Штрафные санкции за нарушение условий договора купли-продажи недвижимости

Штрафные санкции за нарушение условий договора купли-продажи недвижимости

Содержание статьи:

В соответствии со ст. 421 ч.1 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В предварительном договоре стороны предусмотрели штрафные санкции в форме неустойки за отказ от заключения основного договора купли-продажи. Данное положение не противоречит требованиям закона.

Вместе с тем, суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. По мнению суда в данном случае, с учетом требований разумности и справедливости, в пользу истца подлежит взысканию штрафная санкция (неустойка) по предварительному договору в размере 10 000 рублей.

Ссылка ответчика на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора не может быть принята судом во внимание, поскольку федеральными законами для данной категории споров не установлен обязательный претензионный порядок.

В соответствии с ч.1 ст. 88, п. 5 ст. 94 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку требования истца подлежат удовлетворению частично, ответчик должен возместить расходы по оплате государственной пошлины, исходя из суммы удовлетворенных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194, 198, 199 ГПК РФ суд,-

Исковые требования Шмидт Е.А. удовлетворить частично.

Взыскать с Кузнецовой М.В. в пользу Шмидт Е.А. штрафные санкции (неустойку) по предварительному договору от 27 июля 2011 года в размере 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 400 руб. 00 коп., а всего взыскать 10400 десять тысяч четыреста) руб. 00 коп.

В остальной части исковых требований Шмидт Е.А. отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Бердский городской суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме, с подачей жалобы через мировой суд г.Бердска Новосибирской области.

Мировой судья 2 участка

Г.Бердска Новосибирской области (подпись) О.В.Лихницкая

Договор купли-продажи недвижимости: как себя защитить?

Очень часто за правовой помощью обращаются люди, которые пострадали от незаконных действий при сделках с недвижимостью, причем для предотвращения этих нарушений достаточно было бы простой юридической консультации до заключения договора, а для их исправления требуются годы судебных споров. И не факт, что, не смотря на победы в судах, деньги реально можно будет вернуть. Покупатель в таких договорах обычно несет большие риски, чем продавец. Как защититься от возможных проблем и мошенничества в сделках с недвижимостью расскажет Анастасия Москаленко, адвокат и партнер ЮФ «Москаленко и Партнеры».

Сначала поговорим о купле-продаже

Когда Вы остановили свой выбор на конкретном объекте, который собираетесь приобрести, прежде чем передавать какие-либо деньги (задаток, аванс и пр.), сначала покажите документы на недвижимость продавца и проект договора, который Вы собираетесь заключить, Вашему юристу (адвокату, нотариусу). В моей практике был случай, когда клиенту предлагали дать задаток за квартиру, право на которую к продавцу еще не перешло. Разумеется, что и продавать квартиру продавец не имел права. Но понять такие тонкости может только специалист в сфере права. Не рекомендую приобретать недвижимость, которая перепродавалась несколько раз за маленький срок времени.

Самые большие возможности для злоупотреблений при первичной продаже недвижимости в недостроенных объектах, когда некоторые договора не подлежат нотариальному удостоверению. Например, нередко покупателю предлагают корпоративные права компании-застройщика, которые со временем должны «превратиться» в выбранную ним квартиру. Закон такого механизма не предусматривает, и человек, в большинстве случаев, фактически отдает деньги за «пустышку». Компании-застройщики обычно навязывают покупателям своих нотариусов, но это не ограничивает покупателей в возможности предварительно проконсультироваться с другим нотариусом или адвокатом об условиях сделки, предложить включить в договор свои условия или изменить те, которые их не устраивают. Не бойтесь выставлять свои требования, ведь компания – застройщик заинтересована в сделке не меньше, чем Вы, и по результатам переговоров, скорее всего, пойдет на встречу. Покупая недвижимость в недостроенном здании, убедитесь, что продавец имеет всю необходимую документацию на земельный участок и объект незавершенного строительства, который он Вам продает.

Юридическая онлайн-консультация по Skype

Переход права собственности на «вторичную» недвижимость регистрирует нотариус, он же проверяет отсутствие ипотеки или другого обременения. Поэтому возможности для злоупотреблений в этой сфере уменьшились. Однако это не убережет Вас от потери аванса или задатка, переданного мошенникам по расписке.

Единственно верно заключать нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором и следует оговорить вопрос о задатке и других взаимных гарантиях. Предварительный договор должен предусматривать четкие, недвусмысленные условия и сроки исполнения обязательств каждой стороны.

Например, еще практический случай: по нотариально заверенному предварительному договору покупатель купил имущественные права на 10/100 недостроенного дома, который продавец обязался достроить, ввести в эксплуатацию и после этого заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Покупатель внес полную предоплату по очень заманчивой цене. Никаких сроков передачи покупателю построенной квартиры договор не предусматривал. Впоследствии на каждую не построенную квартиру оказалось по нескольку претендентов, а найти продавца и взыскать с него потерянные деньги покупатель так и не смог.

Почти каждый знает, что обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации подлежат договора купли-продажи, дарения или другого отчуждения недвижимости. Но это касается основных договоров. Когда люди дают задаток за понравившийся объект, каких только договоров они не заключают. Чаще всего пишут обычные долговые расписки. Само собой, о возврате задатка по расписке в двойном размере не может быть и речи. Есть недобросовестные риелторы, которые продают арендованные квартиры, или одну и ту же квартиру по нескольку раз, собирая авансы или задатки и никому их не возвращая. Никогда не оформляйте никакой передачи денег за недвижимость распиской.

Как составить исковое заявление о признании лица утратившим право пользования жильем

Но есть и случаи, когда пострадать может продавец. Например, популярна схема занижения в официальном договоре суммы продажи квартиры и частичный расчет наличными.

Однако если покупатель после заключения договора передаст продавцу только официально показанную часть денег, придется довольствоваться только ими. Ничего больше принудительно взыскать продавец уже не сможет.

Если же произойдет полный расчет, а через некоторое время покупатель захочет признать сделку недействительной, продавец также сможет вернуть только официально уплаченную сумму денег. Поэтому от таких схем я рекомендую воздержаться.

Еще хуже для продавца, когда предварительный договор был оформлен в виде договора займа (вариантом которого может быть та же долговая расписка). Если покупатель передумает приобретать недвижимость, продавец будет не только обязан вернуть ему задаток, но также и проценты, инфляционные затраты, а иногда и выплатить другие виды компенсаций.

Мораль: если Вы сами не владеете профессиональными знаниями в области торговли недвижимостью, до заключения сделки обратитесь к грамотному адвокату или нотариусу, которому Вы доверяете, и который поможет Вам проверить «юридическую чистоту» выбранного объекта и составить надежно защищающий Вас договор купли-продажи недвижимости. Или проанализировать и дополнить в Ваших интересах договор, составленный другой стороной, или нотариусом. И уж во всяком случае – предупредить Вас о возможных рисках и последствиях и отговорить заключать заведомо незаконную сделку. Как в случае с недвижимостью, так и при других «значительных» сделках рекомендую не жалеть денег на профессиональные юридические услуги. Оплатив консультацию, Вы не потеряете все деньги, уплаченные за офис или квартиру.

Не пропустите новые статьи. Подписывайтесь на рассылку!

Штрафы в договоре купли-продажи с рассрочкой

При составлении договора купли продажи с рассрочкой, могу ли я включить в него пункт со штрафом (в размере оставшейся задолженности по договору), если, к примеру, покупатель через 3-4 месяца перестал платить за товар и просить расторгнуть договор и вернуть товар продавцу

Ответы юристов (8)

Вправе. Даже если Вы этого не сделаете, такие полномочия предоставляют Вам ст.ст. 489, 488 Гражданского кодекса РФ (если Вы какими-либо способами не исключите в договоре их применение или не предусмотрите иное).

ГК РФ Статья 489. Оплата товара в рассрочку
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Есть вопрос к юристу?

ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит

1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, в договоре можно предусмотреть:

1. Право забрать у покупателя не оплаченный полностью товар, даже если оплачена более половины стоимости товара;

2. Взыскание неустойки в большем размере, нежели предусмотрено в ст.395 ГК РФ или если начисление неустойки (которая будет взыскана при нарушении сроков оплаты) будет осуществляться с даты передачи товара, а не с даты, когда должен быть осуществлен соответствующий платеж.

В принципе, можно и уже предусмотренное в законе (см. ответы выше) в договоре продублировать.

Кстати, а у Вас статус сторон каков (два предпринимателя или юридических лица, предприниматель и потребитель, два физических лица без статуса ИП)?

Уточнение клиента

физ лицо продает в рассрочку оборудование ООО

14 Ноября 2016, 16:08

Значит законодательство о защите прав потребителей не применяется. Для налогообложения сделки еще важно, применялось ли ранее оборудование при осуществлении предпринимательской деятельности и есть ли у физического лица статус ИП.

Предусмотрите также в договоре обязанность продавца письменно согласовывать с Вами любой переход права собственности на оборудование до его полной оплаты и предусмотрите серьезный штраф в случае реализации оборудования продавцом без такого согласования.

Уточнение клиента

Я как раз продавец, просто я не хочу в случае не оплаты или расторжения договора получить оборудование назад. А мне оно досталось за долги по зарплате на производстве более 3 лет назад

14 Ноября 2016, 16:22

Если Вы являетесь ИП, к Вашим отношениям применяется также ст.523 ГК РФ (дополнительные основания расторжения в одностороннем порядке).

То есть Вы оборудование в предпринимательской деятельности не использовали. Значит применим п.17.1 ст.217 НК РФ

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Предусмотренная в договоре неустойка (возможно чуть выше ключевой ставки, предполагаемой ст. 395 ГК РФ), начисляемой с даты передачи оборудования будет оптимально,, мне кажется.

Можно также утвердить график платежей и в случае просрочки определенной части средств на нее начислять повышенную неустойку с момента просрочки.

В одном из комментариев была описка, речь шла об обязанности покупателя дальнейшие сделки по распоряжению оборудованием согласовывать с вами (до момента полной оплаты).

Если покупатель крупное платежеспособное юридическое лицо, с дорогостоящим имуществом на балансе, вероятно серьезные обеспечительные меры можно не предусматривать (кроме неустойки). Но это на Ваше усмотрение.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Нарушение сроков договора купли-продажи

В договоре купле-продаже указан срок передачи квартиры в течении 7 календарных дней со дня регистрации в Росреестре.

Продавец сперва пропал на 5 дней ( деньги за квартиру не получил) теперь отодвигает срок передачи квартиры объясняя тем , что о регистрации узнал только что и за два дня съехать не успеет.

Что можно сделать в данной ситуации ?

Уточнение клиента

В договоре четко указано передача квартиры через семь дней со дня получения регистрации ( эти сроки мы специально обговаривали с продавцом и указывали в договоре)получении денег с ячейки при предъявлении акта приема-передачи и пустой формы 9.

22 Декабря 2015, 14:51

Ответы юристов (15)

Каким образом сформулирован пункт договора о передаче квартиры (дословно)? Какие последствия невыполнения обязательств согласованы в договоре? По возможности прикрепите договор без личных данных, чтобы Вам была оказана квалифицированная юридическая помощь.

Есть вопрос к юристу?

Учитывая, что переход права собственности уже произошел, Вы можете в принципе его выселять. А он в проданной квартире еще и зарегистрирован небось? Судя по тому как это все произошло.

Чтобы однозначно ответить на Ваш вопрос, нужна скан-копия договора купли-продажи.

Если в договоре четко указаны сроки передачи квартиры и порядок ее передачи (по акту), а вторая Ваша сторона по договору избегает контактов и прочее — то вам необходимо в их адрес направить соответствующее требование о необходимости надлежащим образом исполнить обязанности по передаче квартиры — указать при этом все ваши контакты и предложить назначить встречу, либо самим обозначить дату и время когда вы придете для приемки квартиры (придется ехать в указанное время на «авось»).

Письмо направляете заказным с описью вложения, а еще лучше направить такое требование телеграммой заказной.

Если в течение разумного срока после получения письма с вами не выдут на связь, то конечно придется подключать либо юриста, либо уже обращаться в суд с соответствующим иском.

Наталия, подписан ли передаточный акт к договору?

В силу ч.1 ст. 457 и ст. 314 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не определяет этот срок, то обязательство по передаче товара должно быть исполнено в разумный срок. Следует учитывать, что «разумный срок» является оценочным понятием и определяется исходя из тех обстоятельств, при которых обычный средний должник в обычных условиях выполняет свои обязательства перед кредитором.

Если продавец не исполняет обязательства по передаче недвижимости покупателю, то покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца на предусмотренных обязательством условиях.

Дополню, что просто взять и «выселить» — может быть чреватое последствиями, выселять нужно через суд — тогда это будет законно. Возможно, действительно, они не рассчитывали на быструю регистрацию, и поэтому тянут. В любом случае пишите им требование. Если есть необходимость — могу оказать вам услугу по грамотному составлению такого письма, либо же осуществить от вашего имени звонок продавце с целью конструктивной беседы.

Уточнение клиента

Регистрация длилась 2 месяца

22 Декабря 2015, 14:53

Не видя договор предлагаю следующие варианты:

1. После последнего дня указанного в договоре, например 25.12.2015, 26.12 подать в суд на принудительное выселение

2. Расторгать договор купли-продажи и требовать возврат денег+неустойку

3. Так как квартира уже считай ваша предложите ему взамен отсрочки платить посуточно, пока не съедет)

План предпочтительный: Либо съезжает, либо платит вам за каждый день своего пребывания в квартире посуточно. Я так понимаю вариант расторгнуть договор и требовать деньги+неустойку вас не устраивает?

Добрый день, Наталия!

Прежде всего нужно видеть условия договора. Если там есть условия о неустойке, штрафах, то можете их взыскать.

Сразу скажу, что неосновательное обогащение Вы с него взыскать не сможете

Судебная практика на эту тему:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-3997/10-С6 по делу N А07-9242/2009
«… Как установлено судами, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2006 общество «ОйлТрейдинг» приобрело у общества «Фирма „Заря“ нежилые помещения комбината бытового обслуживания общей площадью 1913,30 кв. м (1-й, 2-й этажи, цоколь), расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 149, а именно: на 1-ом этаже — помещения N 1, 3, 3а, 4, 5 — 9, 11 — 14, 16 — 26, 31 — 33, 33а, 34, 35, 35а, 36 — 43, 43а, 44, 44а, 45 — 50, 50а; на 2-ом этаже — помещения N 15а, 16 — 36, 42 — 47; на цокольном этаже — помещения N 1 — 7, 9 — 26, 16а, 17 — 19, 19а, 20 — 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2006 серии 04АА N 716502.
Поскольку помещения, отчужденные по договору от 09.11.2006, не были переданы в указанный срок, общество „ОйлТрейдинг“ обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование указанными помещениями без установленных законом или договором оснований и об обязании освободить занимаемые помещения. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать либо передачи ему этой вещи на предусмотренных договором условиях, либо возмещения причиненных убытков (п. 2 ст. 463 Гражданского кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения ст. 398, 463, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи.
С учетом этого суд апелляционной инстанции обоснованно признал неверными выводы суда первой инстанции о наличии неосновательного обогащения на стороне покупателя в связи с несвоевременной передачей помещений продавцом по договору купли-продажи. »

То есть Вы, согласно ГК РФ вправе требовать только передачи вещи и возмещения убытков. Убытки в данном случае необходимо будет документально доказать.

Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар 2. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса. Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь
В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как вариант, обратиться в полицию с заявлением, что принадлежущую Вам квартиру занимает другое лицо.

а он регистрацию получил? у вас регистрация по сроку когда должна была быть и когда фактически получена?

Уточнение клиента

Регистрация 16.12.2015, получили 17.12.2015 сообщить продавцу не могли т.к был отключен телефон,(агент искал и караулил у двери) продавец вышел на связь только сегодня 22.12.2015

22 Декабря 2015, 15:01

Здравствуйте, необходимо обратиться к положениям регулирующим данный вид правоотношений.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ:

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором,
обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В таком случае необходимо подать иск в суд с требованием обязать продавца передать квартиру, при том, что регистрация перехода прав на нее уже произошла.

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С. к М. об обязании передать недвижимое имущество, регистрации перехода права собственности,
у с т а н о в и л:
С. обратилась в суд с исковым заявлением к М., в котором просила обязать ответчика произвести передачу проданного по договору купли-продажи имущества – квартиры в Санкт-Петербурге, путем подписания передаточного акта, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности от М. к С.
В обоснование заявленных требований истец указывал, что года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры , стороны договора обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с целью государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, однако года ответчик уклонился от исполнения обязательств по государственной регистрации права путем подачи заявления о прекращении регистрационных действий в отношении вышеуказанного договора купли-продажи и выдаче ему предоставленных на регистрацию документов.
Истица и ее представитель в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал представленный ранее письменный отзыв на иск.
Представитель третьего лица — Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее — Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, ранее представил письменный отзыв на иск, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела судом установлено, что между М. и С. заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого М. продал С. Принадлежащую ему квартиру в Санкт-Петербурге; стороны оценили отчуждаемые доли в , которые уплачены продавцу до подписания договора.
стороны договора обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.
Письмом от регистрирующий орган уведомил сторон договора о приостановлении государственной регистрации сделки и права собственности, указав, что основанием для приостановления регистрационных действий послужило заявление М., содержащее просьбу прекратить регистрационного действия по договору купли-продажи и произвести выдачу представленных документов.
Управление Росреестра по Санкт-Петербургу ввиду отсутствия волеизъявления одной из сторон договора на совершение сделки и в связи с истечением срока регистрационных действий отказало в государственной регистрации на объект недвижимого имущества.
Из пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что основанием для подачи М. заявления о прекращении регистрационных действий послужило неполучение им от С. денежных средств по договору купли-продажи в размере , при этом на момент подачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации перехода права собственности М. был введен истцом в заблуждение.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Оценивая доводы ответчика и его представителя о неполучении указанных в п. 5 договора купли-продажи денежных средств в размере , суд приходит к выводу об их несостоятельности по причине их недоказанности относимыми и допустимыми доказательствами.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи заключен в требуемой форме, не оспорен, не расторгнут, денежные средства в размере стоимости квартиры переданы М. до подписания договора, а продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, доказательств обратному не представлено, истица вправе требовать вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в связи с чем суд полагает заявленные С. требования о государственной регистрации перехода права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2, 3 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
С. просит взыскать в свою пользу расходы по оплате услуг представителя в сумме

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации,
р е ш и л:
Исковые требования С. удовлетворить.
Обязать М. передать по акту приема-передачи квартиру в Санкт-Петербурге на основании договора купли-продажи.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Санкт-Петербурге, за С. на основании договора купли-продажи, заключенного между С. И М.
Взыскать с М. в пользу С. расходы по оплате государственной пошлины в размере , расходы по оформлению доверенности на представителя в размере , расходы по оплате услуг представителя в размере .

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

Так как конкретный срок в Договоре не прописан, то

Статья 314 ГК РФ Срок исполнения обязательства
1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Вывод: Предлагаю направить в, адрес покупателя письменную претензию в которой указать на необходимость регистрации. После получения претензии покупателем отсчитывайте 7 дней и можете обращаться в суд или расторгайте договор.

С уважением А.Э.С,

Очень хороший вариант предложен выше — предложить платить посуточно. Мне кажется за 2 месяца можно и нужно было освободить квартиру, или хотя бы максимально все подготовить к переезду.

Думаю, что расторгать договор вам нет надобности- пишите требование — давайте окончательный срок на передачу квартиры, а потом будет видно.

Регистрация 16.12.2015, получили 17.12.2015 сообщить продавцу не могли т.к был отключен телефон,(агент искал и караулил у двери) продавец вышел на связь только сегодня 22.12.2015
Наталия

Чтобы потом не было к вам претензий и обвинений, что якобы вы уклонялись от получения квартиры — пишите требование, где сообщите о том, что договор прошел регистрацию.

А в договоре предусмотрен порядок уведомления продавца о регистрации?

«Что можно сделать в данной ситуации ?»

Наталья, деньги, я полагаю в ячейке. Если Вам нужна Квартира, то скажу, что переход прав предусмотрен с момента государственной регистрации в росреестре. Сейчас Вы — Хозяин квартиры. Есть ли у Вас копии расписок в получении денег, на сделке Вы их составляи?

К чему, это? — К тому, что они являются приложением к договору аренды сейфа. К примеру, Ваш исчезнувший Продавец посетит депозитарий, произведет выемку ценностей, а оригиналы расписок «забудет» передать. Тогда Вы всегда подтвердите факт исполнения существенных условий Договора — Оплату. Для посещения ячейки Продавцу нужен ДКП с отметкой Росреестра о регистрации сделки + паспорт (+ еще некоторые документы, которые прописываются в доступ к ячейке — надо посмотреть Условия к договору аренды банковского сейфа). Если они у него будут, деньги он получит.

Вопрос физического освобождения решается Актом нового собственника, составляемом на месте в присутствии свидетелей (лучше Участкового), но это пока рано.

В настоящий момент, поскольку, связь с Продавцом имеется и он, скорее всего, находится в проданной квартире, Вы можете его навестить и на месте подписать Доп Соглашение на дату освобождения квартиры, передачи ключей. Во всяком случае с расписками Вы вопрос решите при посещении. Заодно, поинтересуйтесь в Банке на счет его выемки, а если срок аренды сейфа истекает, у Вас, как у Арендатора № 1 есть право посещения сейфа в течение одного дня, после истечения срока посещения Арендатором № 2 — Продавцом. Вам надо произвести обратную выемку, иначе, деньги «зависнут» до совместного посещения или Решения Суда и Согласия Управляющего Банком. А это, знаете ли не дешевый вопрос с точки зрения пролонгации (уже опечатанной службой Банка ячейки. Причем, ячейка опечатывается с одновременным вскрытием и проверкой ценностей, имейте ввиду) — Кто у Вас по Договору аренды сейфа оплачивает штраф и/или утерю Ключа от сейфа, Чьи деньги внесены в залог за утерю — скорее всего деньги того, кто может произвести обратную выемку, то есть Ваши?

И так Вам до истечения срока обратной выемки надо:

— навестить и на месте подписать Доп Соглашение на дату освобождения квартиры, передачи ключей, расписок и т.д

— решить на месте (в своей квартире) вопрос о возмещении расходов за утерю ключа, штрафы в свете истечения аренды сейфа, если этот вопрос не урегулирован договором аренды сейфа

— произвести регистрацию свою в указанной квартире, но только после решения вопроса с деньгами в Банке, а то Паспорт свой на регистрацию сдадите и… в Банк не попадете.

Задумываться о расторжении и возвращении Сторон в первоначальное положение пока не стоит. Думаю, это техничесий вопрос, это обычная рабочая ситуация. Но, если, что, то конечно, сразу на сайт, Мы здесь!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Конференция ЮрКлуба

Штраф по предварительному договору

-newbie- 23 Апр 2003

-Pastic- 23 Апр 2003

это я 23 Апр 2003

неустойка возникает в силу закона или договора.
Если неустойка возникает в силу договора, то такая договорная ответственность может применятся субсидиарно вместе с ответственностью предусмотренной законом.

p/s для newbie у меня аська бараднулась

-Yago- 23 Апр 2003

-Pastic- 23 Апр 2003

Тогда спрашивается: зачем законодатель прямо указал какую ответственность влечет уклонение?

И еще. Помнится, когда мы обсуждали вопрос о задатке по предварительному договору, многие указывали, что включение в предварительный договор любых обязанностей кроме обязанности заключить основной договор, противоречит п.1 ст. 429 ГК РФ?

-newbie- 23 Апр 2003

-Yago- 23 Апр 2003

это я 23 Апр 2003

Статья 422. Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В данном случае п. 5 ст. 429 не устанавливает правила типа не вбивайте в условия договора штрафы иначе край
На мой взгляд императивные нормы должны быть выражены прямо и непосредственно типа:

143. Железные дороги, грузоотправители, грузополучатели и пассажиры несут материальную ответственность по перевозкам на основании настоящего Устава.
Всякие предварительные соглашения железной дороги с грузоотправителями, грузополучателями или пассажирами, имеющие целью изменить или устранить ответственность, возложенную на железную дорогу, грузоотправителей, грузополучателей или пассажиров, считаются недействительными, и всякие отметки об этом в накладной, не предусмотренные настоящим Уставом или Правилами, не имеют силы.

-Guest- 29 Июл 2005

Jazzanova 29 Июл 2005

Olenenok 29 Июл 2005

включение в предварительный договор любых обязанностей кроме обязанности заключить основной договор, противоречит п.1 ст. 429 ГК РФ?

Может, и противоречит, но все предпочитают этого не замечать. Надо ведь какие-то реальные санкции в ПД прописать, кроме общеупотребительного «возмещения убытков»! Я обычно пишу по ст.395.

Jazzanova 29 Июл 2005

Может, и противоречит

врядли
правило свободы договора и возможности заключать смешанные договоры распространяется в равной степени и на предварительный договор

pm1986 26 Май 2010

Возможно ли взыскать неустойку, прописанную в предварительном договоре, если нарушены сроки заключения основного договора (но договор заключен)?

26 марта был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (с пятью собственниками, среди которых имеется несовершеннолетний 17 лет), договор прилагаю. В договоре прописана неустойка.
Продавцу направлено предложение (ценное письмо с описью вложения) заключить основной договор в срок, однако заключения не будет (по причине отсутствия у продавца необходимых документов). Предположим, что договор (основной) будет заключен в июне (по причине затягивания сроков продавцом), имеет ли покупатель право (или точнее, каковы его шансы) взыскать неустойку за более позднее заключение договора по сравнению с оговоренным в предварительном договоре сроком? Исковое заявление планируется подавать после подписания основного договора на то, количество дней, которое пройдет с момента даты, указанной в предварительном договоре до даты заключения основного договора.

Pastic 27 Май 2010

В договоре прописана неустойка.

pm1986 28 Май 2010

В договоре прописана неустойка.

За нарушение сроков: осовобождения квариты, получения документов из опеки и т.д. Вот пункт подписанного договора, касающегося неустойки:

4. Заключительные положения «Предварительного договора»

4.1. В случае нарушения одной из Сторон сроков заключения «Основного договора», предусмотренных п. 1.2. настоящего договора, нарушившая Сторона несёт ответственность в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки.
4.2. В случае нарушения «Продавцом» сроков освобождения квартиры, предусмотренных п. 2.11. настоящего договора, «Продавец» несёт ответственность в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки.

Фактически, мы отправили письмо (ценное с описью вложения) о том, что приглашам на заключение сделки в последний день действия данного догоовра (31 мая, это прописано в Предварительном договоре: 1.1. Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, далее по тексту именуемый — «Основной договор», условия которого стороны устанавливают в разделе 2 настоящего «Предварительного договора».
1.2. Стороны обязуются заключить «Основной договор» не позднее 01.06.2010 г.)
Однако по причине неполучения документов (никаких) по вине продавца (договор подписали более 2 месяцев назад и напоминали ему постоянно) посещение органов регистрации с целью заключения сделки становится бесполезным.

Но так как он мотает нам нервы уже с января месяца (это лирика, я понимаю), хочется его законно «проучить», даже если сделка будет заключена: взыскать неустойку за нарушение сроков сделки.

И еще один вопрос: можно ли в договоре купли-продажи написать, что ключи от квартиры передаются в момент подписания договора в органах регистрации? А освобождение квартиры «от всех проживающих в ней лиц и вещей» осудествляется до подписания договора?

Pastic 28 Май 2010

Думаю, неустойку можно взыскать, но суд ее безбожно зарежет по ст. 333 ГК РФ. У меня, в свое время, требовали аналогичную неустойку (были непредставлены все документы, сделка не состоялась, цена сделки была 5 миллионов, неустойка — 200 тысяч), так суд снизил ее до 10 тысяч

И еще один вопрос: можно ли в договоре купли-продажи написать, что ключи от квартиры передаются в момент подписания договора в органах регистрации? А освобождение квартиры «от всех проживающих в ней лиц и вещей» осудествляется до подписания договора?

Gihon 07 Сен 2011

Добрый день!
Хочу как продавец заключить ПД и включить в него обязанность Покупателя уплатить штраф в случае нарушения условий ПД, либо его расторжения по инициативе Покупателя.

Перечитал много информации по этой теме и практики в том числе. Смысл в том, что в ПД не должно быть признаков аванса либо задатка, а вот способы обеспечения обязательств типа неустойки, залога, и т.п. вполне могут быть. Поэтому хочу в ПД указать:
«4.2. Для обеспечения взятых на себя Покупателем обязательств по Договору, Покупатель в момент подписания Договора передал Продавцу, а Продавец принял деньги в сумме 100000 (сто тысяч) российских рублей, в качестве гарантийного взноса, на основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ (именуемых далее – Гарантийный взнос). В случае неисполнения, или ненадлежащего исполнения Покупателем любого из обязательств по Договору, в том числе в случае просрочки исполнения его условий, указания недействительных (недостоверных) сведений в Договоре, повлёкших его недействительность (ничтожность), Покупатель обязан уплатить Продавцу единовременный штраф в размере Гарантийного взноса. При этом Продавец в одностороннем порядке, без согласования с Покупателем вправе произвести зачет Гарантийного взноса в счёт исполнения указанной обязанности Покупателя по уплате штрафа и на основании статьи 410 Гражданского кодекса РФ приобретает право собственности на полученные таким образом деньги.
4.3. В случае надлежащего исполнении Покупателем обязательств по Договору, Продавец возвращает Покупателю указанный Гарантийный взнос в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, подтверждающих государственную регистрацию Основного договора и перехода права собственности на Недвижимость по Основному договору.».

Для того, чтобы суд не посчитал это авансом, в этом предв.договоре содержится обязательство возвратить гарантийный взнос, а не зачесть его в качестве платежа по ОД. Если указать, что при заключении ОД зачесть гарантийный взнос в сумму платежа по ОД (как пишут некоторые), то суд может посчитать эту сумму авансом со всеми вытекающими (т.е. обяжет его возвратить покупателю, как неосновательное обогащение).
У меня вопрос в том, что в 429 статье ГК написано «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются». Вот я и не могу понять: все прекращаются, или только обязательство заключить ОД. Если все, то прекращается обязательство уплаты штрафа что-ли? вроде так быть не должно по-логике. По логике должно прекращаться только обязательство заключить ОД. Может неконкретно в этой статье прописано, или как?

Смотрите еще:

  • Ст 144 ч 2 упк рф Статья 144. Порядок рассмотрения сообщения о преступлении 1. Дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа обязаны принять, проверить сообщение о любом […]
  • В пользу третьих лиц ук рф Статья 159. Мошенничество 1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, — наказывается штрафом в […]
  • Преимущества сдачи квартиры Преимущества аренды квартир без посредников Если вы решите снять жилье в аренду, то в первую очередь возникает вопрос – аренда через агентство недвижимости или без посредников. Без […]
  • Вынесение определения гпк Статья 226 ГПК РФ. Частные определения суда Новая редакция Ст. 226 ГПК РФ 1. При выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в […]
  • Уголовный кодекс ст 273 Уголовный процессуальный кодекс Украины Статья 273. Средства, используемые при проведении негласных следственных (розыскных) действий 1. По решению руководителя органа досудебного […]
  • Ст 453 ск рф Статья 453. Направление запроса о правовой помощи 1. При необходимости производства на территории иностранного государства допроса, осмотра, выемки, обыска, судебной экспертизы или иных […]
  • Потеряли водительские права в армии Потерял водительское удостоверение: как восстановить утерянные права? Замена водительских прав по причине их утери – это стандартная процедура, проводимая в приемном пункте дорожной […]
  • Договор компенсации затрат на электроэнергию образец Как составляется договор на возмещение затрат по электроэнергии арендодателю Такой договор обычно составляют собственники и арендаторы. Он необходим для того, чтобы одна сторона получила […]
admin

Обсуждение закрыто.

Proudly powered by WordPress | Theme: Stacy by SpiceThemes