Земельное право зонирование земель

Земельное право зонирование земель

Земельное Право

градостроительное зонирование. Градостроительное зонирование осуществляется путем принятия и реализации правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3) определенных Градостроительным кодексом РФ территориальных зон;

4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

5) планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;

6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться зоны:

1) застройки индивидуальными жилыми домами;

2) застройки малоэтажными жилыми домами;

3) застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) застройки многоэтажными жилыми домами;

5) жилой застройки иных видов.

3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий — Земельное право (Меденцов А.С.)

В состав земель населенных пунктов входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

  1. жилым;
  2. общественно-деловым;
  3. производственным;
  4. инженерных и транспортных инфраструктур;
  5. рекреационным;
  6. сельскохозяйственного использования;
  7. специального назначения;
  8. военных объектов;
  9. иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными и иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного транспорта, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, эстетическое и иное особо ценное значение.

Участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах – земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения.

Участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Пригородные зоны. В состав таких зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

uristinfo.net

Уяснение понятия «правовой режим земель» является необходимым для выявления сути земельного права как регу­лятора земельных отношений, поскольку именно через дан­ное понятие отражается особый характер регулирования об­щественных отношений, возникающих по поводу земли.

В науке земельного права под правовым режимом земель понимается совокупность правовых норм, определяющих сущ­ность и состав элементов этого понятия: права собственности на землю, прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, управления в сфере охраны и использова­ния земель, правовой охраны земель, а также мер юридической ответственности за земельные правонарушения 1 .

В практическом смысле правовой режим земель можно определить как установленный в законодательстве порядок их охраны и использования.

Понятие «правового режима земель» применимо как ко всем землям Российской Федерации (общий правовой режим земель), для отдельных категорий и видов земель (особый пра­вовой режим) и для конкретных, индивидуально определен­ных земельных участков.

Объектом общего правового режима являются все земли Российской Федерации и он означает определенный режим законности и правопорядка, т.е. земельный правопорядок 2 . Например, согласно первому принципу земельного законода­тельства, закрепленному в ст. 1 (п. 1) Земельного кодекса РФ, все земли, вне зависимости от целевого предназначения, фор­мы собственности, вида разрешенного использования, ведом­ственной принадлежности рассматриваются как основа жизни и деятельности человека, природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, природный ресурс, и одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. Данный принцип нашел развитие в ст. 12 ЗК РФ, в соответствии с которой ис­пользование земель должно осуществляться способами, обес­печивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Объектом особого правового режима являются земли опре­деленной категории или вида земель: земли сельскохозяйст­венного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, обороны, безопасности и иного назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Деление земель по целевому назначению на категории является принципом земельного законодательства (пп. 8, п. 1, ст. 1 ЗК РФ), означающим, что правовой режим земель опре­деляется исходя из их принадлежности к той или иной кате­гории и разрешенного использования в соответствии с зони­рованием территорий и требованиями законодательства. Аналогичная норма содержится в ст. 7 (п. 2) ЗК РФ, согласно которой правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавли­ваются федеральными законами и требованиями специаль­ных федеральных законов.

Понятие «правовой режим земель определенной катего­рии» дает возможность определить порядок охраны и использо­вания конкретной категории земель, возможность использования земель на основании различных титулов (постоянное (бессроч­ное) пользование, безвозмездное временное пользование, аренда и др.), особенности осуществления различных управленческих функций в отношении соответствующей категории земель и т.д. 1

Необходимо отметить, что 21 декабря 2004 года Государ­ственной Думой принят Федеральный закон № 172-ФЗ «О пе­реводе земель или земельных участков из одной категории в другую», регулирующий отношения, возникающие в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких зе­мель из одной категории в другую.

Средством уточнения и детализации правового режима определенной категории земель служит зонирование терри­тории (территориальное зонирование), предусмотренное зе­мельным и градостроительным законодательством РФ. Зони­рование территорий в России представляет собой дополни­тельный по отношению к подразделению земель на категории способ регулирования использования земель, как правило, в пределах отдельных категорий.

В соответствии со ст. 83 (п. 2) Земельного кодекса РФ, поря­док использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в преде­лах его административных границ делится на территориальные зоны, причем документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного само­управления (правилами землепользования и застройки).

Статья 85 Земельного кодекса РФ определяет, что в со­став земель поселений в соответствии с градостроительными регламентами могут входить следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; ин­женерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назна­чения; военных объектов; иные территориальные зоны.

Ныне утративший силу Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. (ст. 1) определял территориальное зонирова­ние как деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определе­нием видов градостроительного использования установлен­ных зон и ограничений на их использование. Действующий Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ вместо понятия «территориальное зонирование» использует термин «градостроительное зонирование», означающий зо­нирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градо­строительных регламентов. Под территориальными зонами понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градострои­тельные регламенты.

Зонирование как метод регулирования использования земель впервые был применен в США. В начале двадцатого столетия в нескольких городах были приняты ордонансы (решения) муниципалитетов, ограничивающие высоту со­оружаемых зданий для обеспечения охраны здоровья и безо­пасности населения. Ордонансы по зонированию, как прави­ло, определяют цели использования определенных земель, типы и размер сооружений, которые могут быть построены в этих районах, а также порядок их размещения. Применитель­но к жилым зданиям нередко устанавливаются требования, касающиеся минимального размера земельных участков, вы­соты этажей зданий. Специальные зоны с особыми требова­ниями к сооружениям устанавливаются для аэропортов, зон исторической застройки.

Зонирование применяется также в отношении земель особо охраняемых природных территорий, например нацио­нальных природных парков. В соответствии со ст. 15 Феде­рального закона от 14.03.95 г. № 33-ФЗ (в ред. от 22.08.04 г.), на территориях национальных парков устанавливается диффе­ренцированный режим особой охраны с учетом их природ­ных, историко-культурных и иных особенностей. На их тер­риториях могут быть выделены различные функциональные зоны, в том числе: заповедная, особо охраняемая, познаватель­ного туризма, рекреационная, охраны историко-культурных объектов, обслуживания посетителей и др.

Выделяют также экологическое зонирование, которое предусмотрено Федеральным законом от 01.05.99 г. № 94-ФЗ (в ред. от 22.08.04 г.) «Об охране озера Байкал».

Элементом понятия «правовой режим земель» является и разрешенное использование земельного участка, однако оно применимо для тех категорий земель, в отношении которых осуществляется территориальное зонирование 1 . В действую­щем законодательстве не дается определения понятия «раз­решенное использование». В то же время, оно крайне важно для лица, непосредственного использующего земельный уча­сток. Когда на основании территориального зонирования оп­ределены виды разрешенного использования, то лицо, ипользующее земельный участок, вправе выбрать любой вид разрешенного использования без каких-либо дополнитель­ный разрешений и согласований.

В науке земельного права выделяют «смешанный зе­мельно-правовой режим» 1 . Это обусловлено тем, что земли одного целевого назначения могут находиться в составе зе­мель другого назначения. Так, в состав земель поселений мо­гут входить земельные участки иного целевого назначения, например — сельскохозяйственного использования.

Контрольные вопросы

1. Дайте определение земельного правоотношения.

2. Как классифицируются земельные правоотношения в зависимости от содержания правоотношения?

3. Назовите субъектов земельных правоотношений.

4. Что является непосредственным объектом земельных правоотношений?

5. Что понимают под правовым режимом земель?

ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ

Энциклопедия юриста . 2005 .

Смотреть что такое «ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ» в других словарях:

Зонирование территорий — отнесение в соответствии с градостроительным регламентом земельных участков, входящих в состав земель населенных пунктов, к территориальным зонам; документы З.т. утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления… … Экологическое право России: словарь юридических терминов

Градостроительное зонирование — На схеме зонирования Генерального плана города Скопье различные городские зоны отмечены разным цветом … Википедия

Территориально-экономическое зонирование г. Москвы — зонирование территории г. Москвы с учетом ее градостроительной ценности, используемое для дифференцированного установления ставок земельных платежей, а также укрупненного представления результатов кадастровой оценки земель. Результатом… … Официальная терминология

Государственная кадастровая оценка земель — оценка всех категорий земель на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законом; Г.к.о. проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации … Экологическое право России: словарь юридических терминов

Категории земель — единица классификации состава земель РФ (земельного фонда) в зависимости от целевого назначения земель; различают семь К.з.: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,… … Экологическое право России: словарь юридических терминов

Земельный кодекс Украины — Эта статья должна быть полностью переписана. На странице обсуждения могут быть пояснения. Земельный кодекс Украины (ЗКУ) кодифицированный нормативно правовой акт, являющийся основным источн … Википедия

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ — (англ. land appraisal) – процедура определения полезных свойств земельных участков различного назначения и вида использования в физическом или денежном выражении. До 1991 была широко распространена оценка физико химич. свойств земли… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

СНиП 11-04-2003: Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации — Терминология СНиП 11 04 2003: Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации: 6. На генеральном плане застройки показываются все сохраняемые, реконструируемые и проектируемые здания и… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Постановление 77-ПП: Среднесрочная программа комплексного развития территорий города Москвы, находящихся в зоне действия электроподстанций и воздушных линий электропередачи на 2009-2011 гг. — Терминология Постановление 77 ПП: Среднесрочная программа комплексного развития территорий города Москвы, находящихся в зоне действия электроподстанций и воздушных линий электропередачи на 2009 2011 гг.: 19. Виды документации по планировке… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Тверь — У этого термина существуют и другие значения, см. Тверь (значения). Город Тверь … Википедия

Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

Состав земель населенных пунктов и их правовой режим определяются посредством проведения градостроительного зонирования территории населенного пункта.

Градостроительное зонирование представляет собой территориальную организацию муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Соответственно, порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

К территориальным зонам относятся зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. В ст. 85 ЗК РФ определен не только примерный состав земель населенных пунктов, но и виды использования конкретных территориальных зон.

В основе критериев выделения территориальной зоны выступает особый правовой режим использования земельных участков в ее границах. С учетом перечисленных в ст. 85 ЗК РФ видов территориальных зон осуществляется планировка, застройка и использование земельных ресурсов населенных пунктов.

Правовой режим территориальных зон аналогичен правовому режиму различных категорий земель (кроме земель запаса). Вместе с тем они имеют общее функциональное назначение – обеспечение устойчивого развития населенного пункта.

В соответствии с ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Статья 85 ЗК РФ устанавливает примерный перечень видов территориальных зон, которые могут предусматриваться правилами землепользования и застройки и включаться в состав земель конкретного населенного пункта:

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иные территориальные зоны.

Дополняет и детализирует состав земель населенных пунктов ГрК РФ в ст. 35.

В результате градостроительного зонирования, помимо перечисленных в земельном и градостроительном законах, в зависимости от местных условий органами местного самоуправления могут выделяться и иные виды территориальных зон. В состав перечисленных зон могут включаться также зоны конкретного использования.

Так, в состав жилых зон могут включаться земли, занятые индивидуальными жилыми домами, малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами, застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта (если не требуется установление санитарно-защитных зон и их деятельность не вызывает вредного воздействия на окружающую среду), гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться земли делового, общественного и коммерческого назначения, размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности, общественно-деловые зоны иных видов согласно градостроительным регламентам. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В ЗК РФ сохранены производственные зоны, зоны инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные зоны.

В зону сельскохозяйственного использования включаются земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, которые используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Территории общего пользования в населенных пунктах предназначены для удовлетворения общественных интересов населенных пунктов.

В п. 1 ст. 85 ЗК РФ в перечне территориальных зон обозначена зона специального назначения, однако правовой режим ее земель отсутствует. Дополняет пробел ст. 35 ГрК РФ, в которой указано, что в состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Органы местного самоуправления осуществляют использование, охрану, защиту и воспроизводство лесов, расположенных в границах городских и сельских населенных пунктов, в соответствии с законодательством РФ [1] (за исключением городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Использование, охрана и воспроизводство лесов, расположенных в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, осуществляются с учетом особенностей организации местного самоуправления, установленных федеральным законом.

В соответствии с ч. 5 ст. 2 Закона о переводе земель для создания особо охраняемых природных территорий исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением границ населенных пунктов.

В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге полномочия органов местного самоуправления внутригородских муниципальных образований по установлению категорий особо охраняемых природных территорий определяются законами субъектов РФ – городов федерального значения (ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»).

К зонам с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее – объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ. Границы территорий объектов культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94–100 ЗК РФ.

Кроме того, органами местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Территориальные зоны устанавливаются в правилах землепользования и застройки муниципальных образований, которые, в свою очередь, должны соответствовать требованиям технических регламентов, генеральным планам, схемам территориального планирования.

Правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты индивидуально для каждой территориальной зоны, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

  • [1] См.: п. 19 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Φ3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Состав земель населенных пунктов. Зонирование территории населенных пунктов

В последние годы в странах — участницах Европейского Союза идет активная ревизия региональной политики, направленная одновременно на снижение социально-экономических диспропорций внутри стран и увеличение степени интегрированности их друг с другом.

В субъектах РФ официальным документом стратегического развития является схема территориального планирования территории, разработанная с учетом Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г.

Территориальное планирование и градостроительное зонирование направлено на устойчивое развитие территории РФ, при котором должны обеспечиваться благоприятные условия жизнедеятельности населения, рациональное использование природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (ст. 2 ГсК РФ).

Пунктом 26 ч. 1 ст. 16 Закона о местном самоуправлении, ч. 3 ст. 8 ГсК РФ к числу вопросов местного значения городского округа отнесено в том числе утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, утвержденным в составе правил землепользования и застройки.

В соответствии с ч. 1—5 ст. 37 ГсК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования;В условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Исходя из положений п. 2 ст. 7 ЗК РФ, любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается правообладателем самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка не является основанием прекращения прав на земельный участок, а является изменением правового режима земельного участка. В постановлении от 7 июля 2006 г. ФАС Московского округа установил, что распоряжение исполнительного органа об изменении разрешенного использования земельного участка не является правоустанавливающим документом на земельный участок, изменение разрешенного использования не порождает новых прав на объект аренды, но является изменением условий ранее заключенного договора. Таким образом, суд сделал вывод о том, что изменение разрешенного использования не является способом возникновения иных прав на земельный участок.

Тем самым правообладатель при наличии утвержденных правил землепользования и застройки из предусмотренных градостроительным регламентом основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка для соответствующей территориальной зоны выбирает вид разрешенного использования самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования.

Выбор вспомогательного вида использования без выбора основного вида разрешенного использования не предусмотрен законодательством. Для любого земельного участка вспомогательный вид разрешенного использования не может быть единственным.

Между тем подп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» установлено, что вплоть до принятия в установленном ГсК РФ порядке правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации.

Письмом Министерства экономического развития РФ от 20 апреля 2011 г. № Д23-1624 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» установлено следующее. В соответствии со ст. 22В Закона о государственном кадастре в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования в орган кадастрового учета представляются заявление о государственном кадастровом учете изменений земельного участка, а также копия фрагмента правил землепользования и застройки, содержащая необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения (если сведения о правилах землепользования и застройки не были представлены в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, установленном постановлением Правительства РФ от 18 августа 2008 г. № 618).

Аналогичное положение содержится в ст. 7 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», которой установлено, что необходимые сведения запрашиваются государственным либо муниципальным органом в порядке информационного обмена.

В силу п. 11 постановления Правительства РФ от 18 августа 2008 г. №618 «Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости» орган местного самоуправления представляет в орган кадастрового учета выписку из раздела правил землепользования и застройки, определяющего границы и содержание территориальных зон, перечень координат характерных точек границ территориальных зон в установленной системе координат, а также перечень видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны либо реквизиты правового акта, которым такой перечень утвержден.

Как справедливо отмечает О. И. Крассов, зонирование — это «с одной стороны, составная часть градостроительного планирования, с другой — основная часть правил застройки. В этом качестве зонирование является нормативным правовым актом органа местного самоуправления» [1] .

Согласно ст. 3 Закона о государственном кадастре кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости. Предусмотренные Законом о государственном кадастре полномочия органа кадастрового учета, за исключением полномочий, предусмотренных ст. 30 Закона, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. В целях применения установленных Федеральным законом правил наделенные в соответствии с такими решениями соответствующими полномочиями указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета. При этом соответствующие положения настоящего Закона применяются к указанным государственным бюджетным учреждениям, поскольку иное не вытекает из существа соответствующих правоотношений.

Вместе с тем согласно п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457, она является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в том числе функции по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки.

Полномочиями органа кадастрового учета в отношении земель муниципальных образований на основании приказа Росреестра от 11 марта 2010 г. № П/93 было наделено федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата».

В настоящее время полномочия этого учреждения по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, ведению государственного кадастра недвижимости переданы его правопреемнику — федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Поскольку основное назначение земель населенного пункта — осуществление застройки, плодородие почв не является критерием оценки земель населенного пункта, соответственно, и охрана земель населенного пункта направлена в первую очередь не на сохранение и восстановление плодородия почв, а на строительство.

В силу ст. 4 ГсК РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства. Причем к указанным отношениям земельное законодательство применяется лишь в том случае, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2, 17 ст. 51 ГсК РФ.

В силу ст. 51 ГсК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Выдача разрешения на строительство не требуется в таких случаях, как строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, а также изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГсК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный ГсК РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия, создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капительного строительства.

В правоприменительной практике закрепилось правило, в соответствии с которым к земельным участкам населенных пунктов, расположенных в границах зон особо охраняемых территорий, применяются законодательные требования, применимые к категории земель населенных пунктов, а также к категории особо охраняемых территорий. Правоприменительная практика в данном случае идет путем наложения правовых режимов категории земель населенных пунктов и категории земель особо охраняемых территорий, земель специального назначения. Несмотря на то что в земельном законодательстве установлен принцип целевого использования земель, согласно которому земельный участок должен относиться только к одной категории земель, полностью исключить пересечение или наложение режимов в данном случае невозможно.

Земли населенных пунктов по своему целевому назначению неоднородны. По мнению В. П. Балезина, отдельные составные части земель населенных пунктов обладают «определенными различиями в целевом назначении, но все они подчинены одной основной комплексной задаче по обслуживанию разносторонних нужд города. Единое основное целевое назначение, общее для всех составных частей земель населенного пункта, вызвало необходимость установления для них определенного правового режима. Поэтому можно говорить как о правовом режиме земель населенного пункта в целом, так и правовом режиме отдельных видов данных земель» [2] .

В силу реализации в населенных пунктах градостроительной функции как одной из основных функций важное значение в решении вопросов охраны земель в городах имеет критерий их рационального использования.

Постановка проблемы определения содержания рационального использования земель обусловлена проводимым в настоящее время реформированием гражданского законодательства. Рациональность использования земель населенных пунктов в качестве операционного базиса заключается в размещении на меньшей площади максимального количества зданий, строений и сооружений с соблюдением градостроительных норм их размещения. Именно экономическая целесообразность лежит в основе использования земельной площади городских территорий.

В настоящее время международное сообщество уделяет значительное внимание устойчивому развитию поселений, определив его следующим образом: «Человечество способно сделать развитие устойчивым — обеспечить, чтобы оно удовлетворяло нужды настоящего, не подвергая риску способность будущих поколений удовлетворять свои потребности» 1 .

Следствием внимания мирового сообщества к данной проблематике явилась специальная программа «Устойчивое развитие городов», поддерживаемая Программой ООН по населенным пунктам (ООН-Хабитат).

По определению ООН, «устойчивый город является городом, в котором достижения в общественном, экономическом и физическом развитии постоянны. Устойчивый город постоянно обеспечен природными ископаемыми, от которых зависит устойчивое развитие. Устойчивый город поддерживает длительную безопасность жителей, в том числе и от природных катастроф» [3] [4] .

В решениях Конференции ООН по окружающей среде и развитию (Рио-де-Жанейро, 1992 г.) отмечено, что охрана и рациональное использование земель должны являться центральным звеном государственной политики, планирования и управления, поскольку состояние земель во многом определяет состояние окружающей среды и природных ресурсов; без решения проблем сохранения почв невозможно устойчивое развитие биосферы, а значит, и благополучие человечества.

Рекомендации международного сообщества неоспоримо важны для формирования правильного понимания рациональности использования земель населенных пунктов.

Возникновение и развитие городов обусловлены прежде всего влиянием на них природных факторов. Город строится в природном ландшафте, его функционально-планировочная структура формируется исходя из особенностей рельефа, гидрографической сети, ветрового режима.

Между тем решать градостроительные проблемы населенных пунктов, не выходя за сложившиеся границы города, возможно путем освоения неудобных и свободных земель. Так, площадь овражных территорий составляет 1,5 млн га от прочих земель, которыми занято 20,6% территории страны [5] . В городах неудобные и свободные земли составляют 2,4% их территории [6] .

Приемы освоения овражно-балочных территорий под застройку жилыми и нежилыми зданиями разнообразны. Наибольший интерес представляют дифференцированные решения по способам привязки зданий к рельефу.

Так, при размещении новых объектов на глубине до 5 м, сооружаемых открытым способом, необходимо — согласно градостроительному и земельному законодательству — формирование земельного участка, оформление прав на него и получение разрешения на строительство (ст. 30—32 ЗК РФ). При строительстве как открытым, так и закрытым способом объектов на глубине более 5 м требуются формирование участка недр и оформление лицензии на недропользование (ст. 7 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»). Законодательство о недрах лишь условно, не принципиально разделяет пользование участками недр для проведения горно-геологической деятельности и для строительства и эксплуатации подземных сооружений (ст. 10 Закона РФ «О недрах»).

При таких условиях возникает ситуация, когда строительство здания с подземным паркингом ведется в соответствии с ЗК РФВ (ст. 30, 31), а по завершении наземная часть возведенного объекта становится его подземной частью, поскольку происходит выравнивание с внешней поверхностью. Строительство такого объекта ведется без учета специального инженерно-геологического районирования —В оценки благоприятности территории по условиям освоения подземного пространства в зависимости от различных природно-техногенных факторов, включая наличие опасных экзогенных процессов (кар-стово-суффозионных, оползневых и др.).

Исходя из основных характеристик овражных территорий (это не идеальная поверхность с плоскостными характеристиками, а земляное полотно со сложным рельефом), использование оврага возможно лишь при условии проведения комплекса работ по устройству вертикальной планировки, связанной со срезкой склонов для придания их поверхностям заданного профиля, либо с проведением земляных работ по отсыпке песка или работ по образованию горизонтальной плоскости; на овражных территориях запрещается использование почвенного слоя, приводящее к уничтожению растительного покрова;В границы овражных территорий имеют изломанность, неудобство в использовании.

Правильное определение на федеральном уровне экологических, экономических правовых характеристик овражных территорий является основным стимулом инвестиционной привлекательности освоения неудобных земель городов со сложными инженерно-геологическими условиями.

Сравнительно недавно в земельное законодательство введено понятие искусственный земельный участок (ст. 11 1 ЗК РФ). Эта категория позволяет с позиции права индивидуализировать определенную часть природной среды. Однако включение указанной категории в ст. II 1В «Понятие земельного участка» ЗК РФ не позволяет признать ее в качестве самостоятельного предмета правового регулирования и объекта правовой охраны.

Вместе с тем следует подчеркнуть, что понятие «искусственно созданный земельный участок» раскрывается в Федеральном законе от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об искусственных земельных участках), где под искусственно созданным земельным участком признается сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Как видно, происходит своего рода трансформация одного объекта недвижимости в другой, т. е. сооружение признается земельным участком.

Искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них (ст. 3 Закона об искусственных земельных участках). Представляется, что в случае изолированного размещения его отнесение к землям населенных пунктов будет весьма затруднительным.

Для создания искусственного земельного участка необходима подготовка документации по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка. В случае если в соответствии с разрешением на создание искусственного земельного участка предусмотрено его отнесение к землям населенных пунктов, разрешение на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в генеральный план, схемы территориального планирования муниципальных районов в части изменения границ населенных пунктов. При этом проведение публичных слушаний по проектам внесения указанных изменений в генеральные планы не требуется.

Обратим внимание на то, что для создания искусственного земельного участка предоставление земельного участка, водного объекта или его части лицу, осуществляющему создание такого искусственного зе мельного участка, не требуется (п. 4 ст. 6 Закона об искусственных земельных участках). Указанная норма перекликается со ст. 102 ЗК РФ: на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков и индивидуализация земельных участков в составе земель водного фонда как объектов права собственности выполняется посредством определения характеристик расположенного на данном участке водного объекта.

Вопрос об использовании дна водного объекта рассматривался и в правоприменительной практике судов. Так, постановлением ФАСВ Поволжского округа от 2 февраля 2010 г. по делу № А06-2105/2009 было установлено: поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии, т. е. поверхностные воды и земли, покрытые ими и сопряженные с ними (дно и берега водного объекта), рассматриваются как единый водный объект. Следовательно, уплата земельного налога при наличии у налогоплательщика обязанности уплачивать водный налог на основании ст. ЗЗЗ 8 НК РФ приведет к двойному налогообложению, что противоречит принципам справедливого и соразмерного налогообложения, вытекающим из ст. 1, 55 и 57 Конституции РФ.

В то же время из положений ВдК РФ следует, что поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (ч. 3 ст. 5). Тем самым земельные участки, прилегающие к водному объекту и входящие в состав земель водного фонда (земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах), не являются составной частью природного комплекса как водного объекта и выступают как самостоятельные объекты права собственности, хотя их правовой режим предопределяется правовым режимом водного объекта.

О. И. Крассов отмечает, что понятие «недвижимость» является правовым фундаментом, на котором осуществляется правовое регулирование земельных отношений и отношений по поводу иных объектов [7] . Тем самым понятие «недвижимость» и ее составные элементы представляют собой отражение в праве юридически значимых признаков земли и связанных с ней природных, а также искусственно созданных объектов.

Указанная позиция находит свое подтверждение и в правоприменительной практике арбитражных судов. Так, ФАС Западно-Сибирского округа установил, что затон не имеет идентифицирующих при знаков и не может существовать отдельно от земельного участка, покрытого водой [8] .

Поэтому было бы более правильным, понимая под искусственно созданным земельным участком сооружение, использовать конструкцию «недвижимость», обязательным элементом которой является земельный участок, а не устанавливать двойную конструкцию «земельный участок, создаваемый на земельном участке», поскольку основой является земельный участок из состава земель водного фонда как природного объекта и природного ресурса. Это позволило бы в будущем разграничить интересы собственников земельных участков из состава земель водного фонда и пользователей водных объектов.

Из вышеуказанного определения искусственного земельного участка следует, что к его свойствам можно отнести: рукотворное происхождение, ограниченность в обороте, неразрывную связь с водным объектом, находящимся в федеральной собственности, что существенно отличает его от земельного участка.

Особый интерес представляет правовое регулирование культурного слоя городов в связи с тем, что в границах его территории могут располагаться объекты археологического наследия. Толщина культурного слоя может составлять 10 м, а в Таманском городище, к примеру, — 12—14 м.

Согласно определению, содержащемуся в письме Министерства культуры РФ от 10 декабря 2007 г. № 78-01-35/04-ДА, «культурный слой — исторически сложившаяся система напластований, образовавшаяся в результате деятельности человека» (п. 3.20).

В отличие от естественных отложений формирование культурного слоя не имеет природного характера. Будучи искусственным образованием, он обладает специфическими физико-механическими свойствами: плотность массива, формирующего культурный слой, зависит от составляющих его предметов древней материальной культуры.

Таким образом, под культурным слоем следует понимать искусственно созданный земельный участок, как правило, формировавшийся не одно столетие, имеющий глубину, непосредственно связанный с памятником, который после реставрационных работ трансформируется в здание, строение либо сооружение (колодцы, погреба и др.).

Отсутствие четкой позиции законодателя о режиме использования культурного слоя как объекта земельных и имущественных правоотношений, несомненно, ведет к проблемам и в правоприменительной практике судов. В связи с этим следует отметить, что ВАС РФ в определении от 1 июня 2009 г. № 3573/09 сформулировал следующие выводы: культурный слой и земельный участок, расположенный в пределах территории памятника археологии, представляют собой единый объект, раздельное использование земельного участка и расположенного в его составе объекта археологического наследия невозможно;В культурный слой исключает возможность использования земельного участка в качестве средства производства; передача земельного участка в собственность фактически означает передачу в частную собственность объекта археологического наследия, что является нарушением ст. 50 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в силу которой объекты археологического наследия не подлежат отчуждению из государственной собственности. При таких обстоятельствах не может применяться п. 2 ст. 49 вышеуказанного Закона о раздельном гражданском обороте земельного участка и объекта археологического наследия.

Эффективное использование земель населенных пунктов обеспечивают земли общего пользования, находящиеся в черте населенных пунктов, которые могут быть отнесены к различным территориальным зонам и, соответственно, иметь различный правовой режим.

Практика применения земельного законодательства в этой области отношений зачастую пытается дать универсальный ответ на вопрос о территориальной зоне, к которой следует относить рассматриваемые земли. Ошибочность подобного подхода заключается в игнорировании особенностей застройки городских, сельских поселений и городских округов, их социальных, экономических, экологических проблем и перспектив развития.

При этом следует отметить, что ГсК РФ под территорией общего пользования понимает территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц: площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары и др.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом (ч. 11 ст. 35 ГсК РФ).

В ЗК РФ понятие земель общего пользования сформулировано в ч. 12 ст. 85. Землями общего пользования являются земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными доро гами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами и не подлежащие приватизации.

Таким образом, с одной стороны, земельным и градостроительным законодательством определены юридические критерии отнесения земель населенных пунктов к землям общего пользования — они предназначены для выполнения рекреационных функций и удовлетворения общественных интересов населения. С другой стороны, под землями общего пользования ГсК РФ понимает территории, а ЗК РФ — земельный участок как самостоятельный объект земельных правоотношений, а не как территорию.

Кроме того, анализ судебной практики, многочисленных суждений о регламентации отношений по поводу земель общего пользования в пределах населенных пунктов свидетельствует об отсутствии единого подхода к определению их целевого назначения. Например, постановлением ФАС Поволжского округа от 23 июня 2008 г. № А57-10939/07-39, постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Омской области от 14 апреля 2004 г. № А-58/04, решением Арбитражного суда Челябинской области от 19 августа 2008 г. по делу № А76-7399/2008-50-176 установлено, что земли общего пользования независимо от расположения на них объектов капитального строительства не могут быть переданы в частную собственность.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа занял иную позицию и в постановлении от 19 января 2006 г. № Ф08-6405/05В указал, что возведенное в установленном порядке строение на земельном участке общего пользования изменяет назначение таких земель, следовательно, земельный участок перестает быть территорией общего пользования и может быть передан в частную собственность.

Более обоснованной представляется позиция ВАС РФ: в постановлении Президиума от 19 мая 2009 г. № 1067/09 указано, что суды обязаны рассматривать генеральный план развития города как доказательство наличия либо отсутствия обстоятельств, препятствующих приватизации земель общего пользования, занимаемых зданиями, строениями и сооружениями.

В силу п. 1 ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

При этом ГК РФ в п. 2 ч. 4 ст. 36 особо оговаривает, что действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.

Примечательно, что правовой режим земельных участков общего пользования, равно как и всего, что находится над и под поверхностью таких земельных участков, определяется нормами не градостроительного, а земельного, гражданского и природоресурсного законодательства. Такая позиция законодателя обусловлена тем, что земли общего пользования, как правило, не рассматриваются в качестве базиса для застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Однако неверно понимать земли общего пользования исключительно как незастроенные и в перспективе незастраиваемые территории. Значительное число таких земель представляют собой застроенные или по меньшей мере благоустроенные территории, в отношении которых возможна та или иная градостроительная деятельность.

Таким образом, учитывая крупномасштабную застройку территории населенных пунктов, следует ввести градостроительные регламенты на земли общего пользования и разрешить строительство социально-значимых объектов при условии соблюдения режима территориальных зон населенных пунктов и установления публичных сервитутов.

Из сказанного выше следует, что целесообразно под рациональным использованием земельных участков понимать их экономически выгодное использование (включая оборотоспособность), направленное на повышение качественных характеристик земель населенных пунктов, удовлетворение производственно-хозяйственных, социально-трудовых, духовных, научных, оздоровительных потребностей населения, обеспечение устойчивого развития территории при условии экологически безопасного использования.

В настоящее время, в период бурного роста урбанизации, большую актуальность приобретают проблемы эффективного и рационального использования территорий пригородных зон. В подавляющем большинстве российских городов исчерпаны возможности экстенсивного пространственного развития, поскольку в период индустриальной революции, связанной с формированием промышленных и жилых зон, были освоены городские земли. Современное градостроительное законодательство ориентировано прежде всего на реконструкцию центральной части города и освоение пригородных зон.

Для населенных пунктов надлежащее правовое регулирование использования и охраны земель, расположенных в непосредственной близости от их территориальных границ, является необходимым уеловием обеспечения благоприятной окружающей среды и экологической безопасности населения.

С принятием новых законов о пригородных зонах возросла необходимость выделения в этих зонах зеленых зон, которые в соответствии с подп. «в» п. 3 ч. 2 ст. 102 ЛК РФ отнесены к защитным лесам, выполняющим санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции: здесь запрещена хозяйственная деятельность, оказывающая негативное воздействие на окружающую среду, рациональное использование защитных лесов должно осуществляться в интересах Российской Федерации и ее субъектов.

Согласно правовой позиции, сформулированной КС РФ в постановлении от 9 января 1998 г. № 1-П «По делу о проверке конституционности Лесного кодекса Российской Федерации», допуская возможность нахождения природных ресурсов в различных формах собственности, Конституция РФ вместе с тем не обязывает к тому, чтобы лесной фонд как особая часть лесных природных ресурсов находился в этих различных формах собственности.

Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» установлено, что земли, на которых расположены ранее созданные в целях освоения лесов поселки в границах земель лесного фонда, подлежат переводу в земли населенных пунктов согласно ст. 9 Закона о переводе земель или земельных участков, в соответствии с которой перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами или земельными участками в составе таких земель, в земли других категорий разрешается в случае установления или изменения границ населенных пунктов (п. 1 ст. 9).

Установление или изменение границ населенных пунктов в силу ст. 8 Закона о переводе земель или земельных участков, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов при условии соблюдения порядка подготовки документов для перевода земель, а также рассмотрения ходатайств о переводе земель из одной категории в другую в соответствии с Положением о составе и подготовке документации о переводе земель лесного фонда в земли иных категорий, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 48.

Смотрите еще:

  • Бесплатное получение земельного участка иркутск Бесплатное получение земельного участка иркутск Сегодня 23 октября 2018 года Новости Право и закон Бесплатное предоставление гражданам земельных участков в […]
  • Как правильно составить досудебную претензию в страховую компанию Как правильно написать досудебную претензию в страховую компанию? Здравствуйте, подскажите что писать в досудебной претензии к страховой компании по полису осаго Ответы юристов […]
  • Суицид развод Суицид и его причины Депрессия — главная причина суицида Установлено, что 90% людей, покончивших жизнь самоубийством, в момент смерти страдали тем или иным психическим заболеванием, […]
  • Сокращенная продолжительность рабочего времени в сельской местности Сельская местность, в которой работают женщины, не находится в районах Крайнего Севера или приравненных к ним местностях. Сельские местности каких регионов можно приравнивать к местности […]
  • Коап 1632 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 сентября 2016 г. по делу N 12-1632/2016 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 сентября 2016 г. по делу N […]
  • Проверка по службе судебных приставов Банк данных исполнительных производств В соответствии со статьей 6.1 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» Федеральная служба судебных приставов […]
  • Как встать в очередь на жилье калуга Уполномоченный по правам человека в Калужской области Вопрос-Ответ Уважаемые посетители сайта! Обращаем Ваше внимание на то, что объем Вашего сообщения в данном разделе ограничен. […]
  • Как написать научную статью по психологии пример Психология список научных статей В статье рассматривается сущность и диагностика морально-психологического состояния личного состава. Отмечается, что морально-психологическое состояние […]
admin

Обсуждение закрыто.