Договор займа в строительстве

Договор займа в строительстве

Заем вместо договора долевого участия

Автор: Шевяков Роман вкл. 30 января 2014 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 7858

Скажите, пожалуйста, есть ли риск в заключении договора займа вместо договора участия в долевом строительстве жилья.

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

К сожалению, для исчерпывающего ответа на Ваш вопрос необходимо больше информации. В частности, большое значение имеет субъектный состав рассматриваемых отношений. При подготовке ответа мы исходили из предпосылки того, что договор займа Вам предложено заключить как физическому лицу (гражданину). Надеемся, что нижеприведенные тезисы будут Вам полезны.

В силу ст. 1 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.

Девять самых распространенных «серых» схем в строительстве

Собираясь приобрести квартиру в новостройке, нужно помнить, что у застройщика существует только три законных способа привлечения денег на строительство от физических лиц. К таким способам относятся: заключение договора долевого участия, организация жилищно-строительного кооператива и выпуск жилищных сертификатов. Между тем, количество сомнительных схем реализации жилья постоянно растет, представляя повышенный риск для дольщика. Итак, к каким же незаконным схемам прибегают застройщики, и чем они грозят покупателю?

Этот способ предполагает заключение предварительного договора купли-продажи, согласно которому застройщик берет на себя обязательство продать физическому лицу квартиру после окончания строительства. Покупатель вносит обеспечительный платеж, в размере полной стоимости своего будущего жилья. Таким образом, действует схема «утром деньги, вечером стулья». При этом, квартира официально принадлежит застройщику, а не покупателю. Предварительный договор не регистрируется в государственных органах, следовательно, не исключена ситуация, когда недобросовестный застройщик продает объект несколько раз. Очень часто построенная квартира не соответствует той, что была заявлена, а ее цена, по основному договору, намного превышает уже уплаченную сумму.

Предварительный договор может обернуться большими неприятностями для покупателя, если до момента окончания его действия не будет заключен основной договор. В таком случае, дольщик не может претендовать на квартиру, более того, при возникновении каких-либо нарушений со стороны застройщика, ему придется доказывать, что он внес обеспечительный платеж именно за жилье в возводимом доме.

2. Предварительный ДДУ.

Использование данной схемы сходно с предыдущей. Если стороны не заключат основной договор, то, в случае неприятностей, свои права на квартиру дольщику придется отстаивать в суде.

3. Договор бронирования.

Обычно такие схемы применяются на самом начальном этапе строительства, когда еще нет ни дома, ни разрешительной документации. По данному договору, покупатель вносит авансовый платеж в сумме 10-30% от стоимости будущей квартиры, но, в итоге, может лишиться и собственного аванса, и жилья. Кроме того, существует риск бронирования по одному договору нескольких квартир, поскольку такие договора не подлежат регистрации.

4. Банковские схемы.

Покупатель, по рекомендации застройщика, открывает счет в указанном банке и вносит на него определенную сумму. Таким образом, застройщик формально не привлекает средства от физического лица, а кредитуется через банк. При таком способе покупки квартиры, у дольщика не возникают права требования жилья. Но есть и плюс: покупатель застрахован от потери собственных денежных средств.

5. Договор займа.

Покупка квартиры осуществляется через оформление договора займа, то есть, по сути, речь идет о кредитовании застройщика. В этом случае, покупатель-кредитор может требовать от застройщика не квартиру, а лишь возврата денег с процентами. Даже если квартира и будет построена, застройщик не несет никакой ответственности за строительный брак, затягивание сроков строительства или несоответствие характеристик жилья ранее оговоренным.

6. Договор соинвестирования.

Заключив такой договор с застройщиком, покупатель становится его партнером по бизнесу, следовательно, разделяет со строительной компанией возможные риски, сопутствующие строительству. Кроме того, на него не распространяется действие законов, защищающих покупателя-дольщика, и, в случае возникновения неприятных обстоятельств, он не может претендовать на квартиру.

В этом случае, обычно оформляются два договора: договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи) и сам договор о покупке векселя. Оплата самой сделки производится, путем погашения векселя застройщиком не денежными средствами, а квадратными метрами.

Вексельная схема не дает никаких гарантий дольщику. Во-первых, ценная бумага и обязательство по предоставлению квартиры не связаны между собой. Во-вторых, в векселе не указывается, какой именно объект подлежит передаче, а значит, не исключено, что застройщик, в итоге, рассчитается с покупателем деньгами. Но самый существенный минус этой схемы состоит в том, что, при банкротстве застройщика, дольщик останется ни с чем, поскольку не сможет даже предъявить вексель к погашению.

8. Коммандитное общество.

Несмотря на то, что участник коммандитного общества фактически является дольщиком, юридические аспекты этой организации таковы, что никаких имущественных прав у него не возникает.

9. Договор об участии в хозяйственной деятельности потребительского общества.

Поскольку потребительское общество не может вести строительную деятельность и привлекать финансовые ресурсы от граждан для этих целей, покупка квартиры, с помощью данной схемы, наиболее рискованна для покупателя.

Потенциальному покупателю стоит всерьез задуматься о покупке квартиры у застройщика, использующего «серые» схемы в строительстве. Ведь заключив договор по любой из вышеперечисленных схем, дольщик рискует собственными деньгами и долгожданным жильем. Более того, он оказывается в своеобразной «ловушке», без возможности воспользоваться своими правами и гарантиями, которые в полной мере предоставляет ему закон №214-ФЗ.

Договор займа в строительстве

В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.

Схема, привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путём передачи построенной квартиры в собственность, имеет признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства всё ещё находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обременённость квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заёмщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.

В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределённостью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Всё это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.

Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве

Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве

Долевое участие в строительстве – одна из наиболее острых правовых тем, волнующих широкие массы населения, это и «обманутые дольщики», срыв сроков передачи объекта строительства, «серые» схемы привлечения денежных средств и т.д. В виду всех этих острых проблем на сегодняшний день законодатель разрабатывает широкую реформу долевого строительства с включением в него банковского сектора. Возможно, нововведения ожидают нас в ближайшем будущем, но пока проблемы остаются, об одной из них и пойдет речь в настоящей статье.

Фабула дела

Ко мне за юридической помощью обратилась женщина, которая пояснила, что заключила договор долевого участия в строительстве с некой строительной фирмой. Объект долевого строительства – парковочное место. Одновременно с договором долевого участия в строительстве, между доверительницей и строительной фирмой был заключен договор займа, согласно которому доверительница перечислила (заняла) строительной фирме денежные средства в сумме, совпадающей с ценой объекта по договору ДДУ.

«Серая схема» взаимоотношений заключалась в том, что по договору ДДУ доверительница не вносила деньги, а приняты были деньги путем заключения указанного договора займа. То есть получалась такая схема, что доверительница занимает строительной фирме денежные средства в размере стоимости объекта строительства, а по моменту передачи объекта строительства между сторонами заключается соглашение о зачете взаимных требований, по которому строительная фирма обязательства по возврату займа засчитывает в счет обязательства дольщика по оплате объекта строительства.

Используя данную схему застройщик пытается защитить себя от санкций, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения обязательств со своей стороны, а также пытается привлечь денежные средства до регистрации договора ДДУ, что невозможно сделать, если бы застройщик принимал оплату как того предусматривает названный закон.

Так было и в настоящем деле. В итоге доверительница деньги по договору займа внесла, а по договору ДДУ, соответственно, нет. Объект строительства не был возведен в установленные сроки, которые неоднократно переносились. Денежные средства по договору займа застройщик также не возвращал.

Основная цель в подобного рода спорах – это не остаться ни с чем. Так часто бывает, что дольщик расторгает договор ДДУ, взыскивает денежные средства, а в итоге остается ни с чем, так как денежных средств у застройщика нет, исполнять решение суда нечем. Поэтому по каждому делу, связанному с ДДУ, необходимо тщательно подходить к вопросу реальности получения возмещения и, исходя из этого, определять способ защиты нарушенного права.

Линия защиты

Для разрешения возникшей проблемы была избрана следующая позиция. Был подан иск не о взыскании денежных средств по договору займа (хотя это был бы самый простой способ, однако наверняка он не позволил бы реально вернуть денежные средства), а подан иск о взыскании денежных средств в рамках ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При этом требования были мотивированы следующим образом. Договор займа фактически заключался с целью привлечения строительной компанией денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Взаимосвязь договора участия в долевом строительстве и договора займа подтверждается тем, что эти договоры заключены единовременно, сумма, указанная в договоре участия в долевом строительстве, совпадает с суммой договора займа, номер договора участия в долевом строительстве и номер договора займа совпадают, указанный в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта совпадает со сроком, на который предоставлен заем. Беспроцентность договора займа, совершенного с юридическим лицом, свидетельствует об отсутствии экономического интереса заемщика в заемных отношениях и подтверждает наличие иной цели в передаче денежных средств, а именно – инвестирование денежных средств в объект долевого участия в строительстве, указанный в договоре долевого участия.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права, и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков.

Согласно п. 8 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013) к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Таким образом, было мотивировано то, что денежные средства, внесенные по договору займа, фактически были внесены как оплата по договору долевого участия в строительстве. Данный способ защиты предусматривал возможность более широких маневров, так как доверительница могла поменять свои требования, в том числе и потребовать при определенных условиях признания за ней права собственности на объект незавершенного строительства, а также требовать повышенных процентов по ст. 395 ГК РФ в случае требования о взыскании денежных средств.

Итог по делу

Застройщик при рассмотрении дела в добровольном порядке вернул все денежные средства, перечисленные доверителем, а также в полном объеме компенсировал расходы за услуги представителя. Так как требования были добровольно удовлетворены, с нашей стороны последовал отказ от заявленных исковых требований.

Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович

Договор займа и ДДУ

Oleg Orlov

Добрый день, подскажите пожалуйста.

Покупаем новостройку у застройщика. Они оформляют ДДУ только через договор займа, потом после регистрации ДДУ, с этого договора займа надо писать заявление на перевод денег в пользу ДДУ. Иначе не хотят. Обдумав, принимая во внимание, что застройщик строит как 20 лет у нас в городе, и дом уже в стадии финальной отделки, было решено покупать по их условиям. Договор займа до конца сентября.

Составили договор займа, и ДДУ. При нас прошнуровали и поставили печати на трёх ДДУ. Перевели деньги застройщику через сбербанк безналом.

На следующий день с их юристом подали в росреестр: 2 завления о регистрации права на недвижимость, 2 ДДУ, 2 договора страхования, чек госпошлины. Выдали расписку.

Забирать всё завтра мне там же.

Вопрос состоит в том: как должно выглядеть заявления на перевод денег с договора займа в счет оплаты ДДУ и какой подтверждающий документ об оплате должен предоставить застройщик? В чеке при оплате договора займа написано назначение «Оплата по договору займа №***». Как сделать так, чтобы было всё зафиксированно как оплата ДДУ и можно при форс-мажоре хотя бы быть уверенным, что я не тюлень, и всё платилось в счет ДДУ.

А что предлагает в этом случае подписать застройщик? Мне здесь видится Соглашение о зачете однородных требований и акт сверки взаиморасчетов к ДДУ, ну а к договору займа то же самое Соглашение о зачете однородных требований. Но застройщики действуют по своей отработанной схеме и у них можетбыть другой взгляд на комплект документов. Для Вас самое главное — это получить корректно составленный акт сверки взаиморасчетов к ДДУ.

«Напишете заявление о переводе денег в пользу ДДУ и всё». — этого мало! Обязательно требуйте акт сверки взаиморасчетов — это стандартный документ при ДДУ и застройщик обязан его выдать. Иначе при регистрации права собственности и при получении налогового вычета могут возникнуть проблемы. Во всем остальном можно применить какой угодно разумный документ, потому что по закону, если должник и кредитор совпадают в одном лице, то обязательства прекращаются.

Спасибо большое за ответ. Подскажите сколько делается по времени акт сверки взаиморасчетов?

Сказала бы. если бы была должностным лицом того застройщика, о котором Вы ведете речь ::-)) Но вообще, не больше месяца, наверное. Хотя Вам можно настаивать на выдаче его взамен требуемого от Вас заявления о переводе денег.

Олег. того, что я написала, на самом деле мало. И я думаю, что у Вас два пути: 1. нанять специалиста. 2. Положиться на репутацию застройщика и закрыть глаза. Там надо смотреть условия договора займа, знать в какой последовательности все это будет происходить. и многое другое. Дьявол кроется в деталях. Детали вылезают в процессе работы. Самостоятельное изучение через интернет-форумы юридических тонкостей такой вот не совсем стандартной процедуры все равно не даст должных результатов.

Полагаясь на репутацию застройщика, необходимо было разобраться как поступать дальше в таких ситуациях, т.к. случаев подобных моим мало. Буду требовать тогда акт сверки в обмен на мое заявление, либо пусть отправляют деньги с займа обратно мне на счет, и я заплачу официально через приходную квитанцию в банке. Ну в затруднении принятия решения, в крайнем случае, найму юриста.

Вопрос #11350
договор займа, а фактически договор инвестирования в строительство.

Суть вопроса:

Вы должны войти на сайт, чтобы оставлять ответы.

По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ , по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.

Схема, привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путём передачи построенной квартиры в собственность, имеет признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства всё ещё находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обременённость квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заёмщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.

В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределённостью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Всё это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.

Смотрите еще:

  • Бесплатное получение земельного участка иркутск Бесплатное получение земельного участка иркутск Сегодня 23 октября 2018 года Новости Право и закон Бесплатное предоставление гражданам земельных участков в […]
  • Фз 214 ст 21 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные […]
  • Статья 214 и сша Виза в США после отказа Согласно официальной статистике, в 2014-м году отказ в визе США получили более 2-х миллионов человек. Для многих заявителей обозначенной причиной стала статья 214 […]
  • Трудовой кодекс российской федерации издание 2014 Трудовой кодекс российской федерации издание 2014 Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные […]
  • Договор оперативного управления бюджетное За государственным бюджетным учреждением на праве оперативного управления закреплено здание. Часть здания передана по договору безвозмездного пользования другому государственному […]
  • Выплаты по рождению 3 ребенка в 2017 году Вырастет ли размер помощи при рождении ребенка в 2017 году и как ее правильно оформить В течение 20 лет смертность в Украине значительно превышает темпы рождаемости. По данным ООН, по […]
  • Федеральный закон об обязательном социальном страховании от несчастных случаев Федеральный закон от 24 июля 1998 г. N 125-ФЗ "Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний" (с изменениями и […]
  • Федеральный закон 247 о социальных гарантиях сотрудников полиции Федеральный закон от 19 июля 2011 г. N 247-ФЗ "О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты […]
admin

Обсуждение закрыто.