Заложил квартиру как не потерять

Заложил квартиру как не потерять

Как не потерять квартиру из-за долга в МФО?

Ситуация с микрофинансовыми организациями в России уже давно превратилась в макропроблему. Количество россиян, попавших в финансовую кабалу МФО, исчисляется на сегодняшний день миллионами. К тому же не секрет, что многие МФО весьма далеки от соблюдения всех норм законодательства, имеющих непосредственное отношение к их деятельности. Неоднократные попытки государства отрегулировать рынок микрокредитования пока не смогли избавить эту отрасль от аферистов. По данным НБКИ (Национальное бюро кредитных историй) только с начала 2016 года было зафиксировано свыше 120 тысяч кредитов с признаками мошенничества. Особую опасность при этом представляют «быстрые займы» под залог недвижимости. В данной статье мы расскажем, как не потерять квартиру из-за долга.

Связывая себя такими обязательствами с сомнительным кредитором, заемщик рискует не только потерять деньги, но и лишиться своего имущества. По некоторым данным, только за последние полтора года тысячи клиентов микрофинансовых организаций лишились своего жилья. Причем для многих из них это жилье было единственным. Стоит отметить, что во многих случаях взятая в долг у МФО сумма займа не превышала даже 100 тысяч рублей, что никак не соизмеряется со стоимостью даже самой дешевой квартиры. Возникает вопрос, чем же так привлекательны эти микрокредиты, что несмотря на все риски и огромные процентные ставки, этот рынок продолжает пользоваться спросом у россиян? И напрашивается всего один ответ – своей доступностью.

Пока из-за кризиса банки сокращают выдачу новых кредитов и ужесточают требования к потенциальным заемщикам, люди не перестают нуждаться в заемных средствах. И для многих обращение в микрофинансовую организацию остается единственным способом получить эти средства. Для того чтобы взять займ в МФО на 10-20 тысяч рублей, в большинстве случаев не требуется справка о доходах и поручители, достаточно только предъявить паспорт и заполнить небольшую анкету. Если же требуется более крупная сумма, то заемщику, как правило, предлагается заложить свою недвижимость. При этом многие кредиторы рассчитывают получить от таких сделок гораздо больше, чем проценты по займу. Иначе, как мошенниками, таких кредиторов не назовешь, поскольку в этом плане они грубо нарушают не только нормы морали, но и законодательство, регулирующее сферу кредитования.

Многие заемщики задаются вопросом как не потерять квартиру из-за долга? Ниже мы рассмотрим самые распространенные схемы, по которым действуют кредитные мошенники, прикрываясь статусом микрофинансовой организации.

Подмена договора

Как ни странно, но в наиболее крупных финансовых аферах с залоговым кредитованием преступники зачастую используют незамысловатые способы обмана. Привлекательные на первый взгляд условия получения займа, когда не имеет значения размер дохода, не проверяется кредитная история и не требуются лишние документы, заставляют многих людей снова и снова обращаться за «быстрыми деньгами», закладывать свои квартиры и подписывать любые документы, особо в них не вчитываясь.

Одна из наиболее распространенных мошеннических схем заключается в том, что доверчивый клиент, даже не подозревая, вместо договора о залоге имущества, например, квартиры, может подписать документ о ее продаже. Нередки случаи, когда заемщику предлагают заключить договор купли-продажи или дарения, уверяя, что такие условия будут действовать только на период действия договора займа и наличия платежей по нему. Затем заемщик отдает кредитору документы о праве собственности на квартиру и сделка легко регистрируется в Росреестре, поскольку формально все сделано по закону. Спустя некоторое время заемщика выселяют из квартиры в судебном порядке, а жилье выставляется на продажу. В такой ситуации доказать факт мошенничества со стороны кредитора бывает очень сложно, а зачастую просто невозможно.

Соглашение об отступном

Эта схема кажется на первый взгляд довольно мудреной и сложной в исполнении, тем не менее она достаточно эффективно работала в свое время, и хоть и реже, но продолжает применяться до сих пор.

Главную позицию в этой схеме занимает соглашение об отступном, в соответствии с которым обязательства прекращаются, если одна из сторон не в состоянии больше их исполнять. Речь, конечно же, идет о недвижимом имуществе заемщика, право собственности на которое получает кредитор в случае, если заемщик не сможет погасить кредит. Обеспечить выполнение своих корыстных планов мошенникам из МФО не составляет особых трудностей. Для этого к первоначальной сумме в договоре они смело приписывают дополнительные платежи, комиссии, обременительные условия и обязательства. Например, в результате их манипуляций кредит может исчисляться уже не в рублях, как было установлено изначально, а в валюте. А срок действия договора вместо 5 лет сокращается до двух лет или даже до года. Указанные несоответствия заемщику объясняют дальнейшей пролонгацией договора. Впрочем заемщику предлагают отказаться от его подписания, если он не согласен с новыми условиями, но при этом потребуется заплатить штраф, скажем в 300 тысяч рублей. По заверению мошенников такие условия были прописаны в предварительном договоре, который заемщик заполнял вместе с заявкой.

Условия займа, позволяющие МФО завладеть имуществом заемщика

Кроме того, могут всплыть различные брокерские услуги, оформление справок и т.д., оплачиваемые клиентом дополнительно в довольно крупных суммах. В результате заемщик получает сумму, уменьшенную на эти платежи, но проценты-то начисляются на всю сумму займа, которая была прописана в соглашении изначально. Далее клиент подписывает договор ипотечного займа, оформляет необходимые доверенности на третьих лиц и отдает документы на квартиру.

График платежей по кредиту в данном случае составляется таким образом, что первую половину срока погашаются только проценты, а основной долг не только не уменьшается, но может даже и увеличиться (в случае, если кредит указан в долларах). Дальнейшее развитие отношений кредитора и заемщика предугадать не сложно. Если заемщик не сможет вовремя погасить задолженность, кредитор забирает у него квартиру и в большинстве случаев даже не возвращает разницу между суммой задолженности и стоимостью квартиры.

Отказ кредитора в приеме платежей

Еще одной мошеннической уловкой является намеренный неприем платежей по кредиту. С одной стороны данное действие выглядит абсурдным, но если принять во внимание, что целью является сбор доказательств просрочки платежей для судебного разбирательства, то это выглядит вполне закономерным. Именно такой схемой пользуются многие злоумышленники. В сфере их внимания оказываются неблагополучные и нуждающиеся в денежных средствах граждане. Займ оформляется в кратчайшие сроки, как только специалисты микрофинансовой организации убедятся в достоверности прав заемщика на недвижимость. После оформления кредитного договора начинается период, когда кредитор всячески пытается избежать контакта с клиентом.

Уклонение кредитора от приема кредитных платежей

В такой ситуации величина просрочки увеличивается с каждым днем, соответственно растут проценты, пени, штрафы и т.д. Тем более, что обычно МФО устанавливает повышенные процентные ставки за каждый лень просроченного платежа по кредиту. Нетрудно себе представить в какие суммы (в процентном соотношении к сумме кредита), обойдется заемщику даже небольшая просрочка платежа, не говоря уже о том, когда ситуация продолжается достаточно долгое время.

Умышленное доведение заемщика до критического ухудшения ситуации, провоцирует продажу залогового имущества. Доказать факт умышленного уклонения кредитора от приема платежей по кредиту оказывается непосильной задачей.

Вседозволенность и бесконтрольность микрофинансистов заставили все же государство ужесточить контроль рынка микрокредитования. Около тысячи микрофинансовых организаций уже исключены Центробанком из реестра МФО. Принят ряд законов, регулирующих отрасль микрокредитования и ужесточающих требования к деятельности МФО. Однако как показала практика, не все МФО стараются соблюдать строгие предписания надзора, а многие из ликвидированных организаций продолжают свою деятельность нелегально, либо сменив название. Остается надеяться, что принимаемые государством меры хоть и не избавят в одночасье от кабальных сделок и недобросовестных кредиторов, все же со временем помогут сделать этот бизнес более цивилизованным. А данная статья, мы уверены, поможет людям избежать непоправимых ошибок и не потерять квартиру из-за долга.

Контракты. ua

Как выгодно заложить квартиру

Заложить квартиру в банке могут только люди, уверенные в перспективности своих «кредитных» вложений. А выбирать есть из чего: можно прикупить еще одну квартиру на вторичке, только создающуюся новостройку, загородное жилье и участки под застройку.

По материалам «Личного счета»

Два века назад один император шутки ради продал ковбоям Аляску — на тот момент экзотическую территорию, населенную любителями слалома и оленьих забегов под айсбергами. Через 100 лет янки оценили юмор августейшей особы, повально заболев золотой лихорадкой, а чуть позже и весь мир, когда Штаты начали качать там нефть, а остальным странам — свои права. И эта земля (1519 тыс. кв. км) была продана за $7200 тыс., или $4,7 за кв. км, что соответствует 20 двухкомнатным квартирам площадью 50 кв. м. Сейчас Александр II за $7200 тыс. смог бы купить 48 двушек в Киеве.

Что, собственно, мешает вам повторить историю и расширить владения, не побоимся этого слова, в центре Европы? Предположим, квартира у вас есть. С небольшой натяжкой квадратные метры могут запросто претендовать на суверенное государство, в котором ваше неоспоримое величество свободно курсирует между диваном и холодильником, издавая указы для домочадцев. Естественно, ваши имперские замашки слабо сочетаются с размерами двухкомнатной державы площадью, например, 50 кв. м и оцениваемой в $150 тыс. Ко всему прочему вы выполняете свои царские обязанности за скромную зарплату и не обладаете достаточными капиталами, чтобы открыть в Европу еще одну форточку. И тем не менее, как показывает история, грех отказываться от возможности расширения геополитического влияния. Достаточно заложить квартиру в банке и, получив крупную финансовую поддержку, смириться с временной потерей суверенитета. Отважиться на такой шаг могут только уверенные в перспективности своих «кредитных» вложений монархи. А выбирать есть из чего: можно прикупить еще одно государство (квартира на вторичке), только создающуюся империю (новостройка), колонии (загородное жилье) и неизведанные земли (участки под застройку).

Долги империи

Преимуществ у заложенной квартиры несколько. Во-первых, отпадает необходимость в первоначальном взносе при покупке другого жилья или земли — пока будете копить деньги, потеряете еще больше из-за роста цен. Во-вторых, далеко не всегда можно получить кредит под новостройку или строящийся коттедж. Например, немногие банки работают с Киевгорстроем, не говоря о менее известных строительных компаниях.

В-третьих, условия кредитования под свою квартиру выгоднее, чем под «чужую» недвижимость (читайте в рубрике Тест-драйв).

Недостатков тоже хватает. Главный из них — психологический момент. Не каждый монарх согласится на временную потерю суверенитета, которая в случае невыплат по кредиту может стать постоянной. Но если вы покупаете другую недвижимость с перспективой повышения цен минимум на 20-30% в год, то бояться нечего. Провал экспансии компенсируется продажей несостоявшихся владений по переуступке, и дело с концом (читайте в рубрике Метраж).

Техническая неприятность — лишние телодвижения при оформлении — справки из БТИ, жэка и т. д. Хуже, если на территории прописаны наследники. Но вряд ли упадет корона, если вы их вместе с матерью отселите к основателям знатного рода — бабушкам и дедушкам, а после получения кредита пропишите снова. Банкирам, конечно, подрастающие поселенцы не понравятся, но посягательства на суверенитет даже в случае форсмажорных обстоятельств сведутся к нулю. По законодательству ваши отпрыски не могут потерять жилье до совершеннолетия. Следовательно, «стартовую» квартиру никто не отнимет.

Итак, приступим. Допустим, ваша империя на энном этаже оценивается в $150 тыс. Самый выгодный кредит на 20 лет, по результатам наших исследований, можно получить в UniCredit Bank. Базовые условия: 12% годовых в долларах, комиссия — 1%, ежегодная страховка приобретаемой недвижимости — 0,22%. Сумма кредита — $120 тыс. (80% от оценки жилья).

Вторая страна

Постепенно ваши затраты на экспансию будут снижаться, поскольку арендная плата, как и стоимость квартир, не стоит на месте. Ежегодно, начиная с 2003 года, аренда растет минимум на 25%. Если такие темпы сохранятся, то уже в 2010 году вы будете получать от сдачи однокомнатной квартиры $854, что почти покроет затраты на выплату кредита. В худшем случае (при снижении темпов роста стоимости аренды на 5% ежегодно, а начиная с 2010-го, сохранится лишь пятипроцентное повышение) о кредите можно будет забыть через 11 лет — в 2018-м аренда принесет $824.

Не забывайте, что стоимость вашей империи набирает высоту. Через пять лет за однокомнатную квартиру будут давать минимум $160 тыс. Еще чуть-чуть и хватило бы на Аляску в XVIII веке. Только в этом году квартиры подорожают более чем на 20%, а значит, $80 тыс. через 365 дней превратятся в $96 тыс. C учетом выплат по кредиту чистая прибыль составит $5431 (без затрат на оформление ссуды). Иными словами, продержаться вам необходимо год. После этого срока можно либо продолжать выплачивать деньги банку, либо продавать жилье с прибылью. И главное — уже никакое банкротство или разорение монаршему роду не грозит.

У вас появляется выбор: продать новое «княжество» в спекулятивных интересах или продолжать выплачивать кредит, вынашивая стратегические планы. В первом случае «сбросить» лишние квадраты выгодно в течение ближайших пяти лет, пока цены не стали снижаться. За этот срок придется выплатить банку $52,852 тыс. Останетесь должны еще $73,395. Нет, с математикой у нас все в порядке, просто при погашении кредита равными частями сначала хитрые банкиры предпочитают получать проценты, тогда как тело кредита ($80 тыс.) снижается весьма незначительно. В результате ваша прибыль через пять лет — $34,053 тыс. плюс доходы от аренды (минимум $28,105 тыс). Конечный результат — $62,158 без учета расходов на оформление кредита и ежегодную страховку.
Если спекулятивные настроения не подобают августейшим особам и вы твердо решили оставить квартиру за собой, то за 20 лет придется отдать банку $211,408 тыс. — почти втрое больше стоимости жилья на момент покупки. Но за это время только на аренде заработаете не меньше $164,462 тыс. И если стоимость квартиры подорожает всего в два раза — до $160 тыс., то в случае продажи через 20 лет заработаете никак не меньше $113 тыс.

Зарождение государства

Истории не известны случаи, когда сначала провозглашался суверенитет, а потом создавалось государство. Но кто мешает вам оставить свой отпечаток в учебнике для средних классов, хотя бы шариковой ручкой. Идея в том, чтобы купить небольшую империю в строящемся доме. Если речь идет о Киеве, то вложить $120 тыс. можно в однокомнатную квартиру или двушку.
Пожалуй, самые низкие цены в Киеве предлагает компания «УКОинвестСтрой» в домах по Харьковскому шоссе. Сдать их обещают в I-II квартале 2008 года. Справедливости ради следует отметить, что новое государство может зарождаться в муках, поскольку у застройщика не самая хорошая репутация. Нередко стройка затягивается на год-полтора свыше запланированных сроков. Вдобавок якобы у компании были проблемы с правоохранительными органами. Но ведь строят! На площадках работа идет полным ходом, и вряд ли повторится история Элита-Центра.

Цены приятно удивляют. На момент подготовки статьи квадратный метр в однокомнатной квартире площадью 52 кв. м продавался за 8150 грн, в двушке (73 кв. м) — за 8150 грн, трешке (100 кв. м) — 7680 грн.

Если вы закладываете свои двухкомнатные европалаты стоимостью $150 тыс., на покупку трешки денег не хватит. Другое дело одно-двухкомнатное государство, захватить которое можно за $84 тыс. или $118 тыс.

Уже сейчас однокомнатные квартиры на будущих этажах УКОинвестСтроя продаются по переуступке за $95-108 тыс. — сходу $11-24 тыс. прибыли. Стоимость квартир на вторичке в том же районе чуть меньше — $87-119 тыс. Но и площади такого жилья всего 26-39 квадратов. Т. е. цена метра составлаяет минимум $2,7 тыс., тогда как в УКОинвестСтрое — $1,613 тыс.

Как только дома будут сданы застройщиком, заработаете на каждом метре $1,087 тыс., а если цены за год-полтора подрастут на 20%, то $2,153.

С кредитом прибыль будет поменьше. Временная утрата суверенитета обойдется в $924,91 ежемесячно, если вы покупаете в кредит однокомнатную квартиру в новострое за $84 тыс. За год заплатите банку $11,099 тыс. и останетесь должны $82,923 тыс. Если строители уложатся в срок, что маловероятно, то на перепродаже жилья с учетом полного погашения долга банку заработаете $46,378 тыс.

Предположим, что все пойдет не так гладко и однокомнатная империя, готовая к полноценной жизни, появится через два года. Задержка строительства выльется в дополнительные выплаты банку — $22,198 тыс., а ваш долг снизится до $81,710 тыс. Если стоимость квартир на вторичке останется неизменной, ваша прибыль составит $36,493 тыс. В случае хотя бы 20% роста за два года заработаете значительно больше — $64,572 тыс.

Отказавшись от мелких спекуляций, уважающий себя монарх может зарабатывать на аренде и дальнейшем повышении цен на жилье. Если ограничиться пятилетней перспективой, из которой два года вы наблюдали за строительством, а три — сдавали жилье, то аренда принесет минимум $15,036 тыс. За этот же срок стоимость квадратного метра увеличится вдвое — до $5 тыс. Посему в случае продажи лишней территории заработаете с учетом доходов от аренды $275,036 тыс.

Выплаты банку тоже существенно увеличатся. За пять лет придется отдать $55,495 тыс., и останетесь должны $77,065 тыс. В конечном счете ваша прибыль составит $142,476 тыс.

Самые дальновидные самодержцы могут придержать квартиру на все 20 лет, из которых 17 будут зарабатывать на аренде. Отмотав полный кредитный срок, банкиры получат свои $221,979 тыс. Восемнадцатилетняя аренда принесет $155,222 тыс. И если за два десятилетия квартиры подорожают всего вдвое, ваша прибыль составит $193,243 тыс.

Колониальные типы

Сделать деньги на колониях можно и сейчас. Например, приобрести жилье в коттеджных городках под Киевом, тем более что некоторые домики по стоимости не уступают колумбовским островам.

Самые дешевые варианты предлагает Киевгорстрой, развернувший строительство коттеджей в селе Новая Богдановка. Точнее, это пока единственные домики экономкласса. Остальные застройщики ориентируются на Святую Деву с элитным жильем или апартаментами бизнес-класса.

Стоимость квадратного метра в Богдановке по киевским меркам невысокая — 4783 грн, или $947. Площадь домиков от 109,99 до 187,5 кв. м. Киевгорстрой обещает сдать жилье до конца года, но поскольку построено всего три домика, скорее всего, следует ориентироваться на весну 2008-го.

В уже построенных коттеджах других населенных пунктов, правда, более высокого класса, но и гораздо большего метража (250-500 кв. м), минимальная стоимость квадрата — $1,5 тыс. По всей видимости, на эту же сумму следует ориентироваться по завершению строительства.

Если вы заложили свое городское жилье, то можете рассчитывать на покупку домика в Новой Богдановке за $104,16. При кредите на 20 лет ежемесячно придется рыдать над $1147 тыс. Зато через год порадуетесь хорошим деньгам. Продав домик в начале 2008 года, получите $164,985 тыс.

За этот же срок выплатите банку $13,762, а ваш долг уменьшится всего до $102,824 тыс. Итого ваша прибыль составит $48,399, не считая сопутствующих затрат (основная статья расходов — ремонт за $30 тыс.).

Темпы роста цен на коттеджи аналогичны киевскому жилью. В зависимости от направления загородные домики подорожали за 2006 год на 30-60%. Если ориентироваться хотя бы на 100% рост за пять лет, то в 2012 году на продаже коттеджа заработаете минимум $208,32 тыс. За этот же срок банку отдадите $68,813 тыс. и останетесь должны еще $95,369 тыс. Ваша чистая прибыль — $44,138.

Конечно, заработать можно гораздо больше, если сдавать в аренду либо сам коттедж, либо киевскую квартиру. Аренда загородного жилья по нынешним меркам не менее $1 тыс. в месяц. Другое дело, что найти монарха, пожелавшего пожить в вашем коттедже ближайшие пять лет, будет весьма непросто. Сдавать свое жилье — тоже не выход. Квартира в городе крайне необходима, особенно если у вас есть наследники. Словом, загородную недвижимость пока можно рассматривать как хорошую инвестицию в свою семью.

Terra Incognita

Исторические ошибки следует исправлять. Старина Колумб за свои труды получил лишь имиджевые привилегии, став адмиралом и вице-королем Индии. Правда, и этих привилегий он быстро лишился. Если ваши амбиции позволяют претендовать на относительно небольшие участки земли под застройку с получением госакта, то от лишних почестей можно отказаться.

Ежегодно участки дорожают на 50-100%, а поскольку свободной земли становится все меньше, тогда как затраты на перевод сельскохозяйственных угодий в категорию «под застройку» все дорожают (легально это сделать невозможно), то в ближайшие годы темпы роста цен сохранятся.

Пока еще остаются шансы купить недорогие участки в тридцатикилометровой зоне под Киевом. Оптимальная цена за сотку на участке, не лишенном видовых преимуществ, — $2-3,5 тыс. За $120 тыс. можно приобрести несколько участков общей площадью 30-60 соток. Предположим, вы купили под залог своей квартиры три участка по 20 соток. Через год их стоимость повысится минимум на 50% — до $180 тыс. Банку вы отдадите $15,855 тыс. и останетесь должны $118,461 тыс. При продаже чистая прибыль составит $45,684 тыс.

Через пять лет заработаете еще больше. К этому сроку участки подорожают как минимум втрое. Стоимость 60 соток взлетит до $360 тыс. Банку отдадите $79,278 тыс. А чтобы полностью рассчитаться по долгам, придется заплатить $110,093 тыс. Ваша чистая прибыль — $170,629 тыс.

Но настоящие Колумбы не станут расставаться со всей недвижимостью, иначе придется довольствоваться одними почестями. Чтобы вернуть долги банку, достаточно продать два участка из трех. Их стоимость ($240 тыс.) покроет все издержки по выплате кредита, погашению оставшейся суммы и еще останется $50,629 тыс. на кругосветное путешествие.

Крупнейшие геополитические сделки всех времен и народов

Долг квартирой красен. Как заем денег может закончиться потерей жилья

Чёрные риелторы продолжают лишать москвичей квартир, используя новые схемы мошенничества. Теперь в ход идут не «пистолет-водка-угрозы». а одалживание денег будущим жертвам.

Кому денег даром?

«Заём за 1 день под квартиру!», «Дадим до 1 млн руб. под залог жилья!», «Нужны деньги? Владельцам собственности одобряем заявку в течение 2 часов» — такой рекламы в Москве предостаточно. Одолжить пару сотен тысяч готовы даже тем, у кого отвратительная кредитная история. Называются такие конторы по-разному — ломбардами, залоговыми компаниями, брокерскими фирмами, микрофинансовыми организациями. И понять, кто перед вами — честный коммерсант (таких большинство) или ловкий мошенник, чрезвычайно трудно.

«Организации, имитирующие деятельность ломбардов, не выдают залоговый билет, а зачастую используют договор купли-продажи, — предупреждает Игорь Харитонов, прокурор Новомосковского округа. — И заёмщику могут отказать в возврате имущества в связи с тем, что оно уже было реализовано». Как такое возможно? Это «АиФ» рассказали пострадавшие семьи москвичей, которые потеряли жильё, взяв взаймы от 100 тыс. до 1 млн руб.

«Мне срочно нужны были день­ги, а, кроме квартиры, заложить нечего. Увидела рекламу на улице, пришла в офис. Там мне сразу дали аванс просто под расписку и под паспорт, — рассказывает Ольга Евсеева. — На следующий день мы заключили с этой фирмой договор очень выгодного займа на полную сумму. По крайней мере, тогда я была убеждена, что это выгодно».

Другой вариант мухлежа: при переподписании документа меняется дата выдачи займа (ставится прошлый год) — и появляются бешеные проценты. Так москвичка Раиля Вострякова сразу, после того как только поставила подпись, стала должником, который просрочил выплаты по займу и чья квартира должна перейти ростовщику.

То есть такой легальный и безопасный способ «взять взаймы» действительно существует, но очень редко используется коммерсантами. И велика вероятность, что вместо настоящего договора возвратного лизинга вам подсунут договор купли-продажи. И вы поменяете свою «трёшку» на 1 млн руб. (как вышло с семьёй Берёзиных).

Суд и полиция не спасут?

Вы спросите: а почему мошенников не сажают, если они так обнаглели и их так много? На самом деле сажают, хотя зачастую доказать факт обмана очень трудно: ведь в большинст­ве случаев жертвы довольствуются устными обещаниями, а подписанные ими документы говорят против них. Кстати, некоторые пострадавшие, лишившись квадратных метров, бегут не в полицию, а в юридические фирмы. И. могут напороться на очередных аферистов, которые за гонорар в 100-200 тыс. руб. обещают вернуть недвижимость, а потом растворяются как дым.

«В Москве любая квартира представляет огромную ценность, — говорит Александр Семенников, председатель Комиссии Мосгордумы по законодательству. — На региональном уровне заниматься регулированием банковской и финансовой деятельности город не может, это федеральная прерогатива. Проблема в том, что многие собственники плохо ориентируются в финансовых инструментах, совсем не знают законодательства и излишне доверчивы. Я думаю, что давно пора издавать и распространять в городе краткие памятки «против квартирного мошенничества».

Но что делать тем, к кому уже вселились захватчики? «Я обращаюсь к москвичам, чтобы они шли в подразделения полиции и не боялись подавать заявления на действия этих граждан. Мы обязательно их защитим, — так на прошлой неделе ответил на депутат­ский запрос из Мосгордумы Анатолий Якунин, начальник Главного управления МВД России по Москве. — Создана специализированная оперативная группа, в конце 2015 г. было возбуждено 5 таких уголовных дел. Эти деяния подпадают под действие статей 159 УК РФ (мошенничество) и 179 УК РФ (принуждение к совершению сделки или отказу от её совершения). А принуждения бывают разные — психологические, конфликтные и т. д. Люди, проживающие под одной крышей с так называемыми чёрными риелторами, под воздействием обстоятельств вынуждены за копейки отдавать свои квартиры и выписываться».

И самый главный совет: никогда не подписывайте никакие документы, не прочитав их от и до в спокойной обстановке.

Заложники жилья

Вы оказались в сложной ситуации. Скажем, надо погасить большой долг по квартплате. Где раздобыть денег много и сразу?

Просто так денег, конечно, не дадут. И одними процентами за рассрочку дело не ограничится. Нужен залог. Чаще всего это ваша жилплощадь.

При деньгах и при квартире

Есть два способа заложить имущество. Первый — кредит под залог или так называемый ипотечный кредит. Получая в банке определенную сумму, взамен вы закладываете ему недвижимость — например, свою квартиру.

В течение времени, о котором вы договорились с банком, по частям выплачиваете сумму долга (кредита) и проценты. Как только долг погашен — вздыхаете спокойно — квартира снова вся ваша. И, что очень важно, вашей она является все время, пока вы платите банку.

Нельзя исключать и черный сценарий. Занимая деньги на пять-десять, а то и пятнадцать лет, нельзя со стопроцентной уверенностью сказать, что все эти годы вы сможете исправно придерживаться графика выплат.

Если вы будете не в состоянии погасить задолженность, жилье принудительно продадут по принципу «быстрой продажи» — примерно за 85% от рыночной стоимости. Из вырученных денег банк вычтет сумму долга, оставшегося на день продажи, а остальное получите вы. То есть остаетесь хоть при каких-то деньгах. Пока вы платили по кредиту, недвижимость подорожала — это также на руку должнику.

При ипотечном кредитовании вы рискуете только суммой залога, оставаясь собственником имущества. Именно эту схему советуют использовать юристы.

Однако чтобы получить ипотечный кредит, требуется постоянный доход, да и банки выдвигают различные, подчас невыполнимые для вас условия.

Что делать, если позарез нужны деньги, а запросы банка выполнить нереально? В этом случае «помочь» готовы лизинговые фирмы.

При лизинге вы сначала продаете (!) квартиру лизинговой фирме, а затем, погашая долг, выкупаете ее обратно. При таком раскладе вы уже не собственник жилья, а наниматель со всеми вытекающими правами и обязанностями. Если добросовестно выплачиваете долг с процентами, то после полного погашения кредита есть шанс вновь стать владельцем родных квадратных метров.

Но не стоит забывать о черном сценарии. Если вы не в состоянии выполнять взятые обязательства — прощай квартира! Обычно договор составлен лизинговой фирмой так, что право у вас одно — выплачивать долг. Все остальные права, в том числе и на квартиру, — у фирмы.

Как только вы затянули с очередной выплатой — нарушили график и превысили оговоренный в договоре срок опоздания, фирма имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. А сроки в подобных договорах небольшие — 30 дней. Не смогли заплатить за это время — фирма продает вашу… простите, ее собственную квартиру.

Николай Лысов из бюро U.A.T.L. отмечает, что договор обычно составлен так, что клиент не сможет помешать продаже. В один не самый прекрасный день вы узнаете, что квартира даже не принадлежит той фирме, которая первоначально заключала договор. В дверь раздается звонок, и вас ставят перед фактом — собирайте пожитки. Откажетесь покидать жилплощадь — у новых владельцев найдутся методы справиться с вами

В дверь могут врезать новый замок. Или в одну из комнат подселить недавно откинувшегося с зоны уголовника. Он загуляет с дружками, вам белый свет станет не мил (свет, кстати, могут отключить за неуплату). Жаловаться в полицию смысла мало. Документов на жилье у вас нет, а у рецидивиста — договор на аренду комнаты. И хотя, по оценке юристов, такие действия не совсем законны, полиция вникать в житейские разборки не станет. Хотите — обращайтесь в прокуратуру. Именно в такой ситуации оказалась Елена С. из Маарду.

Господин Лысов отмечает, что порой с должниками не церемонятся вовсе — просто выгоняют на улицу. У фирмы все права на квартиру, и человек сам виноват, что задолжал. Но по закону выселить человека можно только на основании решения суда. Другое дело, что суд этот, наверняка, выиграет новый владелец жилья.

Существуют и более мягкие методы выдворения. Вам могут предложить арендовать жилье на пару месяцев за счет фирмы-кредитора. Но и это лишь уловка, преследующая одну цель — заполучить недвижимость.

Ни квартиры, ни денег

— Какие деньги? — сделает удивленное лицо и разведет руками невозмутимый кредитор. — Мы вам ничего не должны. Это вы по уши в долгах!

Предположим, вы взяли в долг (кредит) у фирмы 30 тысяч крон. Для этого вам оформили договор, по которому фирма купила у вас квартиру, скажем, за 100 тысяч. За определенный период вы обязуетесь выплатить фирме эти сто тысяч с теми процентами, которые указаны в договоре. В нем же говорится, что 70 тысяч вы уже внесли как первый взнос за эту квартиру.

После продажи квартиры лизинговые фирмы могут не отдать ни сента теперь уже бывшему клиенту. Даже если вы частично выплатили кредит, и немалая часть от стоимости квартиры (в нашем примере 70 тысяч) была засчитана в качестве первоначального взноса.

В лизинговых договорах оговариваются пени, и немалые — до одного процента в день. И лизинговые фирмы будут уверять, что за то время, пока вы не платили, пени «скушали» все причитающиеся вам от продажи «вашей» квартиры деньги. Звучит правдоподобно. Но, как нам заявили в бюро U.A.T.L., по разъяснениям Госсуда сумма штрафов не может превысить величину долга. В нашем примере — максимум 30 тысяч.

Николай Лысов считает, что, используя юридические механизмы, попытаться получить часть от обговоренной в договоре стоимости квартиры все же можно.

Получается, вы сами продали квартиру за копейки. В присутствии нотариуса, к которому вас никто силком не тянул.

Да, нотариус должен был объяснить, что вы продаете квартиру, а не закладываете. Да, нотариусы в курсе лизинговых схем, знают фирмы, промышляющие подобным образом. Но если вы сами приходите на сделку, киваете головой и подписываете документы — претензии к себе.

Вам может казаться, что вы что-то недопоняли, что подписывали другой документ. Что мешало еще раз прочитать или отнести текст договора на экспертизу к юристу? Сэкономив пятьсот крон на юридическую консультацию, впоследствии вы рискуете потерять не одну сотню тысяч.

Халява не проходит

Лизинговые фирмы завлекают клиентов тем, что не требуют справок о доходах и подтверждений платежеспособности клиента. Их это не волнует. Интерес предприимчивых кредиторов — это наличие недвижимости, с которой клиенты согласны добровольно расстаться.

Расчет на то, что большинство людей так торопится получить спасительную сумму, что не вникает в детали. Каждый уверен, что именно с ним ничего плохого не случится.

«Развод» происходит по накатанной схеме. Покупая у вас по вашему же желанию квартиру за смешные деньги (сумму кредита), фирма в случае вашей неплатежеспособности продает ее дальше (порой по цене ниже рыночной). Это гарантирует хорошую прибыль и быстрое избавление от головной боли в вашем лице.

Николай Лысов предостерегает — если кредит дают легко и на хороших условиях — стоит ждать подвоха. Позже доказать, что вас обманули (говорили о залоге, а на деле имущество продается), практически невозможно.

Как не потерять квартиру

— Проверяйте до сделки документы в независимой юридической фирме. Нелишней будет и беседа с консультантом нотариуса.

— Составьте с юристом свои требования к договору. Если человек объяснит нотариусу, что хочет заложить квартиру, а на подпись будет предложен договор купли-продажи, нотариус обязан обратить на это внимание клиента.

— Не стесняйтесь спрашивать. Несущественных деталей в юридических документах не бывает! Человек имеет право, находясь у нотариуса, задавать вопросы, пока не поймет все.

— Внимательно слушайте нотариуса во время сделки. Не отвлекайтесь. Отвлечение внимания — один из основных признаков мошенничества.

Читайте, что подписываете. Как название документов, так и их содержание.

Требуйте копии всех подписываемых документов.

Просите нотариально заверенный перевод на русский язык.

Постарайтесь навести справки о фирме — если вас что-то насторожило, лучше сразу отказаться от сделки, несмотря на уговоры и заманчивые перспективы. Уговаривать специалисты умеют — от этого зависит их заработок.

Не слушайте советы окружающих (насколько бы хорошо вы их ни знали) об «отличных» условиях в той или иной фирме. Известны случаи, когда «бескорыстные» советчики работали за процент от сделки.

Постарайтесь просчитать самый негативный сценарий. Взвесьте все «за» и «против» — иногда лучше просто поменять жилплощадь на меньшую по размеру или стоимости.

Залог квартиры

Телефонная консультация 8 800 505-92-65

4840 ответов от юристов и адвокатов

Правомерность требования банка об оценке квартиры, находящейся в залоге, по рыночной цене

Квартира построена на средства, взятые в ипотеку. Получил выписку из Росреестра на эту квартиру. Там указана кадастровая стоимость. Банк требует оценить квартиру по рыночной цене за мой счет. Правомерно ли это?

Андрей Колесник, юрист:

Из текста вопроса, к сожалению, не следует, на каком этапе заключения или исполнения кредитного договора банк требует провести оценку имущества.

Квартира построена на средства, взятые в ипотеку. Получил выписку из Росреестра на эту квартиру. Там указана кадастровая стоимость. Банк требует оценить квартиру по рыночной цене за мой счет. Правомерно ли это?

Андрей Колесник, юрист:

Из текста вопроса, к сожалению, не следует, на каком этапе заключения или исполнения кредитного договора банк требует провести оценку имущества.

Если речь идет о случае, когда по уже заключенному кредитному договору, не предусматривающему вашу обязанность по проведению оценки за собственный счет, кредитная организация требует от вас выбрать оценщика и оплатить его услуги, данное требование удовлетворению не подлежит. Условия кредитного договора могут быть изменены соглашением сторон в порядке, установленном ст. 450, 452 ГК РФ.

В случае если кредитная организация готова предоставить вам кредит под залог недвижимого имущества (квартиры), но для заключения кредитного договора необходим отчет об оценке имущества, требование кредитной организации основано на положениях п. 3 ст. 9, пп. 9, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающих оценку предмета залога.

Пункт 1 ст. 421 ГК РФ предусматривает свободу в заключении договора. Соответственно, если вы полагаете, что кредитная организация навязывает вам услугу по проведению оценки имущества, вы вправе обратиться в другую кредитную организацию.

Как правильно взять кредит под залог квартиры

Для тех, кому необходимо получить значительную сумму средств, существует возможность использовать для этого свое жилье – так называемая ипотека. Существует ошибочное мнение, что ипотека – это исключительно покупка недвижимости в кредит, залогом которой считается покупаемая собственность, однако есть возможность получить деньги, заложив свое жилье, и это также будет ипотекой. Например, кредит .

Для тех, кому необходимо получить значительную сумму средств, существует возможность использовать для этого свое жилье – так называемая ипотека. Существует ошибочное мнение, что ипотека – это исключительно покупка недвижимости в кредит, залогом которой считается покупаемая собственность, однако есть возможность получить деньги, заложив свое жилье, и это также будет ипотекой. Например, кредит под залог квартиры или другой недвижимой собственности.

Кому выгодно получение кредита под залог квартиры

В ответ на весьма волнующий большинство заемщиков вопрос, какие банки дают кредит под залог квартиры, можно сказать – почти все финансовые учреждения. Ведь они застрахованы от невыплаты кредита, так как получат взамен соответствующую компенсацию в виде той самой недвижимости.

С другой стороны заемщику тоже выгодно получить кредит под залог квартиры, так как размер процентов будет меньше, а срок выплат гораздо больше, вплоть до 25 лет. Все это позволяет взять более существенную сумму на личные нужды, бизнес или на покупку новой недвижимости в случае с нецелевым кредитом. И те же преимущества при залоге покупаемой недвижимости.

Однако действует ряд ограничений, накладываемый на кредит под залог квартиры со стороны банка, так называемое обременение. Суть заключается в том, что владелец не может продать заложенное имущество или намерено удешевлять его в цене, тем самым снижая возможность превратить ее в деньги (ликвидность).

Но при этом ипотека под залог квартиры позволяет как проживать в ней, так и сдавать в аренду. После договоренности с банком можно вселить родственников, а также никто не запрещает сделать в ней ремонт.

Размер суммы и требования

Полученные максимально возможные деньги под залог квартиры не будут превышать 80% от ее рыночной стоимости. При этом банки неохотно дают более 50-60% возможно вырученных средств при продаже. Это обусловлено тем, что банк хочет исключить риски в случае невыплаты задолженности клиентом и реализовать заложенное имущество согласно рыночной стоимости или чуть ниже.

С большой долей вероятности банки дадут ипотечный кредит под залог квартиры, жилого дома с участком, таунхауса, нежилого помещения в многоквартирном доме, отдельно стоящего коммерческого здания.

Помимо этого взять деньги под залог квартиры возможно, если она соответствует определенным условиям:

Востребована на рынке – то есть большее предпочтение отдадут квартире за 4 млн. руб., чем элитной жилплощади с ценой 25 млн. руб., так как реализовать ее будет проще;

Она должна быть ближе, чем в радиусе 30 км от центра города;

Дом должен быть жилым;

В хорошем состоянии;

Не должен подлежать сносу;

Не должен находиться в аварийном состоянии;

Не прописаны лица, не достигшие совершеннолетия.

Проверка от банка перед выдачей кредита под залог невижимости

Однако это еще не все условия, так как взять кредит под залог квартиры можно только после следующих действий банка:

Проверка платежеспособности и анализ кредитной истории. Немалую роль сыграет и деловая репутация. Отклонения хотя бы в одном из них приведут к отрицательному ответу;

Оценка закладываемой недвижимости – чаще всего платная процедура, за редким исключением;

Оценивается состояние и пригодность имущества. В основном с помощью оценочной компании-партнера. И именно на этом этапе назначается стоимость недвижимости, которая занижена на 20% от реальной рыночной;

Однако и после получения кредита придется держать ответ перед банком за потраченные средства, в том случае если вы оформили не потребительский кредит под залог квартиры, а целевой. Ремонт должен подтверждаться соответствующей сметой, для прочих расходов придется иметь чеки, выписки и договора. Дабы банк смог удостоверится в расходе средств на заявленные при получении кредита нужды.

Целевой или нецелевой кредит под залог недвижимости

Итак, взять кредит под залог квартиры можно двумя способами. Когда средства пойдут на выкуп этой самой квартиры и когда деньги можно будет потратить, заложив уже имеющееся жилье в вашей собственности. Первый называется целевым, а второй соответственно нецелевым.

Целевой или ипотечный кредит – пропускает этап получения вами денег на руки, банк оплачивает стоимость недвижимости, а вы в свою очередь ежемесячно заносите ему деньги. Можно рассматривать данную ситуацию, как возможность уберечь себя от необоснованных трат. Однако есть возможность получить кредит под залог квартиры наличными.

Экспресс для официально безработных

Это так называемый нецелевой кредит под залог квартиры, когда вы, заложив собственность, можете купить все, что угодно. Обычно таким образом покупают еще одну квартиру. В тех случаях, когда клиент не может предоставить в банк справку о доходах то, скорее всего, он получает отказ. Поэтому для получателей зарплаты в конвертах почти единственный способ взять кредит под залог квартиры без справок о доходах – обратиться к кредитным брокерам. Они обладают обширными связями в финансовых учреждениях, и могут подобрать тот банк, в котором от вас потребуется лишь заполнить форму о доходах.

Если необходимо получить деньги как можно быстрее, есть смысл сделать так, чтобы получить кредит под залог квартиры срочно. Для этого потребуется обратиться к услугам ломбардов. Они могут оформить залог имущества в достаточно краткие сроки, и тогда ваша проблема с быстрым получением кредита будет решена.

Когда дает банк кредит под залог квартиры, существует серьезный, и, пожалуй, единственный недостаток – если вы просрочите выплаты по платежам, то можете остаться без жилья. Поэтому, прежде чем обращаться в финансовое учреждение подумайте дважды, если конечно у вас только одна квартира. В том случае, если выплатить кредит вовремя не удалось, не нужно забывать о рефинансировании. Это позволит отсрочить время конечной выплаты, а также уменьшится размер взноса, что позволит жить с ипотекой более комфортно.

Смотрите еще:

  • Ефремов сергей олегович адвокат Адвокат Ефремов Дмитрий Олегович Реестровый номер 77/10678 Контактная информация Email: не указан Телефон: не указан Информация про адвоката 34-летний член АП Москвы Дмитрий Ефремов и его […]
  • Воинская часть 03255 Политотдел ГШ ВС СССР Региональная общественная организация ветеранов Ежемесячная доплата к военной пенсии в 2017 году увеличена в два раза День в военной истории Памятные даты военной […]
  • Материнский капитал 2018 иркутск Материнский капитал в Иркутской области Семьи с детьми, проживающие на территории Иркутской области могут получить два материнский капитала: федеральный (государственный) в размере 453 […]
  • Платят ли инвалиды 3 группы налог на транспортное средство Льготы и послабления по транспортному налогу для инвалидов У определенных категорий граждан есть скидки по транспортному налогу (в т.ч. для пенсионеров, многодетных семей, ветеранов и […]
  • Развод в молодой семье Причины разводов в семье Причины распада семей. Почему не удалось создать счастливую семью? Причины развода в семье - тема хоть и наболевшая, но ещё совсем молодая, т.к. стала актуальной […]
  • Коллективный договор дополнительный отпуск Коллективный договор дополнительный отпуск 12.06. внесены изменения в коллективный договор, в соответствии с которым уменьшается дополнительный отпуск за работу в условиях […]
  • Разрешение на усыновление освобождает от алиментов Освобождает ли отказ от ребёнка от выплат алиментов? Добрый день. Ст. 71 Семейного кодекса РФ, Лишение родительских прав не освобождает родителей от обязанности содержать своего ребенка. […]
  • Нужна ли доверенности на управление автомобилем в беларуси Форум Roads.Ru В Беларусь по доверенности Дейка 10.11.2012 Спасибо! Забрать свое "спасибо" Terv 10.11.2012 Спасибо! Забрать свое "спасибо" magistr_tk 11.11.2012 Машина […]
admin

Обсуждение закрыто.