрешение на строительство, проектная декларация, образец договора)

Обратите внимание, что в соответствии с законодательными нормами застройщику для привлечения денежных средств дольщиков необходимо выполнить ряд действий, а именно:

  • получить разрешение на осуществление строительства;
  • опубликовать в СМИ, разместить в сети Интернет или представить в регистрационный орган так называемую проектную декларацию, содержащую сведения как о застройщике, так и о строительном объекте;
  • осуществить регистрацию права собственности (договора аренды) на землю, предназначенную для строительства.

Поэтому перед тем, как сделать выбор в пользу долевого участия в строительстве и решиться на заключение договора с застройщиком, попросите его показать вам разрешение на строительство, а также ознакомьтесь с проектной декларацией и, если она была опубликована, узнайте — где и когда. Застройщику разрешено не опубликовывать декларацию, если денежные средства привлекаются без рекламы, однако в таком случае он обязан предъявлять ее для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Если лицо, к которому обратился потенциальный покупатель квартиры, предлагает для подписания свой образец договора участия в долевом строительстве, его обязательно нужно изучить на соответствие требованиям закона.

Какие условия должны быть включены в договор о долевом участии в строительстве?

Изучив предварительную информацию и решив вступить в долевое участие в строительстве многоквартирного дома, вам необходимо обратить внимание на состав договора и его основные пункты. Законом не установлена единая форма данного документа, однако есть важные разделы, без которых такой договор будет считаться недействительным:

  1. Предельно конкретное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику;
  2. Цена договора, а также порядок и сроки внесения платежей;
  3. Срок передачи объекта;
  4. Сведения о гарантийном сроке на строительный объект;
  5. Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по данному договору.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным. Также законной признается только письменная форма этого документа.

Кроме обязательных пунктов, хорошо бы увидеть в договоре следующую информацию:

  • порядок корректировки цены договора в случае изменения площади объекта (лучше, если стоимость не будет подлежать изменению);
  • указание максимального количества раз сдачи жилья государственной комиссии;
  • сроки устранения недочетов, выявленных дольщиком при осмотре квартиры;
  • сведения о форме управления будущим домом;
  • срок, порядок и стоимость оформления объекта в собственность.

Обратите внимание на одну важную особенность договора долевого участия — он является типовым для всех дольщиков, а потому индивидуальные внесения изменений в него очень затруднительны.

Для чего используется предварительный договор долевого участия?

Довольно жесткие требования закона 214-ФЗ, предъявляемые к застройщикам, заставляют некоторых из них избегать заключения договора долевого участия, заменяя его похожей по названию формой — предварительным договором долевого участия в строительстве, который является по своей сути одной из наиболее рискованных сделок. Причем, несмотря на свою опасность для покупателя, таких договоров заключается не так уж и мало. Почему? В первую очередь потому, что на предварительном этапе цена за недвижимость минимальна.

Основной причиной, по которой застройщик предлагает заключить предварительный договор, является отсутствие у него разрешения на осуществление строительства. Решаясь на заключение такого договора, подумайте, разве есть какие-нибудь гарантии, что это разрешение дадут позже? В конечном итоге, погнавшись за низкой стоимостью жилья и приняв условия долевого участия в строительстве сомнительного характера, можно потерять значительно больше, нежели приобрести.

Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах

Полный справочник для участников долевого строительства.

Что такое ДДУ?

ДДУ, или договор долевого участия – это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме.

Какие гарантии дает ДДУ?

1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.

2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.

3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.

4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.

Чем отличается договор ДДУ от ЖСК

1. Договор с ЖСК, в отличие от ДДУ, не нужно регистрировать. С одной стороны, это значит, что вам не нужно собирать пакет документов, договариваться с застройщиком о дате регистрации, идти в Росреестр или МФЦ, тратить время на ожидание регистрации. С другой – без государственной регистрации есть риск двойных продаж вашей квартиры.

2. По договору с ЖСК цена на квартиру обычно ниже, чем по ДДУ. Однако схема ЖСК позволяет брать различные дополнительные сборы с членов кооператива. В итоге цена может быть даже выше той, что вы заплатили бы по ДДУ.

Что должно быть в ДДУ?

Обязательные пункты:

  1. Определение объекта строительства.
  2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
  3. Срок передачи помещения.
  4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
  5. Гарантийный срок объекта строительства.
  6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

Кто должен страховать ДДУ?

Застройщик. По закону об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) именно он страхует свою обязанность по передаче квартиры дольщику. Если строительная компания требует у вас деньги на страховку, она нарушает закон – средства дольщиков застройщик может тратить только на строительство дома.

Где регистрируют ДДУ?

ДДУ регистрируют в Росреестре (служба государственной регистрации, кадастра и картографии, она же Регистрационная палата) или через МФЦ.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

  1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
  2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
  3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
  5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
  6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

  1. дату представления документов;
  2. перечень представленных документов;
  3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
  4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

  1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
  2. расписка в получении документов.

Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.

Как проверить регистрацию ДДУ?

  1. Запросить у застройщика копию ДДУ со штампом регистрации.
  2. Если ДДУ еще не зарегистрирован, то расписку Росреестра о приеме вашего договора на регистрацию.
  3. Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра (заказ делается онлайн, выполняется до 5 рабочих дней и стоит от 150 рублей, в зависимости от количества нужных вам выписок).
  4. Заказать выписку из ЕГРП в Росреестре или МФЦ (понадобится паспорт, заявление на получение выписки (бланк), квитанция об оплате госпошлины).

В 3 и 4 случае вы получите информацию о всех дольщиках, которые зарегистрированы на конкретном земельном участке, где возводится дом. Ищите свои данные в этом списке.

Когда вносится первоначальный взнос при долевом строительстве?

Первый взнос по ДДУ вносится строго после государственной регистрации договора. Требование застройщика уплатить денежные средства до регистрации – это грубое нарушение 214-ФЗ!

Как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Расторгнуть ДДУ можно четырьмя способами:

  1. по инициативе участника долевого строительства;
  2. по инициативе застройщика;
  3. в судебном порядке;
  4. по соглашению сторон.

Во всех этих случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.

При расторжении ДДУ в одностороннем порядке (как дольщиком, так и застройщиком) ДДУ считается расторгнутым со дня отправки уведомления о расторжении.
Расторжение ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре.

Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.

Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

  1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
  2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
  3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
  4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
  5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
  6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
  7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
  8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
  9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
  10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?

Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:

  1. Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
  2. Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
  3. В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
  4. Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
  5. Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
  6. Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
  7. Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

ДДУ расторгается в суде, если:

  1. строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
  2. застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
  3. застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
  4. в других случаях, предусмотренных ДДУ.

В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.

К заявлению нужно приложить:

  • копию ДДУ;
  • доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
  • документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
  • расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
  • копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
  • судебного разбирательства;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
  • другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.

Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.

Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой в одностороннем порядке?

  1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
  2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
  3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
  4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
  5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
  6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
  7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
  8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
  9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
  10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
  11. Действия по ипотеке зависят от того, что указано в ипотечном договоре. Например, если в нем прописано, что после расторжения ДДУ нужно досрочно погасить кредит, полученные от застройщика деньги надо вернуть банку, чтобы полностью погасить ипотеку.
  12. Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения подается вместе с ксерокопией письменного уведомления. Госпошлина за это не взимается.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Вы можете требовать с застройщика неустойку, если:

  • застройщик пропустил сроки передачи квартиры,
  • вы расторгаете ДДУ,
  • застройщик вовремя не устраняет недостатки в квартире.

1. Размер неустойки

Если дольщик – юридическое лицо или предприниматель, то ежедневная неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка (на август 2016 года – 10,5%).
Если дольщик – физическое лицо, ежедневная неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.

2. Момент начисления неустойки

Неустойка, которую уплачивает застройщик при расторжении договора дольщиком, начисляется с момента, когда вы внесли деньги (все или часть).

Неустойка за просрочку передачи квартиры начисляется со следующего дня после даты передачи, указанной в ДДУ.

Неустойка за то, что застройщик вовремя не устранил недостатки, начисляется после того, как истек оговоренный застройщиком и дольщиком срок устранения.

Как оформить собственность по ДДУ

Прежде чем вы сможете оформить квартиру, которую приобрели по ДДУ, в свою собственность, застройщик должен:

  • получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
  • постановить дом на кадастровый учет,
  • провести обмеры дома.

Убедитесь, что застройщик произвел все эти действия.

Для регистрации вам понадобятся:

  1. Документ, подтверждающий личность,
  2. ДДУ,
  3. акт приема-передачи квартиры,
  4. квитанция об уплате госпошлины (200 рублей),
  5. закладная или кредитный договор (при покупке квартиры в ипотеку),
  6. заверенная у нотариуса доверенность (если процедуру регистрации выполняет доверенное лицо или только один из будущих собственников).

С пакетом этих документов нужно обратиться в орган Росреестра или МФЦ. Там вам выдадут расписку, в которой будет указана дата – когда прийти за свидетельством о регистрации (срок ожидания – около месяца).

Как продать квартиру по ДДУ?

Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.

Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.

Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие – от 1 до 5% от цены ДДУ.

Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.

Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.

Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.

Подробнее о переуступке читайте «Что такое переуступка ДДУ».

Цессия облагается налогом в 13% для граждан России и 30% – для граждан других государств.

Насколько выгодно долевое строительство?

Квартира, купленная на стадии строительства дома, стоит в среднем процентов на 30 дешевле, чем в готовой новостройке или на вторичном рынке. Хотя в последнее время эта разница в цене становится меньше – из-за экономической ситуации готовые квартиры несколько подешевели.

Долевое строительство дешевле покупки готового жилья по нескольким причинам.
Во-первых, застройщик фактически берет у дольщиков беспроцентный кредит на строительство дома – то есть ему не надо будет возвращать деньги с процентами.

Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.

В-третьих, пока дом не возведен, есть риск, что по каким-то причинам застройщик его так и не построит или построит позже обозначенного срока. За это компания тоже сбрасывает стоимость – для покупателя, который предпочтет рискнуть, но заплатить меньше.

Кто контролирует долевое строительство?

Как правило, долевое строительство контролируют соответствующие государственные органы. В Москве это Москомстройинвест (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). В Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области.

Госорган контролирует соблюдение закона № 214 и рассматривает жалобы, связанные с его нарушением, принимает меры и защищает права участников долевого строительства. Также он проверяет использование средств, которые застройщик получает от дольщиков, ежеквартальную отчетность строительных компаний и так далее.

Смотрите еще:

  • Женские консультации в калуге платные Женские консультации в калуге платные Женская консультация № 1 больницы № 5 на сегодняшний день является самым крупным лечебным учреждением г. Калуги в области акушерства и гинекологии. […]
  • Трудовой кодекс статья 81 пункт 14 § 8. Увольнение по инициативе работодателя по ст. 81 ТК Основания увольнения по инициативе работодателя, применяе­мые ко всем работникам, кем бы и где бы они ни работали.назы-ваются […]
  • П 7 ст 77 тк рф выплаты Компенсация при увольнении по п. 7ст. 77 ТК РФ Меня уведомили об изменении условий труда 30-го ноября. Директор вечерней школы говорит. что не в курсе,что в случае моего письменного отказа […]
  • Образец приказа об увольнении при сокращении численности Приказ об увольнении по сокращению штата (образец) Обновление: 9 октября 2017 г. Образец приказа об увольнении по сокращению штата Трудовым законодательством установлена строгая процедура […]
  • Ст 119 ск рф судебная практика Практика по спорам о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей Федеральные нормативные правовые акты: Семейный кодекс РФ - ст. 80 "Обязанности родителей по содержанию […]
  • Воинская часть дмитров Воинская часть дмитров Информация по в/ч 30616-3 141825Московская область, Дмитровский район, п/о Орудьево, п.Княжево,в/ч 32516, рота. Предыдущие домики 1 - 2 - 3 - 4 - 5 Телефон […]
  • Общество защиты прав потребителей ростов-на-дону горячая линия «Горячая линия» по защите прав потребителей начала работу на Дону Жители региона смогут получить консультации о способах защиты своих прав, а также узнать, как составить претензию при […]
  • Тищенко юрист Тищенко Кристина Александровна Юрист , 8 000 грн Возраст: 30 лет Город: Киев Контактная информация Соискатель указал телефон, адрес и эл. почту. Чтобы открыть контакты, войдите как […]
admin

Обсуждение закрыто.

Proudly powered by WordPress | Theme: Stacy by SpiceThemes