Переуступка прав по договору дду

Переуступка прав по договору дду

Содержание статьи:

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ

Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная.

Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “Что такое переуступка ДДУ”.

Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

Опасности для продавца

1. Плата за согласие

Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.

Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег. И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика – обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг. Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет.

Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги. За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки. Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%. Были прецеденты, когда застройщик запрашивал и 17%.

Вообще, подобные поборы можно оспорить в суде – как ущемление прав гражданина и навязывание услуг. Но тут вмешивается фактор времени. По закону об участии в долевом строительстве, уступка права требований по ДДУ возможна с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта на квартиру. Учитывая, что

  1. по переуступке квартиры продают обычно в самом конце строительства,
  2. судебные тяжбы могут длиться очень долго,

момент, когда надо принять квартиру у застройщика, может наступить еще до какого-то решения суда. И тогда цессия будет уже невозможна.

Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры. В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг. После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.

2. Отказ застройщика

Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии. Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки. Соответственно и меньше проблем.

Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

3. Отказ банка в случае ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, то совершить переуступку без согласия банка невозможно. Поэтому перед продажей нужно будет договориться с кредитной организацией.

Опасности для покупателя

Риски, связанные с застройщиком

1. Вероятность долгостроя и банкротства застройщика

Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов.

Фактически он продает не квартиру, а ДДУ по ней, и за то, что будет с недвижимостью после цессии, он не отвечает. Потому очень важно навести справки о застройщике, о наличии у него всех разрешительных документов, о состоянии строительства, – чтобы в какой-то мере обезопасить себя от долгостроя, последствий возможного банкротства строительной компании и так далее.

2. Потеря денег при расторжении ДДУ

Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

2. Риски, связанные с дольщиком

1. Недействительность цессии

Уступка прав требований допускается:

  • только после того, как дольщик уплатил цену ДДУ или если он переводит долг на нового участника долевого строительства,
  • с письменного согласия застройщика, если такой пункт есть в ДДУ,
  • с разрешения банка-кредитора, если квартира бралась по ипотеке.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, это ведет к признанию цессии недействительной. В таком случае, на основании статьи 390 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан вернуть покупателю деньги, которые получил за договор переуступки, проценты за пользование ими и возместить причиненные убытки.

Поэтому перед оформлением сделки важно проверить все эти пункты. Вообще, желательно, чтобы застройщик выступил в качестве третьей стороны в сделке переуступки.

Стоит просмотреть все платежные документы продавца, а еще лучше – запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неоговоренных долгов. В процессе подписания договора продавец должен передать покупателю весь пакет документов – оригинал ДДУ, оригинал всех дополнительных соглашений, если такие были, и оригиналы всех платежных квитанций.

То есть после подписания и регистрации договора цессии у покупателя на руках должны быть:

  • основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
  • квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
  • акт передачи этих документов;
  • письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Все эти бумаги нужно сохранить как минимум до новоселья.

2. «Двойная» переуступка прав

Переуступка, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Но бывает, что недобросовестный дольщик переуступает свое право на квартиру нескольким покупателям. Это возможно в тех случаях, когда покупатель приобрел будущую квартиру у застройщика не по ДДУ, а по какому-то другому соглашению: предварительному договору купли-продажи, купли-продажи векселя, предварительному ДДУ – словом, по документу, который не нужно регистрировать в Росреестре. В таком случае судебная практика признает действительной только ту цессию, которая была совершена самой первой. Поэтому соглашаться на переуступку стоит только при наличии ДДУ, а оплачивать ее – лишь после ее государственной регистрации.

3. Невозможность предъявить иск застройщику

Уведомлять застройщика о переуступке стоит всегда, вне зависимости от того, прописан ли в ДДУ такой пункт. И лучше всего – не позднее 10 дней с даты регистрации договора цессии.

Ведь иначе покупатель может столкнуться с целым рядом неприятных последствий. Например, не сможет предъявить иск застройщику в связи с нарушением сроков строительства. Или цессия и вовсе будет признана недействительной, как это указано выше.

3. Риски, связанные с нарушением законодательства

1. Недействительность цессии как подозрительной сделки

Уступка права может быть признана недействительной как подозрительная сделка, если она совершена:

  • по заведомо заниженной цене,
  • менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве дольщика-продавца.

Поэтому если покупатель приобретает квартиру по переуступке не у первого дольщика (то есть была целая цепочка переуступок), важно убедиться не только в надежности застройщика, но и в том, что нигде в процессе не было нарушено законодательство. В противном случае цессия может быть признана недействительной

Заведомо занижать цену сделки обе стороны могут для снижения налога. Покупателю не стоит на это соглашаться по нескольким причинам.

  • Во-первых, как сказано выше, сделку могут признать недействительной.
  • Во вторых, уменьшится и размер налогового вычета, который можно получить при покупке квартиры – ведь он зависит от цены, указанной в договоре уступки.
  • В-третьих, невозможно будет предъявить продавцу претензию по всей фактически уплаченной сумме.

2. Передача налоговых обязательств

Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

В процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов оформляется договор, который содержит все юридически значимые условия данной сделки. Одним из существенных условий является возможность требования передачи готового помещения по завершении возведения здания. Такое право можно передать иным лицам путем оформления соглашения об уступке прав.

В статье мы подробно разберем, что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, какие есть риски, какие документы нужны для осуществления процедуры и как избежать уплаты налогов.

Правовые основания для заключения договора

В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.

Общие основания для совершения таких сделок регламентированы параграфом 1 главы 24 ГК РФ, однако и профильный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит специальные нормы в данной сфере. Статьей 11 указанного нормативного акта зафиксированы основанные требования, которые должны соблюсти все стороны в процессе перевода указанного права требования по договору на новое лицо.

Порядок оформления уступки в рамках долевого строительства

Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

  1. дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
  2. оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
  3. уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.

Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав. В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.

Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
  2. оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
  3. поиск лица, которому будет производиться уступка;
  4. оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
  5. направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
  6. регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.

Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия соглашения, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не вправе участвовать в согласовании условий данной сделки.

В процессе совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующий пакет документации:

  • паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
  • основной договор на участие в долевой застройке;
  • платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
  • документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.

После заключения соглашения и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру. Данные мероприятия уполномочены проводить органы Росреестра, в компетенцию которых входит проверка и подтверждение перехода любых прав в отношении объектов недвижимого имущества.

Переуступка прав: особенности сделок

28 ноября 2017 г.

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Договор уступки права требования по ДДУ

Долевое строительство на протяжении многих лет не является столь рискованной деятельностью, как в 2000 годах, когда застройщики обманывали вкладчиков. Невысокая стоимость жилого квадратных метров в новом построенном доме и его безопасность, которая обеспечена федеральным законом о долевом строительстве, в совокупности делают покупку более привлекательной. Однако, в этой форме инвестиционной деятельности строительства разговор идёт о приобретении квартиры, которая ещё находится в стадии реализации. Срок сдачи такого жилья может достигать от 3 лет и более, с дольщиком за такое время может произойти что угодно. Поэтому хорошим подспорьем в таких случаях служит договор цессии – переуступки, который предоставляет возможность передачи права требования другом лицу.

Договор переуступки (цессии) – документально подтверждённая передача права требования на любую вещь, в случае с ДДУ – квартира. Согласно бумаге лицо, передающее право – цедент, а приобретатель права – цессионарий. В соглашении участвуют дольщики и девелопер. Это объясняется тем, что дальнейшие вопросы и проблемы будут разрешаться с самим застройщиком.

Стоит учитывать, что это соглашение довольно серьёзно разнится с договором купли-продажи, ведь на момент сделки передаётся право требования квартиры, находящейся ещё в стадии постройки, и иметь оно не будет юридическую силу до тех пор, пока многоквартирную постройку не сдадут в эксплуатацию. Собственно, после введения в эксплуатацию по объекту недвижимости составляют акт приёма-передачи, основываясь на котором, осуществляется передача определённого пакета документов застройщиком дольщику, после чего такая квартира должна продаваться, как обычный объект недвижимости.

Цедент не несёт абсолютно никакой ответственности за сам процесс строительства и не отвечает перед цессионарием за нарушение его прав девелопером. После того, как договор заключён, дольщик претензии предъявляет застройщику.

Фактически существуют два варианта передачи прав требования, регламентируемые ФЗ № 214-ФЗ:

  • первый, когда все долги погашены (внесены все суммы). Необходимо предъявление бумаги, подтверждающей факт погашения установленной суммы, чтобы произошла регистрация договора;
  • второй, когда дольщиком-продавцом стоимость доли по договору ДДУ была внесена частично, то есть имеется задолженность перед девелопером. В таковом договоре новому дольщику переходят не только права требования, но и, собственно, долг. Но это ещё не всё, при совершении таковой сделки потребуется разрешение банка (если доля была куплена в ипотеку или иной форме кредита), мало того, также необходимо взять письменное согласие у девелопера, на сделку.

Дольщик вправе выбрать любой, удобный для него вариант.

Договор переуступки в новостройке, проблемы и возможные риски

Иногда договор уступки прав более безопасен, чем ДДУ. Обычно подобные соглашения совершаются на заключающем этапе возведения объекта и уже будет прекрасно видно с какой стороны себя проявил застройщик. По цене указанный договор не сильно дороже того же обычного ДДУ, так как квартира всё-таки ещё не введена в эксплуатацию. Основной сложностью таковых сделок является участие третьих лиц – девелопера и, как правило, банка (нередки случая приобретения недвижимости в ипотеку). Головная боль заключается в том, что при заключении подобного рода сделок застройщик в ДДУ указывает, требуется его согласие или нет.

Девелоперы, обычно, против регистрации/заключения подобных сделок, так как застройщики не хотят дальнейшей перепродажи своих квартир по повышенным ценам из-за посредников, исключить путаницу в делопроизводстве (что является основной причиной).

Иногда при заключении договора переуступки возникают ситуации, когда застройщик требует комиссионные, что фактически является неправомерным. Сумма таких комиссионных (а это от 10 – 150 тысяч рублей) абсолютно не соразмерна с его расходами на подобные соглашения, ведь он не несёт никаких расходов. Указанную выплату можно оспорить в суде. Прецеденты судебные допускают, что председательствующий, обычно, на стороне ответчика. Но есть одно но передача права требования по договору участия в долевом строительстве доступна только после того, как произойдёт регистрация ДДУ, из чего следует следующее: при судебных разбирательствах с застройщиком, будущий дольщик просто не успеет принять квартиру от девелопера из-за длительности судебных тяжб, и заключения уступки уже будет невозможно.

Указанное обстоятельство можно обойти благодаря нотариальному оформлению уступки, после чего застройщик уже никак не сможет ничего истребовать.

Государственные органы, регистрируя подобные сделки, идут навстречу дольщикам, если полностью погашена задолженность перед застройщиком. По окончании регистрации в Росреестре и заверения нотариуса, нужно обязательно известить о цессии строительную компанию.

Существуют риски при заключении описанной сделки.

К этим рискам относится:

  1. Серьёзный риск – подписание договора переуступки прав требования, не основываясь на ДДУ. Вероятность получения жилья в таком случае равен 50%. Обычно, подрядчик по договорённости с застройщиком передаёт возведённую недвижимость своим покупателям. На первый взгляд, кажется, что это не несёт в себе никакой опасности. Но при любой ссоре, конфликте между подрядчиком, передавшим квартиры, и застройщиком, сделка может быть обоснованно аннулирована в соответствии с федеральным законом, контролирующим долевое строительство многоквартирных домов.
  2. Моменты, когда сделка не согласована с супругом и в ДДУ отсутствуют дети или недееспособные граждане. При заключении уступки прав с дольщиком, состоящим в браке обязательно нужно взять письменное разрешение супруга на заключение данного вида сделки, не будет согласия, не будет сделки. Если данный объект недвижимости покупается с учётом материнского капитала, то требуется разрешение от органов опеки на перевод средств застройщику для выплаты установленной доли. Необходимо не только такой документ, но и участие представителей попечительских органов в подписании ДДУ с целью контроля над выделением доли ребёнка в договоре. В ином случае ДДУ с использованием маткапитала будет недействительным.

Нередки ситуации, когда дольщик-продавец передаёт свои права и обязанности нескольким покупателям. Это происходит тогда, когда дольщики не знают, что цессия официально проходит регистрацию в Росреестре или же, когда происходит уступка прав по договорам купли-продажи или по каким-либо иным договорам, не требующим регистрации в государственном реестре. При заключении таковых договоров придётся выяснять о существовании прав на требование квартиры у самого продавца и, следовательно, об основании их переуступки.

Нюансы при оформлении документов

Прежде чем решиться на такой серьёзный шаг, необходимо ещё раз удостовериться в благонадёжности девелопера. Часто подобный вид сделок совершается не из-за благоприятных стечений обстоятельств. Зачастую это проблемы со строительством и документами. Для того чтобы разъяснить эти моменты желательно детально ознакомиться со всей документацией и нелишним будет посетить саму стройку, дабы удостовериться в процессе стабильного строительства.

Документы, которые следует проверить у девелопера:

  1. Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию, наличие юридического лица в ЕГРЮЛ (Единый Государственный Реестр Юридических Лиц).
  2. Постановка на учёт строительной организации в налоговой службе.
  3. Документы, проекты, связанные с «воздвижением» объекта.
  4. Декларация проекта.

Следует проверить девелопера и выгодоприобретателя (продавца). Первым делом стоит убедиться в наличии зарегистрированного договора ДДУ в Росреестре, для того чтобы узнать, на самом ли деле цедент обладает правами собственника, потребуется выписка из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) на объект переуступки. Далее нужно сделать запрос документов у застройщика, подтверждающие отсутствие задолженности у предыдущего участника сделки.

Итак, перед самой сделкой дольщику-покупателю, необходимо убедиться лишь в двух моментах, а именно:

  • нотариально заверенное согласие от супруга или супруги на совершение цессии, если же был заключён брачный договор, то подобного соглашения не требуется;
  • если дольщик-покупатель приобретает права требования благодаря ипотечному кредиту (или иному) ему потребуется согласование кредитного договора и закладной. Если использованы средства материнского капитала, то потребуется бумага от Пенсионного фонда, разрешающая перечисление средств на счёт застройщика.

Следующим этапом является непосредственное совершение сделки, сторонами подписывается переуступка прав по договору долевого участия в строительстве одним лицом другому. Очень важный факт: сам договор не должен быть в форме акта или же протокола, так как подобный документ может быть аннулирован.

Стоит обратить внимание на очень серьёзный аспект: при заключении договоров уступки прав возможно ли его оформление/переоформление прошлой датой (задним числом). Как правило, при заключении таковых сделок проходит достаточно много времени и иногда лучше подстраховаться и оформить цессию прошлым числом. Это возможно только уже при наличии права собственности на объект недвижимости.

При переоформлении договора переуступки прав требования на основании ДДУ, то необходимо поставить удобную дату на акте приёма-передачи.

Содержание договора уступки

Нет образца договора уступки права требования, но имеются основные положения, которые нужно соблюдать при составлении важной бумаги; они прописаны в федеральном законе о долевом строительстве. Обычно заключается двухсторонние договора, где указан цедент – дольщик-продавец, и соответственно цессионарий – дольщик-покупатель, идеальным решением является, конечно, заключить трёхсторонний договор, третье стороной может быть застройщик либо представитель, от лица которого предоставляется сама собственность.

Основные требования к оформлению бумаги:

  1. Наличие введения, в котором содержится информация об участниках сделки.
  2. В ДДУ необходимо наличие номера (без его наличия договор не пройдёт регистрацию), основание заключения цессии, полное название компании-девелопера, адрес проданной недвижимости. Желательно, чтобы в этой части присутствовала описательная часть, которая будет касаться квартиры (цена, жилплощадь и т. д.).
  3. Наличие обязанностей сторон договора – цессии. Для первого лица – цедента это передача полного пакета документов, а второго – цессионария уплата цены сделки, цессии.
  4. В договоре должна чётко быть прописана ответственность сторон, заключающих сделку. Сюда входит информация, касающаяся разрешения споров, нарушения обязанностей по договору, дополнительных условий.
  5. В заключительной части договора указываются реквизиты сторон, ставятся подписи в соответствующих полях. К договору пишется приёмно-передаточный акт, содержащий в себе опись документов, которые прилагаются к акту.

Указанные требования нужно учитывать при составлении бумаги, в противном случае договор можно с лёгкостью признать недействительным.

После оформления указанного договора с учётом всех нюансов и требований, описанных выше, требуется зарегистрировать сделку в любом отделении МФЦ или в Кадастровой палате.

При самой регистрации необходимо присутствие представителя регистрирующего органа и закреплённый законодательно набор бумаг:

  • документы, удостоверяющие личности;
  • соответствующий договор;
  • информация о задолженностях, если таковая имеется;
  • разрешение другого супруга на сделку, если таковое требуется;
  • разрешение от органов опеки и попечительства (при привлечении материнского капитала);
  • разрешение компании-девелопера на переуступку;
  • если фигурирует ипотека, то необходим кредитный договор и письменное подтверждение от банка.

Впоследствии оплачивается государственная пошлина. Оформляется заявление, в котором указываются характеристики объекта, далее сотрудник той государственной службы, в которую было обращение, выдаёт расписку о получении зарегистрированного документа (с датой регистрации).

Продавец обязан уплатить в казну государства налог 13%, так как это дополнительный доход. Передача прав требования – это сделка, приносящая прибыль. Сделка в обязательном порядке фиксируется в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Дальше зарегистрированный документ заверяется, процедура осуществляется в течение двух-трёх недель. После заверения регистрационного документа посредством подписей обеих сторон, новый дольщик забирает эту бумагу, согласно которой он фактически становится продавцом, приобретая его права. Нужно учитывать, что реализация права возможна только в том случае, если оно было заверено документально. А передача прав по договору долевого участия осуществляется исключительно после его регистрации.

Договор переуступки прав в долевом строительстве: оформление и нюансы

Став соинвестором в строительстве нового жилого многоквартирного здания, дольщик имеет возможность изменить свой статус без досрочного расторжения ДДУ с соответствующими штрафными санкциями. Продать квартиру в незавершенной многоэтажке можно при помощи переуступки прав.

Что значит договор цессии

Совершая сделку по уступке прав, участник продает не саму квартиру, как физический объект, а только право покупателю требовать эту квартиру у застройщика. С момента заключения статус дольщика переходит к покупателю.

Такие соглашения по уступке прав называются цессия. Продающая сторона – цедент, покупающая – цессионарием. У застройщика, как у третьей стороны таких сделок, тоже есть свои права и интересы. Поэтому, почти всегда, он участвует в них.

Договор переуступки прав можно заключить только до подписи приемочного акта дольщиком. С момента его визирования сторонами ДДУ считается, что девелопер исполнил свои обязательства перед дольщиком, который становиться хозяином квартиры. Продать ее теперь можно будет только по договору купли-продажи.

Правильное оформление

Как оформляется переуступка прав требования по ДДУ? Правовой основой для оформления соглашения уступки служат глава 24 ГК РФ, в которой установлены общие правила подобных сделок, и статья 11 закона №214-ФЗ от 30.12.2004, где определены конкретные требования к договаривающимся сторонам в рамках договора долевого участия.

Соблюдая общие требования Гражданского Кодекса РФ профильного закона о Долевом строительстве, при передаче прав требования иному лицу, необходимо выполнить ряд обязательных условий:

  • По основному договору должна быть оплачена некоторая часть или общая стоимость квартиры в полном объеме. Иначе остаток долга передается одновременно с правом требования.
  • Оформить переуступку можно не позднее подписания передаточного акта на готовую квартиру.
  • При необходимости регистрации основного договора в Росреестре, должна быть проведена и регистрация договора цессии.

Чтобы дольщику иметь возможность передачи третьим лицам своих прав, ему надлежит должным образом закрепить их с помощью оплаты всей суммы стоимости квартиры. В такой ситуации согласие или уведомление застройщика о замене дольщика по ДДУ не требуется. Все риски, связанные с инвестированием в строительство будет нести новый участник. К ним, например, относится невозможность истребования неустойки с застройщика.

В особых случаях, когда оплата за новостройку не поступила к застройщику полностью, закон предусматривает возможность заключения соглашения на переуступку прав только с согласия застройщика.

Еще одним обязательным условием для правильного оформления уступки будет согласие банка, выдавшего ипотечный кредит, при оплате основного договора заемными средствами.

Учитывая все возможные риски, юристы рекомендуют оформлять соглашения об уступке прав с участием девелопера.

В некоторых случаях продавец квартиры предлагает оформить предварительный договор уступки прав. Этот вариант сделки лишает покупателя возможности пользоваться мерами поддержки дольщиков и не защищает его от неоднократной продажи.

Содержание договора

Как и любой договор цессия имеет обязательные пункты, без которых она будет недействительна. Ели он составляется с участием застройщика, то по подготовленному им шаблону. При самостоятельной подготовке цессии, образец договора прав требования по договору долевого участия можно найти в свободном доступе на юридических сайтах.

Обязательными сведениями для договора цессии являются:

  • дата и место заключения договора;
  • полные реквизиты всех участвующих сторон – продавца, покупателя, застройщика, если использовалась ипотека – то и банка;
  • сумма, которую передает покупатель продавцу, прописанная отдельным пунктом. Обязательно необходимо указать в какой период происходит передача оплаты.

Рекомендуется, при проведении расчетов до подписания цессии, в отдельном пункте прописать, что:

  • продавец дает гарантию, что его право на квартиру оплачено в полном объеме;
  • право не находится в залоге;
  • не арестовано по чьему-либо требованию.

Следует помнить, что продажа квартиры по переуступке прав может осуществиться, если в ДДУ нет условия с запретом на их продажу.

Порядок действий

Покупка квартиры по переуступке права требования производится по следующему алгоритму:

  • Проведение проверки разрешительной документации у застройщика.
  • Проверка договора долевого участия продавца. Информацию можно получить в Росреестре.
  • Получить у девелопера справку о состоянии выплат по основному договору.
  • У девелопера взять согласие на заключение договора уступки прав.
  • Истребовать с участника, находящегося в зарегистрированном браке, нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.
  • Оплатить госпошлину за регдействия.
  • Зарегистрировать подписанную уступку прав.

По законодательству, если основной договор подлежит регистрации, то и соглашения, заключенные на его основании, так же необходимо регистрировать. Для этого в Росреестр или в МФЦ потребуется представить пакет документов, которые нужны для сделки по переуступке:

  • паспорта сторон участников цессии, если она заключается между физическими лицами;
  • оригинал и копия ДДУ, зарегистрированные в Росреестре;
  • договор цессии в 2-х и более экземплярах;
  • документы об оплате участником квартиры в новостройке;
  • выписку из ЕГРП для подтверждения проведения регистрации ДДУ и отсутствия обременений и арестов прав;
  • госпошлина за регистрацию, оплаченная любым способом;
  • нотариально заверенное согласие супруга на переуступку, для стороны соглашения, состоящей в браке.

Оригинал договора долевого участи после, регистрации цессии по нему, остается у покупателя. Порядок финансовых расчетов по уступке прав аналогичен расчетам при заключении ДДУ.

С момента регистрации договора все обязательства и права дольщика переходят к покупателю.

На что обратить внимание

Процедура приобретения недвижимости по соглашению переуступки имеет несколько нюансов, на которые следует обратить внимание.

Уплата налогов

Переход прав требования подразумевает получение продавцом определенной выгоды. По законодательству любая выгода облагается налогом. Поэтому продавец – физическое лицо должен уплатить НДФЛ в размере 13 % от суммы полученного дохода.

Бытует мнение, что при переуступке прав по договору долевого строительства между близкими родственниками налог на доходы физических лиц платить не обязательно. Это ошибочное мнение и от оплаты налогов в данном случае закон не освобождает бывшего дольщика.

Чтобы правильно рассчитать размер налогообложения рекомендуется обратиться к налоговому консультанту, который поможет оптимизировать налоговые выплаты, подскажет какие вычеты можно получить.

Двойные продажи

Особое внимание, при совершении сделки по переуступке прав требования по ДДУ, необходимо обратить на возможность неоднократной перепродажи квартиры. Она появляется у недобросовестного продавца при заключении соглашений, которые не регистрируются в Росреестре. При этом, оказавшись в длинной череде покупателей последним, есть вероятность остаться без денег и без квартиры. В таких ситуациях добросовестным считается первый покупатель и ему остается приобретение.

Такая ситуация может возникнуть при оформлении цессии, например, по предварительному договору, инвестиционному, вексельному или иному.

Без уведомления застройщика

Представьте ситуацию, когда купленная переуступка прав уже зарегистрирована и оплачена. Вдруг приходит претензия от девелопера, что он согласия на цессию не заявлял и требует расторжения договора цессии. Поэтому застройщик имеет полное право оспорить сделку.

Поэтому согласие застройщика предпочтительно получать в письменном виде до подписания переуступки. Документ желательно заверить подписью директора и печатью организации.

Без возмещения убытка

Есть еще один нюанс, на который необходимо обратить внимание. Ловкие торговцы недвижимостью не всегда считают нужным акцентировать внимание покупателя на разделении ответственности перед цессионарием, которая определяется 214 ФЗ.

Рассмотрим простой случай. После успешного совершения сделки по приобретению квартиры по договору цессии, покупатель выясняет, что застройщик испытывает финансовые проблемы и находится в предбанкротном состоянии, а новостройка никогда не будет завершена. С кого же тогда взыскивать ущерб и в каком размере?

По сути договора цессии и в соответствии с 214 – ФЗ новый дольщик может взыскать убытки только с девелопера, а не покупателя. Размер предъявленного ущерба должен будет соответствовать сумме первоначального договора с застройщиком. Разницу, оплаченную продавцу при заключении договора переуступки, никто уже, не компенсирует.

Приобретение недвижимости по переуступке прав на основании ДДУ весьма выгодный способ обзавестись новой квартирой. Но он таит в себе также и множество рисков для покупателя. Это и двойные продажи, и налоги, и проверки застройщика, контроль произведенной продавцом оплаты по ДДУ, возможная смена застройщика в процессе строительства. Для продавца также существует множество рисков, необходимость нести дополнительные расходы.

Учитывая все эти факторы и при наличии возможности, проще и надежнее будет дождаться окончания стройки и оформления квартиры в собственность. Участие юристов в процессе переуступки прав поможет снизить риски сторон.

Смотрите еще:

  • Монастырь задать вопрос священнику Вопрос священнику в этом разделе Вы можете задать вопрос священнику и получить на него ответ Добрый день! Можно ли приехать к Вам, поговорить со священником? Сейчас непростой период в […]
  • Как продать машину которая куплена в кредит Продать кредитный автомобиль ПТС на руках Большинство людей, покупая автомобиль в кредит, уверены в своих финансовых возможностях. Однако жизнь непредсказуема, и нередко случаются […]
  • Если в ооо один учредитель как назначить директора Оформление учредителя ООО ген. директором Добрый день! Я открыл ООО в октябре (один учредитель), сейчас решил официально себя оформить работником [ген. директором] (до этого з/п не […]
  • Развод на операцию Спектакль "Операция "Развод". 26 ОКТЯБРЯ - ДК «Выборгский» - з.а. РФ А. Федорцов, з.а. РФ Ю. А. Кузнецов, А. Зибров, А. Васильев, Ю. Шахмуратова, М. Семенова, А. Макин 2 НОЯБРЯ - ДК […]
  • Гарантии законности и обеспечения прав граждан в деятельности полиции Раздел VIII. Гарантии законности и обеспечения прав граждан в деятельности милиции Статья 37. Контроль за деятельностью милиции Контроль за деятельностью милиции в пределах полномочий, […]
  • Усыновление детей в екатеринбурге Усыновление детей в екатеринбурге - Летел однажды по небу аист, нес в клювике ребеночка, но потерял записку с адресом и принес малыша другой маме. Когда она поняла, что произошла […]
  • Пример конституционной жалобы от гражданина Образец оформления жалобы в Конституционный Суд Российской Федерации (скачать) Примерная структура обращения в Конституционный Суд Российской Федерации Жалоба о проверке конституционности […]
  • Задать вопрос почемучки Проблема "почемучек" Краткое содержание: Маленькие почемучки. Возраст почемучек. Любознательность у детей. Детские вопросы. Как отвечать на вопросы детей. Как научить детей задавать […]
admin

Обсуждение закрыто.