Договор определения долей и дарения доли в квартире материнский капитал

Договор определения долей и дарения доли в квартире материнский капитал

Содержание статьи:

Соглашение об определении долей в квартире

Ситуация следующая:сестра, имея ребенка от первого брака, вступила во второй брак.До этого она стояла в очереди на улучшение жил.условий,как молодая семья. Когда подошел срок получения кредита, она в свою квартиру прописала мужа, чтобы на него тоже выделилась N сумма.Кредит они получили, купили 3км.кв.Доли распределились на сестру, мужа и сына по 1/3. Потом родился 2й ребенок, сестра получила мат.капитал и закрыла кредит им.В органах соц.опеки ее и мужа обязали в течение полугода выделить долю и второму ребенку. Муж тянет время и не идет на выделение доли.Сестра хочет продавать квартиру и переезжать в другой город.Ей в УФРС говорят, что она и муж должны подарить каждый часть своей доли на 2го ребенка. Но как я понимаю, тогда она не сможет продать квартиру , пока ребенку не исполниться 18 лет. Еще нам подсказали, что можно заключить соглашение,чтобы не дарить доли, но как его составить и что это вообще за документ.Можете ли вы дать образец? Вопрос: как лучше всего ей поступить, какой порядок ее действий?

Ответы юристов (12)

В соответствии с законодательством, материнский капитал выдаётся на семью при рождении второго и последующих детей и если вы решили потратить средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, то одно из правил — это оформление квартиры в долевую собственность всех членов семьи т.е. собственниками должны быть как минимум двое детей, а также жена и муж. Это правило обязательное. Что касается продажи — то, что доля будет у несовершеннолетнего ребёнка не исключает возможность продать данную квартиру. Но на продажу необходимо будет получить согласие органов опеки и попечительства. Они как правило дают такое согласие, если имущественное положение детей в результате данной сделки не ухудшится т.е. вы должны дать обязательство, что после продажи данной квартиры вы приобретёте другую квартиру и у несовершеннолетнего ребёнка в новой квартире будет доля равнозначная доли в старой квартире (как по доли, так и по площади). Если будут соблюдены данные правила, думаю вам переживать не о чем.

Уточнение клиента

Это понятно, но органы опеки не дают согласие,т.к. при этом страдает первый ребенок(уменьшение его доли при перераспределении долей, если соглашение оформляется), это раз. Во-вторых, как я уже написала , уфрс регистрирует только при дарении и предупредили, что при продаже, доля должна быть не меньше, а она будет меньше, т.к. квартира будет куплена в другом городе, по площади меньше уже имеющейся, и только лишь на детей и сестру. И вопрос в другом:муж не соглашается выделять долю на 2го ребенка.

25 Августа 2013, 13:29

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте! Действительно договор дарения долей на ребенка оформлять не нужно. В Росреестве необходимо на основании нотариального обязательства об определении доли на ребенка Вам необходимо переоформить свидетельства о государственной регистрации права собственности и определить долю второму ребенку. Эта доля может быть не менее 1/4 от материнского капитала.

Сколько эта доля будет по отношению ко всей квартире необходимо буде рассчитать исходя из стоимости квартиры.

Продать квартиру Вы сможете и до достижения ребенком 18-ти лет с согласия органов опеки и попечительства. квартира, которую Вы приобретете не должна ухудшать условия ребенка. К примеру новую квартиру Вы имеете право приобрести в общую долевую собственность на всех членов семьи в равных долях.

Уточнение клиента

сестра хочет продать квартиру, муж 1) не дает согласие на выделение доли на 2го ребенка(сроки уже все прошли),2) отказывается продавать квартиру. Сестра купила квартиру в долевом строительстве в СПБ, но она всего 36 кв. м. т.е там явно будет площадь меньше на каждого ребенка, нежели, чем в 3км.кв. По стоимости тоже это всего 1млн-1,2млн руб квартира.А в Питере квартира в долевом стоит 2, 3млн. Она хочет продать квартиру в др.городе и закрыть долевую рассрочку.

25 Августа 2013, 13:36

«И вопрос в другом: муж не соглашается выделять долю на 2го ребенка. »

Но, он обязан перераспределить свою долю. Ведь оформлялось нотариальное обязательство, что в течение 6-ти месяцев вы обязаны определить долю в праве на второго ребенка в связи с получение материнского капитала.

Уточнение клиента

сестра неоднократно настаивала на этом, предупреждала органы опеки, но ребенку 2му уже 2,5 года, и он не идет, а органы опеки не шевелятся

25 Августа 2013, 13:38

Уточнение клиента

как поступить, чтобы не путем дарения выделить эти доли, сейчас сестры, мужа, и старшего ребенка по 1/3 в квартире,а сделать так, чтобы у старшего так и осталась 1/3, а 2/3(на сестру и мужа) распределили на них и 2го ребенка. Какой то образец соглашения или что-то есть?

25 Августа 2013, 13:40

Вам в любом случае сейчас необходимо определить долю на второго ребенка в размере 1/4 от 400 т.р. То есть от суммы материнского капитала.

При приобретении новой квартиры можно доли распределить таким образом, что жилищные условия первого ребенка и второго не ухудшаться. Например, если сейчас у первого ребенка 1/3 доли в праве, то в в новой квартире определить за ним 3/10 доли, которая по метражу будет такой же как 1/3 в продаваемой.

Но, вот доля сестры и доля мужа уменьшаться. Главное рассчитать доли исходя из метража старой и новой квартиры. Тогда органы опеки и попечительства дадут согласие на продажу.

Уточнение клиента

как это сделать, если муж не идет на выделение доли для ребенка.просто отказывается.Что вы посоветуете, насчет дарения, как лучше избежать дарения, при выделении доли?

25 Августа 2013, 13:45

«как поступить, чтобы не путем дарения выделить эти доли»

Необходимо обратиться с исковым заявлением в суд об определении долей в общей долевой собственности. Суд определит доли с учетом материнского капитала на всех членов семьи.

Дальше спокойно продавайте квартиру и покупайте новую при этом не ухудшая метраж на детей.

Уточнение клиента

т.е путем соглашения никак?только через суд?я могу прописать просто одного ребенка в своей квартире, при этом не выделяя ему долю?

25 Августа 2013, 13:47

как это сделать, если муж не идет на выделение доли для ребенка.просто отказывается.Что вы посоветуете, насчет дарения, как лучше избежать дарения, при выделении доли?

Смотрите ответ выше.

Уточнение клиента

а как быть, если муж откажется продавать квартиру, он же тоже является собственником?

25 Августа 2013, 13:49

Какой то образец соглашения или что-то есть?

Рекомендую обратиться к нотариусу, он составит данное соглашение и удостоверит его, нотариусы удостоверяют соглашения, которые составляют сами.

«т.е путем соглашения никак? только через суд? я могу прописать просто одного ребенка в своей квартире, при этом не выделяя ему долю?»

В Вашем случае необходимо определить долю второму ребенку. Иначе ПФР обратиться в суд с иском о признании получения материнского капитала незаконным.

«а как быть, если муж откажется продавать квартиру, он же тоже является собственником?»

А вот в этом случае даже суд не может заставить собственника распорядиться своей собственностью. Распоряжение общей долевой собственностью возможно лишь с согласия всех участников общей долевой собственности.

Единственное Вы можете продать свою долю и доли детей с соблюдением ст.250 ГК РФ «Преимущественное право покупки», но Вам то это не нужно.

а как быть, если муж откажется продавать квартиру, он же тоже является собственником?»

Если муж откажется продавать свою долю, заставить его нельзя, но вы можете продать свою долю и доли своих детей с соблюдением правила о преимущественной покупки вашего мужа как сособственника т.е. вы письменно уведомляете его о продажи своих долей за определённую цену, если он откажется покупать или не ответит в течении месяца, можете продавать посторнним лицам но за цену не ниже чем предлагали совладельцу.

«т.е путем соглашения никак?

Почему никак. Как раз на основании соглашения Росреестр и определил бы долю второму ребенку, но Вы же указываете что муж отказывается.

Поэтому только в судебном порядке. Либо сестра отдаст свою долю за мужа, если есть такое желание.

Вот примерное соглашение. Но, п 2 Вам нужно изменить и прописать в нем, что определяете доли с учетом материнского капитала на всех членов семьи.

Соглашение об установлении(определении) долей в праве общей собственности на квартиру

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____________ N _____, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____________ N _____, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), являющиеся сособственниками квартиры, находящейся по адресу: ________________ область, город __________, улица _______________, дом _____, квартира N _____, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Указанная квартира размером общей площади — (указать площадь цифрами и прописью по данным технического паспорта БТИ) кв. м, в том числе жилой площади — (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, состоящая из (указать прописью количество комнат) комнат, расположенная на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, принадлежит

гр. (указать фамилию, имя, отчество) и

гр. (указать фамилию, имя, отчество)

на праве общей совместной собственности (без определения долей) на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора приватизации квартиры от 12 января 1995 г., заключенного с администрацией г. N-ска, зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 55 от 15 ноября 1997 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия _________ N __________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной правоустанавливающий документ, на основании которого квартира принадлежит по праву совместной собственности: договор купли — продажи, договор мены, договор о долевом участии в строительстве с актом приема — передачи квартиры и т.д. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о государственной регистрации права.)

2. В связи с тем, что в правоустанавливающем документе, указанном в п. 1 настоящего соглашения, не определены доли каждого владельца в праве общей совместной собственности на квартиру, руководствуясь ч. 2 ст. 254 ГК РФ, стороны настоящим соглашением устанавливают (определяют) следующее долевое участие:

гр. (фамилия, имя, отчество) — 1/2 (одна вторая) (размер доли выражается в виде простой или десятичной дроби, а также указывается прописью) доли в праве собственности на квартиру, указанную в п. 1 соглашения;

гр. (фамилия, имя, отчество) — 1/2 (одна вторая) (размер доли выражается в виде простой или десятичной дроби, а также указывается прописью) доли в праве собственности на квартиру, указанную в п. 1 соглашения.

3. Содержание ст. 244, 245, 254 ГК РФ сторонам известно.

4. Настоящее соглашение содержит весь объем отношений между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

5. Долевая собственность сторон на указанную квартиру в долях, размер которых определен в п. 2 настоящего соглашения, подлежит обязательной государственной регистрации в (указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав). Стороны самостоятельно несут расходы по регистрации принадлежащего им права.

6. Настоящее соглашение составлено в трех подлинных экземплярах, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью), и по одному экземпляру выдается каждой стороне.

(Количество экземпляров устанавливается по соглашению сторон, их может быть как более, так и менее чем указано в п. 6. Однако, учитывая, что соглашение составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)

В соответствии с п.4 ст. 10, Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Жилое помещение, приобретенное (построенное,
реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского
(семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том
числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением
размера долей по соглашению.

То есть, жилое помещение приобретенное с использованием средств маткапитала должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей.

По вопросу определения долей в праве общей долевой
собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК имеется следующее разъяснение Минэкономразвития РФв письме от 28.06.2011 N Д23-2738 «О рассмотрении обращения» :

В соответствии с частью 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ жилое
помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием
средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей
(в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с
определением размера долей по соглашению.

Таким образом, исходя из положений действующего
законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое
помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли
несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного
соглашения всех дееспособных членов семьи.

Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового
совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также
будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об
определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения
(перераспределения) долей участников общей долевой собственности.

То есть, определение долей в общей собственности оформляется письменным СОглашением. Поэтому, если Вы уже погасили кредит, то сейчас Вам следует заключить с мужем соответствующее соглашение.

Процедура получения маткапитала в Пенсионном фонде России (ПФР) требует, чтобы родители представили нотариально заверенный документ, в котором они обязуются в течение 6 месяцев после выплаты последнего взноса оформить долю детей в праве собственности на квартиру (это регулируется постановлением правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862).При этом, исполнение обязательства по заключению указанного СОглешения не контролируется гос. органами.
Кроме того, в документах о собственности или залоге квартиры нет никаких пометок о таком обязательстве или о том факте, что квартира приобретена с использованием маткапитала.
«Федеральным законом от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала, утвержденных постановлением правительства РФ от 12.12.2007 № 862, не предусматривается осуществление контрольных функций органами за выполнением гражданами указанного письменного обязательства», —что подтвердили в Пенсионном фонде.

«Если родители не исполнят свое обязательство и не передадут долю в собственности своим детям после погашения ипотечного кредита, а захотят такую квартиру продать, то сейчас они могут сделать это беспрепятственно, поскольку никто не контролирует их действия после выплаты кредита», — .

Однако это может привести к судебному процессу, связанному с оспариванием права собственности на проданную квартиру достигшими совершеннолетия детьми. Несоблюдение указанного условия о заключении Соглашения влечет за собой ничтожность сделки дальнейшей купли-продажи квартиры. Сделка может быть оспорена по иску любого заинтересованного лица»
В будущем сделку смогут оспорить органы опеки и попечительства либо иной орган, который будет наделен полномочиями по контролю за данным положением закона. Теоретически возможны иски Пенсионного фонда либо иных контролирующих органов к родителям о «нецелевом» использовании средств материнского капитала либо о понуждении к исполнению обязательства о наделении детей собственностью».http://www.online812.ru/2012/07/26/009/

Таким образом, Вы можете сейчас продать жилье без оформления СОглашения. Однако Вам следует учитывать вышеизложенное.

Если Ваш муж отказывается заключить указанное соглашение, то Вы вправе решить вопрос в судебном порядке, поскольку у Вас фактически был заключен предварительный Договор.

Согласно ст.429 ГК РФ

по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, согласно которой:

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

То есть, если муж уклоняется от совершения сделки, то Вы вправе требовать обязать его совершить необходимые действия в суде.

Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате илипо скайпу.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как распределить доли между супругами и детьми после погашения ипотеки?

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, по вопросу распределения долей между супругами и детками после погашения ипотеки с использованием материнского капитала. Квартира была приобретена в браке, но в свидетельстве о собственности мы написали только супруга. Материнский капитал был оформлен на меня. После погашения ипотеки муж обязан ( согласно обязательству, данному в ПФРФ) выделить доли деткам и мне. И вопросы:

1. обязательно ли выделять равные доли всем? И какая минимальная доля должна быть? Есть ли какие-то ограничения (может нужно исходить из суммы маткапитала или от минимальной площади на каждого ребенка и т.д.)?

2. Можно ли выделить доли не через «Смешанный договор об определении долей между супругами и дарения долей детям и второму супругу» (который очень дорого сейчас стоит у нотариуса.. порядка 20 тыс получается оплата за него+госпошлины), а следующим образом: оформить у нотариуса брачный договор на меня, где муж откажется от своей доли в квартире, а потом в простой письменной форме (бесплатно) составить договор дарения мной долей обоим деткам и супругу ? То есть в итоге получится то же самое, все будут наделены долями, но такой вариант в разы дешевле обойдется.. Очень жду ответ! Заранее спасибо!

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, Виктория! По первому вопросу: доли не обязательно должны быть равными. Законом не определено такое условие, как и размер минимальной доли. Можно выделить, к примеру, Вам с супругом по 3/8, а детям — по 1/8, либо как-то иначе, на Ваше усмотрение.

По второму вопросу: порядок определения долей Вы вправе выбрать любой, который будет для Вас наиболее удобен. Но я считаю сомнительной выгоду, которую Вы усматриваете в предложенном Вами варианте выделения долей. На основании договора дарения, оформленного в простой письменной форме, Вы не можете оформить в Росреестре смену собственников. В связи с относительно недавними изменениями в законодательстве, такой договор теперь требует обязательного нотариального заверения.

Уточнение клиента

Татьяна, спасибо за ответ!

Но, как я поняла из законодательства (с недавними правками как раз) договор дарения нужно обязательно заверять нотариально только в том случае, если собственность совместная, купленная в браке, либо оформленная на обоих супругов в собственность. Если собственность индивидуальная, то можно дарение оформить в простой письменной форме без заверения нотариусами. И вот как раз, чтобы собственность стала индивидуальной мы и хотели сначала оформить брачный договор, где супруг отказывается от своей части квартиры в мою пользу.

И после того, как собственность стала бы индивидуальной, я бы выделила доли на деток и на супруга в ней.

Или я что-то не верно в законе поняла?

28 Октября 2016, 19:39

Вы все верно поняли, это я Вас сначала не совсем поняла. Теоретически, если на эту квартиру установить режим раздельной собственности, Вы можете реализовать такую схему. Но существует один спорный момент: обязательство о выделении долей брал на себя Ваш супруг, а фактически его обязанности выполняете Вы.

Уточнение клиента

Спасибо большое за ответ! Этот момент я не учла.. Буду иметь ввиду! Получается, что единственный верный вариант остается составить смешанный договор, как и просят в росреестре..

28 Октября 2016, 21:31

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Материнский капитал и ипотека: как правильно оформить на детей

Договор дарения долей детям при покупке жилья по материнскому капиталу, образец которого можно найти в интернете, связан с государственной поддержкой семей.

Родители по закону могут получить материнский капитал, сумма которого достигает почти половины миллиона рублей, как только у них родится второй ребенок.

Однако потратить его можно только на определенные нужды.

Оформление в подарок квартиры детям

Чаще всего материнский капитал вкладывают в покупку жилья. Это порождает определенные проблемы, часть которых связана с названием.

Многие считают, что если капитал «материнский», значит и его деньги принадлежат матери, то есть часть недвижимости, которая была куплена на них, также принадлежит ей. Это неверно: маткапитал направлен на поддержку всей семьи, то есть принадлежит отцу, матери и их потомкам.

Если семья решила потратить сертификат на улучшение жилищных условий, ей необходимо помнить о необходимости выделить часть квартиры наследникам. Это необходимо сделать, поскольку каждый несовершеннолетний по закону должен иметь свою прописку и право на жилплощадь. Это стало причиной возникновения такого понятия, как выделение доли в недвижимости малолетним людям.

Процедура может происходить тремя способами:

  1. Если родители решили поменять квартиру или купить новую, они просто прописывают в ней своих наследников как собственников;
  2. Если же семья уже владеет недвижимостью и выплачивает ипотеку, она может использовать деньги, чтобы погасить долг перед банком. В этом случае родители должны оформить нотариальное обязательство о выделении малышам долей в недвижимости.
  3. Как только ипотека будет полностью погашена, можно оформить дарственную, по которой потомкам будут выделены конкретные части в недвижимости, принадлежащей родителям. Пока ипотека не погашена, жилье считается собственностью банка и не может быть передано.

Как происходит процедура

Дарение проходит в несколько этапов:

  1. Сперва родители должны вложить деньги в ипотеку. Для этого пишется заявление в Пенсионный Фонд с просьбой перечислить средства на погашение ипотеки, в котором указывают, что дети обязательно получат свою долю.
  1. После этого составляют стандартный договор дарения, одной стороной которого будут родители, второй – их потомки. Он заверяется у нотариуса. Документ должен быть составлен в письменном виде, подписывающие его взрослые – находиться в здравом уме и твердой памяти.
  2. Договор дарения регистрируется в Росреестре, там же оформляется новое право собственности детей на недвижимость.

Стоит помнить, что до 18 лет ответственность за детей несут их родители как официальные опекуны, они же подписывают документы. То есть официально родители и передают долю, и расписываются в том, что получили ее.

Как составляется договор дарения

Образец можно найти в интернете или получить у нотариуса. Он составляется в одном экземпляре вне зависимости от того, сколько людей являются дарителями: один родитель или оба.

В документе должны быть указаны следующие данные:

  1. ФИО и паспортные данные обеих сторон, внизу ставятся подписи.
  2. Какая именно недвижимость дарится: ее адрес и характеристики (количество комнат, площадь, этаж), кадастровый номер.
  3. На каком основании они владеют жильем: купили, получили в дар, обменяли. Тут же указывают номер документа, который подтверждает это.
  4. Какая часть переходит детям: это может быть как вся жилплощадь, так и доля.
  5. Кто, кроме родителей, еще прописан в квартире.

Также необходимо указать, что:

  1. Документ подписывается сторонами добровольно, они находятся в здравом уме и твердой памяти.
  2. Передаваемая жилплощадь не арестована, не отдана в дар другим людям и не заложена.
  3. Стороны сделки знакомы со статьями Гражданского Кодекса, которые отвечают за передачу подарков.
  4. Сколько экземпляров составлено: по одному каждой стороне (например, матери, отцу и двум детям) и один экземпляр в Управление Федеральной службы.

Документы для регистрации

Вот что ещё нужно принести, помимо договора:

  1. Паспорта родителей и свидетельства о рождении детей, а также СНИЛС и свидетельство о браке, если родители женаты;
  2. Документы, подтверждающие права владельцев на квартиру: например, договор купли-продажи;
  3. Выписки из ЕГРП и домовой книги;
  4. Кадастровый паспорт, техническую документацию;
  5. Сертификат материнского капитала;
  6. Справку из ЖКХ о том, что за семьей не числятся задолженности по оплате;
  7. Выписку из банка о том, что квартира находилась в ипотеке;
  8. Согласие второго супруга или отдела опеки на дарение.

Дарить квартиру, находящуюся в ипотеке на данный момент, нельзя – на нее оформляют нотариально заверенное обещание выделить детям часть после погашения.

Оформление в подарок части квартиры детям

Подарить можно не только квартиру целиком, но и ее долю. В этом случае дарственная составляется с учетом некоторых нюансов.

Главной особенностью такого варианта является то, что недвижимость приобретает не одного хозяина (ребенка), а нескольких (родители и дети).

То есть после наступления совершеннолетия дети не смогут выгнать родителей из собственного жилья, также они не смогут продать недвижимость без согласия всех владельцев.

А вот соглашения всех владельцев при дарении не требуется, так как даритель распоряжается только своей собственностью.

Составление договора дарения долей детям

Договор составляется по указанным выше пунктам, список документов тоже не меняется. Единственным отличием является необходимость описать конкретную долю, которая будет подарена. Она должна быть прописана в виде частей, например, 1/20 доля.

Пример. Отец хочет передать половину своей доли в квартире двум детям, мать ничего не передает. В этом случае в дарственной необходимо указать, что каждый получит по 1/8 квартиры: отец имеет право на половину жилья (1/2), половина от нее – это 1/4.

Следовательно, каждому малышу по половине от 1/4. Согласие матери не требуется, так как передается только часть супруга.

Как выделяются доли по материнскому капиталу

В законе нет точного определения того, как именно следует осуществлять распределение долей детям. Доля может варьироваться от минимальной до целой квартиры.

Однако не стоит думать, что можно оставить нелюбимому сыну 1/1000 долю жилья, а второму остальное. Такое решение не будет одобрено отделом попечительства, что приведет к их отказу и невозможности произвести дарение.

Согласно Жилищному Кодексу минимальной нормой являются 12 кв. метров, по санитарным нормам величина уменьшается до 6 кв. метров.

Случается, что материнский капитал был использован после рождения второго ребенка на внесение части ипотеки. Сама ипотека была полностью погашена только через несколько лет, в течение которых в семье появился третий малыш. В этом случае каждый из трех детей имеет право на часть доли вне зависимости от того, был ли он при использовании сертификата.

Образец договора дарения по материнскому капиталу

Увидеть, как заполняется дарственная можно в любой нотариальной конторе, так же варианты легко найти в интернете. Это обычный договор дарения на недвижимость: материнский капитал является всего лишь частью финансового вложения в жилье, а потому даже не упоминается дополнительно.

Ниже приведены примеры дарственной на квартиру и обязательство на выделение долей после выплаты ипотеки:

  1. Договор дарения — образец
  2. Обязательство о выделении долей — образец

В оформлении дарственной может быть отказано, если:

  1. Документ оформлен неправильно или отсутствуют необходимые бумаги.
  2. Нет точного указания, какая квартира дарится, или есть неточности в описании.
  1. Некоторые пункты противоречат законодательству: например, указаны условия, подавляющие свободу одариваемого. Чаще всего встречаются условия женитьбы на определенном человеке, выбора профессии, рождения ребенка или отказ от этого. Вместо этого могут быть указаны временные рамки: окончание учебы, женитьба.
  2. Квартира не принадлежит гражданину, например, является муниципальной, арестована или заложена.

Последствия при невыполнении обязательств договора

Это относится к нотариально заверенному обещанию выделить детям часть квартиры после погашения ипотеки. Погашение ипотеки может затянуться на несколько лет, и родители попросту забывают переоформить документ после ее погашения.

Это приводит к неприятным последствиям: заинтересованное лицо может обратиться в суд и потребовать удовлетворить интересы малыша в законном порядке.

Если же квартира оказалась проданной, можно оспорить ее в суде. В этом случае происходит обратный обмен: продавец возвращает деньги, а покупатель – недвижимость. При этом истцом может стать сами совершеннолетние дети, их родственник или государственный орган.

Можно ли осуществить продажу квартиры, где у ребенка есть доля

Продать недвижимость, частью которой владеет несовершеннолетний, можно, но это будет намного труднее по нескольким причинам:

  1. Несмотря на то, что законными представителями малышей являются их родители, в этой ситуации решать за несовершеннолетних они не могут. Это связано с желанием не допустить мошенничества среди взрослых.
  2. Малолетние наследники не могут решить сами за себя, так как по закону являются недееспособными.
  3. В отличие от совершеннолетних выписать малышей из квартиры на несколько месяцев невозможно, максимальный срок – 1-2 недели. И, хотя в случае переезда в другой город, срок может быть увеличен, он все равно слишком мал.

Однако продать квартиру все-таки можно. Для этого необходимо обратиться в отделение попечительства и убедить их в том, что продажа недвижимости никак не повлияет на материальное состояние малышей: родители не заберут все деньги и не бросят их.

Для этого родителям необходимо написать заявление и приложить заверенное обязательство выделить детям часть нового жилья. В этом случае отделение даст согласие, и семья сможет оформить документы.

Материнский капитал для многих семей является подспорьем к покупке новой квартиры. Но наличие несовершеннолетних членов семьи может существенно увеличить сроки оформления. При составлении заявлений важно помнить, что все инстанции, куда придется обращаться, в первую очередь должны быть уверены в соблюдении прав детей.

Как заключить договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала, смотрите советы в следующем видео:

Материнский капитал (МК), определение долей

Предстоит распределять доли в ипотечной квартире (долевое участие, сдача дома в IV квартале 2016 -в собственность в это же время или в начале 2017 года, стоимость 5 570 560 рублей) между мной, супругой нашим общим сыном ( 1.2 года) и сыном жены от первого брака ( 19 лет, проживает со своим отцом с 10 лет).

Наша цель – выделить из МК долю старшего сына, перевести ее в деньги и отдать сыну, таким образом снять его будущие притязания

Планируем распределить доли таким образом, что бы старшему сыну (19 лет) доставалось 2/50 = 222 882 рублей ( ½ МК = 226 500).

Например, мы хотели бы положить данную сумму на счет в банке под проценты до тех пор, пока ему не исполниться 21 год.

Каковы дальнейшие, разрешенные законодательством, действия с нашей стороны и со стороны старшего сына? Как документально они должны быть оформлены.

Ответы юристов (38)

Наша цель – выделить из МК долю старшего сына, перевести ее в деньги и отдать сыну, таким образом снять его будущие притязания
Дмитрий

Наличными деньги снять не получится никак. Согласно ст. 7 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»: 3. Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям:

1) улучшение жилищных условий;
2) получение образования ребенком (детьми);
3) формирование накопительной пенсии для женщин, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона;
4) приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов.

Т. е. выделить Вы можете 2/50 доли в квартире старшему сыну супруги, а после оформить договор купли-продажи между Вами (либо супругой, либо оформить долю на младшего ребёнка) и старшим сыном, либо договор дарения между ним и его матерью, так как если оформите дарение между собой, то придется оплатить 13% от суммы, указанной в договоре дарения.

Например, мы хотели бы положить данную сумму на счет в банке под проценты до тех пор, пока ему не исполниться 21 год.
Дмитрий

Что касается данного момента, то он совершеннолетний и деньги сможет снять самостоятельно без кого-либо. Про возможность ограничения лучше уточнить в банке, в который планируете перевести сумму. С уважением, Урванцев Евгений.

Есть вопрос к юристу?

Выделение доли своим детям в жилье оформляется у нотариуса в
соответствии с нормами Федерального закона №256 от 29.12.2006 года под
названием «О дополнительных мерах государственной поддержки семей,
имеющих детей», и им же удостоверяется.

Не заверенное обязательство, недействительно и не будет принято ПФ. В ПФ подаете оригинал обязательства.

Обычно выделение долей происходит 2 путями:

— путем составления Соглашения о выделении детям долей в жилье в связи с использованием материнского капитала,
— путем составления Договора дарения родителями долей в жилье своим несовершеннолетним детям.

В вашем случае второй вариант, и желательно между вашей женой и сыном, чтобы не было 13 % налога.

Здравствуйте. Доли оформляются соглашением сторон. То есть заключаете соглашение о распределении долей, а далее сын продаёт или допустим дарит (тогда налога не будет) свою долю кому то из вас. А Вы переводите ему деньги.

Но распоряжаться он уже может самостоятельно полученными деньгами. То есть если раньше снять их с счёта захочет, Вы ему помешать не сможете.

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ
(ред. от 30.12.2015)
«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

С чего бы вдруг? У нотариуса оформляется обязательство о выделении долей. А само соглашение не обязательно у нотариуса заверять.

Плюс понадобятся следующие документы при выделении долей:

— заявления
о регистрации права на собственность на долю в квартире от имени
каждого участника сделки (заполняется госрегистратором),
— соглашение о выделении в квартире долей или договор дарения в
необходимом количестве экземпляров (подписывается сторонами в
присутствии регистратора),
— паспорта родителей (оригиналы и копии всех страниц с отметками),
— документ о заключении брака (оригинал и ксерокопия),
— свидетельства о рождении всех детей (оригиналы и их ксерокопии),
— документ, свидетельствующий о государственной регистрации права
собственности на жилье (оригинал и его ксерокопия),
— договор о купле-продаже квартиры (договор долевого строительства и
т.д.),
— квитанции, подтверждающие уплату государственной пошлины в общем размере
2000 рублей (эта сумма делится поровну между всеми участниками сделки).
Могут быть некоторые расхождения в перечне.

Я обязательство и имел ввиду) Немного неправильно выразился.Извините

Не согласен, доли сыну можно оформить договором дарения и обязательного нотариального удостоверения не нужно, если бы отчуждали доли несовершеннолетних то да, сейчас это подлежит нотариальному удостоверению. ст. 30 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: 2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В Федеральном законе о дополнительных мерах сказано, что доли распределяются по соглашению. То есть, если спора нет, то можете выделить сколько захотите. Можно 2/50, можно 1/50.

Например, мы хотели бы положить данную сумму на счет в банке под проценты до тех пор, пока ему не исполниться 21 год.
Дмитрий

Это как? Доля выделяется в квартире, а не на счете. Это недопустимо.

Здравствуйте, Дмитрий!

Минэкономразвития РФ от 28.06.2011 N Д23-2738
«О рассмотрении обращения»

3. По вопросу определения долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК.
В соответствии с частью 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи.
Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности.

Таким образом, всем дееспособным членам Вашей семьи необходимо заключить в простой письменной форме соглашение об определении долей. Размер долей может быть не одинаковый и определяется на семейном совете.

Я считаю, что это неверно и оформлять нужно договором о переводе квартиры в долевую собственность, так как природа сделки договора дарения иная, кроме того даритель может отменить дарение в ряде случаев. Федеральный закон о дополнительных мерах говорит об обязанности выделить доли, а не о праве (дарение).

Но в приведенном Вами ФЗ нет ограничений в оформлении договора дарения, поэтому считаю что ничего неверного здесь нет.

Речь идет о доле старшего сына, а ему 19 лет, согласие опеки здесь не требуется.

Поскольку старший сын — совершеннолетний, он тоже должен подписывать соглашение об определении долей и вряд ли согласится на 2/50 доли.

Если Вы хотите дать старшему сыну компенсацию за его долю, чтобы он не участвовал в долевой собственности, это невозможно. В долевую собственность включаются все дети и родители.

Соглашение необходимо подписать между сторонами в семье, оно никуда не предъявляется, это внутренний документ и не обязателен.

В Росреестр или МФЦ предоставляется договор выделения долей или можно назвать его о переводе квартиры в долевую собственность. Буквально месяц назад клиенту готовил такой договор, они получили уже четыре свидетельства на всех членов семьи. В нем доли равные, а Вам нужно исправить на какие Вам нужно. Они могут быть любые.

Именно с материнского капитала деньги отдать вы не сможете, но можно заключить соглашение с сыном. К примеру вы даете ему эти деньги, но не из материнского капитала а она в свою очередь отказывается от своей доли. Главное документально это зафиксировать.

Как Вы полагаете оформить отказ от доли?

«Договор о переводе квартиры в долевую собственность» как раз-таки и содержит то самое соглашение об определении долей (пункт 4 Вашего договора). Это один документ, представляемый в Росреестр или МФЦ.

Буквально месяц назад клиенту готовил такой договор, они получили уже четыре свидетельства на всех членов семьи.
Григорьев Руслан

В указанном соглашении об определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности ( Минэкономразвития РФ от 28.06.2011 N Д23-2738 «О рассмотрении обращения»). Ведь дети могут еще потом рождаться.

Азизбек, не вводите клиента в заблуждение. Жилье за счет МК оформляется в общую долевую собственность всех детей и родителей. Отказ от доли противоречит закону.

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ
(ред. от 30.12.2015)
«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 28.07.2010 N 241-ФЗ)

Да у меня все совмещено в одном договоре (смешанный договор).

Не думаю, что он смешанный. Как иначе можно заключить договор о переводе квартиры в долевую собственность, не определив при этом доли?

«Договор о переводе квартиры в долевую собственность» и соглашение об определении долей — одно и то же, по сути.

Здравствуйте. Это мой профиль, опыт работы со сделками по маткапиталу более 6 лет. Сложностей никаких нет и измудряться здесь не надо. По закону вы обязаны выделить доли несовершеннолетним детям, а совершеннолетний ребенок имеет право отказаться, т.к. вы не можете заставить его принять долю. Соответственно, как я поняла собственник вы и вы давали обязательство нотариальное о выделении долей детям и супруге. Определите доли для выделения, заключив нотариальное соглашение сторон, в котором совершеннолетний согласен на то, что его долю ему выделят в денежном эквиваленте на такой то счет, открытый в таком то банке. Подарите доли жене и несовершеннолетнему ребенку и положите на счет деньги совершеннолетнему. Делали так неоднократно. Была проверка из пенсионного фонда о том, как выполнилось обязательство о выделении долей, проверка прошла успешно, пенсионный фонд без претензий.

Ответ Каминской Алены например. Возможно и такое. А вообще совершеннолетний вправе отказаться от доли. Может к примеру той ж матери подарить. Или не так?

Это не отказ, а именно дарение уже имеющейся доли, а не отказ от её приобретения. Про дарение уже много раз писали выше Ваших ответов. К чему повторы за другими юристами?

Мне всё же очень интересно, как оформить отказ.

Отказ как таковой оформить нельзя нотариус не оформляет такие документы в случае с маткапиталом, т.к. было дано нотариальное обязательство о выделении долей. Но и заставить совершеннолетнего, если он не хочет принимать в дар долю, тоже нельзя. Поэтому, чтобы потом в последствии не было от совершеннолетнего претензий о том, что не выполнено обязательство в отношении него, нужно составить нотариальное соглашение об определении долей и о выделении ему доли в денежном эквиваленте и например о переходе его доли в таком случае матери. Это соглашение будет одновременно являться и выделением доли и отказом от ее принятия внатуре, но не ущемлением прав, т.к. деньги за долю ему выплачены. И это не будет считаться незаконным обналичиванием маткапитала, т.к. жилой объект приобретен.

Я пишу то, что на практике часто применимо и не вызывает негативных последствий. Я работаю в сфере кредитования с маткапиталом более 6 лет, более того являюсь начальником юридического отдела кредитного учреждения, которое выдает займы на улучшение жилищных условий с использованием маткапитала. И клиенты обращаются ко мне же за составлением документов о выделении долей. Была неоднократная проверка клиентов пенсионным фондом на предмет выполнения нотариального обязательства и в таких случаях, как у Дмитрия, при оформлении документов по моему способу, пенсионный фонд одобрял все и претензий не выставлял.

Законного обналичивания также нет. Если не оформить на него долю, то значит не исполнить обязательство, а равно затруднить продажу квартиры в будущем.

Урванцев Евгений. А если совершеннолетний человек не хочет принимать в дар эту долю? Его насильно нужно заставить, пытать? А чем это затруднит продажу квартиры? Дмитрий ее оформил на себя, дал обязательство о выделении долей детям и супруге. Они составили нотариальное соглашение всеми членами семьи об определении долей каждому, Дмитрий подарил доли жене (ее долю и долю от которой отказался соглашением в пользу матери совершеннолетний) и долю несовершеннолетнему, и выдал в денежном эквиваленте при его согласии деньги совершеннолетнему. В чем затруднение? Если они хотят продать квартиру, пусть берут согласие органов опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего и продают квартиру. Если в последствии выставит претензии совершеннолетний, то есть соглашение по которому ему определена доли и по которому он свою долю внатуре принимать отказался, принял деньги, а долю внатуре определил в пользу матери. Как можно выполнить обязательство о выделении доли совершеннолетнему, если он не хочет эту долю принимать? Сделки все как известно двухсторонние. Дмитрий без его согласия не может ему эту долю подарить, продать или как то по иному оформить.

Но прежде чем отчуждать свою долю матери, он её должен оформить на себя и после уже подарить, например.

Конечно, если совершеннолетний отказывается от денег и хочет долю, то ему обязаны ее выделить. А если, он не хочет ее принимать, то тут уж никак по другому. Если без соглашения это сделать и просто подарить доли несовершеннолетнему и супруге, а ему отдать денег, то в случае его претензии, конечно он выиграет, т.к. обязательство в отношении него не исполнено и не доказать, что деньги отец ему выдал именно в счет доли. Но, соглашение нотариальное все предусмотрит и обезопасит всех, в том числе от претензий пенсионного фонда.

Это бред Евгений. Как вы не поймете, если человек не хочет эту долю, то его не заставить эту долю на себя оформить. Если пенсионный фонд придет с проверкой, то Дмитрий покажет, что выполнил обязательство, выделил доли жене и несовершеннолетнему, а совершеннолетний отказался от доли, есть соглашение. И совершеннолетний скажет, что не хочет, чтобы на него оформлялась доля, и захотел денег. Нарушения чьих либо прав нет! Обналичивания маткапитала нет, т.к. средства направлены на покупку квартиры. В нотариальном обязательстве указан конкретный адрес квартиры и в соглашении они укажут конкретный адрес квартиры от доли в которой отказался совершеннолетний.

А можете привести образец такого нотариального соглашения? Просто любопытно, не встречал такого.

Евгений, это соглашение составляется всеми членами семьи и подписывают они его у нотариуса и нотариус его заверяет. Моя работа по составлению соглашения стоит 1000 р. На всеобщее обозрение выставлять свои труды бесплатно считаю неуместным. Если Дмитрию понадобится, то для него составлю при условии оплаты.

Соглашение и я могу составить, просто хотелось увидеть от Вас обоснованность Вашей точки зрения, чего я не увидел.

По моему я уже достаточно в вышеуказанном обосновала свою точку зрения и более того на практике этот способ применяю постоянно и пенсионный фонд одобряет и не выражает претензий. Точка зрения: Что нельзя заставить совершеннолетнего делать того, чего он не хочет, в данном случае не хочет принимать в дар долю. Так же если вы видели нотариальное обязательство о выделении долей и хоть раз читали его от начала и до конца, то там есть фраза о том, что доли определяются по соглашению сторон. Что я и сказала, надо составить соглашение сторон об определении долей и заверить его у нотариуса.

Видел и не спорил с Вами в отношении распределения долей по соглашению.

Дмитрий, остались ли у вас еще вопросы?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Смотрите еще:

admin

Обсуждение закрыто.